N. R.G. 1985/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1985/2021 promossa da:
C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. NATOLI Parte_1 C.F._1
GIUSEPPE
ATTRICE contro
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. LEONE Controparte_1 CodiceFiscale_2
MICHELA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione con ricorso ex art. 447 Bis cpc premesso di aver ricevuto in locazione da Parte_1 CP_1
l'immobile ad uso abitativo in Ladispoli, Via Gaeta 22/A con contratto 1.3.2020, per la durata
[...] di 18 mesi al canone di Euro 560,00 mensili oltre 40,00 a titolo di oneri condominiali, e di aver sempre ottemperato ai pagamenti, lamentava che l'immobile, sin dall'inizio del rapporto, palesava carenze ed inadeguatezze, come quelle dettate dalla necessità di attivare una nuova fornitura di energia elettrica e del gas con conseguente ritardo e disagi nelle prime due settimane di marzo 2020 e che, quanto al gas, la locatrice le aveva nascosto che pendeva una importante morosità pari ad Euro 505,03 cosicchè la fornitura veniva distaccata e veniva chiuso il contatore finchè la locatrice saldava il debito che aveva così determinato la sospensione dalla fruibilità dell'immobile dal 20.5.2020 al 17.6.2020 causando danni agli arredi presenti nell'immobile, come il divano letto, così da indurla all'acquisto di un nuovo divano e di un letto per complessive euro 209,95.
La ricorrente lamentava che il terrazzo non era stato liberato dai rifiuti e da un tavolo era stato asportato dal fratello della locatrice in quanto inutilizzabile, lamentava anche il guasto dei termosifoni in particolare nel mese di marzo ed ottobre e che poi, a causa della grave ed imprevista crisi economica derivante dalla pandemia, preoccupata dal fatto di dover affrontare la stagione invernale senza riscaldamento, aveva deciso di recedere anticipatamente dal contratto, riconsegnando l'immobile locato il 3.11.2020 nel rispetto del termine contrattuale di preavviso e compensando, su accordo con la locatrice, il canone di ottobre 2020 e la quota di oneri condominiali, con il deposito cauzionale, per cui residuava in suo favore la somma di Euro 600,00 che non le era stata restituita benchè nel verbale di riconsegna 3.11.2020 la locatrice avesse accettato senza riserve l'immobile senza nulla eccepire;
lamentava di aver avuto danni patrimoniali e morali scaturenti dai vizi dell'immobile, deduceva che, non avendo ricevuto riscontro alle sue istanze, aveva promosso la mediazione. Concludeva chiedendo la restituzione di una mensilità del deposito cauzionale pari ad euro 600,00 l'accertamento dell'inadempienza della locatrice agli obblighi contrattuali con risarcimento del danno patrimoniale per
Euro 823,38 e di quello non patrimoniale pari ad Euro 500,00, la restituzione di quanto speso per oneri condominiali pari ad Euro 320,00 ed Euro 209,95 per le addizioni riportate nell'immobile consistenti in un letto ed un divano.
Si costituiva con comparsa con la quale, contestando le deduzioni di controparte, Controparte_1 puntualizzava di aver concesso l'immobile in locazione ammobiliato, con contratto con decorrenza dal
1 marzo 2020 al 30 agosto 2021, come da elenco redatto nel contraddittorio e controfirmato dalle parti, sosteneva che la conduttrice le aveva versato il deposito cauzionale pari ad Euro 1.120,00 ma in seguito, nell'agosto 2020, le aveva comunicato di voler esercitare il diritto di recesso previsto dall'art. 8 del contratto motivando tale scelta con "la grave ed imprevista crisi economica determinata dalla pandemia, impossibilitata a sostenere le spese per tutta la durata concordata,” ripetendo così il concetto che aveva già espresso con messaggio Whatsupp del 21 agosto 2020, riconsegnando infine il bene il 3 novembre 2020 senza il rispetto del termine di preavviso di tre mesi previsto dall'art. 8 del contratto;
deduceva che una mensilità del deposito cauzionale era stato posto in compensazione con la mensilità di ottobre 2020 aderendo alla richiesta della cosicchè i residui Euro 520,00 del deposito Pt_1 dovevano considerarsi comunque a copertura della mensilità di novembre.
pagina 2 di 5 La convenuta contestava che il recesso anticipato da parte della locatrice fosse da attribuirsi a disagi rilevati nell'immobile di cui la conduttrice prima del rilascio non si era infatti mai lamentata;
contestava il periodo di inattività dell'utenza elettrica per 15 giorni e di quella del gas per 23 giorni sostenendo che proprio per tale incombenza il possesso del bene era stato anticipato nel febbraio 2020, prima della locazione pattuita con decorrenza dal marzo successivo, e che poi, con messaggio del 4 marzo 2020, la conduttrice aveva comunicato che le erano state allacciate entrambe le utenze e che avrebbe pagato la quota prevista per il deposito cauzionale;
sosteneva inoltre che nel mese di aprile la conduttrice aveva versato il canone in misura ridotta, defalcandolo senza autorizzazione delle spese occorse per l'attivazione dell'allaccio dell'energia, e stessa cosa era accaduta per la fornitura del gas, del cui esito positivo aveva dato comunicazione il 28 febbraio 2020; quanto alla morosità di un precedente conduttore di cui affermava non aver prima conosciuto l'esistenza, sosteneva di aver subito provveduto a sanare il debito una volta resa edotta della problematica;
lamentava che la richiesta delle spese di riallaccio utenza gas non risultavano documentate ed in ogni caso che, l'art. 10) del contratto, prevedeva l'esonero del locatore da responsabilità per interruzione di servizi;
negava la sussistenza di un danno non patrimoniale e, quanto agli oneri condominiali, deduceva che erano stati contrattualmente predeterminati nel contratto per Euro 40,00 mensili e peraltro, nel conguaglio finale, si erano rilevati di maggiore entità rispetto quanto pagato dalla conduttrice;
infine contestava l'esistenza di migliorie ed addizioni eseguite dalla dacchè all'inizio della locazione l'immobile si presentava in ottimo Pt_1 stato mentre ed in pessime condizioni alla riconsegna, ed infatti mancava un divano nero di ottima fattura rappresentato nei vari siti che pubblicizzavano la proposta di locazione, il letto si presentava con la struttura danneggiata ed un materasso logoro, macchiato e con morsi probabilmente di un cane, il pannello interno della porta era graffiato e rigato, i blocchi delle persiane e le maniglie delle finestre danneggiati e le zanzariere strappate, i cui costi di ripristino le avevano provocato un esborso di Euro
1.409,00 che documentava con fattura e richiamava le pattuizioni all'art. 10) del contratto che prevedeva il divieto di modifiche, addizioni senza il preventivo consenso scritto della locatrice;
quanto alla mediazione, aveva esposto all'Avv. Natoli che non riteneva opportuno sopportare ulteriori spese di partecipazione;
concludeva per il rigetto del ricorso e, nella denegata ipotesi di riconoscimento di somme dovute, per la compensazione con quanto da lei dovuto pagare per la rimessione in pristino dell'immobile e per la risoluzione anticipata del contratto chiedendo la condanna della ricorrente per lite temeraria.
Ammessa ed espletata la prova testimoniale la causa è passata in decisione.
La domanda è palesemente infondata. non ha fornito alcuna prova della fondatezza Controparte_1 dei suoi assunti ma si è limitata a depositare documenti che non dimostrano in alcun modo che l'immobile le fosse stato consegnato in pessimo stato, ed anzi, dalle prove testimoniali suffragate dal verbale sullo stato dell'appartamento all'inizio della locazione, per come pubblicizzate anche dall'agenzia incaricata dell'affare, e le rappresentazioni dei luoghi relative alla riconsegna, si evince l'esistenza di danni non certamente riconducibili al normale uso in appena 8 mesi di godimento.
L'agente immobiliare ha dedotto di aver presenziato, nel febbraio 2020, alla consegna Controparte_2 alla dell'immobile che si trovava in ottimo stato, vi erano mobili nuovi come il letto Pt_1 matrimoniale ancora con il celofan di acquisto ed un divano nero , non più presenti alla riconsegna , allorchè aveva rilevato la presenza di vari danni al pannello interno della porta in rovere, la rottura dei blocchi delle persiane, le maniglie rotte e zanzariere strappate, come aveva accertato recandosi con la pagina 3 di 5 locatrice presso l'immobile appena dopo aver ricevuto le chiavi dalla il 3.11.2020, come Pt_1 risultava dal documento che inesattamente la ricorrente indica quale “verbale di riconsegna”.
Quanto all'allaccio delle utenze, che la conduttrice aveva richiesto la possibilità di volturare, l'immobile le era stato consegnato a febbraio per permetterne l'attivazione di cui la stessa comunicò, con messaggio 4.3.2020, l'esito positivo.
La questione controversa si incentra in primo luogo sulla restituzione di parte della locatrice del deposito cauzionale atteso che è circostanza pacifica che una mensilità, quella di ottobre 2020, fosse stata computata, per accordo delle parti, al pagamento del canone di ottobre 2020.
Va in proposito rilevato, con effetto dirimente di ogni pretesa della conduttrice, che la mensilità di novembre non era stata onorata sebbene afferente ad una delle tre di settembre, ottobre e novembre conseguenti il recesso anticipato, stante la comunicazione del preavviso a fine agosto a mezzo messaggio inviato dalla Pt_1
Ciò premesso anche le ulteriori pretese sollevate dalla conduttrice sono rimaste del tutto sfornite di prova ed anzi, la corrispondenza intercorsa tra le parti in costanza di rapporto, è del tutto dimostrativa che le motivazioni per cui la conduttrice si era orientata alla restituzione dell'appartamento alla scaturivano da diverse problematiche rispetto a quelle lamentate solamente successivamente CP_1 al rilascio dell'immobile ed era stata comunque la resistente, invertendo l'onere probatorio che incombeva sulla ricorrente, a fornire precisa dimostrazione, tanto del buono stato dell'immobile al momento della consegna - come riferivano l'agente immobiliare incaricato e Controparte_2 [...]
, escussi all'udienza del 18.9.2023 confermando le attestazioni documentali già depositate in Tes_1 atti - quanto del pessimo stato alla riconsegna.
Del tutto infondata è poi la pretesa restituzione della quota di oneri condominiali di Euro 40,00, contrattualmente pattuita mensilmente “salvo conguaglio” ed anche in questo caso è stata la parte resistente, attraverso la testimonianza di , amministrazione del condominio di cui Testimone_2 faceva parte l'appartamento all'epoca della locazione alla a confermare quanto già allegato Pt_2 dalla resistente che “la quota per le spese condominiali relative al periodo 1.3.2020 30.11.2021 ammontavano ad Euro 329,40” e quindi addirittura in misura maggiore, seppure di pochi euro, risetto quella pagata dalla . Pt_2
Anche la circostanza che le utenze fossero state attivate in ritardo rispetto ai tempi fisiologici consentiti dall'anticipato possesso dell'immobile rispetto l'inizio della locazione e quella di una ritardata o impedita fruizione dell'immobile da parte della conduttrice non sono state suffragate da elementi probatori a confutazione di quanto risultava smentire un messaggio watsapp, con cui la ricorrente aveva comunicato alla locatrice il 4.3.2020 che era stato realizzato l'allacciamento di luce e gas preannunciando il pagamento con bonifico del deposito cauzionale, stesso dicasi per il preteso malfunzionamento dei termosifoni che il teste , chiamato dalla stessa ricorrente Testimone_3 all'udienza del 18.9.2023 ha avvalorato essere funzionante allorchè si era recato presso l'immobile – tra febbraio e marzo 2020 a ritirare un tavolo di plastica nel terrazzo che la conduttrice intendeva sostituire.
In virtù delle osservazioni che precedono la domanda va pertanto rigettata e condannata la ricorrente al pagamento delle spese di lite, secondo lo scaglione di riferimento per i giudizi di convalida di sfratto ai pagina 4 di 5 valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale ed a quello massimo per la fase di trattazione ed istruttoria, in ragione della sua totale soccombenza.
La mancata partecipazione di al procedimento di mediazione attivato da Controparte_1 Pt_1 precedentemente al presente giudizio, che ha così disatteso l'obbligo di rispettare la
[...] condizione di procedibilità della relativa domanda, costituisce giusto motivo per il rigetto dell'ulteriore richiesta di condanna formulata dalla resistente per lite temeraria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda;
condanna a rimborsare a le spese di lite, che si liquidano in € 60,00 Parte_1 Controparte_1 per spese, € 1.650,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Civitavecchia, 15 giugno 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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