N. R.G. 3150/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 30 gennaio 2025, alle ore 12:45, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per l'avv. GAETANO ABELA. Parte_1
Per , già contumaci, nessuno. CP_1 Controparte_2
Il Giudice
Invita a precisare le conclusioni e a discutere oralmente.
L'avv. Abela discute oralmente la causa riportandosi agli atti, precisando le conclusioni come nel ricorso, riportandosi agli atti e alla memoria depositata chiedendone l'accoglimento. Deposita nota spese.
Il Giudice
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula.
Riaperto il verbale alle ore 12:54, pronunciata sentenza, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., scritta in calce al processo verbale, dandone lettura del dispositivo alla parte presente e provvedendo al contestuale deposito in Cancelleria.
Pavia, 30.01.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti

pagina 1 di 9 N.R.G. 3150/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3150/2024 promossa da:
C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. GAETANO Parte_1 C.F._1
ABELA del Foro di Pavia;

RICORRENTE contro
(C.F: ) e (C.F: CP_1 C.F._2 Controparte_2
; C.F._3
CONVENUTI CONTUMACI
Oggetto: Occupazione senza titolo di immobile.
Conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Giudice del Tribunale di Pavia, ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione reietta, previe le declaratorie del caso, nel merito: - accertata e dichiarata
l'assenza di un valido titolo in capo a e per l'occupazione dell'immobile CP_1 Controparte_2 di proprietà di per i motivi suesposti, accogliere il ricorso e, per l'effetto, dichiarare Parte_1 tenuti e condannare i medesimi e al rilascio immediato dell'unità CP_1 Controparte_2 immobiliare sita al piano terra dell'edificio di Pavia – Viale Lodi n. 8 e censita al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al Fg B/26, Mapp. 1451 Sub 1, Viale Lodi n. 8, Cat- A10, Cl. 1, Vani 4, R.C. €
826,33, libera e sgombra da beni e/o persone, rimettendola nella piena disponibilità di
[...]
- condannare, altresì, e al pagamento a Parte_1 CP_1 Controparte_2 Parte_1
a titolo di indennità di occupazione senza titolo dell'immobile sito in Pavia – Viale Lodi n. 8, della somma di € 450,00 per ogni mensilità a far data dalla domanda e fino al rilascio, o di quella maggiore,
pagina 2 di 9 minore o equa somma ritenuta di giustizia a seguito dell'espletanda istruttoria. Con il favore delle spese
e dei compensi professionali del giudizio.”
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. in data 27.08.2024, proprietario dell'unità Parte_1
immobiliare al piano terra dell'edificio sito in Pavia (PV), Viale Lodi n. 8, censita al C.F. del medesimo
Comune al Fg B/26, Mapp. 1451 Sub 1, Viale Lodi n. 8, Cat. A10, Cl. 1, Vani 4, R.C. € 826,33, ha adito l'intestato Tribunale per sentire accertare e dichiarare che e occupano CP_1 Controparte_2
senza titolo l'immobile e sentirli condannare al rilascio immediato del bene, nonché al pagamento di una indennità di occupazione a decorrere dalla domanda giudiziale fino al rilascio effettivo, da determinarsi nella misura concordata di € 450,00 per ogni mensilità ovvero della maggiore o minore somme ritenuta di giustizia.
Riferisce, in punto di fatto, l'odierno ricorrente che:
- sul presupposto della futura stipula di un contratto di locazione abitativa, in data 01.12.2017
ed venivano immessi nel godimento dell'immobile di sua CP_1 Controparte_2
proprietà (doc. 1);
- i convenuti a loro volta corrispondevano sin da subito una indennità pari ad € 450,00 mensili e si impegnavano al pagamento delle spese condominiali;

- contestualmente all'immissione nel godimento dell'immobile, le parti pattuivano che avrebbero mantenuto fermo l'importo di € 450,00 (oltre alle spese condominiali) anche quale futuro canone di locazione;

- pur corrispondendo inizialmente l'indennità, tuttavia, i sig.ri si rifiutavano di sottoscrivere CP_1
il contratto di locazione e a far data dal mese di agosto 2019 cessavano anche di versare quanto pattuito, di fatto iniziando ad occupare l'immobile abusivamente;

- in data 07.06.2023 ed riconoscevano espressamente di occupare CP_1 Controparte_2
l'immobile dal 01.12.2017 e di essere morosi delle indennità e delle spese condominiali sin dal mese di agosto 2019, impegnandosi a saldare il debito maturato entro e non oltre il 15.07.2023
(doc. 2);
- nonostante il riconoscimento di debito e di occupazione dell'immobile, i convenuti sono rimasti morosi nel pagamento di quanto dovuto e rifiutano ancora oggi di liberare l'immobile;
- vani sono stati tutti i tentativi di addivenire ad una definizione stragiudiziale della controversia, essendo stato esperito con esito negativo anche il tentativo di mediazione (doc. 4 e 5).
pagina 3 di 9 Ritualmente instaurato il contraddittorio, i convenuti non si sono costituiti in giudizio e alla prima udienza del 06.11.2024, comparendo personalmente senza l'assistenza di un difensore, sono stati dichiarati contumaci.
Nel corso della stessa udienza, rilevata d'ufficio la questione della nullità assoluta del contratto verbale di locazione e non registrato in base ai fatti descritti nel ricorso, stante il disposto dell'art. 101 c.p.c., il
Giudice ha assegnato alle parti un termine di trenta giorni per il deposito di eventuale memoria.
Il ricorrente ha depositato la memoria autorizzata nei termini, prendendo posizione sulla questione e ribadendo le conclusioni rassegnate.
Quindi, all'udienza del 30.01.2025, la causa è stata discussa oralmente ex art. 429 c.p.c. e decisa con sentenza scritta in calce al processo verbale.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Nello scrutinare le domande avanzate dall'odierno ricorrente, deve muoversi dal presupposto secondo cui l'azione di rivendica e l'azione di restituzione, pur tendendo entrambe al medesimo risultato pratico del recupero della disponibilità materiale del bene, hanno natura e presupposti distinti.
1.1 L'azione di rivendica ha carattere reale ed è fondata sul diritto di proprietà di un bene di cui l'attore assume di essere titolare, ma di non averne la materiale disponibilità; essa è volta ad ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà del bene con efficacia erga omnes.
1.2 L'azione di restituzione è invece fondata sull'inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir meno, di un titolo alla detenzione del bene da parte di chi attualmente ne disponga per averlo ricevuto da colui che glielo richiede (o dal suo dante causa) e per questo ha natura personale;
essa è volta ad attuare il diritto personale alla consegna del bene, previo accertamento della mancanza o del venir meno del titolo (cfr.
Cass. n. 17321/2015).
1.3 Ed ancora la Suprema Corte ha chiarito che costituisce discrimine tra le due azioni, dunque, il fatto che nel primo caso l'attore chiede che sia accertata la natura abusiva dell'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, mentre nel secondo caso la domanda è diretta ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel “tradens” la qualità di proprietario (cfr. Cass. n. 24736/2024; conf.
Cass. n. 18050/2023; Cass. n. 25052/2018; v. anche Cass., Sez. Un., n. 7305/2014).
pagina 4 di 9 1.4 Per quanto riguarda il regime probatorio, soltanto il mancato ricollegamento della pretesa ad un negozio giuridico, originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, e, dunque, ad un titolo anche originario impone di qualificare l'azione in termini di rivendicazione, per il cui accoglimento è necessaria la “probatio diabolica” della titolarità del diritto di chi agisce, ma non anche nel caso di azione personale, sebbene spetti poi a colui che intende ottenere il rilascio del bene scegliere se avvalersi, a tale fine, dell'azione di rivendica o di quella contrattuale, senza che il giudice possa mutare ex officio il titolo della pretesa, dovendo la controversia essere decisa con esclusivo riferimento al titolo dedotto dall'interessato (cfr. Cass. n. 2726/2013).
1.5 La qualificazione dell'azione come reale o personale comporta riflessi anche in punto di scelta del rito applicabile, atteso che il procedimento previsto dall'art. 447-bis c.p.c. si applica a tutte le controversie comunque collegate alla materia della locazione o al comodato di immobili urbani (cfr. Cass. n.
8114/2013), anche se il contratto tra le parti sia già cessato ovvero risolto o sia comunque inefficace per qualsiasi motivo (nullità, annullamento, risoluzione, recesso, ecc.); diversamente, l'azione di rivendicazione, a carattere petitorio e reale, va trattata secondo il rito ordinario.
1.6 Ovviamente, la qualificazione della domanda va operata sulla scorta del petitum e della causa petendi allegati dalla parte che agisce in giudizio, pur spettando al Giudice il potere-dovere di attribuire l'esatta natura del rapporto dedotto in giudizio onde precisarne il contenuto e gli effetti, in relazione alle norme applicabili al rapporto controverso ovvero assegnare alla domanda una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalla parte, sempre che essa non si fondi su elementi di fatto nuovi rispetto a quelli che hanno formato oggetto del dibattito processuale.
§2. Premesso ciò, il ricorso introduttivo del presente giudizio contiene gli elementi di fatto utili ai fini della qualificazione della domanda che, a prescindere dalle espressioni utilizzate a sostegno della illegittimità dell'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti, indubbiamente attiene all'azione personale di restituzione.
2.1 Si osserva, infatti, come l'odierno ricorrente ha premesso di avere spontaneamente immesso i convenuti, a far data dal 01.12.2017, nel godimento dell'immobile di proprietà (come sopra descritto) affinché lo destinassero a civile abitazione e che questi ultimi, contestualmente, si erano impegnati a corrispondere al primo un importo che “pattuivano” in € 450,00 mensili, oltre al rimborso delle spese condominiali.
È evidente che tale rapporto sinallagmatico, instauratosi per effetto dell'incontro delle reciproche volontà, il quale ha ricevuto spontanea ed effettiva esecuzione, debba ricondursi allo schema tipico del contratto di locazione (art. 1571 c.c.), senza che i riferimenti alla “futura locazione” - mai regolarizzata pagina 5 di 9 con contratto scritto e registrato, come riconosciuto dallo stesso ricorrente – possano condurre ad un diverso inquadramento della convenzione verbale comunque intercorsa tra le parti.
2.2 Sulla scorta di tale rilievo, quindi, da un lato appare corretto il rito speciale ex art. 447-bis c.p.c. prescelto dal ricorrente, dall'altro si giustifica il rilievo d'ufficio della questione di nullità del contratto di locazione ad uso abitativo perché privo della forma scritta e non registrato.
2.3 Va osservato che in tema di contratti di locazione ad uso abitativo, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione (cfr. Cass., Sez. Un., n. 18214/2015) hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta L. n. 431 del 1998, ex art. 1, comma 4, è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti ed anche d'ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale, con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, salvo precisare che la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt. 1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 - cioè, la forma scritta “ad substantiam” - e dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 - in forza del quale i negozi sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore delle citate norme, giusta il principio “tempus regit actum”, non derogato da alcune speciale disposizione transitoria.
2.4 Nella richiamata pronuncia – come evidenzia, poi, Cass. n. 5794/2019 - le Sezioni Unite hanno distinto due diverse ipotesi:

1. l'ipotesi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione della L.
n. 431 del 1998, art. 1, comma 4);

2. contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti.
2.5 Solo nel primo caso il conduttore può chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi
(art. 2, comma 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell'art. 2, comma 3 dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3, oltre alla restituzione dell'eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Ergo, il giudice deve (anche d'ufficio): i. accertare l'esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell'art. 1, comma 4; ii. accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore;
ii. determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria.
2.6 Per l'ipotesi di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore, le Sezioni
Unite hanno affermato che trovano applicazione i principi generali in tema di nullità, anziché la disciplina speciale dedotta dalla L. n. 431 del 1998. Pertanto, il locatore può agire in giudizio per il rilascio pagina 6 di 9 dell'immobile occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato dalle associazioni di categoria.
§3. Ciò posto, pacifico che la fattispecie ricada nella seconda delle ipotesi sopra menzionate, in difetto di prova dei presupposti della prima (i.e. forma verbale “abusivamente imposta” dal locatore), ne consegue la nullità del contratto di locazione inter-partes e la mancanza di titolo che legittimi l'acclarata occupazione dell'immobile di causa da parte dei convenuti, che vanno perciò condannati al rilascio immediato del bene, non potendo operare la disposizione ex art. 56, comma 1 L. n. 392/1978.
3.1 Dall'accertamento della nullità del contratto segue anche che il pagamento dell'importo mensile
“pattuito” (e come tale “riconosciuto” dai debitori, arg. ex art. 1988 c.c.; cfr. doc. 2) non è dovuto, non essendo né valide né efficaci le determinazioni delle parti circa il valore economico della
(contro)prestazione.
3.2 Né si reputano applicabili al caso di specie i principi dettati dal recente pronunciamento delle Sezioni
Unite in caso di risarcimento del danno (“normale” o “presunto”) da occupazione senza titolo di beni immobili, secondo cui “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (cfr. Cass. n. 33645/2022), atteso che la diminuzione patrimoniale cui fa riferimento tale principio e che giustifica la modalità di liquidazione equitativa parametrata al “canone figurativo” (ossia al potenziale canone di locazione, secondo i valori correnti di mercato) attiene all'occupazione abusiva caratterizzata dall'originario difetto di titolo e che è soggetta al regime della responsabilità di cui all'art. 2043 c.c. (v. S.U. cit. in motiv., p. 4.3), mentre nell'ipotesi – che qui ricorre – di nullità del “contratto verbale” di locazione ad uso abitativo, l'indennità reintegrativa del godimento perduto va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dal locatore nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno (esente, peraltro, da tassazione;
v. Cass. n. 7709/2017) che avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale (in tal senso v., nelle rispettive motivazioni, Cass. n. 20383/2016; Cass. n. 32696/2024).
3.2 Ancora diversa è l'ipotesi - presa in esame da Cass. n. 19808/2024, richiamata dal ricorrente nella memoria autorizzata del 26.11.2024 – prevista dall'art. 13, comma 5, della L. n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 5, della L. n. 208 del 2015 (legge di stabilità per il 2016), il quale rivolgendosi ai conduttori, destinatari della norma, per l'ipotesi del contratto di locazione (anche
“verbale”) tardivamente registrato, sorto dopo l'entrata in vigore della novella, contempla un pagina 7 di 9 meccanismo di predeterminazione dell'indennità di occupazione annua dovuta dal conduttore, parametrata al triplo della rendita catastale dell'immobile.
3.3 Alla stregua di tali principi, si ritiene pertanto che l'indennità sia da determinare nell'ambito degli
Accordi locali previsti dall'art. 2, comma 3, l. cit. e quindi in misura pari ad € 421,00 mensili, ossia considerando [in base all'ubicazione (Viale Lodi n. 8, Pavia), alla categoria catastale (A/10) e al numero di vani (4), per ciò che è desumibile dagli atti;
cfr. doc. 1] i valori minimi corrispondenti alla fascia di oscillazione del canone concordato, sub-fascia intermedia, riferiti alla Zona urbana omogenea adiacente al nucleo storico (Zona locatizia 2), previsti dal nuovo Accordo territoriale per la città di Pavia del
24.01.2019, espressi in € 55/mq annuo.
3.4 I convenuti ed vanno dunque condannati al rilascio immediato CP_1 Controparte_2 dell'immobile libero di persone e cose e a corrispondere in favore di la somma di € Parte_1
2.105,00 a titolo di indennità di occupazione a far data dalla domanda giudiziale sino alla data della presente sentenza (€ 421,00 x 5), nonché al pagamento di una somma determinata in € 421,00 per ogni mese di eventuale protratta occupazione dell'immobile fino al rilascio effettivo.
§4. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata nel dispositivo, applicando i parametri di cui al D.M. n. 55/2014 e s.m. dal D.M. n. 147/2022 (rito lavoro-locatizio, scaglione di valore da € 5.201,00 a € 26.000,00; fase di studio e introduttiva, valori medi;
fase di trattazione e decisionale con i valori minimi, tenuto conto della natura e bassa complessità della controversia, del valore effettivo dell'affare e dei risultati conseguiti, nonché del contenuto della memoria difensiva rispetto alla questione giuridica rilevata d'ufficio, del numero delle udienze e dell'attività svolta in sede di discussione orale).
§5. L'emersione di fatti e condotte suscettibili di integrare violazioni tributarie impone, ai sensi dell'art. 36 d.P.R. n. 600/1973 e s.m.i., la comunicazione della sentenza alla Guardia di Finanza, Comando
Provinciale di Pavia.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza o eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Pavia (PV), Viale Lodi n. 8, censito al C.F. del medesimo Comune al Fg B/26,
Mapp. 1451 Sub 1, Viale Lodi n. 8, Cat. A10, Cl. 1, Vani 4, R.C. € 826,33, stipulato in data
01.12.2017 tra e ed , per difetto di forma scritta Parte_1 CP_1 Controparte_2
e mancata registrazione;

• per l'effetto, accerta e dichiara che l'immobile è occupato senza titolo da ed CP_1 CP_2
pagina 8 di 9 ; CP_2
• dichiara tenuti e condanna ed all'immediato rilascio CP_1 Controparte_2 dell'immobile indicato al punto che precede, libero di persone e cose, in favore di
[...]
Parte_1
• dichiara tenuti e condanna ed al pagamento, in favore di CP_1 Controparte_2 [...]
dell'importo di € 2.105,00 a titolo di indennità di occupazione maturata dalla domanda Parte_1
giudiziale fino alla data della presente sentenza, nonché dell'eventuale ulteriore somma di €
421,00 che maturerà per ogni mese di protratta occupazione dalla data della decisione fino al rilascio effettivo;

• condanna le parti soccombenti ed al rimborso delle spese del CP_1 Controparte_2
giudizio in favore della parte vittoriosa che si liquidano in € 280,60 per esborsi Parte_1
ed € 441,00 per compensi di mediazione obbligatoria (fase di attivazione), € 545,00 per spese esenti, € 24,23 per esborsi, € 3.994,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 1.822,00 fase studio, € 777,00 fase intr,; € 586,00 fase istr./trat.; € 809,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. per spese generali, IVA e CPA come per legge.
• dispone, a cura della Cancelleria, la comunicazione della presente sentenza Guardia di Finanza
Comando Provinciale di Pavia per quanto di competenza.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura e contestuale deposito in Cancelleria.

Così è deciso in Pavia, lì 30 gennaio 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti
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