REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Monica Bighetti in funzione di giudice unico all'udienza di discussione del
22/01/2025, ha pronunciato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa n. 1581/2024 R.G. promossa
DA
• (C.F. ), rappresentata e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
STORARI STEFANO del Foro di Ferrara RICORRENTE
CONTRO
• (C.F. ) CP_1 C.F._2
RESISTENTE contumace

OGGETTO: diniego di rinnovo contratto di locazione alla prima scadenza.
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CONCLUSIONI DELLE PARTI: “ (omissis) Voglia il tribunale emettere sentenza di declaratoria della legittimità del recesso della ricorrente dal contratto di locazione dedotto in giudizio per la data del 20 dicembre 2025 con condanna del signor al rilascio dell'immobile sito in Gallo di CP_1
Poggio Renatico, via delle Nazioni n.23 nel termine che vorrà fissare. Il tutto con vittoria di spese e compensi di lite”
MOTIVAZIONE
1. Con ricorso depositato il 31/07/2024 ex art.447 bis c.p.c. e art. 30 l. 392/1978 Parte_1
proprietaria dell'immobile ad uso abitativo sito in Poggio Renatico (Fe) località Gallo, via
[...] delle Nazioni n.23 locato ad con contratto del 21 dicembre 2022 registrato il 10 gennaio CP_1
2023 per la durata di anni tre rinnovabili tacitamente di anni due ex art.2 comma 3 l.431/98, ha agito in giudizio per l'accertamento della legittimità del proprio recesso alla prima scadenza del 20 dicembre
2025, motivato dall'esigenza di adibire l'immobile alle esigenze abitative della propria figlia convivente CP_2
2. Nonostante la ritualità della notificazione, eseguita dall'Ufficiale Giudiziario ai sensi dell'art.140 c.p.c., il convenuto non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace.
1 3. La domanda è fondata e deve essere accolta. L'art.1 del contratto di locazione stabilisce espressamente che il contratto è stipulato ai sensi del comma 3 dell'art.2 della l. 431/1998 per tre anni con rinnovo automatico di altri due, salvo che il locatore non intenda adibire l'immobile agli usi od effettuare sull'immobile le opere di cui all'art. 3 della l. 431/1998.


4. L'art.3 della l. 431/1998 prevede che “1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b)
(omissis).
Il Locatore ha inviato nei termini due lettere di disdetta, la prima non ritirata e la seconda ritirata regolarmente il 27 maggio 2024, quindi nei termini di legge, spiegando le ragioni della disdetta anticipata (doc.4) ossia per consentire alla figlia , anno di nascita 1998, di formare un CP_2 proprio autonomo nucleo familiare.
Orbene l'art.30 della l. 392/1978 richiamato dal comma 4 dell'art.3 l. 431/1998 dispone che “avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art.29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità…il locatore può convenire in giudizio il conduttore osservando le norme previste dall'art.447 bis del codice di procedura civile” e che “…nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'art.420 e seguenti del codice di procedura civile”.
Non resta quindi che accertare che la locatrice ha esercitato legittimamente il recesso, nei tempi e per le ragioni previste dalle norme citate, dovendosi presumere la serietà della comunicazione della locatrice.
Deve sottolinearsi invero che “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile. (Sez. 3 - , Ordinanza n.
9851 del 28/03/2022, Rv. 664397 - 01)
Il conduttore dovrà quindi rilasciare l'immobile alla data del 20 dicembre 2025.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art.91 c.p.c. Sul punto deve precisarsi che il locatore ha la facoltà di agire in giudizio prima della scadenza del contratto, ex art.30 l.
392/1978. Il conduttore, da parte sua, avrebbe potuto comparire all'udienza e manifestare la sua non
2 opposizione, nel quale caso, ai sensi dell'art.30 l. 392/78, il giudice avrebbe potuto emettere ordinanza di rilascio alla scadenza, compensando le spese. Oppure avrebbe potuto partecipare alla mediazione o comunque far conoscere espressamente alla controparte la propria non opposizione, evitando il ricorso giurisdizionale della controparte. La contumacia, tuttavia, non è equiparata dalla legge alla mancata opposizione di talché il giudice deve procedere all'accertamento richiesto dall'attore. Accertamento con esito positivo, che rende quindi soccombente il convenuto. Le spese si liquidano ex DM55/2014 in € 1200 (€400 studio, €300 atto introduttivo, €300 discussione €200 mediazione) oltre 15% di spese forfettarie sui compensi e rimborso contributo unificato in € 264,00.


P.Q.M.


Il giudice, definitivamente pronunciando, accerta la legittimità del recesso di dal contratto di locazione intercorrente con Parte_1 avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Gallo di Poggio Renatico via delle CP_1
Nazioni 23, per la data del 20 dicembre 2025. In caso di mancato spontaneo rilascio, condanna CP_1
a rilasciare l'immobile predetto nella disponibilità della locatrice per la data del 20 dicembre
[...]
2025.
Condanna a rifondere a le spese di lite, che liquida in €1200 per CP_1 Parte_1 compensi, oltre 15% spese forfettarie, €264 per contributo unificato, IVA e CPA.
Così deciso in Ferrara il 22/01/2025
IL GIUDICE
Monica Bighetti
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