R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
9 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 29397/2021 R.Gen.Aff.Cont.
TRA
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Napoli, alla Via Monte di Dio n. 54, presso lo studio dell'avv. Alessandro Gargiulo che lo rappresenta e difende in virtù di procura agli atti;

- OPPONENTE
E (C.F. ) in proprio e nella qualità di Controparte_1 C.F._2 erede di ed ( ) nella Persona_1 CP_2 C.F._3 qualità di erede di (C.F. ), nata a [...] Persona_1 C.F._4 il 09/12/1939 e deceduta in Napoli in data 09/10/2022, elettivamente domiciliati presso in Benevento, alla Via G. Rummo n. 27 presso lo studio degli Avv.ti Stefano Parziale e Mariagrazia Parziale che li rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura agli atti;

- OPPOSTI
Oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre premettere che, in materia di locazione, emerge in modo inequivocabile la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa. I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata e i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ.. Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale. Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 - 1576 cod. civ. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, non è configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo.
Inoltre la Suprema Corte ha sancito che allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno;
inoltre il comportamento tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto ai fini delle conseguenze prodotte dai vizi della cosa locata è equiparabile a quello tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto, per il generale principio quisque sua culpa damnum sentit, non intelligitur damnum sentire.
Applicando tali principi alla fattispecie in esame in primo luogo è lo stesso conduttore a riferire di aver dovuto “apporre per tutta la metratura dell'appartamento (piano rialzato) un parquet flottante che si rese necessario a causa del pessimo stato manutentivo della pavimentazione in graniglia di marmo rosso (senza fughe) che in molti punti della casa si era addirittura lesionata e/o rimossa lasciando dei solchi” ( del resto lo stato di degrado dell'immobile all'inizio della locazione emerge anche dai rilievi fotografici agli atti); nella perizia di parte del 9.1.2021 l'architetto Per_2 verificava la sussistenza di una situazione di degrado dell'intero fabbricato, esistente
“ da tempo “ , evidenziando che l'umidità da risalita capillare presente nel piano interrato era dovuta al fatto che l'areazione era praticamente nulla e che per quanto riguarda il piano rialzato la sussistenza di muffa era causata da infiltrazioni per lo più provenienti dall'esterno. Infine la teste , compagna del ha Testimone_1 Pt_1 dichiarato che all'inizio del contratto erano stati costretti a porre un pavimento flottante in quanto il pavimento preesistente si “ sgretolava “ e che “ la muffa era presente in maniera evidente nel piano seminterrato che già di per sé era umido. La teste ha inoltre precisato che la cantinola era già umida dall'inizio del contratto ma non era un problema tant'è che noi lo utilizzavamo come deposito” . Pertanto è evidente che allorquando fu stipulato il contratto la problematica relativa all'umidità del seminterrato era già esistente e conosciuta e ciò non ha impedito al conduttore di utilizzare tale vano seppur come deposito. Inoltre è del pari evidente che la totale mancanza di areazione del seminterrato e la insufficiente areazione del piano rialzato nei tre anni di vigenza del contratto, hanno fatto sì che piano piano le problematiche relative all'immobile cominciassero sempre più ad evidenziarsi ma parimenti, nonostante tale situazione, il conduttore ha continuato ad abitarvi tant'è che se è vero che il come da lui stesso dichiarato, ha dovuto far uso smodato dei Pt_1 riscaldamenti, dalle bollette emerge un elevato consumo anche in mesi antecedenti al gennaio 2020. Del resto nessuna doglianza risulta essere mai stata sollevata dal conduttore in merito alle condizioni dell'immobile se non al momento della comunicazione del recesso nel mese di aprile 2021 ( sebbene nella predetta comunicazione si fa riferimento ad una precedente missiva del marzo 2021). Pertanto deve ritenersi che la decisione di recedere dal contratto sia stata frutto di una scelta unilaterale del conduttore il quale, ad un certo punto, avendo trovato altra sistemazione, ha ritenuto preferibile rilasciare un immobile sempre più umido e che via via avrebbe compromesso anche la sua salute, quella salute che avrebbe dovuto essere tutelata sin dall'inizio evitando di locare un piano interrato privo di areazione e un piano rialzato già in precarie condizioni. Da ciò ne consegue che se da un lato le motivazioni addotte a giustificazione del recesso sono legittime, dall'altro sussiste l'obbligo di versare l'indennità di preavviso di mesi sei. L'art. 3 ultimo comma della Legge 392/78 stabilisce, infatti, che il conduttore può sempre recedere dal contratto di locazione, qualora ricorrano gravi motivi, ma in tali casi egli ne deve (comunque) dare preavviso sei mesi prima rispetto alla data in cui intende porre fine alla locazione. È pacifico, poi, che il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l'obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell'immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l'immobile medesimo non venga locato a terzi (Cfr. Cass. 18167/2012) e ciò indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in epoca anteriore (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13092 del 24/05/2017). Pertanto, detratto il deposito cauzionale, i canoni dovuti dal conduttore e non corrisposti ammontano ad euro 2605,22 ,a cui per legge vanno aggiunti gli interessi dalla domanda al soddisfo. Da ciò ne consegue che il decreto ingiuntivo va revocato e il conduttore va condannato al pagamento del predetto importo oltre interessi, dovuti per legge, dalla domanda al soddisfo.
Quanto alle spese di giudizio va evidenziato che con ordinanza del 3.6.2022 questo Giudice sottoponeva alle parti la seguente proposta ex art. 185 bis c.p.c.” Pagamento immediato da parte del della somma di euro 2800,00 omnia oltre spese di Pt_1 patrocinio nella misura di euro 1300,00 oltre rimborso forfettario IVA e CPA come Part per legge” , proposta sebbene fosse stata ampiamente motivata, è stata accettata solo da parte opposta.
Reputa pertanto il Tribunale che le spese liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche vanno calcolate sul valore della causa e dei parametri medi delle fasi di studio e introduttiva ( euro 425,00 e 425,00 ) e massimi delle fasi di trattazione e di decisione (euro 1277,00 ed euro 1277,00) tenuto conto dell'ingiustificato rifiuto della proposta conciliativa da parte dell'opponente che avrebbe permesso una più rapida definizione del giudizio.

PQM

Il Tribunale , definitivamente pronunciando, contrariis reiectis, così provvede: a) in parziale accoglimento dell'opposizione dichiara legittimo il recesso esercitato dall'opponente con lettera raccomandata del 17.4.2021; b) revoca il decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto condanna l'opponente al pagamento della somma di euro 2605,22;
c) rigetta le restanti domande;

d) condanna l'opponente al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 50,00 per spese ed euro 3404,00 per compenso oltre rimborso forfettario IVA e CPA come per legge;

e) si riserva il deposito della motivazione entro il 30.4.2025
Coì deciso in Napoli il 1.4.2025
Il Giudice
Rosa Romano Cesareo