N. 242/2025 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO

Il Tribunale di Cassino, nella persona del Giudice designato dott.ssa Michela Grillo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 242 del ruolo generale per l'anno 2025, discussa e decisa, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., all'udienza cartolare del 16.10.2025 e vertente
TRA
, nata in [...] il [...], elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in VIA MONTE SANTO 00195 ROMA, presso lo studio dell'Avv. DI LEGGE
ANNAMARIA che la rappresenta e difende, come da procura in atti;

RICORRENTE
E
, nata in [...] il [...], elettivamente Controparte_1 domiciliata in VIA CARNELLO,365 03036 ISOLA DEL LIRI, presso lo studio dell'Avv. MAOLA
ROMINA che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

RESISTENTE

OGGETTO: locazione.
CONCLUSIONI: come da note scritte di udienza.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. conveniva in giudizio al Parte_1 Controparte_1 fine di ottenere l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Accertare il patto occulto di maggiorazione del canone di locazione e per l'effetto condannare la Sig.ra alla Controparte_1 restituzione delle maggiori somme a questa versate in favore della da parte della Sig.ra
[...]
. In particolare la Sig.ra è creditrice nei confronti della controparte della Pt_1 Parte_1 somma totale di euro 11640.00. La predetta somma è così composta: a) porzione di canone pagato in nero in eccesso per il periodo 24/07/2014 – 17/07/2018: euro 3840,00 (80 euro mensili per 48
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mensilità); b) porzione di canone pagato in nero ed in eccesso per il periodo 17/07/2018 –
19/07/2023: euro 7800.00 (130 euro per 60 mensilità)”.
A tal fine, parte ricorrente deduceva: - di aver stipulato con la Sig.ra un Controparte_1 contratto di locazione il 20/07/2014, registrato presso l'agenzia delle Entrate in pari data al n. 870 serie 3T, relativamente ad una porzione di fabbricato per civile abitazione situato nel comune di
Sora, Via Trecce n. 43, FG 50, particella 168 sub 5(doc. 1); - che il contratto veniva poi rinnovato alla data del 7/07/2018, registrato presso l'agenzia delle Entrate in pari data al n. 870 serie 3T;
(Doc. 2); - che in data 03/09/2024 l'immobile veniva rilasciato dalla ricorrente come da verbale di riconsegna chiavi che si allega;
(Doc. 3); - chein relazione al primo rapporto di locazione il canone veniva fittiziamente indicato in 350 euro mensili;
- che al momento della stipula del contratto la
Sig.ra consegnava una caparra pari a due mensilità; - che successivamente in data Pt_1
17/07/2018 il contratto veniva rinnovato;
(già Doc. 2); - che il canone di locazione veniva, in questo caso, fittiziamente pattuito in euro 300 mensili;
- che tuttavia il reale importo del canone di locazione mensilmente versato in favore della locatrice, a far data dal 20/07/2014, era pari ad euro
430,00, di gran lunga superiore a quello indicato nel contratto registrato (doc 5); - che l'odierno ricorrente intende quindi fare accertare la nullità del patto con cui il locatore, attraverso la stipula di un secondo accordo, ha inteso ottenere un canone maggiore rispetto a quello risultante da quello invece registrato;
- che la Sig.ra ha pagato, con immensi sacrifici e difficoltà, il canone di Pt_1 locazione, sempre nella misura di euro 430,00, fino alla naturale conclusione del contratto;
- che nel periodo 2014-2018 la Sig.ra ha beneficiato di un indebito arricchimento pari ad euro CP_1
3840,00; - che nel periodo 2018 – 2023 la SIg.ra ha percepito canoni non dovuti per una CP_1 somma complessiva di euro 7800,00; - che inutili si sono dimostrati i tentativi svolti dall'odierno esponente al proprio locatore per cercare di addivenire ad una bonaria composizione della nascente vertenza (doc. 4).
Si costituiva la convenuta, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “In via preliminare, dichiararsi il ricorso presentato improcedibile, per mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. e
C.P.A. come per legge. In via preliminare subordinata, dichiararsi il ricorso presentato inammissibile per mancato rispetto di contraddittorio necessario, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. Subordinatamente nella non creduta ipotesi in cui il Giudice adito ritenesse il presente giudizio procedibile e/o ammissibile: dichiararsi la domanda proposta da infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto rigettare il Parte_1 ricorso. Condannare la Sig.ra al pagamento a favore della Sig.ra Parte_1 CP_1
della somma di € 2.506,30 a titolo di risarcimento danni causati all'immobile durante il
[...]
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periodo della sua conduzione, o nella diversa somma che sarà accertata in corso di causa. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. Solo in via subordinata, nell'ipotesi in cui si ritenesse di non tenere in considerazione la scrittura privata del
12.06.2024: Condannare la Sig.ra al pagamento, nei confronti della Sig.ra Parte_1
, della somma di € 1.500,00 a titolo di indennità di occupazione maturate e non Controparte_1 pagate da aprile 2024 ad agosto 2024; condannare, altresì, la stessa , al rimborso, a Pt_1 favore della Sig.ra della somma di € 268,54 a titolo di spese affrontare per il recupero CP_1 delle mensilità non pagate. Sempre, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. e
C.P.A. come per legge.”.
All'udienza del 16.10.2024 parte convenuta eccepiva il mancato espletamento della mediazione obbligatoria, chiedendo dichiararsi l'improcedibilità del giudizio e parte ricorrente aderiva all'eccezione, chiedendo la compensazione delle spese di lite.
Tanto premesso, va accolta l'eccezione di improcedibilità proposta dalla convenuta per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria.
L'art. 5 co. 1 bis del d.lgs. 28/2010 prevede che “chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione (…)” e che l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.
Nel caso di specie, con decreto del 3.2.2025 le parti sono state invitate a depositare documentazione attestante l'esperimento della mediazione.
Pertanto, non essendo stata espletata la mediazione, va dichiarata l'improcedibilità della domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto della ridotta attività in concreto espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cassino, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

1. dichiara la domanda improcedibile;

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2. condanna la ricorrente alla rifusione in favore della resistente delle spese di lite, che liquida in € 849,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cap come per legge.
Così deciso in Cassino il 16 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Michela Grillo

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