5396/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5396/2023 del R.G.A.C. avente ad oggetto impugnativa delibera assembleare, vertente
TRA
(c.f. ) nata a [...], il [...] ed ivi Parte_1 C.F._1
residente a[...], rappresentata e difesa, giusta procura versata in atti, dall'avv. Bonaventura Balestrieri, presso il cui studio elettivamente domicilia
ATTRICE
E
(c.f. ) sito in Boscoreale (Na), alla Via Giovanni Controparte_1 P.IVA_1
De Falco, nn. 27/29, in persona dell'amministratore p.t., rag. rappresentato e CP_2
difeso, giusta procura versata in atti, dall'avv. Ferdinando Vitiello presso il cui studio, sito in
Boscoreale (Na), alla Via Luigi Oliva, n.77, elettivamente domicilia
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza del 19.03.2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, chiedeva di accogliere le seguenti Parte_1 conclusioni: “1) dichiarare nulla, illegittima e, comunque, annullare il primo punto approvato dall''Assemblea del MI dell'edificio sito in Boscoreale alla Via Giovanni De Falco nn.27/29 adottata il 27.07.2023, con ogni pronuncia conseguenziale;
2) dichiarare nulla, illegittima e, comunque, annullare il quinto punto approvato dall'Assemblea del CP_1
dell'edificio sito in Boscoreale alla Via Giovanni De Falco nn.27/29 adottata il 27.07.2023, con ogni pronuncia conseguenziale;
3) dichiarare cessata la materia del contendere sul terzo punto dell'ordine del giorno approvato dall'Assemblea dei condomini in data 27.07.2023, perché rettificato con deliberazione dell'Assemblea dei condomini del 05.10.2023 (punto
1

numero 3), con applicazione del principio della soccombenza virtuale e con ogni pronuncia conseguenziale;
4) dichiarare nulla, illegittima e, comunque, annullare il quarto punto approvato dall del dell'edificio sito in Boscoreale alla Via Giovanni CP_3 CP_1
De Falco nn.27/29 adottata il 05.10.2023, con ogni pronuncia conseguenziale;
5) dichiarare nulla, illegittima e, comunque, annullare il quinto punto approvato dall''Assemblea del
dell'edificio sito in Boscoreale alla Via Giovanni De Falco nn.27/29 adottata il CP_1
05.10.2023, nei limiti specificati in parte motiva, con ogni pronuncia conseguenziale;
6) condannare il sito in Boscoreale alla Via Giovanni De Falco Controparte_4 nn.27/29, in persona dell'Amministratore p.t., al pagamento delle spese e competenze legali del giudizio.”
A fondamento della domanda premetteva, in fatto, di essere comproprietaria dell'appartamento facente parte dell'edificio condominiale sito in Boscoreale alla Via Giovanni De Falco nn.
27/29, Palazzo Paduano, posto al primo piano, scala A, interno n.2, riportato nel catasto edilizio del Comune di Boscoreale, foglio 12, particella 388, subalterno 3; che l'amministratore p.t. del predetto rag. aveva convocato per il 27.07.2023, in seconda CP_1 CP_2 convocazione, l'assemblea dei Condomini perché deliberasse sui seguenti punti posti all'ordine del giorno: “1) Bilancio consuntivo dal 01.01.2022 al 31.12.2022 e relativi piani di riparto
(consegnato il 29.06.2023): disamina, discussione e deliberazione;
2) Amministrazione condominiale: conferma o nuova nomina, preventivi, discussione e deliberazione;
3) Bilancio preventivo dal 01.01.2023 al 31.12.2023 e relativi piani di riparto (vedi allegato); discussione
e deliberazione;
4) Istituzione di un gruppo whatsapp/telegram, con modalità
“UNILATERALE”, al fine di comunicazioni urgenti in maniera rapida, vista la mole anagrafica condominiale: disamina, discussione, autorizzazione, approvazione e deliberazione
“IMPROROGABILE”; 5) Vari ed eventuali punti proposti in sede” e che, alla menzionata convocazione veniva allegato solo il “Bilancio preventivo 2023" ed il “Prospetto rate 2023".
Rappresentava l'attrice che l'assemblea dei condomini approvava tutti i punti posti all'ordine del giorno e deliberava su un ulteriore argomento posto in discussione dall'amministratore, ma non inserito tra i punti all'ordine del giorno;
che, l'istante, assente alla riunione assembleare, riceveva il verbale a mezzo p.e.c. in data 29.07.2023.
Rappresentava, inoltre, che nei giorni immediatamente successivi alla deliberazione iniziavano i lavori di ristrutturazione della facciata sud-ovest dell'edificio condominiale e con nota del
11.08.2023 l'istante diffidava l'amministratore dal mutare il colore della facciata sud-ovest dell'edificio condominiale e, con un'altra nota, sempre del 11.08.2023, indirizzava allo stesso una serie di richieste su alcuni dei punti approvati dall'assemblea condominiale, rimaste
2 inevase. In ragione di ciò, veniva promossa istanza di mediazione, iscritta al n. 206/2023, presso il competente Organismo di mediazione - primo incontro comunicato a tutte le parti in data
11.10.2023 ed avvenuto il 27.10.2023 - conclusasi con esito negativo nonostante la volontà ivi espressa dall'attrice di transigere la controversia, come si evince dal verbale negativo completo di tutte le firme, pervenuto alla sig.ra in data 02.11.2023; in quell'occasione il Parte_1 convenuto depositava un'ulteriore versione del rendiconto consuntivo 2022. CP_1
[ Rappresentava, inoltre, che, in data 26.09.2023 l'amministratore p.t. del predetto MI
, aveva convocato per il 05.10.2023, in seconda convocazione, l'assemblea Parte_2 dei Condomini perché deliberasse sui seguenti punti posti all'ordine del giorno: “1)
Procedimento di mediazione n° 206/2023 tra la IG.ra ed il , avente Parte_1 CP_1
ad oggetto “ISTANZA PROC. 206/2023" (vedi allegato); Nomina dell'avvocato difensore del condominio con la presentazione dei preventivi di spesa;
discussione e deliberazione;
2)
Incontro con I'Avv. Ferdinando Vitiello per ulteriori info inerenti alla transazione privata avvenuta tra il condominio e la proprietà “ ”: discussione ed info in Controparte_5
merito; 3) Bilancio preventivo dal 01.01.2023 al 31.12.2023 e relativo riparto anagrafico (vedi allegato); discussione e deliberazione in “RINNOVAZIONE”; 4) Scelta dei colori da applicare alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di lavori di ristrutturazione deliberati nell'incontro assembleare del 09.03.2023; discussione e deliberazione in
“RINNOVAZIONE"; 5) Incontro con I'lng. , presentazione della chiusura Parte_3
contabile dei lavori eseguiti alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di ristrutturazione deliberati nell'incontro assembleare del 09.03.2023; discussione, approvazione e deliberazione “IMPROROGABILE”; 6) Vari ed eventuali punti proposti in sede”. Alla menzionata convocazione veniva allegata solo l'istanza di mediazione promossa dall'attrice, nonché il “Bilancio preventivo 2023” ed il “Prospetto rate 2023". L'assemblea dei condomini del approvava tutti i punti posti all'ordine del giorno e l'attrice, Controparte_1 assente all'assemblea condominiale, riceveva il verbale via p.e.c. in data 08.10.2023 e promuoveva istanza di mediazione obbligatoria presso il competente Organismo di mediazione in data 07.11.2023.
Tanto premesso in fatto, rilevando profili di nullità/annullabilità del deliberato del 27.07.2023
e del 05.10.2023, proponeva impugnazione avverso le delibere ivi adottate eccependo: in primo luogo, l'annullabilità della delibera del 27.07.2023 con riferimento al primo punto posto all'ordine del giorno [1) Bilancio consuntivo dal 01.01.2022 al 31.12.2022 e relativi piani di riparto (consegnato il 29.06.2023): disamina, discussione e deliberazione] in quanto, il rendiconto consuntivo 2022, approvato dall'assemblea condominiale del 27.07.2023 e inviato
3 via p.e.c. alla sig.ra il 29.06.2023, era stato annullato e sostituito da altro Parte_1
rendiconto consuntivo 2022 trasmesso alla medesima attrice via p.e.c. il 17.07.2023; in altre parole, l'assemblea condominiale avrebbe approvato un documento che era già stato sostituito dall'amministratore p.t. con un altro rendiconto che non era stato allegato né alla convocazione dell'assemblea, né alla delibera assembleare. Inoltre, in data 27.10.2023, in sede di mediazione, il convenuto depositava un terzo rendiconto consuntivo relativo al medesimo anno CP_1
contabile. Quindi, il convenuto aveva inviato alla sig.ra tre CP_1 Parte_1
rendiconti consuntivi 2022 diversi tra loro: uno il 29.06.2023 di 88 pagine, munito di frontespizio e recante la Nota Esplicativa IC (che sarebbe stato approvato dall'Assemblea contestata), l'altro il 17.07.2023 di 89 pagine, privo del frontespizio nonché della Nota
Esplicativa IC (che avrebbe sostituito quello approvato dall'Assemblea) e, infine,
l'ultimo del 27.10.2023 di 93 pagine.
Da ciò, l'interesse della sig.ra di accertare che nessun rendiconto consuntivo 2022 Parte_1 era stato approvato dall'assemblea dei condomini del 27.07.2023 in quanto non allegato alla convocazione, né all'invio del verbale di assemblea.
In secondo luogo, contestava l'inserimento illegittimo di spese nel rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea condominiale sia nella versione del 29.06.2023, che nella versione del 17.07.2023 relative a: “1) Assunta presentazione Cilas” e “2) Canone internet dell'impianto di videosorveglianza” mai adottate da alcuna assemblea condominiale.
In terzo luogo, contestava che fosse intervenuta delibera su un argomento non posto all'ordine del giorno;
ed invero, nel verbale di assemblea del 27.07.2023, nel secondo argomento affrontato al punto “Varie ed eventuali” sarebbe stato disposto il mutamento dei colori della facciata condominiale sud-ovest; tuttavia, tale argomento non era stato preventivamente messo all'ordine del giorno nella convocazione dell'assemblea per il 27.07.2023, pertanto, i condomini non erano stati preventivamente informati, in termini chiari e precisi, del mutamento di colore della facciata sud-ovest del fabbricato.
Ancora contestava la nullità e/o annullabilità della delibera dell'assemblea condominiale del
05.10.2023 nella parte in cui (quarto punto all'ordine del giorno) approvando la nuova colorazione della facciata sud-ovest dell'edificio condominiale aveva alterato il decoro architettonico dell'edificio condominiale e nella parte in cui aveva approvato la contabilità finale dei lavori eseguiti sulla facciata sud-ovest del fabbricato.
Va considerato, da ultimo, che la sig.ra , nell'istanza di mediazione proposta Parte_1
avverso la delibera del 27.07.2023, rilevava che nel bilancio preventivo 2023 vi era la duplicazione di alcune voci e la non coincidenza fra risultato attivo e risultato passivo. Tale
4 incongruenza era stata, poi, sanata dall'assemblea condominiale del 05.10.2023 ove si rettificava il bilancio preventivo 2023 facendo coincidere il risultato passivo con il risultato attivo. Pertanto, prendendo atto di quanto avvenuto in ordine al bilancio preventivo 2023, chiedeva che in merito a questo punto il Tribunale dichiarasse cessata la materia del contendere.
In data 19.01.2024, si costituiva ritualmente in giudizio il convenuto, il quale CP_1 preliminarmente eccepiva l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda in quanto irritualmente formulata, cumulando all'interno di una sola domanda l'impugnazione di due distinte delibere ovvero quella assunta in seguito all'assemblea condominiale tenutasi in data
27.07.2023, con relativo verbale trasmesso all'attrice a mezzo p.e.c. in data 29.07.2023, e quella assunta dall'assemblea tenutasi in data 05.10.2023, con relativo verbale trasmesso all'attrice a mezzo p.e.c. in data 08.10.2023.
Eccepiva, altresì, l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda, relativamente all'impugnazione dei punti 1), 3) e 5), posti all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale, tenutasi in seconda convocazione data 27.07.2023, in ragione di quanto prospettato da controparte nel proprio atto introduttivo nel quale sosteneva che il primo incontro di mediazione, tenutosi in data 27.10.2023, veniva comunicato effettivamente a tutte le parti in data 11.10.2023, con la conseguenza di ritenere la spiegata impugnazione manifestamente tardiva in quanto proposta oltre il termine di decadenza di 30 giorni di cui all'art. 1137, comma
2, c.c. ed in violazione del novellato art. 8, comma 2, del D. Lgs. n. 28/2010.
Il convenuto deduceva, altresì, che parimenti inammissibile e/o improcedibile CP_1 doveva ritenersi la domanda nella parte in cui l'attrice impugnava i punti 4) e 5) posti all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione il 5.10.2023 e trasmessa all'attrice (assente) a mezzo p.e.c. in data 08.10.2023. Anche detta impugnazione doveva ritenersi inammissibile e/o improcedibile in quanto manifestamente tardiva poiché
l'atto di citazione di controparte veniva notificato in data 09.11.2023, ovvero oltre il termine di decadenza di 30 giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. e, peraltro, senza attendere l'esito del preliminare tentativo di mediazione obbligatoria.
Nel merito, eccepiva l'infondatezza, sia in fatto che in diritto, delle eccezioni sollevate dall'attrice precisando che l'amministrazione condominiale in data 29.06.2023 Parte_1
trasmetteva a mezzo p.e.c. alla sig.ra la bozza del bilancio consuntivo, in vista Parte_1 dell'assemblea di approvazione dello stesso;
successivamente, ovvero in data 17.07.2023, a seguito della revisione di alcune voci di bilancio, l'amministrazione condominiale trasmetteva all'attrice una ulteriore bozza del consuntivo, con le correzioni apportate, costituente quello effettivamente approvato dall'assemblea condominiale del 27.07.2023. A tal riguardo,
5 precisava che non era configurabile alcun obbligo in capo all'amministratore di allegare all'avviso di convocazione assembleare i documenti giustificativi ed i bilanci da approvare, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente, e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione;
tuttavia, se questa richiesta non viene avanzata, il condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera per omessa allegazione dei documenti all'avviso di convocazione.
Quanto alle doglianze sollevate dall'attrice circa l'inserimento all'interno del consuntivo di due voci poste a bilancio presuntivamente mai deliberate dall'assemblea, precisava che la spesa relativa alla detta anche CILAS, era da ritenersi una spesa Parte_4 consequenziale all'approvazione assembleare del punto 5) all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 11.03.2021, che prevedeva la volontà di accesso al;
Parte_5 la spesa relativa al canone internet dell'impianto di videosorveglianza scaturiva dall'approvazione assembleare del punto 7) posto all'ordine del giorno dell'assemblea del
20.07.2021, a seguito della quale il consesso condominiale votava a favore della installazione di un impianto di videosorveglianza condominiale necessariamente connesso ad una rete internet.
Sulla cessazione della materia del contendere relativamente ai lavori effettuati in somma urgenza sulla facciata sud-ovest del fabbricato, invece, premesso che l'assemblea del
05.10.2023 veniva riconvocata in rinnovazione al fine di sanare eventuali vizi sul punto della precedente assemblea del 27.07.2023, in tale adunanza, l'assemblea condominiale votava secondo le maggioranze di legge sul punto 4) posto all'ordine del giorno, relativo alla scelta dei colori da applicare alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di lavori di ristrutturazione deliberati all'incontro assembleare del 09.03.2023.
Relativamente al predetto punto, evidenziava che i lavori venivano deliberati in somma urgenza, in quanto vi era stata la caduta di calcinacci provenienti dalla facciata sud-ovest, la quale versava in grave stato di ammaloramento, all'interno di una proprietà limitrofa;
pertanto, conseguentemente ai lavori di cui sopra si rendeva necessaria la tinteggiatura dell'intera facciata. Non corrispondevano al vero le doglianze della circa una presunta votazione Pt_1 su colori nuovi da applicare alla facciata rispetto a quanto votato nel corso dell'assemblea del
27.07.2023 e su una presunta nuova spesa da affrontare in merito, in quanto l'ulteriore somma di cui al punto 5) posto all'ordine del giorno era riferibile alla contabilità finale rispetto a quanto già in precedenza approvato in data 09.03.2023. Infine, nel caso di specie non era stata alterato
6 alcun decoro architettonico del fabbricato, tenuto conto dello stato di vetustà e ammaloramento in cui versa l'intero edificio.
Da ultimo, rilevava l'infondatezza delle contestazioni di parte attrice relativamente all'approvazione del preventivo di spesa 2023 per la presunta duplicazione di alcune voci e la non coincidenza fra risultato attivo e risultato passivo, come detto, fatto coincidere con l'assemblea condominiale del 05.10.2023.
In ragione di quanto dedotto, il MI, in via preliminare, chiedeva di accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda;
nel merito, di rigettare la domanda siccome infondata, sia in fatto che in diritto, e per l'effetto condannare l'attrice,
al pagamento delle spese di lite con attribuzione in favore del procuratore Parte_1
antistatario.
Con memoria integrativa ex art. 171-ter, n. 1, c.p.c., ritualmente depositata in data 23.02.2024, il convenuto precisava le proprie conclusioni chiedendo, in via preliminare, di accertare e dichiarare altresì l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda attorea per carenza di interesse ad agire, ex art. 100, c.p.c., della condomina Con successiva memoria Parte_1
ex art. 171-ter, n.3, c.p.c., depositata in data 22.03.2024, il convenuto eccepiva altresì il difetto di legittimazione processuale attiva e la carenza di titolarità attiva del rapporto giuridico controverso in capo all'attrice, per non avere prodotto in giudizio alcun titolo di proprietà che legittimasse l'istante ad impugnare le delibere assembleari del 27.07.2023 e del 05.10.2023.
All'udienza del 03.04.2024, il Giudice, valutate le istanze istruttorie delle parti, ritenuto superfluo l'espletamento di c.t.u. informatica avanzata dalla parte attrice e ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l'udienza del 09.10.2024 per la decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 189 c.p.c., udienza poi rinviata, per esigenze di ruolo, al 19.03.2025 per i medesimi adempimenti. Con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. depositata in data 27.03.2025, la causa veniva riservata per la decisione.
Così ricostruiti i fatti di causa, occorre analizzare le eccezioni sollevate in via preliminare dal convenuto. CP_1
Infondata è l'eccezione di carenza di titolarità del rapporto giuridico controverso in capo all'attrice, posto che la qualità di condomina di - comproprietaria Parte_1
dell'appartamento facente parte dell'edificio condominiale sito in Boscoreale (Na) alla Via
Giovanni De Falco nn. 27/29, Palazzo Paduano, posto al primo piano, scala A, interno n.2, riportato nel catasto edilizio del Comune di Boscoreale, folio 12, particella 388, subalterno 3 - si ricava agevolmente sia dalla convocazione dell'attrice, nella detta qualità, alle assemblee condominiali del 27.07.2023 e del 05.10.2023 (cfr. convocazione del 05.10.2023) sia dal primo
7 punto all'O.d.g. dell'assemblea del 05.10.2023, per di più approvato dall'adunanza, ove si ribadisce tale sua qualità, testualmente si legge: “Si passa alla discussione del 1° punto all'O.d.g. e l'amministratore informa i presenti che il MI ha ricevuto un'istanza di mediazione legale con procedura n.206/2023 dietro richiesta del condomino IG.ra Pt_1
[…]” (cfr. pag. 2 verbale del 05.10.2023). Quanto precisato, e documentato, è pertanto
[...]
sufficiente per ritenere sussistente la legittimazione attiva dell'istante ad azionare il giudizio de quo nella sua qualità di condomina del fabbricato di Via Giovanni De Falco.
Parimenti infondata, poi, deve ritenersi l'eccezione di carenza di interesse ad agire avanzata dal convenuto. CP_1
Nella fattispecie in esame, è chiaro che dalle deliberazioni impugnate, aventi ad oggetto, tra le altre, l'approvazione del bilancio consuntivo e relativi piani di riparto (punto 1 O.d.g. assemblea del 27.07.2023) nonché la chiusura contabile dei lavori eseguiti alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale (punto 5 O.d.g. assemblea del 05.10.2023), possa derivare un pregiudizio di carattere economico all'istante, con la conseguenza che non può di certo escludersi, in capo alla stessa, l'interesse a far valere i vizi denunciati.
Va, invece, parzialmente accolta l'eccezione di decadenza sollevata dalla difesa del in relazione alla delibera del 27.07.2023, in quanto, sulla scorta della CP_1 documentazione versata in atti, è risultato che l'impugnazione non è stata tempestivamente proposta dall'attrice.
A tal riguardo si osserva che l'articolo 1137 c.c. dispone che il termine perentorio di trenta giorni per l'impugnazione della delibera decorre dalla data della deliberazione, per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione della deliberazione, per gli assenti. Tale termine, dunque, comincia a decorrere dal momento in cui i condomini assenti, come nel caso di specie, a seguito della comunicazione del verbale, hanno contezza del suo contenuto, così da determinarsi consapevolmente sull'esigenza di impugnare o meno la delibera assembleare.
È da aggiungersi, inoltre, che ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. n.28/2010, chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione - previsto come condizione di procedibilità della domanda - e che, ai sensi dell'art. 8 comma 2, del citato D.lgs. n. 28/2010:
“Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1.”
8 Dunque, perché si realizzino gli effetti sospensivi di cui al menzionato art. 8 è necessario che la comunicazione, eventualmente anche a cura della stessa parte istante, giunga alla controparte entro il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma II, c.c. In tale ipotesi, il termine decadenziale di trenta giorni, interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all'Organismo di mediazione alle altre parti, ovvero a seguito di comunicazione a cura della stessa parte istante - per giurisprudenza costante - riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore termine di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale (negativo) presso la segreteria dell'Organismo di mediazione (cfr. Corte appello Palermo sez. II, 27.06.2017, n. 1245 conf. cfr. Trib. Torre Annunziata, Sez. I, 3 luglio 2019, n.1703).
Tanto premesso in punto di diritto, nel caso che ne occupa è dato osservare che il verbale della delibera assembleare del 27.07.2023 veniva notificato all'attrice (assente) in data 29.07.2023, pertanto, il termine di 30 giorni di cui all'art. all'art. 1137, comma 2, c.c., considerando, altresì, il periodo della sospensione feriale dei termini processuali, spirava in data 28.09.2023.
Dalla documentazione allegata all'atto di citazione (cfr. all. da 25 a 29) risulta, poi, che l'attrice proponeva istanza di mediazione (n. 206/23) e che il primo incontro - tenutosi in data
27.10.2023 - veniva comunicato alle parti in causa in data 11.10.2023 e, dunque, oltre il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma II, c.c. in comb. disp. art. 8, comma II, D. lgs.
n.28/2010. La procedura di mediazione, come detto, si svolgeva in data 27.10.2023 e si concludeva con esito negativo e ad essa faceva seguito la notifica dell'atto di citazione del presente giudizio avvenuta in data 09.11.2023.
È evidente, dunque, considerata la scansione temporale degli eventi come innanzi riportata, e confermata altresì dalla stessa attrice nei propri scritti difensivi (si veda pag. 2 dell'atto di citazione e memoria ex art. 171-ter, n. 2, c.p.c.) che, nel caso di specie, il termine per impugnare la delibera assembleare del 27.07.2023 doveva dirsi già spirato in data 28.09.2023, posto che, la comunicazione del primo incontro innanzi al competente Organismo di Mediazione, avvenuta come detto in data 11.10.2023, non poteva considerarsi in alcun modo idonea ad interrompere il termine di decadenza per impugnare la delibera risultando, alla data della comunicazione, già decorsi i trenta giorni previsti dalla legge per impugnare.
Alla luce di quanto detto, l'impugnazione della delibera del 27.07.2023 va considerata inammissibile;
ciò determina l'assorbimento di ogni questione relativa all'accertamento della soccombenza virtuale in relazione alla cessata materia del contendere, intervenuta in merito alla deliberazione assunta in data 27.07.2023 sul terzo punto all'ordine del giorno.
9 In ordine alla delibera 05.10.2023, va disattesa, invece, l'eccezione di tardività dell'impugnazione sollevata dalla difesa del in quanto, sulla scorta della CP_1 documentazione depositata in giudizio, l'impugnazione risulta tempestivamente proposta.
Ed invero, il verbale della delibera assembleare del 05.10.2023 veniva notificato all'attrice
(assente) in data 08.10.2023, pertanto, il termine di 30 giorni di cui all'art. all'art. 1137, comma
2, c.c. spirava in data 07.11.2023. Dalla documentazione allegata alla seconda memoria di parte attrice ex art. 171-ter c.p.c., risulta, poi, che proponeva istanza di mediazione (n. Parte_1
276/23) proprio in data 07.11.2023 e, dunque, entro il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma II, c.c. e che, l'instaurato procedimento veniva comunicato, con effetto interruttivo ex art. 8, comma II, D. lgs. n.28/2010, dalla medesima istante a mezzo p.e.c. al in pari data, nel rispetto del medesimo termine (cfr. all. 1-2-3 produzione attrice CP_1
del 14.03.2024). La procedura di mediazione si svolgeva in data 29.12.2023 e si concludeva con esito negativo, come da verbale in atti. Instaurato il procedimento anzidetto e prima della sua conclusione, l'atto di citazione del presente giudizio veniva notificato in data 09.11.2023 e, dunque, nel rispetto del termine di legge.
La circostanza, poi, che l'azione sia stata esperita in pendenza della procedura di mediazione, non ne determina l'inammissibilità, come invece dedotto dalla parte convenuta;
in tali casi, infatti, a norma dell'art. 5 comma 2 del d.lgs. 28/2010, ove la mediazione sia stata iniziata ma non conclusa, il giudice sarà solo tenuto a fissare una successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6, ove verificherà se la condizione di procedibilità sia stata soddisfatta dichiarando, in mancanza, l'improcedibilità della domanda.
Dunque, nella specie, avendo la parte assolto a detta condizione e avendo verificato che la mediazione si è conclusa con esito negativo, la domanda non può certo ritenersi improcedibile.
È da aggiungersi, poi, che alcun rilievo può conferirsi alla deduzione del convenuto nella parte in cui ha sostenuto che l'effetto interruttivo del termine decadenziale di cui all'art. 1137, comma
2, c.c., è assicurato esclusivamente dalla comunicazione effettuata alle parti dall'incaricato
Organismo di Mediazione e non anche dalla mera comunicazione di attivazione del procedimento di media-conciliazione effettuata dalla parte istante alla controparte (cfr. pag. 5 comparsa conclusionale) posto che, ai sensi dell'art. 8, comma II, del d.lgs. n.28/2010 si precisa che: “Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale
e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1”. In conclusione, dalla scansione temporale
10 dei suddetti atti appare pienamente rispettato il termine decadenziale di cui all'articolo 1137
c.c. per la delibera del 05.10.2023, che va, dunque, ritenuta ammissibile.
Premessa, dunque, la tempestività dell'impugnazione della delibera condominiale del
05.10.2023 nonché la procedibilità della domanda, venendo ora ai singoli motivi di doglianza, va osservato quanto segue.
In via preliminare, vanno qualificati i vizi denunziati dall'attrice nell'alveo delle cause di annullabilità, e non già di quelle di nullità, posto che, come precisato dalla consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137
c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale e che “Devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr. Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005 conf. Sez.
U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Ciò posto, quanto ai singoli motivi di impugnazione si osserva, in primo luogo, che l'istante ha inteso impugnare la delibera del 5.10.2023 in ordine al quarto punto posto all'O.d.g. relativo alla “4) Scelta dei colori da applicare alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di lavori di ristrutturazione deliberati nell'incontro assembleare del 09.03.2023; discussione e deliberazione in “RINNOVAZIONE"”, lamentando che l'assemblea dei condomini del 05.10.2023, in assenza di una formale revoca di quanto approvato, in relazione al medesimo oggetto, nella precedente assemblea del 27.07.2023 (cfr. punto 5 – Vari ed eventuali punti proposti in sede), deliberava la ritinteggiatura della parete sud-ovest del fabbricato con colori nuovi e diversi rispetto a quelli già approvati nell'adunanza CP_6
del 27.07.2023, comportando in questo modo un aggravio dei costi sulla chiusura contabile dei lavori di ristrutturazione della facciata sud-ovest di quasi millesettecento euro - posto che, i condomini avrebbero dovuto pagare le spese per la pitturazione effettuata nei primi giorni del mese di agosto e quelli futuri per la nuova pitturazione - determinando, altresì, un'alterazione del decoro architettonico del fabbricato CP_6
Il motivo è infondato e non merita accoglimento.
11 Va innanzitutto osservato che l'assemblea del 05.10.2023, relativamente al punto n. 4 oggetto di impugnazione, veniva convocata in “rinnovazione” ovvero al fine di sanare eventuali vizi sul punto per effetto della precedente assemblea del 27.07.2023, come è dato evincersi dal tenore letterale del verbale, ove si legge: “4) Scelta dei colori da applicare alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di lavori di ristrutturazione deliberati nell'incontro assembleare del 09.03.2023; discussione e deliberazione in “RINNOVAZIONE”.
In sostanza, l'assemblea al fine di sanare eventuali vizi della prima delibera (in relazione alla decisione sui colori da applicare alla facciata sud-ovest, già assunta nella precedente assemblea nonostante la questione non fosse stata posta tra i punti all'ordine del giorno, indicati nella convocazione) deliberava sulla scelta dei colori per la tinteggiatura della suddetta facciata (si legge nel verbale: “Si passa alla discussione del 4° punto all'O.d.g. e l'amministratore invita i presenti a scegliere il colore da applicare alla facciata Sud/Ovest, nonché a scegliere, altresì, il colore da applicare alla fascia di coronamento, posta tra le intercapedini strutturali: i presenti all'unanimità e di comune accordo tra di loro manifestano la scelta del seguente articolo: mazzetta CSD 1164 della , scegliendo per la facciata il colore Pt_6
corrispondente al n. CSN 094, e scegliendo, poi, per la fascia di coronamento il colore corrispondente al n. CSN 092 (vedi allegato “D”)”).
In detti casi, l'annullamento della deliberazione assembleare “non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto”, analogamente a quanto previsto dall'art. 2377, comma 8, c.c. sempre che sia stata eliminata la precedente causa di invalidità e la deliberazione sia stata adottata in conformità alla legge e allo statuto.
Nella specie, è evidente che il vizio relativo alla mancata ricomprensione della questione tra i punti posti all'ordine del giorno può dirsi sanato, essendo pacifico che l'argomento da trattare
è stato indicato espressamente nella convocazione inoltrata anche alla Tufano. Inoltre, tale delibera, sostitutiva della precedente, è stata adottata nel rispetto delle prescrizioni di legge, posto che - dovendo escludere che si è in presenza di un'innovazione - il quorum necessario per la sua approvazione, in seconda convocazione, risulta essere quello contemplato nell'art. 1136, comma III c.c. che recita: “(…) L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
12 Ebbene, se si considera che intervenivano in assemblea n. 19 condomini su un totale di n. 25 convocati, per complessivi millesimi 768,28 del valore totale dell'edificio e che, il punto n. 4 posto all'O.d.g. veniva approvato “all'unanimità dei presenti” e, dunque, con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti superiori a un terzo del valore dell'edificio, pari a 768,28 millesimi, ne consegue la sua piena legittimità.
Premessa la validità della deliberazione per i motivi anzidetti, quanto, poi, all'incidenza della modifica della colorazione della facciata sud-ovest del fabbricato condominiale sul decoro architettonico dello stesso va precisato che, in tema di condominio, è apprestata una tutela della facciata condominiale nei soli casi in cui il condominio ne faccia uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore con “innovazioni” che, appunto, alterino il decoro architettonico del fabbricato, come tali vietate ai sensi dell'art. 1120, comma IV, c.c.
Per decoro architettonico del fabbricato, deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità. Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, poiché, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (cfr. Cass. Civ., Sez.

2 - Ordinanza n. 18928 del
11/09/2020 conf. Cass. Civ., Sez. II, del 13/11/2020).
Tanto premesso in punto di diritto, nel caso di specie, è agevole osservare come, l'intervento deliberato dall'assemblea del 05.10.2023 al punto 4 dell'O.d.g. non può considerarsi in alcun modo un'innovazione passibile di arrecare un pregiudizio al decoro architettonico dello stabile condominiale di Via Giovanni De Falco posto che: in primo luogo, lo stesso si rendeva necessario in seguito alla caduta di calcinacci provenienti dalla facciata sud-ovest dello stabile rimanendo, dunque, nei limiti di un intervento di manutenzione straordinaria, come tale di competenza dell'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 4, c.c., come si evince dal tenore letterale degli stessi punti posti all'ordine del giorno (in cui si fa riferimento ai lavori di ristrutturazione deliberato in data 09.03.2023); in secondo luogo, è opportuno osservare che la lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale deve essere accertata considerando le condizioni preesistenti in cui versa il fabbricato (cfr. Cass. 26.2.2009, n. 4679, secondo cui, in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il
13 ripristino;
Cass. 10.12.2014, n. 26055; Cass. 17.10.2007, n. 21835, secondo cui, nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile; Cass. 29.7.1989, n.
3549, secondo cui, al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima della esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori).
Invece, nella specie, l'attrice nulla ha allegato in merito alle preesistenti condizioni della facciata del fabbricato che, invece, secondo quanto allegato dal e come emerge CP_1 dalla lettura dei punti posti all'ordine del giorno, risultava ammalorata tanto da necessitare di interventi di manutenzione a causa della caduta di calcinacci che, dunque, rendevano necessaria anche la ritinteggiatura;
infine, nelle fotografie versate in atti dall'attrice con la seconda memoria integrativa, non si ravvisano elementi per ritenere che, per effetto della ritinteggiatura del fabbricato, vi sia stata una lesione del decoro architettonico del fabbricato.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il motivo di impugnazione va, dunque, respinto.
Venendo ora all'ulteriore motivo di censura, l'istante ha impugnato la decisione assunta in merito al quinto punto posto all'O.d.g. della delibera del 5.10.2023 avente ad oggetto “5)
Incontro con I'lng. , presentazione della chiusura contabile dei lavori eseguiti Parte_3
alla facciata sud-ovest del fabbricato condominiale, oggetto di ristrutturazione deliberati nell'incontro assembleare del 09.03.2023; discussione, approvazione e deliberazione
“IMPROROGABILE”, contestando l'illegittimità del computo consuntivo, approvato dall'assemblea in detta adunanza, nella parte in cui addebita ai condomini la pitturazione della facciata sud-ovest per i motivi sopra espressi.
Ferme le valutazioni già effettuate in tema di decoro architettonico del fabbricato CP_6
con riferimento al dedotto aggravio dei costi sulla chiusura contabile dei lavori di ristrutturazione della facciata sud-ovest dello stabile, pari a millesettecento euro circa, si osserva che, dalle complessive risultanze di causa, in relazione alla detta somma, non è stata fornita dall'attrice prova alcuna che l'importo anzidetto fosse imputabile proprio alla variazione cromatica oggetto del punto n.4 dell'O.d.g. della delibera approvata in rinnovazione della precedente, ovvero ai nuovi lavori di pitturazione da eseguire - con colori diversi - rispetto a
14 quelli già eseguiti nei primi giorni del mese di agosto 2023 (dall'esame del verbale assembleare del 05.10.2023, relativamente al punto 5 dell'O.d.g., risulta che l'ulteriore somma di € 1.696,91
+ IVA, è riferibile, in via generale, alla contabilità finale dei predetti lavori di ristrutturazione già deliberati in una precedente e diversa adunanza ovvero quella del 09.03.2023); inoltre, come già evidenziato, alcun vizio è ravvisabile, avendo l'assemblea (in seconda convocazione) deliberato con le maggioranze prescritte dalla legge sostituendo, così, la precedente delibera.
Alla luce delle motivazioni che precedono anche detto motivo di impugnazione va disatteso.
Pertanto, la domanda va integralmente rigettata;
le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo applicando il DM 55/14 come modificato dal DM 147/22, tenuto conto del valore non determinabile della controversia e della non particolare complessità delle questioni trattate, applicando le tariffe minime per ciascuna fase processuale in ragione dell'attività concretamente espletata e del carattere essenzialmente documentale della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e conclusione così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna al pagamento in favore del , sito in Parte_1 Controparte_1
Boscoreale alla Via Giovanni De Falco, nn. 27/29, in persona dell'amministratore p.t., delle spese di lite che si liquidano in euro 3.809,00 per compensi professionali oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv.
Ferdinando Vitiello dichiaratosi antistatario.
Torre Annunziata, 08.04.2025
Il Giudice dott.ssa Anna Coletti
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