REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bologna Seconda Sezione civile
La Corte d'Appello di Bologna, in persona dei magistrati: dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Pietro Iovino Consigliere dott. Maria Laura Benini Consigliere relatore
All'esito dell'udienza cartolare del 05 dicembre 2025; lette le note depositate dalle parti ha pronunciato ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di II° Grado iscritta al n. R.G. 676/2025 tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. LAURA BUGARI, ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Rimini, via Flaminia n.179;
Appellanti e

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 C.F._3
RE CHIESA, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Rimini, vicolo San Gregorio n. 13;
Controparte_2
,
[...] CP_3 CP_4 CP_5 CP_6 contumace;

Appellati

CONCLUSIONI: come da rispettive note scritte depositate per l'udienza del 5/12/2025.

Motivi della decisione L'associazione professionale denominata Controparte_2 CP_3
, (di seguito per brevità CP_4 CP_5 CP_6 Controparte_2
, in qualità di locataria di due unità immobiliari ubicate in Rimini, Vicolo
[...]
Pescheria n. 14, colpite da pignoramento del diritto di usufrutto - nell'ambito della procedura esecutiva RGE N.189/2020 aperta a carico di davanti al Controparte_7
Tribunale di Rimini -, con atto di citazione notificato in data 16/12/2021 conveniva innanzi al Tribunale di Rimini l'avv. quale custode giudiziario nominato CP_1 nella procedura esecutiva predetta, nonché e , nudi Parte_1 Parte_2 proprietari delle unità immobiliari pignorate e figli dell'esecutato Controparte_7 rilevata l'insorgenza di un contrasto tra i medesimi in ordine alla individuazione del soggetto legittimato alla riscossione dei canoni di locazione. Antecedentemente all'instaurazione del processo di merito, in accoglimento del ricorso proposto dalla associazione il Tribunale Rimini, con Controparte_2 ordinanza cautelare del 19.11.2021, disponeva il sequestro liberatorio dei canoni di locazione ex art 687 c.p.c., mediante apertura di un libretto di deposito bancario intestato alla procedura esecutiva su cui versare periodicamente le somme dovute a titolo di canone di locazione per il tempo utile a definire la lite. Nelle more della definizione del procedimento cautelare ed al fine di non incorrere nella mora debendi, la conduttrice pagava il canone dovuto per la mensilità di ottobre 2021 tanto al custode giudiziario quanto ai locatori nudi proprietari. Il Tribunale, statuendo nel merito con sentenza n. 182/2025, pubblicata in data 20/02/2025, riconosceva la legittimazione della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/2020 alla riscossione dei canoni di locazione (dichiarando l'inopponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione), accertava la legittimità della risoluzione del contratto comunicata alla associazione conduttrice in data 13/09/2021 dal custode giudiziario, disponeva che i canoni versati da parte attrice sul libretto bancario intestato alla procedura esecutiva immobiliare venissero pagati al custode giudiziario e condannava e alla rifusione alla associazione attrice della Pt_1 Parte_2 somma di € 1.300,00 da quest'ultima versata a saldo del canone di locazione del mese di ottobre 2021.
e proponevano appello avverso la predetta sentenza, Parte_1 Parte_2 sostenendone l'erroneità nella parte in cui non aveva riconosciuto la terzietà dell'esecutato (e dunque della procedura esecutiva aperta a suo danno) rispetto al contratto di locazione, da questi validamente stipulato e di cui si professavano unici titolari quale parte locatrice. L'avv. in qualità di custode giudiziario, si costituiva in giudizio CP_1 chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della gravata sentenza. L'appellato rimaneva contumace. Controparte_2
***
pag. 2/6 La presente causa trae origine dal contrasto insorto tra e nudi Pt_2 Controparte_8 proprietari di due unità immobiliari site in Rimini, Vicolo Pescheria n. 14, e
[...]
custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva RGE N.189/2020 CP_1
Tribunale di Rimini, nell'ambito della quale veniva pignorato - con pignoramento effettuato in data 12.11.2020 e trascritto in data 20.11.2020 - il diritto di usufrutto spettante a padre dei nudi proprietari, sulle medesime unità Controparte_7 immobiliari. Il custode giudiziario rilevato che i predetti immobili erano stati concessi CP_1 in locazione commerciale alla Controparte_2 con contratto stipulato in data 10/08/2009 e rinnovato in data 10/08/2015, con comunicazione del 13/10/2021 informava la associazione conduttrice che i futuri canoni di locazione avrebbero dovuto essere pagati in favore della procedura esecutiva, sostenendo che il pignoramento del diritto di usufrutto sugli immobili oggetto di locazione estendesse i suoi effetti anche ai canoni di locazione, quali frutti della cosa pignorata ai sensi dell'art. 2912 c.c. e contestualmente formalizzava l'avvenuta disdetta del contratto di locazione in corso. D'altra parte, e replicavano che il contratto di locazione in Pt_1 Parte_2 questione si fosse perfezionato tra essi, nudi proprietari degli immobili e aventi la disponibilità di fatto di questi, e la associazione conduttrice, che per essi il negozio era stato validamente stipulato dai genitori quali rappresentanti legali, essendo ancora minorenni a quel tempo, e che la sottoscrizione dell'usufruttuario era stata apposta al contratto solo in veste di legale rappresentante. Pertanto, si dichiaravano unici titolari del rapporto sostanziale di locazione ed affermavano che il pagamento dei relativi canoni doveva continuare ad avvenire in loro mani. Il giudice di prime cure, disattendendo le pretese dei nudi proprietari, riconosceva la legittimazione della procedura esecutiva immobiliare alla riscossione dei canoni di locazione, sulla base di tre argomentazioni. In primo luogo, non riteneva valorizzabile l'orientamento della Suprema Corte di legittimità richiamato dai nudi proprietari ai sensi del quale “il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si istaura tra il locatore e il conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, sicchè la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al nudo proprietario del bene, che disponga dello stesso unitamente all'usufruttuario e senza l'opposizione di quest'ultimo … (Cass. 9493/07)”. Infatti, riteneva che le pronunce richiamate non fossero applicabili al caso di specie, sia in quanto riferite al rapporto personale e diretto che intercorre tra conduttore e nudo proprietario che abbia concesso in locazione il bene quanto al pagamento del canone di locazione, sia e decisivamente in quanto non poteva riconoscersi in capo a nudi proprietari, vista la loro minore età al momento della conclusione del contratto, quella pag. 3/6 “disponibilità di fatto” degli immobili che costituisce il presupposto della legittimazione a concederli in locazione. In secondo luogo, osservava che in data 30.11.2017, successivamente al conseguimento della maggiore età dei nudi proprietari e antecedentemente alla data del pignoramento, il contratto era stato consensualmente modificato dalle parti e alla modifica aveva partecipato in proprio anche , divenendo, quanto meno da quel momento, parte CP_7 del contratto di locazione. Infine, valorizzava la circostanza che l'usufruttuario è per legge l'unico avente diritto ai frutti civili dei beni di cui ha l'usufrutto e che fosse pertanto irrilevante, nei confronti dei creditori di quest'ultimo, l'eventuale rinuncia a godere di questi fatta in favore dei figli minori.
Avverso tale sentenza proponevano appello e Pt_1 Parte_2
Con primo motivo di doglienza, gli appellanti lamentano che il giudice di prime cure non avrebbe fornito adeguata motivazione in ordine alla affermata inconferenza al caso di specie dei precedenti di legittimità richiamati e non avrebbe dato sufficiente rilievo all'istituto della rappresentanza legale dei genitori esercenti la responsabilità genitoriale. Nello specifico, assumono che il contratto di locazione sia stato validamente concluso nel loro nome e per loro conto dai genitori, che la firma apposta in calce al contratto dall'usufruttuario attestasse, altresì, la consapevolezza e l'assenso di Controparte_7 quest'ultimo a che la locazione venisse conclusa dai nudi proprietari quali unici locatori, e che pertanto dovesse riconoscersi in capo a questi ultimi tanto la disponibilità materiale, quanto quella giuridica, degli immobili, sebbene esercitata indirettamente per il tramite dei legali rappresentanti. Con secondo motivo di appello, lamentano che, erroneamente, il giudice di primo grado avrebbe attribuito alla modifica contrattuale del 30.11.2017 effetti novativi del contratto dal punto di vista soggettivo, laddove invece il patto modificativo era stato concluso all'unico fine di aumentare l'importo del canone di locazione, sottolineando che la partecipazione in proprio di doveva essere intesa quale mera ratifica e CP_7 conferma dell'assetto negoziale preesistente. Con terzo motivo di appello, si dolgono del fatto che nessun rilievo avrebbe dovuto darsi alla circostanza che la legge riconosce esclusivamente all'usufruttuario il diritto di godere dei frutti civili della cosa su cui vanta il proprio diritto reale minore. Posto che il bene oggetto di usufrutto era stato dato in locazione dai nudi proprietari e non dall'usufruttario, quest'ultimo, terzo rispetto al negozio, non avrebbe avuto alcun titolo per riscuotere i canoni di locazione. Con quarto motivo d'appello, lamentano che il giudice di primo grado avrebbe erroneamente riconosciuto il ricorrere nel caso di specie di una simulazione soggettiva relativa del contratto di locazione in assenza di riscontri probatori e comunque pronunciandosi oltre i limiti della domanda.
pag. 4/6 Anzitutto, risulta del tutto infondato il quarto motivo di appello, non avendo il Tribunale mai affermato la natura simulata del contratto di cui alla presente lite.
Sono parimenti infondati, per le ragioni che si vanno ad esporre, i primi tre motivi di doglienza, che si esaminano congiuntamente per ragioni di connessione. In primo luogo, non può ritenersi che, al momento della stipula del contratto di locazione commerciale, e di rispettivamente quattordici e dodici Pt_1 Parte_2 anni, avessero la disponibilità materiale degli immobili locati, intesa come possibilità concreta ed attuale di disporne. Del resto alcuna prova è stata fornita in proposito. Nè può richiamarsi l'istituto della rappresentanza legale dei genitori negli atti civili dei figli minori e nell'amministrazione dei beni di loro proprietà al fine di sopperire a tale mancanza di disponibilità di fatto. Inoltre, va osservato che, anche a voler ritenere la legittimazione di nudi a proprietari a concedere in locazione gli immobili, l'orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui il detentore non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, non significa, che sia liberamente ammessa la locazione di un bene altrui o, come nel caso di specie, di un bene su cui terzi vantino il diritto di usufrutto. Difatti, come riconosciuto dagli stessi giudici di legittimità, il principio assume rilievo solo qualora si discuta degli effetti del contratto nel rapporto interno tra locatore e conduttore, nel senso che la natura personale dei diritti e degli obblighi che ne derivano preclude alle parti, ed in particolare al conduttore, di opporre al locatore la mancata titolarità del diritto reale, per sottrarsi alle sue obbligazioni. Tuttavia, (cfr. Cass. Ord 27910/2023) tale mancanza di titolarità del diritto reale torna ad assumere rilevanza qualora insorga controversia tra il locatore ed il terzo proprietario (o, come nel caso di specie, titolare del diritto reale di godimento oggetto di disposizione), risultando il contratto a quest'ultimo non opponibile, per quanto valido ed efficace intra partes. Pertanto, il contratto stipulato in data 10/08/2009 dai nudi proprietari risulterebbe, in ogni caso, non opponibile alla procedura esecutiva aperta a carico di Controparte_7
In secondo luogo, va evidenziato che nel patto modificativo del contratto del 30.11.2017 veniva indicato come locatore, unitamente ai nudi proprietari, divenuti a qual tempo maggiorenni, anche , il quale sottoscriveva l'accordo in proprio e, sempre CP_7 personalmente, in seguito procedeva ad assolvere alle incombenze relative alla registrazione della modifica contrattuale, qualificandosi inequivocabilmente titolare del rapporto. Dunque, a partire da tale momento, antecedente alla data in cui è stato eseguito il pignoramento dei beni, non può disconoscersi la formazione di un valido ed efficace titolo alla base del rapporto di locazione commerciale, di cui risultava parte l'usufruttuario, unico titolare del diritto reale di godimento sugli immobili.
pag. 5/6

Per questi motivi

questo Collegio ritiene di condividere le conclusioni a cui è giunto il giudice di prime cure in ordine alla legittimazione della procedura esecutiva alla riscossione dei relativi canoni di locazione. Infine, quanto ai canoni di locazione, va specificato che non risulta che l'usufruttuario abbia mai rinunciato alla percezione di essi in favore dei figli. Infatti, non solo non vi è prova che i canoni siano stati riscossi dai nudi proprietari, ma soprattutto tale rinuncia è stata espressamente esclusa dalla parte appellante. Ne consegue il rigetto dell'appello.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ex d.m. 55/2014 tenuto conto del valore indeterminato della causa. Atteso l'esito, sussistono i presupposti per l'obbligo dell'appellante di versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 comma 1 D.Lgs. 115/2002 e dell'art. 1 comma 17 L. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da e Pt_1 [...] avverso la sentenza n. 182/2025 del Tribunale di Rimini, così provvede: Pt_2 ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e assorbita
- rigetta l'appello,
- condanna l'appellante alla rifusione in favore di delle spese di lite del CP_1 presente grado di giudizio che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per l'obbligo dell'appellante di versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 comma 1 D.Lgs. 115/2002 e dell'art. 1 comma 17 L. 228/2012.
Così deciso in Bologna il 05/12/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Maria Laura Benini Dott. Maria Cristina Salvadori
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