TRIBUNALE DI SAVONA
Sez. Civile
R.G. 976/2024
Verbale di udienza
Oggi, all'udienza del 30/05/2025, alle ore 11:30, è stata chiamata la causa n. RG 976/2024.
È presente per gli attori l'avv. Toni Donato, il quale insiste nell'accoglimento delle proprie conclusioni, così come rassegnate nell'atto introduttivo e nei successivi scritti difensivi, con il rigetto delle eccezioni avversarie.
Per la convenuta è presente l'avv. Luca Somà, il quale insiste nelle proprie difese ed eccezioni, preliminari e di merito, come sollevate in atti.
Le parti discutono oralmente la controversia.
Alle ore 11:40 il Giudice, esaurita la camera di consiglio, letti gli atti e le note depositate dalle parti, sentite le parti e le rispettive conclusioni, all'esito della discussione orale dà lettura delle motivazioni e del dispositivo della sentenza dando atto che essa viene emessa unitamente al verbale depositato in forma telematica.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SAVONA
SEZIONE CIVILE in persona del dott. Giovanni Maria Sacchi, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 976/2024, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] ( ), e Parte_1 C.F._1
nata a [...] il 7/04/1098 ( ) rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2 dall'avv. Toni Donato, come da procura in atti;

- ATTORI/RICORRENTI –
1 CONTRO
con sede legale in Bergeggi (SV) via XXV Controparte_1
Aprile n.37, in persona del legale rappresentante p.t., come rappresentata e difesa dall'avv. Luca Somà;
- CONVENUTA/RESISTENTE –
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 976/2024 i ricorrenti e Parte_1 Parte_2 chiedevano a questo Tribunale di accertare e dichiarare la nullità del contratto ex art. 1 c. 346 della L. n.
311/2004, da ritenersi privo di effetti giuridici, e, dunque, il diritto dei ricorrenti di richiedere e ottenere la ripetizione della prestazione effettuata e l'integrale restituzione di quanto corrisposto per € 29.400 complessivi, comprensivi di € 700 versati a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi di legge, e, comunque, atteso il riconoscimento della risoluzione del rapporto locatizio per gravissimo inadempimento di parte locatrice, accertare e dichiarare il diritto dei ricorrenti ad ottenere la restituzione di quanto indebitamente versato in eccedenza rispetto al dovuto, oltre al risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non, patiti e patiendi per ulteriori € 7.000, o altra diversa somma da quantificarsi anche in via equitativa;
in via subordinata, per il caso di tardiva registrazione del contratto di locazione versato in atti, ex art. 13 della L. n. 431/98, la restituzione dell'importo di € 1.500,00, in totale corrisposto oltre il canone risultante dal contratto scritto e registrato nel periodo da luglio 2022 a settembre 2023 (€ 100,00
x 15 mesi), oltre al deposito cauzionale pari ad € 700,00, nonché, atteso il riconoscimento della risoluzione del rapporto locatizio per gravissimo inadempimento di parte locatrice, il risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non, patiti e patiendi per ulteriori € 7.000, o in altra diversa somma da quantificarsi anche in via equitativa.
In particolare, gli attori asserivano e documentavano che a far data dal 1/12/2020 abitavano l'appartamento ubicato in Bergeggi (SV), via XXV Aprile n. 63, facente parte del complesso
[...]
, in forza dell'allegato contratto di locazione ad uso abitativo da CP_1 Controparte_1 loro sottoscritto con il locatore/legale rappresentante sig. (prod. n. 1), che con il Persona_1 richiamato contratto di locazione, decorrente a far data dal 01/12/2020, veniva indicato un canone annuale pari ad € 8.400, e quindi € 700 mensili, oltre ad € 100 mensili a titolo di oneri accessori, e così per totali € 800 mensili, e che al momento della sottoscrizione del contratto i conduttori versavano al locatore un deposito cauzionale pari ad € 700.
I ricorrenti specificavano che detto contratto di locazione in oggetto non risultava essere mai stato registrato, nonostante il relativo obbligo di legge e la specifica previsione contrattuale a carico del locatore, che avrebbe anche dovuto darne notizia mediante copia alla parte conduttrice.
2 Gli istanti asserivano, altresì, che dal mese di luglio 2022 parte locatrice richiedeva ed otteneva il pagamento del maggior importo di € 900 mensili, canone che per lo più veniva mensilmente riscosso in contanti e per intero dal resistente, unitamente alle spese condominiali, mentre altre numerose mensilità venivano invece corrisposte a mezzo bonifico direttamente sul conto corrente della resistente (prod. n. 2 fascicolo ricorrenti), ed in particolare risultavano documentati i mesi di gennaio, aprile, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre e novembre del 2021 (con causale: affitto Gorla Dalli Cardillo); i mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, settembre, novembre del 2022 (causale: affitto Gorla); i mesi di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre del 2023 (causale: affitto + spese utenze , per un importo complessivo, comprensivo dei pagamenti non tracciati, pari ad € 29.400,00 Pt_2 oltre ad € 700 versati a titolo di deposito cauzionale.
I ricorrenti asserivano che, nel corso del rapporto, si verificavano copiose infiltrazioni d'acqua che davano vita ad distacco dell'intonaco della controsoffittatura e ad alcuni episodi significativi di allagamento, circostanze che si ripetevano nel tempo nonostante alcuni tentativi di ripristino da parte della locatrice. In particolare, nel mese di dicembre 2022, si verificava il pernicioso cedimento del soffitto della camera occupata dal bambino dei ricorrenti, con caduta di calcinacci e apertura di diverse crepe nell'intonaco e nelle strutture murarie, con conseguente necessità di una dimora provvisoria. Ancora in data 13/9/2023, si manifestavano nuovamente vistosi fenomeni infiltrativi interessanti i soffitti e le pareti dell'abitazione, con rischio di ulteriori cedimenti strutturali. Alla luce della impossibilità di godere dell'immobile, i ricorrenti costituivano in mora la resistente per ottenere il definitivo ripristino delle problematiche relative all'immobile e il risarcimento del danno e, con l'occasione, scoprivano che la conduttrice non aveva ancora provveduto alla registrazione del contratto, con conseguente nullità dello stesso e diritto alla ripetizione integrale di quanto versato, fermo il risarcimento per le spese sostenute e i disagi subiti.
Si costituiva la resistente, eccependo in via preliminare la propria carenza di titolarità passiva nel rapporto dedotto in giudizio, in quanto il “contratto di locazione abitativa” prodotto (peraltro in mera copia fotografica dalla controparte) non fosse in alcun modo a sé riferibile, trattandosi di contratto stipulato con il rappresentante legale della società in proprio, ovvero in qualità di semplice persona fisica, fra l'altro titolare di molteplici attività. In particolare, la società resistente specificava che, trattandosi di contratto necessitante la forma scritta ad probationem, l'eventuale contemplatio domini anche senza l'uso di formule sacramentali, dovesse rigorosamente risultare dal medesimo documento negoziale, mentre alcuna traccia della riferibilità a sé vi era nel documento, la cui conformità all'originale veniva contestata.
Nel merito, la convenuta riteneva la domanda di ripetizione non accoglibile in virtù dell'orientamento giurisprudenziale di legittimità che ritine che, “qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata,
3 tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore”, spiegando espressa eccezione riconvenzionale a riguardo.
Con riferimento alla domanda di risoluzione per inadempimento, proposta in via subordinata, la resistente eccepiva che gli episodi di allagamento fossero stati solo due (uno nel 2022 e l'altro nel mese di settembre del 2023) – dovuti ad eventi metereologici di eccezionale gravità e parificabili al “fortuito”
– e che, per loro stessa ammissione, i ricorrenti avessero continuato a godere dell'immobile fino al mese di settembre 2023.
All'esito della trattazione, la causa veniva ritenuta documentale e, come tale, rinviata per la stesura della presente decisione all'esito della discussione orale, previa concessione di scritti conclusivi autorizzati.
Ciò posto, deve essere esaminata con priorità l'eccezione di difetto di titolarità passiva del rapporto dedotto in giudizio, in quanto preliminare.
A tal riguardo, occorre evidenziare, che, se è pur vero che qualora il contratto richieda la forma scritta ad probationem, la contemplatio domini, pur non richiedendo l'uso formale di formule sacramentali, deve risultare dallo stesso documento negoziale, nel senso che, quantomeno implicitamente, deve potersi desumere dal testo scritto che il rapporto disciplinato da quel contratto sia riferibile alla rappresentata
(cfr. Cass. civ. n. 29689/2019), tuttavia detta eccezione potrebbe trovare fondamento solo con riferimento alla seconda domanda di risoluzione del contratto, che presuppone la validità dello stesso.
Occorre infatti considerare che il contratto di locazione versato in atti, pacificamente non registrato,
è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, e siffatta ipotesi di nullità testuale, da considerarsi assoluta perché rispondente a finalità pubblicistiche di contrasto all'evasione fiscale, trattandosi di locazione ad uso abitativo non è sanabile ex tunc nemmeno con la tardiva registrazione
(Cass. Civ. SS.UU. ord. n.37/2014; Cass. civ. ord. n. 32934 del 20 dicembre 2018), nella specie nemmeno compiuta. Per tale ragione, costituirebbe una inammissibile inversione metodologica quella di elevare il contratto scritto versato in atti a fonte contrattuale del diritto alla ripetizione dell'indebito vantato dagli attori, in quanto la fonte sostanziale del diritto rivendicato dai ricorrenti è dato dallo spostamento patrimoniale ingiustificato – solo occasionato dalla stipula del contratto invalido – circostanza non specificamente contestata e confortata dall'intestazione dei bonifici versati in atti all' “
[...]
” (doc. 2 prod. attorea), ciò senza considerare la pacifica destinazione dell'immobile Controparte_1 alla attività turistica della resistente e il rapporto che, per le vie di fatto, è stato intrattenuto dalle parti.
L'eccezione non può, quindi, trovare accoglimento.
Venendo al merito della pretesa, si rileva che l'orientamento giurisprudenziale citato dalla resistente
(ex alia, Cassazione civile sez. III, 12/02/2019, n.3971) secondo il quale la domanda dovrebbe essere
4 rigettata in quanto, a fronte del godimento dell'immobile, il suo accoglimento darebbe luogo ad un inammissibile arricchimento senza causa a danno del locatore, è stato di recente integrato da Cassazione civile sez. III, 16/12/2024, n.32696, secondo la quale: “In materia contrattuale, la mancanza di una "causa adquirendi" - a qualunque titolo accertata - determina la possibilità di avvalersi dell'azione di ripetizione dell'indebito anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile, stante l'eccezionalità, e conseguente non estensibilità, delle ipotesi legislative di irripetibilità delle prestazioni eseguite, potendo ottenersi, in tali casi, la reintegrazione dello squilibrio economico determinatosi tra le parti attraverso la diversa azione ex art. 2041 c.c., nei limiti di operatività della stessa”
(Cass. civ. n. 32696 cit., la quale ha cassato la sentenza di merito che aveva rilevato di ufficio l'arricchimento ingiustificato che ne sarebbe scaturito senza che la parte, nella specie rimasta contumace, avesse domandato o anche solo eccepito in via riconvenzionale siffatta conseguenza).
Nel caso di specie, la resistente, oltre ad invocare l'orientamento citato, ha eccepito espressamente l'ingiustificato arricchimento che si verrebbe a creare all'esito della ripetizione (cfr. comparsa di risposta, pag. 5). Pertanto, questo Tribunale ritine che, nel valutare la domanda di ripetizione spiegata dai ricorrenti, si debba tener conto della differenza fra quanto indebitamente versato e il valore del godimento effettivamente conseguito in concreto dai ricorrenti, alla stregua di una occupazione sine titulo, differenza che può essere anche valutata in via equitativa sulla base delle allegazioni delle parti e dagli elementi presuntivi da queste ricavabili (cfr. Cass. civ., SS.UU., sent. n. 33645/2022), senza tener conto di quanto pattuito nel contratto invalido.
Ebbene, questo Tribunale ritiene che il valore di € 600 – tenuto conto dei dati OMI versati in atti
(doc.12 prod. attorea) ma anche della tipologia di immobile e della sua specifica ubicazione e vocazione turistica – sia rapportato al godimento del bene astrattamente considerato. Pertanto, se si considerassero
32 mensilità totali corrisposte dal 1.12.2020 fino al 31.09.2023, l'utilità conseguita dai conduttori ammonterebbe ad € 19.200,00. Tuttavia, si ritiene che questo importo debba essere ridimensionato di €
3.000,00 (pari a 10 mensilità ridotte ad € 300) in quanto, come si ricava dalla documentazione fotografica versata in atti e dalle asserzioni non contestate dalla convenuta, il godimento protrattosi dal mese di dicembre del 2022 fino al mese di settembre del 2023 è stato gravemente compromesso dalla situazione derivante dalle persistenti infiltrazioni i cui effetti, al netto dei due episodi di allagamento subiti, si sono protratti per tutto il restante periodo fino al trasloco, per un valore di occupazione totale pari ad €
16.200,00. Di conseguenza, la resistente deve essere condannata alla differenza fra l'importo € 29.400,00 versato in esecuzione del contratto nullo e quanto dai ricorrenti dovuto per l'occupazione, ovvero ad €
13.200,00 oltre interessi legali dalla domanda.
5 Si ritiene che la domanda di risoluzione del contratto e la annessa richiesta risarcitoria sia stata formulata in via alternativa alla domanda principale e, pertanto, essa non deve essere esaminata, così come non devono essere esaminate le ulteriori domande formulate in via subordinata.
Quanto alle spese di lite, la resistente deve essere condannata al pagamento delle medesime in virtù del principio di soccombenza, da determinarsi sulla base del D.M. 147/2022 e relativa tabella allegata n.
2, valore del decisum (tutte le fasi escluso quella istruttoria ritenuta superflua), dovendosi liquidare €
3.397,00 per compensi professionali ed € 545,00 per esborsi, oltre IVA e CPA se dovute, come per legge,
e rimborso forfettario per spese generali pari al 15% degli onorari.
Tutto ciò premesso, questo Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande così proposte,


P.Q.M.


DICHIARA la nullità del contratto di locazione versato in atti, ACCOGLIE parzialmente la domanda spiegata in via principale dai ricorrenti e e, per l'effetto, Parte_1 Parte_2
CONDANNA la convenuta al versamento, a titolo di Controparte_1 ripetizione dell'indebito, di € 13.200,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
CONDANNA il convenuto alla sopportazione delle spese processuali in favore degli attori, che qui si liquidano in € 3.397,00 per compensi professionali ed € 545,00 per esborsi, oltre IVA e CPA se dovute, come per legge, e rimborso forfettario per spese generali pari al 15% degli onorari.
Così è deciso.
Savona, lì 30.05.2025
IL GIUDICE
dott. Giovanni Maria Sacchi
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