N. 27327/2020 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Benedetta Ferone, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 27327/2020 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in decisione all'udienza del 31.1.2025 con ordinanza del 3.2.2025 previa assegnazione di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica
RA
, residente in [...] - Cod. Parte_1
Fisc. elett.te dom.to in Napoli alla Riviera di Chiaia CodiceFiscale_1
260, presso lo Studio degli Avv.ti Vesevo Catalano, Cod. Fisc.
[...]
e Francescopaolo Mariotti, Cod. Fisc. C.F._2 C.F._3
, che lo rappresentano e difendono, giusta procura in atti;

[...]
- ATTORE -
E
C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore e legale rapp.te p.t., Dott.ssa Controparte_2
elett.te dom.ta in Napoli alla Riviera di Chiaia n°260 presso lo studio
[...] dell'Avv. Edoardo Di Natale che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- CONVENUTO -

Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare- spese condom.
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 31.1.2025 e da comparse conclusionali.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, conveniva in giudizio, innanzi al Parte_1
Tribunale di Napoli, il n°24/bis in Napoli, al Controparte_1
fine di fare accertare e dichiarare la nullità o annullabilità della delibera assembleare del 12 novembre 2019, previa sospensione della sua efficacia esecutiva, con vittoria delle spese di lite incluse le spese di cui al procedimento di mediazione.
A sostegno delle sue ragioni, l'attore deduceva: - di essere proprietario di un'unità immobiliare nel fabbricato 1, nonché di un garage nel fabbricato 2 situati entrambi nel Condominio di Via del Parco Margherita 24 in Napoli;
- che, nello specifico, il de quo era costituito da 5 fabbricati CP_1
indipendenti tra loro, dotati di una serie di elementi in comune quali il viale d'ingresso, i locali della portineria, l'alloggio del portiere, i viali interni destinati al transito ed all'accesso ai fabbricati ed ai garage, l'impianto d'illuminazione dei viali stessi;
- che, in data 12 novembre 2019, si era tenuta, in seconda convocazione, l'assemblea ordinaria del fabbricato 1 del Parco
Margherita 24 avente, tra l'altro, al punto 2) dell'ordine del giorno “Esame ed approvazione Rendiconto dal 1.1.17 – 31.03.17 e relativi stati di riparto, redatto dal precedente Amministratore Dott. ”, al punto 3) Parte_2 dell'ordine del giorno trascritto nel verbale “Esame ed approvazione
Rendiconti anni 2014-2016 e relativi stati di riparto, redatti dal precedente
Amministratore Dott. ”, al punto 4) dell'ordine del giorno Parte_2
“Esame ed approvazione Rendiconto dal 1.4.2017 al 31.12.2017 e relativi stati di riparto” al punto 5) “Esame ed Approvazione Rendiconto 2018 e relativi stati di Riparto” alla quale esso istante non partecipava;
- di non
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essere stato ritualmente convocato alla suddetta assemblea e di aver ricevuto copia del relativo verbale in data 29 novembre 2019; - di aver esperito il preventivo procedimento di mediazione con istanza presentata in data 9 dicembre 2019, comunicata in pari data al Condominio, che si concludeva, dopo una serie di rinvii, nel dicembre del 2021.
Deduceva, altresì: - il ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'esame e l'approvazione dei rendiconti e dei bilanci preventivi ed annessi progetti di ripartizione, avvenuta nel novembre 2019 e, pertanto, oltre i tre mesi dalla chiusura dell'anno finanziario precedente e per l'approvazione in un'unica volta dei rendiconti di più anni;
- la mancata approvazione dei preventivi di spese e relativi progetti di ripartizione anni 2014, 2015, 2016, 2017 e 2018; - la mancata rendicontazione delle spese sostenute negli anni 2015, 2016 e
2018 per i lavori di rifacimento delle facciate del fabbricato 1; - la mancata approvazione dei rendiconti relativi agli anni dal 2010 al 2013 in violazione del principio della necessaria conseguenzialità tra i rendiconti;
- la mancata indicazione, nei punti all'o.d.g. della convocazione, dell'esame e dell'approvazione del rendiconto dell'anno 2014.
Deduceva, poi, una serie di violazioni delle norme di cui all'art. 1130 bis c.c. contenute nei singoli rendiconti approvati in quella sede.
Si costituiva in giudizio il in Napoli, Controparte_1
il quale eccepiva l'infondatezza nel merito della pretesa attorea, deducendo l'avvenuta convocazione all'assemblea del e la legittimità dei Pt_1
rendiconti approvati in quella sede.
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda nel merito, con vittoria delle spese di lite da attribuirsi al difensore antistatario.
Rigettata l'istanza di sospensiva della delibera assembleare, assegnati i termini per le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. ed espletata CTU contabile, all'udienza del 31.1.2025 la causa, veniva riservata in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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In via preliminare, va dichiarata la procedibilità della domanda attorea, essendo stato esperito il procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito, il combinato disp. degli artt. 1136 c.c. co. 6 e 66, co. 3, disp. att.
c.c., quest'ultimo come rinnovato nel 2012, determina che il vizio di mancata convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile.
Invero, l'art. 1136 c.c. co. 6 stabilisce che “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”; mentre, ai sensi dell'art. 66 co. 3, disp. att. c.c. l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Nel caso di specie, venendo in rilievo un vizio di convocazione dell'assemblea, lo stesso, ove provato, comporta l'annullamento della delibera assembleare.
Ebbene, si osserva che il ha dato prova della regolare CP_1 convocazione dell'attore per l'assemblea del 12 novembre 2019 mediante la produzione in giudizio della raccomandata a/r regolarmente recapitata al ma dallo stesso rifiutata, in data 6.11.19. Pt_1
Passando all'esame delle ulteriori censure mosse dall'attore alla legittimità della procedura di approvazione dei rendiconti e del relativo contenuto, la domanda è fondata e merita accoglimento.
Va, innanzitutto, rilevato che questo Giudice ritiene di integrare le conclusioni cui è giunto il CTU nell'elaborato finale alla luce del quadro probatorio emerso in corso giudizio e delle controdeduzioni formulate dal CTP di parte attrice, sulla base del principio “iudex peritus peritorum” il quale comporta
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che, non essendo la consulenza tecnica d'ufficio qualificabile come mezzo di prova in senso proprio, perché volta a coadiuvare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze, la stessa è sottratta alla disponibilità delle parti e affidata al prudente apprezzamento del giudice del merito.
Va chiarito inoltre che la decisione sarà assunta tenendo conto dei soli documenti depositati ritualmente nel corso del processo ed entro i termini consentiti dalla legge.
Giova premettere, in termini generali, che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c.
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato. Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Se è pur vero, infatti, che non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, che le singole voci di entrate e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, tuttavia, affinché possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili e chiare ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass.
Civ. 3892/2017).
Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. Civ. 3892/2017).
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La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficiano la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato.
L'art. 1130 bis c.c., introdotto con la riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche, incassi e pagamenti, in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale, ovvero in cui siano indicati i crediti ed i debiti verso condomini o fornitori, eventuali fondi/riserve, disponibilità in banca o presso gli uffici postali, integrato di un conto finanziario in cui indicare i valori relativi alla cassa iniziale e alle entrate da un lato e le spese e la cassa finale dal lato opposto;
infine, la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del
20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento. Il Tribunale di Roma, con provvedimento del 02.10.2017, pienamente condiviso anche da questo giudice, ha avuto modo di affermare che, il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto, pur non necessitando l'adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una
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serie di riferimenti che sono necessari e/o opportuni quali: l'esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l'indicazione degli eventuali residui attivi e passivi,
l'elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo trattamento fine rapporto portiere) o deliberati dell'assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario).
Inoltre, l'amministratore dovrà, sempre indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento ecc), l'elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino ed ogni categoria di spesa, il criterio di riparto e la quota a suo carico.
Orbene, nel caso di specie i rendiconti non rispondono ai requisiti formali di cui all'art. 1130 bis c.c. in quanto mancanti dei registri di contabilità. Il non ha dato prova della loro esistenza ed invero non li ha CP_1
prodotti nei termini di cui alle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c.
Inoltre, va detto che essi sono manchevoli della nota sintetica. Non possono certo ritenersi esaustive le poche righe che seguono la dicitura “breve relazione sul bilancio” in cui in sostanza nulla viene di fatto illustrato ai condomini.
La domanda poi è fondata anche in relazione al capo della delibera con cui è stato approvato il rendiconto del 2014 che invece non risulta riportato nella convocazione.
La Suprema Corte ha avuto modo di sancire il seguente principio di diritto:
"Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili." (Cass. civ. Sez. VI - 2, 14/01/2016, n. 539). Nel caso di specie la convocazione non conteneva alcun riferimento a questo argomento.
Ne consegue anche sotto questo profilo l'invalidità della delibera.
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Alla stregua delle considerazioni che precedono, l'opposizione va, pertanto, accolta e la delibera impugnata annullata.
Le spese di lite seguono la soccombenza in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche (scaglione da € 5.200,00 a €
26.000,00).
Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico del nei CP_1
limiti di quanto corrisposto dall'attore a titolo di acconto, non avendo il CTU depositato ulteriore istanza di liquidazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:
- accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, Parte_1
annulla la delibera del 12 novembre 2019 in relazione ai capi da 2) a
5) dell'ordine del giorno, per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il in Controparte_1 persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore di Parte_1
delle spese del presente giudizio che si liquidano in € 173,80
[...]
(di cui 48,80 per le spese di mediazione) per esborsi ed € 5.077,00 per compenso oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA come per legge;

- pone definitivamente a carico del le spese di CTU, nei CP_1 limiti dell'acconto liquidato, non essendo stata depositata ulteriore istanza di liquidazione.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 30.5.2025 Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone
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