R.G. N. 1797/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
II Sezione Civile in persona del Giudice Unico, dott. Giuseppe Barbato ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile in I grado iscritta al ruolo al n. 1797/2017 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale, vertente
TRA
rappresentato e difeso da se stesso, elettivamente domiciliato presso il Parte_1
suo studio sito in Cava de'Tirreni (SA), alla piazza E. De Marinis;

ATTORE
E
rappresentato e difeso, giusta procura alle liti rilasciata su foglio separato, Controparte_1
ma congiunto ex art. 83, III comma c.p.c., alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Vincenzo
Rispoli, presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno, al Corso Garibaldi n. 16;
CONVENUTO
E rappresentato e difeso, giusta mandato a margine della comparsa di intervento CP_2 dell'8.5.2017, dall'avv. Raffaele Caggiano, presso il cui studio elettivamente domicilia in Salerno
(SA), alla via Regina Costanza n. 5.
INTERVENTORE VOLONTARIO
CONCLUSIONI
Disposta la sostituzione ex art. 127-ter c.p.c. dell'udienza di precisazione delle conclusioni, le parti rassegnavano le proprie conclusioni come da rispettive note scritte (cfr., per l'attore, la nota del
12.11.2024; per il convenuto, la nota dell'11.11.2024; per , la nota del 2024) qui da CP_2
intendersi integralmente riportate e trascritte.
RAGIONI di FATTO E di DIRITTO della DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP
dinanzi al Tribunale di Salerno.
[...] Ed invero, l'odierno attore esponeva che con atto per notaio , rep. n. 10810, racc. Persona_1
n. 4238, trascritto a Salerno in data 24.6.1999 ai nn. 18937/14323, aveva venduto al proprio germano la piena proprietà di due immobili siti in Maiori (SA), al Corso Reginna n. 57, Controparte_1
identificati al locale catasto al foglio n. 21, p.lla n. 134, sub 33 e 34.
Rappresentava di essere stato costretto alla predetta cessione per la necessità di far fronte ad impegni economici precedentemente assunti con la Banca di Credito Cooperativo di Tramonti (SA) ed evidenziava che lo stato di bisogno nel quale versava al momento della compravendita veniva comprovato dall'esiguità del prezzo pattuito con l'odierno convenuto, oltre che dalle peculiari modalità di pagamento.
In particolare, esponeva che il prezzo complessivamente pattuito ammontava a lire 200.000.000 e che parte acquirente aveva versato all'atto della stipula la somma di lire 2.559.383,00 obbligandosi a corrispondere il residuo prezzo di lire 197.440.617,00 mediante l'accollo, a far data dal 30.6.1999, delle rate dei mutui ipotecari gravanti sugli immobili oggetto della compravendita.
Evidenziava che, in violazione degli obblighi contrattuali assunti, parte acquirente non corrispondeva alcuna rata dei mutui oggetto di accollo e che, per tale ragione, a partire dal 15.7.2002, gli istituti di credito subentrati nella posizione dell'originario creditore, a seguito di successive operazioni di incorporazione e fusione, provvedevano a notificare all'odierno attore numerosi atti di precetto con intimazione di provvedere al pagamento del debito residuo.
Sicché, l'odierno attore rilevava che, a seguito di un atto di precetto notificatogli dalla Controparte_3
veniva a conoscenza della circostanza che tale lo aveva estromesso dal rapporto
[...] CP_2
debitorio in esame, versando la somma di € 51.000,00, per poi rendersi inadempiente per la restante parte del debito.
Rappresentando che la banca creditrice, persistendo l'esposizione debitoria, aveva provveduto a segnalare a sofferenza la sua situazione debitoria provocandogli un danno esistenziale e di immagine, oltre che un pregiudizio economico rappresentato dall'impossibilità di poter accedere ad ulteriori forme di finanziamento, l'odierno attore esponeva che, in data 15.3.2008, aveva provveduto a costituire in mora invitandolo ad adempiere all'obbligazione contrattualmente Controparte_1
assunta.
Rilevando che tale diffida ad adempiere non sortiva alcun effetto, deduceva la risoluzione di diritto del contratto stipulato in data 23.6.1999 ai sensi dell'art. 1454 c.c. e chiedeva il risarcimento dei danni consequenziali patiti, ai sensi dell'art. 1453, I comma c.c. così specificamente quantificati: la somma di € 182.630,89, corrispondente al prezzo di vendita non corrisposto dall'acquirente attualizzato;
la somma di € 384.200,00, corrispondente all'attuale valore degli immobili in esame;
la somma di €
79.600,00 quale lucro cessante per il mancato godimento dei canoni di locazione percepiti dal convenuto per la conduzione in affitto del locale commerciale sito al Corso Reginna n. 61; la somma di € 10.000,00 quale ristoro per le spese legali da lui sostenute rispetto alle azioni intraprese nei suoi confronti dalla banca erogatrice dei mutui;
la somma di € 50.000,00, ovvero quella diversa accertata in corso di causa, per il risarcimento del danno non patrimoniale derivante dalla sofferenza e dallo stress patito per la vicenda oggetto di causa.
Tanto premesso, concludeva instando per la declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 23.6.1999 con atto per notaio e perché, Persona_1 riconosciuta la grave responsabilità nell'inadempimento di , il medesimo Controparte_1 convenuto fosse condannato al risarcimento dei danni patiti dall'attore, quantificati nella complessiva somma di € 573.800,00, ovvero nella diversa somma accertata in corso di causa, con vittoria di spese di lite e attribuzione in favore del procuratore antistatario.
Con comparsa di intervento volontario autonomo depositata in data 10.5.2017, interveniva in giudizio esponendo di aver sottoscritto, in data 10.1.2003, un contratto preliminare di CP_2
compravendita con il quale si obbligava a trasferirgli la proprietà dei due Controparte_1 immobili descritti in citazione dall'attore.
In particolare, rappresentava che il prezzo della compravendita veniva pattuito in € 175.595,34 di cui una parte sarebbe stata corrisposta mediante estinzione, compresi interessi e accessori, del debito per i mutui ipotecari accesi presso la Banca Popolare della Penisola Sorrentina con ipoteche gravanti sugli immobili oggetto del preliminare;
€ 20.658,75 sarebbero stati da lui versati alla stipula dell'atto notarile;
il saldo, determinato dalla differenza tra il prezzo pattuito, il debito dovuto per i richiamati mutui e quanto versato all'atto della stipula, sarebbe stato versato all'atto del rilascio dell'appartamento sito in Maiori al Corso Reginna n. 57.
In proposito, evidenziava che con il medesimo preliminare veniva pattuito che il promittente acquirente sarebbe stato immesso immediatamente nel possesso dell'immobile sito al Corso Reginna
n. 61, senza alcun corrispettivo o indennità in favore di , mentre con riferimento Controparte_1 all'appartamento sito al Corso Reginna n. 57, occupato dalla madre del promittente alienante, veniva prevista la corresponsione di un indennizzo semestrale pari a € 4.648,11 dall'1.7.2003 al 31.12.2003,
e a € 6.197,48 per ogni ulteriore semestre dall'1.1.2004 sino al rilascio, in favore di . CP_2
Deducendo che con scrittura privata di espromissione cumulativa, la Banca Popolare della Penisola
Sorrentina aveva quantificato il debito per i mutui ipotecari gravanti sugli immobili oggetto del preliminare nella complessiva somma di € 118.919,40, rilevava che, conseguentemente, il saldo residuo da versare per la compravendita in esame risultava essere di € 36.026,19, previa decurtazione di quanto eventualmente dovuto da a titolo di pagamento dell'indennizzo Controparte_1 semestrale per l'appartamento occupato dalla madre. Esponeva che, tuttavia, non si addiveniva alla stipula del contratto definitivo nei termini originariamente pattuiti a causa della mancata consegna da parte del promittente alienante dei titoli di provenienza dei beni oggetto di compravendita e della richiesta dello stesso di posticipare la stipula a causa delle precarie condizioni di salute della madre.
Sicché, provvedeva al pagamento del debito originariamente maturato dal sig. CP_2 Parte_1
con la – già Banca Popolare Sorrentina-, ottenendo la cancellazione
[...] Controparte_3
delle ipoteche gravanti sugli immobili oggetto del preliminare e nel dicembre del 2016, a seguito del decesso della madre di , il sig. invitava nuovamente quest'ultimo alla Controparte_1 CP_2
stipula del rogito notarile. Tale invito veniva disatteso dal promittente alienante, al pari della successiva diffida ad adempiere inoltratagli dal in data 4.5.2017, nella quale il promittente CP_2
acquirente avvertiva che in caso di mancata ottemperanza avrebbe adito l'autorità giudiziaria per ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Tanto premesso in merito alla ricostruzione della vicenda oggetto di causa, contestava la fondatezza delle prospettazioni attoree ed eccepiva, in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione e la prescrizione dell'azione di risoluzione esperita dall'attore.
Evidenziando che, in conseguenza del pagamento da lui effettuato del debito per i mutui gravanti sugli immobili oggetto di causa era venuto meno qualsiasi pregiudizio asseritamente vantato dall'attore, rappresentava di aver maturato un credito di € 171.980,07 nei confronti di CP
a titolo di mancato pagamento dell'indennizzo semestrale di occupazione previsto in caso
[...] di mancato rilascio dell'appartamento di Corso Reginna n. 57 dall'1.7.2003. Sicché, deduceva che il prezzo pattuito per la compravendita degli immobili oggetto di causa era stato da lui interamente pagato mediante l'estinzione dei mutui ipotecari gravanti sui medesimi immobili e in ragione della compensazione tra gli importi ancora dovuti e il maggiore controcredito da lui vantato.
Tanto premesso, concludeva instando per l'accoglimento delle spiegate eccezioni preliminari e per il rigetto delle avverse domande.
In via riconvenzionale, instava per l'emanazione di una sentenza che, producendo gli effetti del contratto non concluso ex art. 2932 c.c trasferisse a la proprietà degli immobili siti in CP_2
Maiori, al Corso Reginna n. 61 e n. 57; disponesse il rilascio in suo favore dell'appartamento sito al
Corso Reginna n. 57; condannasse al risarcimento del danno e al pagamento Controparte_1 dell'indennità per ritardata consegna del medesimo appartamento, così come prevista dal contratto preliminare stipulato in data 10.1.2003, ovvero nella diversa somma accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione;
stabilisse le necessarie compensazioni tra il debito di nei CP_2
confronti di per il saldo del prezzo e i controcrediti vantati dal primo per le Controparte_1 indennità previste dal contratto preliminare stipulato in data 10.1.2003, con ordine al Conservatore dei Registri immobiliari di Salerno di trascrivere l'emananda sentenza.
In via subordinata, in caso di accoglimento anche parziale della domanda di risoluzione contrattuale proposta dall'attore, chiedeva in via riconvenzionale che fosse acclarato e riconosciuto il pagamento eseguito da del debito per i mutui ipotecari gravanti sugli immobili oggetto di causa, CP_2
con conseguente condanna di e , ciascuno per quanto di ragione in Parte_1 Controparte_1
proprio e in solido tra loro, al pagamento in suo favore di tale importo, oltre rivalutazione e interessi.
Sempre in via subordinata e in caso di accoglimento anche parziale della domanda di risoluzione contrattuale proposta dall'attore, chiedeva in via riconvenzionale che fosse acclarato il proprio diritto a conseguire da il pagamento delle indennità semestrali per ritardata consegna Controparte_1 dell'appartamento sito in Maiori al Corso Reginna n. 57, con conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento di quanto maturato e dovuto per dette indennità, oltre rivalutazione e interessi, con condanna dell'attore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., vinte le spese di lite.
Con comparsa di costituzione depositata in data 5.7.2017 si costituiva in giudizio Controparte_1 eccependo preliminarmente la nullità dell'atto di citazione e/o della sua notifica, la prescrizione del diritto dell'attore di chiedere la risoluzione del contratto e la decadenza dall'azione di risoluzione.
Nel merito, evidenziava di non essere stato inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita per notaio del 23.6.1999. Sul punto, rappresentava di non aver potuto fare Per_1
fronte al pagamento delle rate di mutuo residue oggetto di accollo a causa di gravi fatti di natura economica, costituenti caso fortuito e/o forza maggiore, non prevedibili al momento di sottoscrizione dell'atto di compravendita. Esponeva che, dopo la mancata concessione di un termine per la dilazione dei debiti pregressi da parte della banca creditrice, aveva provveduto ad informare il fratello della vicenda e si era visto costretto a verificare la possibilità di alienare il compendio immobiliare a terzi in grado di saldare i debiti residui stipulando, in data 10.1.2003, un contratto preliminare di compravendita con . Evidenziava che il promittente acquirente si era accollato il debito CP_2 residuo dei mutui intestati all'odierno attore, impegnandosi a provvedere in tempi rapidi al saldo delle somme dovute alla banca creditrice, comunque entro la data di stipula dell'atto notarile.
Sicché, ritenendo di aver fatto tutto il possibile per onorare il debito residuo, contestava la fondatezza delle domande ed eccezioni di inadempimento e di responsabilità risarcitoria proposte dall'attore, e il quantum richiesta risarcitoria.
Con riferimento alle domande riconvenzionali proposte da , eccepiva preliminarmente CP_2
la prescrizione di tutti i diritti vantati e delle domande proposte dal soggetto intervenuto e l'improcedibilità delle azioni promosse dal terzo per decorso del relativo termine di decadenza. Nel merito, contestava la sussistenza di un proprio inadempimento rispetto agli obblighi assunti con il preliminare stipulato il 10.1.2023, evidenziando che era stato a rendersi inadempiente CP_2 all'obbligazione di provvedere al saldo delle somme dovute alla banca creditrice entro il termine contrattualmente pattuito.
Ancora, evidenziava l'inesistenza del diritto di al rilascio dell'abitazione sita al corso CP_2
Reginna n. 57 e del diritto di percepire la relativa indennità di occupazione semestrale. Sul punto, deduceva che tali diritti sarebbero eventualmente sorti solo a seguito della stipula del contratto definitivo, mai avvenuta a causa dell'inadempimento di che, a suo dire, aveva CP_2
determinato la risoluzione di diritto del contratto preliminare.
Contestando il quantum delle domande risarcitorie proposte dal terzo intervenuto, proponeva domanda riconvenzionale chiedendo la condanna di al pagamento di tutti i canoni di CP_2 locazione decorrenti dal 10.1.2003 e fino al definitivo rilascio dell'immobile sito al Corso Reginna
n. 61, oltre interessi e rivalutazione;
al risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti al mancato incassi di tali canoni di locazione, derivanti anche da mancati investimenti e/o mancati o difficoltosi pagamenti di debiti personali o professionali e dei danni da inadempimento contrattuale. Chiedeva, altresì, che fosse ordinato a l'immediato rilascio dell'immobile di Corso Reginna n. 61, CP_2
con condanna dello stesso al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.
Sempre in via riconvenzionale, chiedeva la condanna di al risarcimento dei Parte_1
danni patrimoniali e non patrimoniali subiti per le gravissime difficoltà economiche e finanziarie alle quali non aveva potuto fronte per l'aiuto fornito all'attore, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.
Tanto premesso, concludeva instando per l'accoglimento delle spiegate eccezioni preliminari, per il rigetto delle avverse domande e per l'accoglimento delle domande riconvenzionali, con vittoria di spese di lite e attribuzione in favore del procuratore antistatario.
Svolta l'istruttoria orale, ed invitate le parti ad interloquire con riguardo alla sussistenza delle condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c. (cfr. ordinanza depositata in data 24.3.2023), la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 13.11.2024.
Disposta la sostituzione dell'udienza ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva assegnata a sentenza con ordinanza del 16.11.2024, così concedendosi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con la presente sentenza non definitiva va rigettata l'eccezione di prescrizione del diritto del sig.
all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre derivante dal contratto CP_2
preliminare di compravendita stipulato in data 10.1.2003 con il sig. , come Controparte_1
formulata da tale ultima parte. Per quanto di interesse in questa sede, in cui viene in rilievo esclusivamente il rapporto processuale intercorrente tra il sig. ed il sig. , deve anzitutto rilevarsi CP_2 Controparte_1
l'infondatezza dell'eccezione di decadenza formulata da parte del medesimo convenuto nei confronti dell'odierno interventore. Risulta infatti del tutto generica la doglianza così prospettata: non è infatti in alcun modo dato rilevare lo specifico titolo di tale difesa, così dovendosi rigettare la stessa.
Va invece dichiarata l'ammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. formulata da parte del sig.
[...]
nei confronti del sig. , venendo al riguardo in rilievo, nel caso di specie, CP_2 Controparte_1 un'ipotesi di intervento principale (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. III, 22.8.2018, n. 20882).
Risulta parimenti ammissibile l'eccezione di prescrizione sollevata da parte del convenuto nei confronti del sig. , quale interventore principale, così come la relativa domanda CP_2
riconvenzionale di risarcimento del danno (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. III, 5.2.2024, n.
3238).
Per quanto di interesse in questa sede, in linea pregiudiziale, va ribadita l'ordinanza emessa in sede di udienza del 6.7.2017, con cui veniva dichiarata la regolarità della notifica dell'atto di citazione nei confronti del sig. . Controparte_1
Sotto tale specifico profilo, infatti, la notifica telematica risulta validamente perfezionata;
del tutto generiche risultano al riguardo le allegazioni prospettate per conto del sig. , il Controparte_1 quale non avrebbe “mai avuto conoscenza dell'atto di citazione, se non dopo la telefonata ricevuta dal fratello al riguardo. Il convenuto non conosce i motivi di tale mancata conoscenza, che potrebbe derivare da un mero errore tecnico di funzionamento della pec (spam, antivirus od altro) e/o delle operazioni di download del ricevente” (cfr. pag. 5 della comparsa di costituzione).
Risulta infatti adeguatamente riscontrato il valido perfezionamento della notifica telematica: la prova
è stata al riguardo offerta da parte attrice nel rispetto delle disposizioni di cui all'art. 19-bis, V comma delle specifiche tecniche previste dall'art. 34, I comma Decreto del ministro della Giustizia del
21/2/2011, n. 44, e cioè mediante il deposito telematico dei file dei messaggi di posta elettronica certificata attinenti alla ricevuta di accettazione e di avvenuta consegna, secondo il formato .eml.
A fronte di tali riscontri, risultano del tutto generiche le asserzioni dedotte da parte del sig. CP
in merito alla sua incolpevole mancata conoscenza della ricezione di tale messaggio di
[...]
posta elettronica, che pertanto non risultano in alcun modo adeguatamente provate (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. III, 31.10.2017, n. 25819).
Per altro verso, l'eccezione attinente all'utilizzo dell'indirizzo pec riferibile all'attività professionale del convenuto, oltre ad essere tardiva, in quanto dedotta soltanto in sede di memoria ex art. 183, VI comma n. 1) c.p.c., è pure infondata, non risultando prevista nella normativa vigente alcuna limitazione volta ad escludere che tale indirizzo di posta elettronica utilizzato con riguardo ad una determinata attività professionale del destinatario possa essere utilizzato per atti estranei alla stessa
(arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. I, 6.5.2024, n. 12134).
Né risulta in alcun modo allegato, prima ancora che provato, che l'odierno convenuto sia versato in una situazione di impossibilità non imputabile rilevante ai sensi dell'art. 153, II comma c.p.c. (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. Lav., 5.7.2024, n. 18435).
Ne deriva, pertanto, la tardività della costituzione in giudizio del sig. con Controparte_1 riguardo al rapporto processuale intercorrente con l'odierno attore.
Quanto alla posizione del sig. , è proprio dall'esame sistematico del combinato disposto CP_2 della disciplina di cui agli artt. 163 e ss., 292 e 267 e ss. c.p.c., alla stregua di un'interpretazione costituzionalmente orientata nel sistema italo-comunitario delle fonti, che deve senz'altro rilevarsi la possibilità per l'originaria parte convenuta di difendersi adeguatamente avverso le allegazioni dedotte nella comparsa di intervento della parte interventrice.
Tanto non già soltanto mediante la negazione dei fatti costitutivi del diritto affermato dal terzo interventore, ma anche mediante l'allegazione di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dello stesso posti a fondamento di eccezioni di merito in senso proprio, nonché mediante la formulazione di domande riconvenzionali.
Secondo il condivisibile orientamento della più recente giurisprudenza di legittimità sul punto, infatti, tale diritto può essere esercitato immediatamente, nel primo atto successivo alla notizia dell'intervento o alla conoscenza di esso, ovvero mediante richiesta di apposito termine o attraverso l'utilizzazione delle facoltà processuali esistenti in relazione alla fase processuale in corso, e deve comunque essere esercitato, a pena di decadenza, nel termine di regola fissato per la costituzione del convenuto, dovendosi invece escludere che la generale applicazione del sistema delle preclusioni possa produrre l'effetto di consentire al terzo di trarre vantaggio dalla scelta di intervenire tardivamente a detrimento del diritto di difesa delle parti originarie
Nel caso di specie, tra l'altro, deve pure evidenziarsi che l'odierno convenuto risultava originariamente contumace;
sicché, alcun dubbio può porsi in merito alla necessità che la comparsa di intervento, che conteneva specifiche domande dirette nei confronti del sig. , Parte_2 avrebbe dovuto essere notificata a quest'ultimo, ai sensi dell'art. 292 c.p.c.
Appare, cioè, evidente che l'originario thema decidendum del giudizio del quale l'odierno convenuto risultava pienamente consapevole pur risultando in una prima fase contumace, era rappresentato esclusivamente dalle domande formulate nei suoi confronti da parte dell'originario attore.
Sotto tale specifico profilo, deve rilevarsi che il sig. si costituiva in giudizio in Parte_2
data 5.7.2017 e cioè in epoca antecedente alla notifica della comparsa di intervento del sig.
[...]
nei suoi confronti: la prima udienza di comparizione era stata infatti rinviata all'udienza del CP_2

6.7.2017 per la verifica del perfezionamento della notifica telematica dell'atto di citazione nei confronti del sig. . Parte_2
Ne consegue, pertanto, come la deduzione da parte del convenuto dell'eccezione di prescrizione nei confronti del sig. , così come la formulazione della domanda riconvenzionale nei CP_2 confronti di quest'ultimo risultano senz'altro tempestive.
Ed invero, tali difese venivano rassegnate direttamente con l'atto di costituzione in giudizio, peraltro prima ancora che lo stesso convenuto fosse venuto formalmente a conoscenza dell'intervento indicato in precedenza, che, come si è avuto modo di rilevare, non era stato ancora notificato nei confronti della parte contumace (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. III, 5.2.2024, n. 3238).
Tanto premesso, occorre a questo punto soffermarsi sulla ricostruzione della complessa vicenda oggetto di causa.
Con atto di compravendita del 23.6.1999 per notar (rep. n. 10810, racc. n. 4238), l'avv. Per_1
vendeva al fratello l'appartamento ubicato in Maiori (SA), al Corso Parte_1 CP
Reginna n. 57, catastalmente identificato al locale N.C.E.U. al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub. 33, insieme al locale terraneo pure ubicato in Maiori (SA), al corso Reginna n. 61, catastalmente identificato al locale N.C.E.U. al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub. 34 (doc. n. 1 della produzione di parte attrice).
Era convenuto il prezzo di lire duecento milioni, di cui lire centotrenta milioni erano da riferirsi all'appartamento. Più in particolare, l'importo di lire 2.559.383,00 era stato versato all'atto della compravendita;
il pagamento dell'importo di lire 197.440.617,00 era regolato “mediante accollo della parte acquirente dell'intero mutuo di lire sessanta milioni e della quota del mutuo che residua dopo il pagamento della rata scaduta il 30.5.1999 concessi dalla Banca di Credito Cooperativo di
Tramonti- Società Cooperativa per azione a r.l. al venditore, con atti per me notaio, il primo del


1.6.1999 rep n. 10698, garantito da ipoteca iscritta al n. 16152/2938 ed il secondo del 19.12.1996 rep. n. 83232, registrato il 27.12.1996 al n. 11147, garantito da ipoteca iscritta il 27.12.1996 al n.
31603/3708 e variazione del 1.6.1999 rep. n. 10698, garantito da ipoteca del 2.6.1999 n. 16152/2938.
(…) La parte acquirente si dichiara edotta dei patti contenuti in diretti contratti e li accetta e si obbliga di pagare le residue rate a far tempo da quelle scadenti il 30.6.1999. La parte venditrice, preso atto dell'accollo del mutuo e del prezzo pagato in contanti, rilascia quietanza dell'intera somma e rinunzia all'ipoteca legale”.
La parte acquirente veniva quindi immessa nel possesso dell'immobile.
Era inoltre precisato che sull'immobile gravava l'ipoteca iscritta sulla nuda proprietà il 27.12.1996 al n. 31603/3708 per lire 235.800.000,00 a favore della Controparte_4
nascente dal contratto di mutuo del 19.12.1996; l'ipoteca iscritta in data 2.6.1999, registrata al n.
16153/2939, nascente da contratto modificativo del mutuo precedentemente descritto, con atto del 1.6.1999, rep. n. 106999; l'ipoteca iscritta in data 2.6.1999 n. 16152/2938 per lire 120.000,00 a favore della nascente da contratto di mutuo del 1.6.1999, Controparte_4
rep. n. 10698, di lire 60.000.000,00.
È stato versato in atti anche l'atto di precetto intimato dalla “Banca Popolare della Penisola
Sorrentina” nei confronti del sig. (doc. n. 3 della produzione di parte attrice), Parte_1
datato 9.11.2002. Si precisava in quella sede che nel 1996 la Controparte_4
a seguito di fusione per incorporazione, acquisiva la denominazione di “Banca Popolare
[...]
della Penisola Sorrentina”; che da tale istituto di credito erano stati concessi i mutui recanti rep. n.
8323 racc. n. 3076 di lire 160.000.000,00 e rep. n. 10698 racc. n. 4189 di lire 60.000.000,00 al sig.
; che a garanzia di tali mutui veniva iscritta ipoteca di primo e secondo grado Parte_1 sull'immobile sito in Maiori, al Corso Reginna, catastalmente identificato al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub.5; che in data 23.6.1999 il sig. aveva alienato l'immobile in favore del sig. Parte_1
; che con precetto notificato in data 5.7.2002 al sig. era stato Controparte_1 Parte_1 intimato il pagamento del debito dovuto, che ammontava alla somma complessiva di € 114.120,46, comprensiva di interessi al 31.12.2001. Sicché, si intimava al sig. il pagamento Parte_1 del complessivo importo pari ad € 115.616,00; il precetto era notificato anche nei confronti del sig.
, ai sensi dell'art. 603 c.p.c. Controparte_1
Risulta in atti altro atto di precetto, spedito per la notifica in data 1.3.2006 da parte della
[...]
, avente ad oggetto i crediti relativi ai medesimi titoli indicati nel precedente atto di Controparte_3
precetto (mutuo rep. n. 8323, racc. n. 3076 di lire 160.000.000,00; mutuo recante rep. n. 10698, racc.
n. 4189, di lire 60.000.000,00) (doc. n. 4 nella produzione di parte attrice). Nel corpo dell'atto di precetto si precisava che il sig. , n. a Maiori ed ivi residente a[...], CP_2
“estrometteva il sig. dal rapporto debitorio nei confronti della e per Parte_1 CP_5
l'effetto dell'accordo versava alla BPPS la somma complessiva di € 51.000,00”. Ancora, si evidenziava che “il sig. , in seguito, non ha adempiuto all'obbligo nascente da detto CP_2
contratto, e che il sig. ha perpetuato il proprio atteggiamento moroso, e pertanto entrambi CP sono debitori nei confronti della della somma complessiva di € 75.218,60, oltre interessi al CP_5
31.12.2005”. Era quindi intimato al sig. ed al sig. il pagamento Parte_1 CP_2 del complessivo importo pari ad € 76.712,00, oltre interessi dal 31.12.2005. L'atto di precetto era notificato ex art. 603 c.p.c. anche nei confronti del sig. . Controparte_1
Infine, risulta in atti la “diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. alle obbligazioni assunte nel contratto di compravendita del 23.6.1999 stipulato tra e ”, datata Parte_1 Controparte_1
15.3.2008 (doc. n. 6 della produzione di parte attrice). Con tale atto, il sig. veniva Controparte_1 diffidato ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., entro e non oltre il termine di trenta giorni dal ricevimento della diffida, “provvedendo all'immediato pagamento dell'integrale esposizione debitoria che risulta ancora a mio nome, nei confronti della Controparte_6
espressamente risultante dai due contratti di mutuo, che ti sei accollato, nel contratto di compravendita di immobili tra di noi stipulato in data 23.6.1999 (rep. n. 10810, racc. n. 4238) e trascritto a Salerno in data 24.6.1999, ed a consegnarmi, entro e non oltre tale data, relativa quietanza attestante l'integrale pagamento, da parte tua, della posizione debitoria risultante a mio nome e conseguente al mancato pagamento dei due contratti di mutuo in questione”. Era indicato, inoltre, che, decorso inutilmente tale termine, il predetto contratto di compravendita avrebbe dovuto intendersi risolto con ogni conseguenza di legge
È stato versato in atti anche il contratto preliminare di compravendita stipulato tra CP
e in data 10.1.2003 (doc. n. 3 della produzione del sig. ).
[...] CP_2 CP_2
Le parti convenivano in quella sede la promessa di vendita dell'appartamento sito in Maiori (SA) al corso Reginna n. 57, catastalmente identificato al locale catasto al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub. 33, nonché del locale terraneo “attualmente condotto in fitto dalla “Il Goloso s.n.c. di ER OS e
”, ubicato in Maiori (SA), al Corso Reginna n. 61, catastalmente identificato al Controparte_7
locale catasto al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub. 34. Si precisava che i predetti immobili erano gravati da ipoteche in favore dell' “ex Banca di Credito Cooperativo di Tramonti s.c.a.r.l., attualmente
[...]
, e che parte promittente acquirente si sarebbe onerata Controparte_8 di “pagare le somme, attualmente non quantificabili, dovute all'istituto di credito, decurtandole dalla somma totale convenuta per le cessioni di cui al presente”. Si precisava che la parte promittente acquirente “in tempi rapidissimi provvederà al saldo delle somme dovute alla banca e chiederà la cancellazione delle ipoteche” e che nel possesso dell'immobile sito al Corso Reginna n. 61 la parte promissaria acquirente era già stata immessa, “in quanto l'immobile è detenuto in locazione dalla “Il
Goloso s.n.c. di ER OS e e sarà sua cura chiedere alla società il Goloso la Controparte_7 liberatoria al diritto di prelazione qualora l'immobile di corso Reginna n. 61 non fosse acquistato dalla società “Il Goloso”.
Il prezzo era pattuito in € 175.585,34; si conveniva che tale pagamento sarebbe stato effettuato nelle seguenti modalità: “mediante estinzione, compresi interessi ed accessori, del debito per i mutui ipotecari accesi presso la Banca Popolare Penisola Sorrentina”; mediante versamento di €
20.658,75, alla “stipula dell'atto notarile che dovrà avvenire, preferibilmente, entro il 30.6.2003”; il saldo “infruttifero, di interessi e rivalutazione, determinato quale differenza tra € 175.595,34 meno la totalità dell'importo richiesto e dovuto alla Banca Popolare Penisola Sorrentina per capitale, interessi e spese di qualsiasi natura per l'estinzione del debito di cui al punto n. 1, meno € 20.658,75 già versati all'atto della stipula dell'atto pubblico, dovrà essere versato al rilascio dell'appartamento di cui al civico n. 57 che dovrà avvenire entro e non oltre il 31.12.2004”.
La parte promittente acquirente prendeva atto che l'appartamento di cui al civico n. 57 era occupato e che sino al 30.6.2003 il promittente alienante l'avrebbe occupato a titolo gratuito. Ancora, si precisava che nel caso in cui il rilascio fosse avvenuto nel periodo compreso tra il 1.7.2003 ed il
31.12.2003, la “parte promittente venditrice si obbliga a corrispondere alla promittente acquirente un indennizzo semestrale di € 4.648,11, non frazionabile, da corrispondersi, fin tanto che vi sarà capienza, in compensazione dal saldo così come determinato al punto n.

5. Ove il rilascio avvenga, invece, nel periodo compreso tra il 1.1.2004 ed il 31.12.2004, la parte promittente venditrice si obbliga a corrispondere alla promittente acquirente un indennizzo semestrale, non frazionabile, di €
6.197,478. Qualora il rilascio avvenga oltre tale data per ogni ulteriore semestre, non frazionabile,
è dovuta una somma quantificabile come per l'ipotesi di rilascio entro il 31.12.004”.
Infine, la parte promissaria acquirente si impegnava ad estinguere le ipoteche entro la data di stipula dell'atto notarile “ed a contattare con urgenza la banca per concordare le modalità del pagamento del debito”.
Risulta in atti anche la nota datata 13.1.2003, a firma dell'avv. Carmine de Simone, inoltrata nei confronti del sig. avente ad oggetto “pignoramento Forcellino”, con cui veniva CP_2
riscontrata la lettera spedita dal sig. in data 13.1.2003 indirizzata nei confronti della Banca CP_2
Popolare della Penisola Sorrentina.
Si precisava in quella sede che “la mia assistita, in linea di massima, potrebbe essere interessata ad un suo eventuale acquisto dell'immobile del sig. , già gravato da ipoteca e, dalla Parte_3 data odierna, di un pignoramento immobiliare”.
Il debito del sig. veniva così quantificato nell'importo di € 115.616,00 oltre Parte_1 interessi dal 1.1.2002, spese e competenze legali. Sicché, l'offerta per la proposta di acquisto non avrebbe potuto trovare accoglimento “qualora non inferiore ad € 110.00,00, oltre spese e competenze legali, che si quantificano in € 3.500,00”. Si precisava infine che la somma in esame sarebbe rimasta tale fino a che non si fosse proceduto alla trascrizione del pignoramento (cfr. produzione cartacea del sig. ). CP_2
Risulta in atti anche la “scrittura privata di espromissione cumulativa”, priva di data, stipulata tra la
“Banca Popolare della Penisola Sorrentina” ed il sig. . Si precisava in quella sede che il CP_2 sig. era intenzionato ad assumere verso la BPPS l'obbligazione contratta dal sig. CP_2
con il predetto ente creditizio: sicché tale ente “accetta come nuovo debitore il Parte_1
sig. dichiarando di non liberare il sig. dal proprio impegno verso la banca CP_2 CP ivi compreso il rilascio delle garanzie ipotecarie a suo tempo da quest'ultimo rilasciata in favore della Banca, che rimangono valide fino all'estinzione del debito”.
Il sig. offriva alla banca creditrice l'importo di € 106.000,00 “a saldo e stralcio”; CP_2
l'importo di € 16.000,00 sarebbe stato versato alla stipula della scrittura e l'importo di € 90.000,00 entro venti giorni dalla stipula della scrittura. La banca dichiarava di accettare la somma e si dichiarava disposta ad “abbandonare la procedura esecutiva sull'immobile del sig. Parte_3
dopo la riscossione dell'intera somma pari ad € 106.000,00 ed al pagamento di tutte le spese
[...] legali e competenze dovute all'avv. Carmine De Simone”, così dichiarando di non aver null'altro a pretendere nei confronti del sig. e del sig. , a pagamento avvenuto (cfr. produzione CP CP_2
cartacea di parte interventrice).
Era allegata una nota con cui si dava atto che “in data odierna” (e non risulta indicata la datazione), era ricevuto l'importo di € 500,00 “da valere quale acconto sull'intera parcella”; non risulta specificamente leggibile la sottoscrizione ivi riportata.
Risulta in atti anche una “quietanza liberatoria”, emessa dalla , datata Controparte_3
12.6.2007, indirizzata al sig. , con cui si dava atto che a fronte dei versamenti “da lei CP_2 eseguiti per complessivi € 55.000,00, a definitiva tacitazione di quanto da Lei dovuto sulla base del rapporto intrattenuto con la Banca e riveniente da scrittura privata di espromissione cumulativa del
18.2.2003 relativa a mutui concessi dalla Banca Popolare della Penisola Sorrentina, ora
[...]
al sig. , con contratti n. rep. n. 8326 racc. n. 3076 di lire Controparte_3 Parte_1
160.000.000,00 e rp. N. 10698 racc. n. 4189 di lire 60.000.000,00, a garanzia dei quali venivano iscritte ipoteche di primo e secondo grado sull'immobile sito in Maiori al Corso Reginna n. 57, riportato al N.C.E.U. alla partita 1000185 foglio 21, p.lla n. 134, dichiariamo di non aver null'altro
a pretendere nei suoi confronti, per alcun titolo e causa, con riferimento al rapporto di cui sopra, fatta salva l'ipotesi dell'eventuale reviviscenza del credito in caso di revocatoria”.
Era infine ribadito che sarebbe stato prestato l'assenso alla cancellazione delle ipoteche che avrebbe dovuto essere eseguita a spese, cura ed oneri del medesimo sig. (doc. n. 5 della produzione di CP_2
). Seguiva la nota del 24.11.2008, emessa dalla nei confronti CP_2 Controparte_3 dell'avv. Carmine de Simone, con cui gli veniva inoltrata la quietanza indicata in precedenza;
era infine precisato che, per quanto riguardava la cancellazione delle ipoteche di primo e secondo grado iscritte in data 2.6.1999 in favore della Banca, “decorsi 30 giorni dalla ricezione della presente e qualora nulla osti per il sig. , procederemo secondo le modalità semplificate previste dalla CP_2
Legge Bersani”.
Infine, risulta in atti la diffida inoltrata per conto del sig. nei confronti del sig. CP_2 CP
, datata 4.5.2017 e notificata in data 30.5.2017 (cfr. docc. nn. 6 della produzione del sig.
[...] e n. 3 della produzione del sig. ) avente ad oggetto l'invito a CP_2 Controparte_1
presenziare dinanzi al notaio al fine di procedere alla stipula del contratto di compravendita. Per_2
Seguiva l'atto di riscontro di tale diffida, inoltrata in data 19.6.2017, con cui il sig. CP
dava atto di non aver mai ricevuto alcuna richiesta di sottoscrizione del contratto definitivo
[...]
di compravendita, e tanto nonostante che il preliminare fosse stato stipulato in data 10.1.2003, né aveva avuto alcuna notizia in merito alle informazioni attinenti al pagamento ed all'estinzione dei mutui ipotecari, così deducendo che “la vantata scrittura privata è da considerarsi prescritta e risolta per inadempimento gravissimo della debitrice a clausole termini e condizioni ivi apposte”. Inoltre, rilevava che il sig. non aveva mai rispettato gli accordi sottoscritti, così gravando su CP_2 quest'ultimo l'obbligo di restituire tutti i canoni percepiti illegittimamente dal 10.1.2003 e sino alla data della diffida, instando così per il rilascio ad horas dell'immobile sito in Corso Reginna n. 61 e chiedendo in quella sede che fossero versati tutti i canoni di locazione percepiti sine titulo dal
10.1.2003 (doc. n. 4 della produzione del sig. ). Controparte_1
Tanto premesso con riguardo all'esame della documentazione in atti, occorre in questa sede soffermarsi, in via del tutto preliminare, sull'eccezione di prescrizione sollevata da parte del sig.
nei confronti del sig. , con specifico riferimento alla domanda ex Controparte_1 CP_2
art. 2932 c.c. formulata da tale parte.
L'eccezione è infondata e va rigettata per quanto di ragione.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto, l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932
c.c., inizia a decorrere dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo stesso (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. II, 31.7.2024, n. 21497; Sez. II, 24.10.2022, n. 31369; Sez. II,
22.3.2018, n. 7180; Sez. II, 15.9.2009, n. 19871; Sez. II, 30.3.2006, n. 7524; Sez. II, 18.12.1999, n.
14276; ).
Ancora, si è avuto modo di evidenziare che il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 cod. civ., la regola dell'immediato adempimento (quod sine die debetur statim debetur).
Ne consegue che, a norma degli artt. 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione (Cass. Civ., Sez. II, 30.6.2011, n. 14463;
Sez. II, 29.7.1992, n. 9086; Sez. II, 29.7.1992, n. 9086). Inoltre, qualora le parti abbiano rimesso alla volontà di una di esse la fissazione del termine relativo alla stipulazione del contratto definitivo, e quest'ultima ritardi ingiustificatamente l'esercizio di tale facoltà, l'altra parte, adempiute le obbligazioni poste a suo carico, può tanto rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine, ex art.1183 c.c., quanto proporre direttamente domanda di adempimento in forma specifica, ex art. 2932 stesso codice (domanda nella quale deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine), con la conseguenza che, trascurato l'esercizio di tali, alternative facoltà, e protrattasi l'inerzia per l'ordinario termine prescrizionale, il suo diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione (Cass. Civ., Sez. II, 10.12.2001, n. 15587).
Ebbene, nel caso di specie si è avuto modo di rilevare come le parti avessero specificamente convenuto che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere perfezionato “preferibilmente entro il
30.6.2003”.
Le parti, inoltre, convenivano che il saldo avrebbe dovuto essere versato al momento del rilascio dell'appartamento di cui al civico n. 57 che sarebbe dovuto avvenire “entro e non oltre il 31.12.2004”;
l'appartamento di cui al civico n. 57 sarebbe stato occupato sino al 30.6.2003 e, qualora l'immobile in esame non fosse stato rilasciato entro tale data, era convenuto il pagamento di un indennizzo semestrale in favore del sig. . CP_2
Sicché, alla stregua di un'interpretazione letterale e sistematica del predetto regolamento contrattuale, deve rilevarsi come le parti avessero effettivamente convenuto di procedere alla stipula del contratto definitivo entro la data del 30.6.2003.
Tale data, infatti, non solo era stata fissata quale riferimento temporale entro il quale avrebbe dovuto essere stipulato preferibilmente il contratto definitivo, ma costituiva altresì l'ulteriore parametro di riferimento a decorrere dal quale la disponibilità dell'immobile di cui al civico n. 57 in capo al promittente alienante avrebbe dovuto essere effettivamente remunerata.
Tanto, a riprova dell'effettiva centralità di tale data nell'ambito del più ampio assetto negoziale degli interessi delle parti, così costituendo un ulteriore riscontro dell'effettiva volontà delle parti di parametrare a tale riferimento la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Si è avuto modo di rilevare che, a fronte di tali pattuizioni, con la scrittura privata di espromissione cumulativa in atti, la cui datazione appare riferibile al 18.2.2003 (cfr. nota della Controparte_3 del 12.6.2007, doc. n. 4 della produzione del sig. ), l'odierno interventore si riconosceva
[...] CP_2 debitore dell'importo di € 106.000,00 a tacitazione delle pretese vantata dal predetto istituto di credito con riguardo al debito originariamente maturato da parte del sig. . Parte_1
Inoltre, con la “quietanza liberatoria” intestata al predetto istituto di credito, veniva riscontrato che il sig. aveva versato l'importo complessivo di € 55.000,00, così prestandosi il consenso alla CP_2 cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile per cui è causa. Tanto premesso, occorre soffermarsi anche sulle risultanze della prova orale.
Il teste , commerciante, dichiarava di aver stipulato un contratto di locazione Testimone_1 con il sig. , “il quale asseriva di avere la detenzione del locale oggetto del contratto”. CP_2
Si trattava di un locale commerciale situato sul corso principale di Maiori. Aveva versato i canoni di locazione attinenti a questo contratto in favore del sig. ; nessuno gli aveva mai eccepito CP_2
tale circostanza, prima che gli venisse notificato un provvedimento relativo ad un procedimento cautelare.
, conoscente di tutte le parti in causa, quale consulente fiscale del sig. , Testimone_2 CP_2
dichiarava di aver condiviso circa dieci anni prima della sua escussione (febbraio 2022) lo studio con
; conosceva invece in quanto anche lui operava nel Parte_1 Controparte_1 medesimo settore del teste. Ricordava di aver redatto una bozza di “compromesso” per conto del sig.
e del sig. , avente ad oggetto un appartamento ed un locale CP_2 Controparte_1
commerciale ubicati in Maiori, all'altezza del Corso Principale “Reginna”. Riconosceva il contratto preliminare in quello prodotto agli atti di causa. Ricordava, inoltre, che circa tre o quattro anni dopo, aveva assistito ad un incontro tra e sul lungomare di Maiori;
in tale CP_2 Controparte_1
circostanza ricordava che il sig. aveva invitato il sig. alla stipula del contratto CP_2 CP
definitivo. Si trattava, per quanto aveva avuto modo di comprendere, proprio del contratto definitivo attinente alla pattuizione preliminare per cui è causa. Ricordava che aveva rappresentato CP_2 che in quel periodo non era possibile addivenire alla definizione dell'affare, giacché nell'appartamento oggetto del contratto vi abitava la madre dei signori. Ricordava che anni dopo aveva assistito ad una telefonata intercorsa tra il sig. e;
aveva avuto modo CP_2 Controparte_1
di ascoltare la chiamata perché si trattava di conversazione in vivavoce. Il sig. invitava il sig. CP_2
alla stipula del definitivo;
anche in quella circostanza il sig. chiedeva un CP CP differimento dell'affare, in ragione della difficoltà di spostare la madre dal predetto appartamento.
Inoltre, evidenziava che il sig. era occupato in un'importante attività di verifica fiscale che CP
lo stava impegnando in maniera significativa;
in entrambe tali circostanze il sig. aveva invitato CP_2
il sig. alla stipula del contratto definitivo. CP
In una terza occasione, dopo la morte della madre del sig. , il teste era stato invitato dal sig. CP
a recarsi presso lo studio del sig. per sollecitarlo a stipulare il contratto definitivo;
CP_2 CP
anche in tale circostanza, tale parte rimaneva irremovibile sulla posizione di non voler stipulare il contratto definitivo.
OS ER, sorella della parte interventrice, dichiarava di aver gestito un'attività commerciale dalla ditta “il Goloso”, insieme con , moglie di , altro fratello della Controparte_7 Persona_3 teste. L'acquisto che il sig. avrebbe dovuto perfezionare con il sig. ”- di cui non CP_2 CP ricordava il nome- riguardava proprio il locale commerciale in esame, che si trovava in Maiori (SA), al corso Reginna, in cui veniva svolta tale attività, oltre all'appartamento che si trovava al primo piano del fabbricato ove al piano terra si trovava tale locale. Ricordava che, in epoca successiva al decesso della madre di tale sig. , aveva incontrato tale persona sul lungomare di Maiori (SA), in CP
compagnia di e del commercialista di fiducia, dott. . Ricordava che il fratello CP_2 Tes_2 aveva fatto riferimento, in quell'incontro, alla necessità di stipulare il contratto oggetto di causa;
il sig. rifiutava di acconsentire. CP
Precisava, inoltre, che fino alla stipula del contratto del 2003, il canone di locazione attinente all'immobile in cui veniva svolta l'attività commerciale dalla ditta “Il Goloso” veniva versato nelle mani del sig. : “si tratta del che ho incontrato sul lungomare”. L'attività CP CP
commerciale in questione veniva esercitata anche nel periodo successivo;
in tale lasso temporale, però, il canone di locazione non veniva pagato a nessuno. Successivamente, tale locale veniva utilizzato per un'altra attività commerciale, dedita alla vendita di oggetti etnici.
Non appaiono invece rilevanti, per quanto di interesse in questa sede, le dichiarazioni rese da parte del sig. , funzionario della , successivamente incorporata dalla Testimone_3 Controparte_9
Banca Popolare della Penisola Sorrentina, poi a sua volta incorporata dalla Controparte_3
Questi dichiarava di aver lavorato a tra il 1996 ed il 1999, per poi tornarvi intorno al 2007- CP_4
2008 per non più di un mese e mezzo. Aveva conosciuto quale cliente della Parte_1
banca tra il 1996 ed il 1999.
, notaio, confermava che il sig. era andato più volte nel suo studio notarile Persona_4 CP_2
in Minori per procedere alla stipula con il sig. di un contratto di compravendita;
Controparte_1
il teste rappresentava la necessità che gli fossero consegnati i titoli di provenienza dei beni da parte del venditore. Tali episodi si verificavano a partire dal 2002; aveva anche fissato un incontro, intorno al 2017, per la stipula dell'atto; cionondimeno, il sig. non si era presentato allo studio CP
Angelo Mansi, impiegato presso lo studio del notaio almeno dal 2004, confermava che il Per_2
sig. era andato più volte nello studio, rappresentandogli che avrebbe dovuto stipulare CP_2
un atto di compravendita con il sig. . Il sig. , inoltre, aveva più volte chiesto Parte_3 CP_2
al teste se il sig. avesse consegnato i titoli di provenienza allo studio. Il teste non era in CP
grado di ricordare il nome del sig. . Sicuramente tali titoli non furono mai portati allo studio CP
notarile.
Sulla scorta di tali elementi di prova, risulta adeguatamente riscontrata l'interruzione della prescrizione con riguardo al diritto del sig. alla stipula del contratto definitivo. CP_2
Sotto tale specifico profilo, infatti, deve anzitutto aversi riguardo alle dichiarazioni rese da parte del teste , il quale confermava di aver visto il sig. , tra il 2007 ed il 2008, intimare al sig. Tes_2 CP_2 di procedere alla stipula del contratto definitivo;
tanto avveniva anche in altra occasione, CP
avvenuta anni dopo, avendo assistito alla telefonata intercorsa tra tali parti;
infine, dopo il decesso della madre del sig. , era stato proprio il teste, su sollecitazione del sig. , ad invitare CP CP_2
il sig. alla stipula del contratto definitivo. CP
Tali dichiarazioni appaiono puntuali ed attendibili, né sono stati in alcun modo allegati significativi elementi volti a neutralizzarne la credibilità complessiva.
Sotto tale profilo, non possono valere in senso contrario le dichiarazioni rese da parte della sig.ra
, sorella della parte interventrice, che pure confermava di aver assistito ad un incontro tra il CP_2
fratello, il sig. ed il dott. sul lungomare di Maiori. CP Tes_2
Tali dichiarazioni appaiono infatti particolarmente imprecise, non risultando in alcun modo meglio contestualizzata l'ubicazione temporale di tale incontro;
per altro verso, la presenza della teste a tale incontro non risultava riscontrata da parte del medesimo sig. . Tes_2
Alcun significativo elemento di prova di segno contrario veniva invero offerto in merito alla circostanza che le dichiarazioni rese da parte del sig. non fossero veritiere. Tes_2
Tanto premesso, si è altresì avuto modo di rilevare che nell'immobile catastalmente identificato al
Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub. 34 veniva esercitata un'attività commerciale da parte della “Il Goloso
s.n.c.”, di cui era socia, tra l'altro, proprio la sorella del sig. . CP_2
Ebbene, ai sensi del punto 3) del predetto contratto preliminare, il sig. era stato immesso CP_2
nel possesso di tale locale, che era condotto in locazione proprio da tale società.
La teste OS ER, in tal senso, confermava che dopo la stipula del contratto preliminare, avvenuta nel 2003, non aveva più pagato il canone di locazione.
Di poi, una volta cessata tale attività, il sig. , escusso come teste nel presente Testimone_1 giudizio, confermava di avere avuto la detenzione dell'immobile in esame avendo stipulato in data

1.7.2008 un contratto di locazione con il sig. . Precisava di aver sempre versato i canoni CP_2
di locazione in favore del sig. e che nessuno gli aveva mai eccepito nulla. Si trattava, più in CP_2 particolare, dell'impresa individuale dalla ditta “O-RING di Massimo Scannapieco”, che aveva sede proprio presso tale immobile sito in Maiori (SA), al corso Reginna n. 61, (cfr. visura storica dell'impresa allegata alla memoria ex art. 183, VI comma n. 2) c.p.c. del sig. ) e Controparte_1 che aveva ad oggetto la vendita di prodotti dell'artigianato locale ed etnico, come peraltro confermato anche dalla sig.ra OS ER.
Sicché, è provato che, effettivamente, il sig. avesse immesso il sig. Controparte_1 CP_2 nel possesso dell'immobile catastalmente identificato al locale catasto al Fg. n. 21, p.lla n. 134, sub
34 a partire dal 10.1.2003, data di stipula del contratto preliminare per cui è causa. Di tale immobile, infatti, il sig. ne disponeva liberamente e senza alcuna contestazione da CP_2
parte del sig. : dapprima concedeva la detenzione gratuita dello stesso in favore Controparte_1 della “Goloso s.n.c.”, gestita, tra l'altro, dalla sorella di quest'ultimo. Di poi, tale immobile veniva concesso in locazione in favore del sig. a partire dal 2008 proprio dal sig. Testimone_1
ed a tale parte venivano versati i canoni, sicuramente fino al 2017. CP_2
A fronte di tali riscontri, alcuna specifica contestazione veniva sollevata dal sig. Controparte_1 con riguardo al possesso da parte del sig. dell'immobile in esame, prima del riscontro alla CP_2
messa in mora del 30.5.2017 (cfr. doc. n. 4 della produzione di tale parte).
Né risulta in alcun modo dedotta alcuna ragionevole spiegazione con riguardo alla condotta posta in essere da parte del sig. , il quale, a suo dire, sarebbe venuto a conoscenza che tali Controparte_1
locali erano detenuti dal sig. solo a seguito di accesso agli atti effettuato presso Testimone_1
il Comune di Maiori (SA) in data 30.5.2017.
Ed infatti, il sig. , nonostante fosse formalmente proprietario di un tale immobile Controparte_1
a destinazione commerciale, peraltro ubicato presso il Corso Reginna di Maiori (SA), rinomato centro della Costa d'Amalfi, non solo non aveva in alcun modo contestato la disponibilità di tale immobile in capo ad un soggetto con il quale non aveva mai intrattenuto alcun rapporto, ma nemmeno si curava di riscuoterne i relativi canoni di locazione. Tanto, peraltro, in un lasso temporale di circa nove anni.
Parimenti significativa deve rilevarsi anche la circostanza che, come da quietanza di pagamento rilasciata in data 12.6.2007 dalla era stato effettuato il versamento del Controparte_3 complessivo importo di € 55.000,00 da parte del sig. con riferimento ai mutui CP_2
originariamente intestati al sig. , così legittimandosi la cancellazione delle Parte_1 ipoteche gravanti sull'immobile.
Tale circostanza, peraltro nemmeno oggetto di specifica contestazione da parte del sig. CP
, risulta adeguatamente riscontrata sulla scorta di tale quietanza.
[...]
Né appare credibile il fatto che tale parte sarebbe venuta a conoscenza dell'avvenuto pagamento soltanto nel corso del presente giudizio.
Ed infatti, non appare in alcun modo ragionevole la condotta così tenuta da parte del sig. CP
, il quale, pur destinatario di due atti di precetto ai sensi dell'art. 603 c.p.c. con riguardo ai
[...]
debiti oggetto di contestazione, si sarebbe totalmente disinteressato alle vicende attinenti al potenziale pignoramento dell'immobile di cui era proprietario.
Gli elementi di prova in atti, invece, depongono tutti in termini gravi, univoci e concordanti nel senso che il sig. , con tali condotte, consistite essenzialmente nell'aver consentito Controparte_1
l'immissione nel possesso del predetto immobile, oltre che nel conseguire l'estinzione del debito attinente ai mutui ipotecari descritti in precedenza, aveva integrato un vero e proprio riconoscimento del diritto nascente dal contratto preliminare.
Trattasi, più in particolare, del diritto al conseguimento della stipula del contratto definitivo (arg. da
Cass. Civ., Sez. II, 30.6.2011, n. 14463).
Tali condotte, infatti, configurano atti del tutto incompatibili con la volontà di disconoscere la pretesa del creditore e risultano comunque idonee ad esplicare una manifestazione tacita di volontà implicante la conoscenza e l'ammissione dell'esistenza dell'altrui diritto. (Cass. Civ., Sez. III, 19.11.1999, n.
9381; Sez. III, 20.8.2024, n. 22948).
Da un lato, infatti, l'aver consentito la pacifica disponibilità del predetto immobile in favore del sig.
non può rinvenire alcuna ragionevole giustificazione se non nell'effettiva volontà del sig. CP_2
di voler dare attuazione al predetto contratto preliminare e di riconoscere Controparte_1
contestualmente in capo al sig. il corrispondente diritto ad esso sinallagmaticamente correlato CP_2
nel più ampio regolamento negoziale, e cioè il diritto alla stipula del contratto definitivo.
In altre parole, l'odierno convenuto ha provveduto ad attuare il contratto di comodato collegato funzionalmente al predetto contratto preliminare, e, nonostante l'ampio lasso temporale indicato in precedenza, non ha in alcun modo formalizzato la volontà di recedere dallo stesso (arg. da Cass. Civ.,
SS.UU., 27.3.2008, n. 7930).
D'altro canto, alcun altro titolo poteva legittimare tale disponibilità dell'immobile se non la predetta pattuizione contrattuale.
Analogamente a dirsi con riguardo all'effettivo versamento dell'importo di € 55.000,00 da parte del sig. . CP_2
Aldilà della criticità evidenziate in precedenza con riguardo all'asserita mancata conoscenza di tale intervenuto pagamento da parte del sig. , il fatto che non fosse stata sollevata alcuna CP
specifica contestazione con riguardo a tale avvenuto pagamento, né che lo stesso convenuto avesse offerto la disponibilità a restituire gli importi così versati, depone per una diversa conclusione.
Tale pagamento, infatti, si inseriva nella più ampia esecuzione del vincolo contrattuale preliminare, della cui portata il sig. era senz'altro reso edotto e tanto non già soltanto per aver stipulato CP
personalmente il contratto preliminare, ma anche tenuto conto delle plurime rimostranze prospettate nei suoi confronti da parte del sig. in merito al mancato adempimento in parte qua, come è CP_2
stato possibile rilevare dalle risultanze della prova testimoniale.
Ed è pertanto che, in questo più ampio contesto, l'effettiva protrazione del possesso del sig. CP_2
con riguardo ad uno degli immobili oggetto del contratto preliminare, in uno all'obiettiva consapevolezza da parte del convenuto dell'effettivo pagamento con estinzione del credito vantato nei suoi confronti dal predetto istituto di credito, integrano uno specifico riconoscimento del diritto della parte interventrice al perfezionamento del contratto definitivo.
Né, a fronte di tali significativi riscontri, è stata in alcun modo allegata, prima ancora che provata, una diversa e ragionevole spiegazione con riguardo alla condotta tenuta da parte del sig. CP
nel caso di specie.
[...]
Risulta pertanto integrato un riconoscimento tacito dell'altrui diritto, del tutto incompatibile con la volontà di disconoscere la pretesa del creditore (arg., ex plurimis, da Cass. Civ., Sez. VI, 27.3.2017,
n. 7820).
Viene pertanto in rilievo una vicenda interruttiva della prescrizione ai sensi dell'art. 2944 c.c., il cui perfezionamento deve parametrarsi quantomeno all'epoca della stipula del contratto di locazione tra il sig. ed il sig. , avvenuta il 1.7.2008. CP_2 Tes_1
Ed infatti, sicuramente a decorrere da tale data doveva ritenersi obiettivamente conoscibile l'effettivo l'utilizzo sostanzialmente uti dominus dell'immobile da parte dell'odierno interventore;
tale circostanza, in uno alla sicura conoscenza da parte del sig. dell'adempimento Controparte_1 dell'obbligazione attinente alle rate del mutuo residuo, integrano senz'altro gli elementi costitutivi della ricognizione del credito in parte qua.
Ne deriva, pertanto che, avuto riguardo all'epoca dell'inoltro della diffida del 30.5.2017, nonché della data in cui il sig. veniva a conoscenza dell'introduzione della domanda ex art. Controparte_1
2932 c.c. da parte del sig. , riconducibile senz'altro al momento della sua costituzione in CP_2
giudizio (5.7.2017), la prescrizione decennale risulta validamente e tempestivamente interrotta nel caso di specie.
Sotto tale profilo, invero, alcun dubbio può porsi in merito al fatto che l'interruzione della prescrizione integra un'eccezione in senso lato e, pertanto, può essere rilevata d'ufficio dal giudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti. Ne consegue che il rilievo d'ufficio delle eccezioni in senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed è ammissibile anche in appello, purché i fatti risultino documentati ex actis (arg, ex plurimis, da Cass.
Civ., Sez. I, 13.4.2023, n. 9810; SS.UU., 27.7.2005, n. 15661).
Sicché, tenuto conto degli elementi di prova in atti, l'eccezione così formulata risulta infondata.
Il procedimento va quindi rimesso sul ruolo al fine di consentire l'ulteriore trattazione delle domande formulate in atti dalle parti.
Le spese giudiziali, attesa la natura non definitiva della presente sentenza, saranno liquidate unitamente alla statuizione definitiva.


P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, non definitivamente pronunziando nel giudizio di cui all'epigrafe, così provvede:
1) rigetta l'eccezione di prescrizione del diritto del sig. all'esecuzione in forma CP_2 specifica dell'obbligo a contrarre derivante dal contratto preliminare stipulato in data
10.1.2003 con il sig. ; Controparte_1
2) rinvia alla statuizione definitiva la liquidazione delle spese di lite;

3) rimette, come da separata ordinanza, la causa sul ruolo.
Così deciso in Salerno, il 3.6.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Barbato