N. R.G. 1546/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari Seconda Sezione Civile in composizione monocratica ed in persona del Giudice
Onorario, dott.ssa Rosalba Campanaro, lette le note scritte dei procuratori costituiti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
All'esito dell'udienza odierna ex art.281 sexies c.p.c., celebrata in “trattazione scritta”, nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 1546/2020 del Ruolo Generale promossa da:
, elettivamente domiciliato in Bari, alla via Putignani n.208, presso lo Controparte_1 studio dell'avv. Gianfranco Rossi che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- ATTORE - contro
(P.I. ), in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Controparte_2 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Bari alla Via De Rossi n. 32, presso lo studio legale degli Controparte_3
avvocati Alessandro Luigi de Felice (C.F.: e (C.F.: C.F._1 Controparte_4
), che la rappresentano e difendono giusta mandato in calce alla comparsa di C.F._2
costituzione e risposta;

- CONVENUTA–
Conclusioni: come da note di trattazione scritta e atti difensivi ivi richiamati.
FATTO

1. Con atto di citazione notificato il 27.01.2020, il dr. conveniva in giudizio lo CP_1 [...] per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) sentir accertare che la revoca del CP_2
contratto di incarico di vendita di cui in premessa formulata dal dott. integri la fattispecie della CP_1 disdetta prevista dall'art. 1) delle condizioni generali del contratto medesimo;
2) per l'effetto, sentir dichiarare che il dott. nulla debba corrispondere allo a qualunque CP_1 Controparte_2
titolo in relazione a detto contratto;
3) in via gradata, ove quella impartita dal dott. fosse CP_1 considerata come revoca anticipata dell'incarico, e salvo gravame sul punto, sentir accertare la nullità
o comunque la inefficacia della clausola di cui al punto n 3) lettera b) del predetto contratto per pagina 1 di 13

violazione degli artt. 34 e 36 del Codice del Consumo e per l'effetto dichiarare che nessuna somma sia dovuta dal dott. allo a titolo di penale. 4) condannare lo CP_1 Controparte_2 Controparte_2 per aver inoltrato una richiesta temeraria che ha comportato la introduzione dell'odierno giudizio”
A sostegno della domanda parte attrice deduceva, in sintesi, che:
In data 18.01.2018 aveva incaricato lo di provvedere alla vendita di un Controparte_2
appartamento di sua proprietà sito in Bari, alla via Lenoci n. 4;
l'incarico di mediazione prevedeva la durata di 6 mesi, dal 18.01.2018 al 18.07.2018, con tacito rinnovo, salvo disdetta fino a 15 giorni prima della scadenza, ed era stato conferito alla agenzia in via esclusiva ed irrevocabile;

il contratto di mediazione prevedeva altresì, a carico del venditore, la corresponsione in favore della agenzia di una provvigione del 2% sul prezzo di vendita effettivamente realizzato (fissato al minimo in €. 670.000,00);
la clausola n.3 di detto contratto prevedeva inoltre l'obbligo del venditore di corrispondere il compenso stabilito anche in caso di: a) vendita senza intervento del mediatore durante l'operatività dell'incarico; b) revoca dell'incarico prima della scadenza;
c) mancata accettazione della proposta di acquisto alle condizioni concordate nel mandato;
d) vendita dell'immobile dopo la scadenza dell'incarico, ad acquirenti indirizzati, segnalati o presentati dal mediatore;
e) mancato perfezionamento del preliminare di vendita per fatto o colpa del venditore;
f) vendita dell'immobile a persone o enti titolari di un diritto di prelazione;
g) impedimento alle visite dell'immobile;
con racc. a.r. 12.06.2018, ovvero circa un mese prima della scadenza dell'incarico, il dott. CP_1
“preso atto dello scarso impegno profuso dal mediatore”, revocava il mandato di mediazione;
lo studio riconsegnava le chiavi dell'appartamento in data 24 07.2018, affidandole al portiere CP_2
dello stabile;

un anno dopo, con lettera del 10.05.2019, lo tramite l'avv. Alessandro De Controparte_2
Felice, reclamava al dott. ai sensi della clausola 3.b) del contratto, il pagamento di € CP_1
13.400,00 oltre iva (pari al 2% del prezzo di incarico), per aver questi “revocato” il mandato prima della scadenza contrattuale.
Parte attrice assumeva che il termine “revoca” fosse stato impropriamente utilizzato dal dott. CP_1 nella relativa missiva e che dovesse invece intendersi come volontà di “disdetta” - e prova ne era la data della comunicazione nel termine contrattualmente stabilito per la disdetta nonché il pacifico consenso manifestato per facta concludentia dallo che aveva atteso la naturale scadenza del CP_2
mandato per riconsegnare le chiavi, così esprimendo di aver perfettamente inteso la volontà del pagina 2 di 13 venditore;
riteneva in ogni caso nulla la clausola n.

3.b) del contratto, poiché vessatoria e non oggetto di trattativa individuale, concludendo come sopra.

2. Con comparsa depositata il 10.07.2020, si costituiva la convenuta contestando le Controparte_2
avverse deduzioni e spiegando domanda riconvenzionale per il pagamento della somma di 13.400,00 euro, oltre IVA, quale compenso comunque dovuto dal venditore per l'ipotesi di revoca anticipata dell'incarico e violazione del patto di esclusiva.
La società convenuta ha spiegato di aver scoperto, tramite ispezione ipotecaria, che il in data CP_1
31.07.2018, ossia un mese e mezzo dopo la revoca dell'incarico, aveva trasferito il predetto appartamento con le relative pertinenze a tale sig. , per il prezzo complessivo di €. Persona_1
650.000,00 euro stipulando relativo atto pubblico.
Ha tra l'altro prodotto in atti il contratto preliminare di compravendita stipulato autonomamente dal venditore con l'acquirente in data 23.02.2018, ovvero in costanza di mandato, nonché l'assegno negoziato in pari data per il pagamento dell'acconto (cfr. docc. nn.11 e 12 fasc. convenuta).
Ha pertanto rassegnato le seguenti conclusioni: “1. in via principale, accertare e dichiarare che la nella vicenda descritta in narrativa del presente atto, ha maturato il diritto ad Controparte_2
ottenere il pagamento della somma di Euro 13.400,00, oltre IVA, ai sensi degli artt. 1, 2 e 3 lett. a) e b) delle condizioni generali di conferimento dell'incarico di vendita per la violazione da parte del conferente, dr. del patto di esclusiva e per la violazione della clausola di irrevocabilità Parte_1
dell'incarico; per l'effetto condannare il convenuto in riconvenzionale, dr. al CP_1 pagamento dell'importo di euro 13.400,00, oltre IVA (22%), per complessivi euro 16.348,00, oltre gli interessi moratori dalla data della costituzione in mora fino all'integrale pagamento;

2. rigettare le domande formulate dalla parte attrice, in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi meglio indicati nella narrativa del presente atto e, nello specifico, rigettare la avversa domanda di accertamento negativo del credito maturato dalla e la domanda di accertamento Controparte_2
della nullità o dell'inefficacia della clausola di cui all'art. 3 lett b) delle condizioni contrattuali, contenente la previsione dell'obbligo di pagamento del compenso provvigionale nella misura pari al
2% del prezzo di incarico in caso di revoca prima della scadenza.

3. in via subordinata, ove l'Ill.mo
Giudice adito ritenga di non accogliere le su esposte domande, e/o accogliere l'eccezione di nullità sollevata da controparte, accertare e dichiarare che la ha in ogni caso maturato il Controparte_2
diritto ad ottenere la rifusione delle spese sostenute per lo svolgimento dell'attività di mediazione in favore del dr. per le considerazioni di cui al punto 3. della narrativa del presente atto CP_1
e, per l'effetto, condannare il convenuto riconvenzionale al pagamento della somma di euro 2.075,00, oltre interessi moratori dalla data della costituzione in mora fino al soddisfo;
rigettare, anche per pagina 3 di 13 questa ragione, la domanda di accertamento negativo del credito formulata da parte attrice.

4. rigettare la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dalla parte attrice e dichiarare che il dr. ha mantenuto un comportamento sostanziale non improntato alle regole della buona CP_1
fede e della correttezza e, per l'effetto, condannarlo al pagamento delle spese processuali in caso di soccombenza, disponendo, viceversa, la compensazione delle spese e delle competenze a seguito dell'eventuale soccombenza della Controparte_2

3. Fallito il tentativo di conciliazione e depositate le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., venivano ammessi ed espletati l'interrogatorio formale e la prova per testi come richiesti da entrambe le parti;
indi la causa viene decisa all'udienza odierna ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c, previo scambio di note conclusive e deposito di note di trattazione scritta, come precedentemente disposto e comunicato ai difensori delle parti costituite.
DIRITTO
Con riguardo alla ricostruzione della vicenda oggetto di causa, occorre in primo luogo rilevare come sia documentale (doc. 1 attore) oltre che pacifico tra le parti, che, in data 18.01.2018, il dott. CP_1
aveva conferito allo un mandato di vendita in esclusiva e per la durata di 6
[...] Controparte_2
mesi, tacitamente rinnovabile per il medesimo periodo, dell'immobile di sua proprietà, sito in Bari alla via Lenoci n.4.
Per quanto rilevante ai fini di causa, in forza di detto accordo, il dott. si era impegnato a CP_1 corrispondere l'intera provvigione, stabilita nella misura del 2% sul prezzo effettivamente realizzato, anche nel caso in cui l'immobile fosse stato venduto senza l'intervento del mediatore durante il periodo di validità del mandato ovvero nel caso di revoca dell'incarico prima della scadenza (art. 3 lett.a e lett.b).
Pacifico, in quanto documentale oltre che confermato dalla prova testimoniale espletata (cfr. teste escusso all'udienza del 28.10.2022) è che il abbia avviato trattative individuali per la Per_1 CP_1 vendita dell'immobile con il sig. già subito dopo il conferimento dell'incarico allo Studio Per_1
provvedendo, in data 23.02.2018, alla sottoscrizione di un contratto preliminare di CP_2 compravendita avente ad oggetto l'immobile in questione (doc. 11 convenuta) ove il promittente acquirente dava atto di essere a conoscenza dell'incarico a vendere conferito dal venditore allo Studio
di non aver avuto alcun contatto con quest'ultimo e di aver appreso della vendita tramite CP_2 conoscenze comuni al venditore (art.9 contratto preliminare). Nell'atto preliminare le parti si impegnavano altresì a stipulare il relativo atto pubblico nel periodo compreso tra il 19.07.2018 e il
30.07.2018 (ovvero subito dopo la scadenza dell'incarico di mediazione); atto che risulta poi concluso in data 31.07.2018.
pagina 4 di 13 È altresì documentale che in data 12.06.2018 l'attore abbia comunicato alla agenzia immobiliare attrice di voler “revocare” l'incarico di mediazione per la vendita del bene (v doc. 2 attore).
Ciò posto, e prescindendo dall'inquadramento giuridico della “revoca” esercitata dall'attore quale disdetta o quale recesso anticipato, occorre rilevare come parte convenuta abbia richiesto, in via riconvenzionale, il pagamento dell'intero compenso pattuito (2% del prezzo di vendita effettivamente realizzato) in forza delle clausole 3a) e 3b) del contratto di mediazione e parte attrice abbia eccepito, di contro, la nullità di dette clausole, per violazione della normativa a tutela del consumatore.
Secondo la difesa del le clausole vessatorie di cui sopra non sono state oggetto di una specifica CP_1
trattativa né risultano controbilanciate da ulteriori clausole che impongano doveri anche al mediatore
(così pagine 7-8 comparsa di costituzione).
Tanto premesso, quanto alla validità delle previsioni contenute all'art. 3 lett. a) e b) del rapporto contrattuale in questione, si osserva che la Suprema Corte con la sentenza n. 19565 del 18 settembre
2020 è tornata pronunciarsi sul diritto al compenso del mediatore in caso di mancata conclusione dell'affare finale per fatto imputabile al venditore.
Con detta sentenza la Corte ha ribadito il principio già espresso da Cass. civ., sez. III, 03/11/2010, n.
22357 secondo cui, ai fini dell'efficacia del patto con cui si stabilisce il pagamento del compenso del mediatore nonostante la mancata conclusione dell'affare finale per fatto a lui non imputabile, la provvigione non possa essere prevista in misura fissa, ma debba essere rapportata all'attività sino a quel momento concretamente svolta dal mediatore.
Per completezza si riportano di seguito i passaggi più significativi per quanto interessa ai fini di causa di detta pronuncia.
“Quanto alla natura abusiva della clausola che prevede una penale pari all'1%, del prezzo di vendita in caso di revoca dell'incarico prima della scadenza, si impongono, preliminarmente, alcune premesse di inquadramento.

3.4. Il D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 noto con l'accezione di Codice del Consumo rappresenta il plesso normativo finalizzato ad apprestare una tutela incisiva e pregnante ad una parte consumatore generalmente dotata di minor forza contrattuale dell'altra professionista nella definizione dell'assetto negoziale, atto a disciplinare l'operazione perseguita dalle parti contraenti.

3.5. A questo proposito occorre ricordare che, in base alla giurisprudenza costante della Corte di
Giustizia, il sistema di tutela istituito con la direttiva 93/13 si fonda sull'idea che il consumatore si trova in una posizione di inferiorità nei confronti del professionista per quanto riguarda sia il potere negoziale sia il livello di informazione (v., in particolare, sentenza del 17 luglio 2014, Persona_2
e , C-169/14, EU:C:2014:2099, punto 22 e giurisprudenza ivi citata). Persona_3
pagina 5 di 13 3.6. La normativa speciale, introducendo una specifica disciplina diretta ad appianare le disuguaglianze sostanziali fra soggetti titolari di poteri contrattuali differenti, integra la normativa codicistica, enucleando una forma di tutela privatistica differenziata su base personale, applicabile esclusivamente in ragione della qualifica soggettiva rivestita dalle parti contraenti.

3.7. La forte connotazione soggettiva dell'impianto così strutturato emerge chiaramente dalla previsione di cui all'art. 3 del Codice del Consumo che, circoscrivendo l'ambito applicativo della normativa, definisce le contrapposte categorie di consumatore e professionista.

3.8. Precisamente, ai sensi della lett. a) della previsione de qua, con l'accezione "consumatore ed utente" si intende "la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta"; di contro, il termine "professionista" individua, ai sensi della lett.
e) della medesima disposizione, "la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale".

3.9. Tracciati i confini soggettivi della normativa di cui al D.Lgs. n. 206 del 2005, risulta, a questo punto, necessario perimetrarne l'ambito oggettivo, focalizzando l'attenzione sulle c.d. clausole vessatorie, la cui disciplina, in forza del rinvio operato dall'art. 1469 bis c.c., è cristallizzata negli artt.
33 e ss. del Codice del Consumo.

3.10. Mette conto evidenziare che l'art. 6, paragrafo 1, della direttiva 93/13 prevede che "le clausole abusive non vincolino i consumatori se, malgrado la buona fede, determinano un significativo squilibrio in danno del consumatore. Si tratta di una disposizione imperativa tesa a sostituire all'equilibrio formale, che il contratto determina fra i diritti e gli obblighi delle parti contraenti, un equilibrio reale, finalizzato a ristabilire l'uguaglianza tra queste ultime (v., in particolare, sentenze del
17 luglio 2014, e , C-169/14, EU:C:2014:2099, punto 23, nonchè del 21 Persona_2 Persona_4
dicembre 2016, e a., C-154/15, C-307/15 e C-308/15, EU:C:2016:980, punti 53 e Persona_5
55).

3.11.Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Giustizia, tale, disposizione deve essere considerata come una norma equivalente alle disposizioni nazionali che occupano, nell'ambito dell'ordinamento giuridico interno, il rango di norme di ordine pubblico (v. sentenze del 6 ottobre
2009, AsturcomTelecomunicaciones, C-40/08, EU:C:2009:615, punti 51 e 52, nonché del 21 dicembre
2016, a., C-154/15, C-307/15 e C-308/15, EU:C:2016:980, punto 54; Corte di Parte_2
Giustizia UE sez. I, 26/01/2017, n. 421).

3.12.L'art. 33, comma 1 del Codice del Consumo pone un'enunciazione di ordine generale, definendo vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
pagina 6 di 13 3.13. Indice univoco del carattere abusivo di una clausola, alla stregua della definizione poc'anzi enunciata, è, dunque, rappresentato dallo squilibrio avente ad oggetto non già il mero valore delle reciproche prestazioni delle parti, bensì il complesso dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento contrattuale predisposto.

3.14. L'indagine giudiziale circa la natura vessatoria delle clausole è agevolata dalla tipizzazione, all'interno del Codice del Consumo, di un elenco di clausole per le quali sussiste una presunzione assoluta di vessatorietà, che hanno l'effetto di indebolire ulteriormente la posizione contrattuale del consumatore.

3.15. L'automatica comminazione della sanzione della nullità parziale della clausola, e non dell'intero rapporto contrattuale, associata a tali previsioni subisce una deroga espressa con riguardo alle c.d. clausole presumibilmente vessatorie.

3.16. L'art. 33, comma 2 del Codice del Consumo contiene un elenco di venti clausole soggette ad una presunzione relativa di vessatorietà, in forza della quale una previsione negoziale astrattamente riconducibile ad una o più delle clausole espressamente contemplate dal suddetto elenco si presume vessatoria, salvo che il professionista fornisca la prova contraria.

3.17. L'onere probatorio gravante sul professionista al fine di confutare la natura presumibilmente vessatoria di una clausola contrattuale si considera assolto al ricorrere di determinati presupposti.

3.18. In primis, la presunzione di vessatorietà può essere vinta dal professionista, in conformità a quanto espressamente previsto dall'art. 34, comma 4 del Codice del Consumo, mediante la dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, sempre che la medesima risulti caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell'individualità, serietà ed effettività (Cass. civ., 20/03/2016,
n. 6802; Cass. civ., 26/09/2008, n. 24262).

3.19. In primo luogo, ai sensi dell'art. 34, comma 2 del Codice del Consumo, non possono considerarsi vessatorie le clausole che attengono alla determinazione dell'oggetto del contratto né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni, e dei servizi, purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.

3.20. Secondo quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 03/11/2010, n. 22357, la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell'affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell'art. 1469 bis c.c., se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore.
pagina 7 di 13 3.21. La ratio dell'introduzione di tale principiò di gradualità va ravvisata nell'esigenza di garantire, nei contratti a prestazioni corrispettive come il contratto di mediazione "atipica" il rispetto del sinallagma contrattuale, dovendo trovare la prestazione di una parte il proprio fondamento nella controprestazione, al fine di evitare il ricorrere di situazioni di indebito arricchimento ai danni del contraente debole del negozio perfezionato.

3.22. Come argomentato nella citata sentenza, il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell'affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all'affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

3.23. L'accertamento relativo all'abusività della clausola va svolto anche nell'ipotesi in cui sia previsto il diritto potestativo di recesso, al fine di evitare che il diritto al compenso possa essere fissato in misura indipendente dal tempo e dall'attività svolta dal mediatore.

3.24. Non si tratta, pertanto, di un inammissibile sindacato sull'oggetto del contratto, vietato dall'art. 34 comma 2 del Codice del Consumo in quanto non è messo in gioco la congruità del corrispettivo nell'ambito del regolamento dei rapporti contrattuali;
l'accertamento sulla vessatorietà della clausola costituisce, invece, un dovere officioso del giudice, tenuto a rilevare, anche d'ufficio la nullità di una clausola che, nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista, determina, a carico del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

3.25. Il giudice di merito ha reputato non squilibrata in favore del professionista la clausola citata sia perché l'indennità dell'1% per il diritto di recesso è stabilita anche a carico dell'agenzia sia perché oggetto di trattativa tra le parti. Non ha però tenuto conto che il compenso andava parametrato all'attività concretamente svolta dal mediatore, che, in relazione al breve lasso temporale intercorrente tra la conclusione del contratto e l'esercizio del diritto di recesso, meritava di attenta valutazione da parte del giudice di merito.

3.26. La clausola contrattuale, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall'effettivo svolgimento dell'attività di ricerca dei terzi interessati all'affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a favore dell'agente immobiliare una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull'equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall'art. 33 del Codice del Consumo.

3.27. La valutazione in concreto dell'attività svolta impedisce che il diritto alla provvigione da parte del mediatore possa essere svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, determinando inevitabilmente non tanto uno squilibrio nelle prestazioni ma addirittura l'assenza della prestazione.
pagina 8 di 13 3.29. Il sindacato sull'equilibrio contrattuale, che costituisce uno dei cardini dell'operazione ermeneutica in materia di contratto concluso con il consumatore risulta del tutto omessa, indagine che, invece avrebbe dovuto essere svolta, secondo l'orientamento di questa Corte espresso da Cassazione
Sez. III del 3.11.2010 n. 23357.

3.30 Il principio espresso dalla citata decisione, che demanda al giudice di merito la valutazione della vessatorietà della clausola che prevede un importo eccessivo in favore del mediatore, nell'ipotesi di mancata conclusione dell'affare deve essere quindi estesa anche nel caso in cui sia stato esercitato il diritto potestativo di recesso.

3.31. La decisione impugnata si pone in contrasto con la giurisprudenza della Corte di Giustizia, che, in più occasioni ha affermato che, in assenza di un controllo efficace del carattere potenzialmente abusivo delle clausole del contratto da parte del giudice, il rispetto dei diritti conferiti dalla direttiva
93/13 non può essere garantito (sentenza del 13.9.2018, Profit Credit Polska, C-176/17, EU:
C.2018:711).

3.32. Tale penetrante controllo è previsto anche in via officiosa affine di ovviare allo squilibrio che esiste tra il consumatore ed il professionista, come affermato nella sentenza dell'11 marzo 2020,
C-511/17, EU:C:2020:188, in materia di credito al consumo. Nella citata decisione, la corte di Pt_3
Lussemburgo demanda al giudice, anche in caso di mancata comparizione del consumatore, il compito di adottare i mezzi istruttori necessari per verificare il carattere potenzialmente abusivo delle clausole rientranti nell'ambito di applicazione della direttiva 93/13, per garantire al consumatore la tutela dei diritti che gli sono conferiti dalla direttiva stessa.

3.33. Più recentemente, la Corte di Giustizia, con la sentenza del 4.6.2020, nella causa C-495/19, avente ad oggetto la domanda di pronuncia pregiudiziale proposta dal Tribunale Regionale di Poznan,
Polonia, concernente l'acquisizione d'ufficio, da parte del giudice, dei mezzi istruttori per accertare la natura abusiva delle clausole, in caso di procedimento contumaciale, ha affermato che tale indagine deve essere effettuata, qualora sussistano dubbi sul carattere abusivo delle clausole. E' stato ribadito che spetta ai giudici nazionali, tenendo conto di tutte le norme del diritto nazionale e applicando i metodi di interpretazione riconosciuti da quest'ultimo, decidere se e in quale misura una disposizione nazionale possa essere interpretata conformemente alla direttiva 93/13, senza procedere ad un'interpretazione contra legem di tale disposizione nazionale (v., per analogia, sentenza del 17 aprile
2018, Egenberger, C-414/16, EU:C: 2018:257, punto 71 e giurisprudenza ivi citata). La Corte ha peraltro stabilito che l'esigenza di un'interpretazione conforme include l'obbligo, per i giudici nazionali, di modificare, se del caso, una giurisprudenza consolidata se questa si basa su pagina 9 di 13 un'interpretazione del diritto nazionale incompatibile con gli scopi di una direttiva (sentenza del 17 aprile 2018, Egenberger, C-414/16, EU:C:2018:257, punto 72 e giurisprudenza ivi citata).

3.34. La corte di merito ha omesso di valutare il profilo di vessatorietà della clausola contrattuale, anche con riferimento all'art. 33, lett. e) del Codice del Consumo, che stabilisce la presunzione di vessatorietà della clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere.

3.35. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, nei limiti di cui in motivazione, e rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, innanzi al Tribunale di Roma, in diversa composizione, che si atterrà ai seguenti principi di diritto:
"La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. E' compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene".
"Si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere".
La giurisprudenza di legittimità successiva (Cassazione civile sez. II, 20/09/2022, n.27505) ha accolto i principi sopra espressi ribadendo che “è stato, di recente, affermato da questa Corte, con specifico riguardo alla fattispecie della mediazione, che "la clausola del contratto che riservi al mediatore, in caso di recesso anticipato del preponente, una penale commisurata al prezzo di vendita del bene, indipendentemente dall'attività di ricerca di acquirenti che il mediatore abbia concretamente svolto per la conclusione dell'affare, non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto o al corrispettivo, nel senso di cui all'art. 34, comma 2 c.cons., e non si sottrae pertanto alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio, sia al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, ex art. 33, comma 1 c.cons., sia per il suo potenziale contrasto con l'art. 33, comma 2, lett. e) c.cons., in base al quale si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se pagina 10 di 13 è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere" (Cass., n. 19565/2020, relativa a una clausola che prevedeva l'obbligo, per i mandanti, di corrispondere al mediatore 11% del prezzo di vendita, in caso di recesso anticipato dal contratto, a fronte di una provvigione fissata nella percentuale dell'1,5% del prezzo per il caso di positiva conclusione dell'affare).
Nel caso in esame, la clausola di cui si discute imponeva al mandante una prestazione pecuniaria
(espressamente qualificata "a titolo di penale") nel caso di "rinuncia a vendere alle condizioni stabilite" (art. 5, lett. a), u.p., del contratto concluso tra le parti).
La prospettiva da cui esaminare la fattispecie (come ventilato dalla stessa ricorrente nell'ultimo motivo di ricorso) e', allora, quella di cui al combinato disposto degli artt. 33, comma 1, e 34, comma 2 cod. cons., dovendosi conseguentemente verificare se la prestazione pecuniaria in discorso s'innesti, in definitiva, sul sinallagma contrattuale, nel senso di trarre la propria ragion d'essere dalla
(contro)prestazione (comunque) svolta dal mediatore, sia pure integrante un "fatto diverso" dalla conclusione dell'affare (fatto che come ben esplicita Cass., n. 7067/2002, in motivazione può consistere nell'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di terzi interessati all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine od anche non esservi pervenuto, se prima della scadenza del termine la parte ritira l'incarico al mediatore: in questi casi la provvigione costituisce il compenso per aver il mediatore assunto ed adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare"). Puntualizza, in argomento, Cass., n.
22357/2010 (in motivazione) che, proprio in considerazione del disposto dell'art. 34, comma 2 cod. cons., "nel patto intercorso tra preponente e mediatore deve dunque essere chiarito che, in caso di mancata conclusione dell'affare per oggettivamente ingiustificato rifiuto del preponente, il compenso del mediatore sarà dovuto per l'attività sino a quel momento esplicata. Se tanto non sia chiaro,
l'adeguatezza del corrispettivo per l'ipotesi di mancata conclusione dell'affare dovrà essere apprezzata dal giudice, che potrà concludere nel senso del significativo squilibrio delle prestazioni e dunque per l'inefficacia della clausola ex art. 1469 quinquies c.c., comma 1, (o per la sua nullità ex art. 36, comma
1 codice del consumo), segnatamente se il diritto al compenso per il caso di mancata conclusione dell'affare sia fissato in misura indipendente dal tempo per il quale l'attività del mediatore s'é protratta prima del rifiuto del preponente".
Nel caso di specie, al di là del (pur significativo) utilizzo del termine "penale" (in luogo, per esempio, di "corrispettivo" o "compenso"), la clausola fa discendere il diritto del mediatore ad esigere la somma sopra indicata al fatto in sé della mancata conclusione del contratto di compravendita, non contenendo alcuna "graduazione" della stessa in funzione, per esempio, dell'entità e della durata dell'attività concretamente svolta dal professionista prima di tale evento. Ne consegue che non merita censura il pagina 11 di 13 ragionamento della Corte d'Appello, nella parte in cui ha escluso l'applicazione, al caso di specie, dell'art. 34, comma 2 cod. cons., valutando "squilibrata" una prestazione sganciata dal contenuto tipico dello schema contrattuale de quo, la quale finiva per assumere un'evidente coloritura sanzionatoria del fatto in sé della mancata conclusione dell'affare per fatto "imputabile" al preponente”.
In definitiva, dall'indirizzo interpretativo sopra riportato si deduce che supererà il vaglio di vessatorietà che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio la clausola che:
- preveda il trattenimento di una somma di denaro tanto a carico del venditore quanto a carico del professionista (nella misura del doppio), nell'ipotesi di recesso o di inadempimento;

- non sia stata unilateralmente imposta dal mediatore, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra i contraenti, sempre che questa soddisfi i requisiti di individualità, serietà ed effettività;
- non preveda il pagamento di una somma di denaro manifestamente eccessiva a carico del consumatore, in caso di recesso;

- non preveda una provvigione in misura fissa, ma progressiva, attraverso un meccanismo di adeguamento dell'importo del compenso al tempo e all'attività in concreto svolta dal mediatore nel dare esecuzione al contratto.
Applicando detti principi alla fattispecie in esame non può che ritenersi affetta da nullità sia la clausola prevista all'art. 3 lett. a), per l'ipotesi di vendita effettuata senza l'intervento del mediatore durante l'operatività dell'incarico sia la clausola prevista all'art.3 lett. b) per l'ipotesi di revoca dell'incarico prima della scadenza, in quanto se da un lato il compenso risulta automaticamente commisurato al prezzo di vendita del bene (2%), indipendentemente dall'attività di ricerca di acquirenti che il mediatore abbia concretamente svolto per la conclusione dell'affare, dall'altro, la pur CP_2
allegando di aver effettuato attività promozionale e pubblicitaria, non ha comunque dimostrato in giudizio la consistenza concreta di detta attività, ovvero i costi e le spese sostenute per l'attività di ricerca di terzi interessati all'affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione, sino alla “revoca” comunicata dal o comunque sino alla cessazione CP_1 dell'incarico.
Tali elementi conducono a ritenere che, come affermato dalla giurisprudenza sopra citata, le clausole contrattuali in questione che riconoscono il diritto al compenso in via automatica, in quanto svincolate dall'effettivo svolgimento dell'attività di ricerca dei terzi interessati all'affare e delle attività ad esse propedeutiche incidano negativamente sull'equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e pagina 12 di 13 consumatore espressamente previsto dall'art. 33 del Codice del Consumo, determinando così a favore dell'agente immobiliare una illegittima rendita di posizione.
Per tali motivi, dovendosi dichiarare la nullità delle previsioni contenute nell'art. 3 lettera a) e b) del mandato di vendita in questione, nessuna somma risulta dovuta alla convenuta a tale titolo dall'odierno attore.
Infine, pur qualora volesse prendersi in riferimento la condotta inadempiente dell'attore al fine di individuare altri tipi di danni eventualmente patiti dalla convenuta (diversi rispetto a quello del suo diritto alla provvigione e che, nella specie, come già chiarito, non compete), occorre rilevare come essi si siano rivelati non sufficientemente dedotti né dimostrati da parte della stessa istante;
ed invero, quest'ultima parte ha dedotto unicamente di aver sopportato spese pubblicitarie su riviste di settore per
€.2.075,00, ma non ha provato, documentandoli, i costi sostenuti per l'attività inutiliter svolta in favore dell'attore o altri esborsi che possano essere presi in considerazione sotto il diverso profilo del danno emergente.
Per tutte le ragioni che precedono la domanda attorea va accolta e la domanda riconvenzionale integralmente rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri medi del D.M. n.55/14, così come aggiornati dal D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022.

PQM

Il Tribunale di Bari, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione ed istanza disattesa e/o assorbita così dispone:
- dichiara la nullità delle clausole previste all'art. 3 lett a) e lett. b) dell'incarico di mediazione per la vendita immobiliare concluso dalle parti in data 18.01.2018;
- accoglie la domanda principale e dichiara che alcuna somma è dovuta dall'attore allo Controparte_2
[...]
- rigetta integralmente la domanda riconvenzionale;

- condanna la convenuta a rifondere all'attore le spese di lite che liquida in € 5.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Bari, il 9.05.2025.
IL GIUDICE ONORARIO dott.ssa Rosalba Campanaro
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