N. R.G. 71/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VASTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 71/2020 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TORRIONE LEVINO, Parte_1 C.F._1 come da procura in atti;

ATTRICE contro
(P.I. , con il patrocinio dell'avv. DI RISIO GIUSEPPINA, Controparte_1 P.IVA_1 come da procura in atti;

CONVENUTA
Oggetto: Proprietà.
Conclusioni: come da note scritte depositate per l'udienza cartolare del 3.4.2025, da intendersi richiamate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio la Parte_1 [...] deducendo, in sintesi e per quanto di interesse: Controparte_1
- di essere proprietaria di un appartamento, meglio identificato in atti, sito in Vasto, alla via
Magnacervo e facente parte del Condominio “ ”, composto da due livelli, Parte_2 secondo e terzo piano, con accesso autonomo alla pubblica via e con annesse due adiacenti corti esclusive a livello dei rispettivi piani;

Pag. 1 a 10 - che i predetti immobili sono stati da lei posseduti fin dall'anno 1998;
- che nell'aprile 2019, la società convenuta, proprietaria di un immobile sottostante e confinante con il proprio, meglio identificato in atti, ha arbitrariamente collocato nell'intercapedine presente nella corte di sua proprietà, identificata catastalmente al Fg.
37, part. 552, sub. 88, mq 80, dei tubi provenienti dalla propria unità immobiliare, oltre a delle finestre con apertura a vasistas;

- che, nonostante l'invio di diffida stragiudiziale e l'attivazione del procedimento di mediazione non è stato possibile addivenire ad una risoluzione bonaria della controversia, non avendo la convenuta neppure partecipato al procedimento di mediazione;

- che, in data 20.11.2019, ha scoperto che la società convenuta ha fatto illegittimamente installare nella sua proprietà anche il motore di un condizionatore e una sirena di allarme;

- che a la società insiste nel suo arbitrario e illegittimo comportamento, non avendo rimosso i manufatti installati e non avendo dotato le finestre di inferriate e grate idonee a garantire la sicurezza del vicino.
Tanto premesso, ha quindi chiesto all'intestato Tribunale di “1) Accertare, ritenere e dichiarare che l'area urbana di mq. 80 identificata al NCEU del Comune di Vasto al Fg. 37, particella 552, sub.
88 è di proprietà esclusiva dell'attrice per averla acquistata con atto pubblico per Notar Per_1 del 17.10.2002 Rep. n. 29.990 e per l'effetto:

1.A) ordinare alla convenuta in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore la rimozione di tutti gli impianti per i condizionatori e la sirena dell'allarme nonché dei motori dei condizionatori arbitrariamente apposti sulla citata particella oltre al ripristino dello stato dei luoghi;

1.B) ordinare alla convenuta in persona del suo legale rappresentante pro tempore, l'apposizione di Controparte_1 inferriate e grate fisse in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati ex art.
901 c.c. alle luci presenti nella propria unità immobiliare, poste a confine con la proprietà dell'attrice; 2) Condannare sempre e comunque la convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, al rimborso delle spese generali e agli accessori di legge oltre a quelle sostenute per la procedura di mediazione n. 1181/2019”.
Si è costituita in giudizio in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 eccependo che l'intercapedine nella quale ha apposto le dette opere non è inclusa nella proprietà dell'attrice insistendo, quindi, per il rigetto integrale della domanda, con il favore delle spese di lite. Pag. 2 a 10 Così incardinato il contraddittorio, disposta la trattazione, assunte le prove orali ed espletata c.t.u., stante il rifiuto di parte attrice della proposta conciliativa formulata dal giudice ex art. 185 bis c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 4.4.2025, emessa all'esito dell'udienza cartolare del 3.4.2025, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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1. Sull'accertamento della proprietà dell'area oggetto di causa e sulla rimozione delle opere.
Occorre preliminarmente procedere all'accertamento della titolarità dell'area oggetto di causa e, in particolare, dell'intercapedine all'interno della quale sono stati installati gli impianti di cui si duole parte attrice, essendo contestato tra le parti che essa sia inclusa nella pertinenza di proprietà dell'attrice, individuata nel NCEU, fg. 37, part. 552, sub.88, posta al piano terra del
, sito in Vasto, alla via Magnacervo. Controparte_2
In diritto, occorre premettere, che chi agisce per ottenere il mero accertamento della proprietà di un bene, anche per eliminare uno stato di incertezza in ordine alla legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, deve offrire la medesima prova rigorosa (probatio diabolica) richiesta dall'art. 948 c.c. per l'azione di rivendica, senza attenuazione del rigore probatorio. Come noto, al fine di fornire in giudizio la rigorosa prova del diritto di proprietà su bene immobile non è sufficiente fornire la dimostrazione (documentale) del proprio titolo di acquisto, dovendosi anche provare di aver ricevuto il bene da chi ne era il legittimo proprietario e risalire a ritroso, anche attraverso i danti causa del venditore, fino all'acquisto a titolo originario.
Con particolare riferimento al caso specifico, si osserva che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che si intende come cortile, agli effetti dell'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n.
7889). In particolare, è stato affermato che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. n. 3854 del 2008; Cass. n. 2395 del 1999).
Pag. 3 a 10 In punto di onere della prova, si osserva che il condòmino, che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un'intercapedine, compresa tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 c.c., deve dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine né le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, dovrà essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n.
11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2,
04/04/2001, n. 4953).
Tanto precisato, guardando al compendio probatorio in atti, si osserva che parte attrice ha prodotto il contratto di compravendita nel quale è stata espressamente trasferita, unitamente alla proprietà di un appartamento e di due locali garages, anche la proprietà di due corti esclusive ed in particolare di quella contraddistinta al fg. 37, part. 552, sub. 88, di mq.80, in cui è presente l'intercapedine di cui si discute nel presente giudizio (cfr. all. 1 – atto di compravendita pag. 1 -
3).
Dal medesimo atto di compravendita si evince, poi, che l'appartamento e le richiamate pertinenze sono state realizzate a cura e spese della parte alienante e che non vi sono altri soggetti che hanno acquistato l'immobile prima dell'attrice, per cui deve ritenersi provato il diritto di proprietà dell'attrice sul bene (cfr. all. 1 – atto di compravendita pag. 4).
Non si rinviene, inoltre, alcun documento che attesti che la suddetta intercapedine sia di proprietà condominiale, non essendo stato prodotto l'atto di costituzione del e non CP_2 essendo presente, nell'atto pubblico col quale la convenuta ha acquistato il proprio immobile, successivo rispetto all'atto di acquisto da parte della , alcun riferimento alla presenza di Pt_1 corti di proprietà condominiale, limitandosi detto atto, sul punto, a stabilire: “Quanto in oggetto viene venduto a corpo, non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, così come acquistato e fino ad oggi posseduto, con ogni diritto, ragione ed azione, accessione, dipendenza, pertinenza, comunione, servitù attiva e passiva, con le proporzionali quote di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili del complesso condominiale e del fabbricato (si ribadisce che il lastrico solare è di proprietà esclusiva di terzi), del quale le unità immobiliari in oggetto fanno parte […]” (cfr. all. 1 – comparsa di costituzione).
Le prove orali acquisite hanno, inoltre, confermato la natura privata dell'area in questione. In
Pag. 4 a 10 particolare, ha affermato “si è vero, la zona non è condominiale ma privata. Testimone_1
Tanto posso dire perché io sono amministrazione del condominio “ ”. Il medesimo Parte_2 teste ha, poi, confermato che all'area in questione si può accedere solo dalla proprietà della
, per il tramite di una scala, e che è sempre stata lei ad occuparsi della manutenzione e della Pt_1 pulizia della stessa (cfr. verbale udienza del 16.2.2023).
Le medesime circostanze sono state confermate dal teste e dalla teste Testimone_2
la quale ha inoltre precisato di aver aiutato la nella pulizia della corte in Testimone_3 Pt_1 questione dal momento del trasferimento ad oggi (cfr. verbale udienza del 16.2.2023).
Le riportate dichiarazioni sono conformi alle conclusioni a cui è addivenuta la c.t.u. nominata. La consulente nel proprio elaborato ha rilevato, in ordine allo stato dei luoghi, che “Allo stato di fatto la sua conformazione è diversamente strutturata, in quanto oggi l'intero terreno è configurato in: terreno vegetale, camminamento n° 1 e camminamento n° 2. Il terreno vegetale, in declivio, parte dalla quota stradale e degrada per circa mt 3, fino a raggiungere il primo percorso pedonale, posto alla quota di calpestio del piano terzo, quest'ultimo delimitato sul lato verso strada da un muro di contenimento di circa 1 mt di altezza, e sul lato verso l'edificio, da una ringhiera di protezione in ferro alta circa 1 mt, soprastante un cordolo in calcestruzzo. Tra il primo camminamento e la facciata del fabbricato è presente un secondo camminamento posto ad una quota inferiore rispetto il primo camminamento. Al camminamento 1 si accede dalla scalinata all'interno della proprietà privata della parte attrice e di conseguenza al camminamento 2 della scala a pioli (collocata dalla stessa) a ridosso della ringhiera di protezione. Il camminamento 2 è strumentale alle luci che si collocano in posizione verticale ad esso, ai fini areo illuminanti dei vani retrostanti. Esse sono all'interno di un'intercapedine che si sviluppa per tutta l'estensione del fabbricato e arretrata rispetto al secondo camminamento” (cfr. pag. 4 c.t.u.).
La c.t.u. ha, poi, accertato che l'accesso al primo camminamento può avvenire solo dalla proprietà della parte attrice e, di conseguenza, si può accedere alla parte sottostante (cd. secondo camminamento), ove è collocata l'intercapedine oggetto di causa, tramite una scala a pioli sempre solo dalla proprietà attrice, e che l'ingresso al terreno sub. 88 è, inoltre, inibito anche da un muro in calcestruzzo di altezza tale da precludere un accesso agevole (cfr. pag. 7 e 8 c.t.u.).
Sulla scorta di tali considerazioni ha, quindi, concluso che l'area in questione è di esclusiva proprietà dell'attrice.
In risposta alle osservazioni di parte convenuta e per quanto più attiene alla contestata questione
Pag. 5 a 10 della inclusione o meno della nicchia - arretrata rispetto alla facciata dell'edificio - nella proprietà di parte attrice, la consulente ha, inoltre, precisato che l'area oggetto di causa così come riportata dall'atto pubblico è stata acquistata nella sua conformazione attuale “Pertanto, si può affermare che, nonostante la nicchia ove sono collocate le luci della parte attrice e della parte resistente, è arretrata rispetto al filo facciata, non può essere esclusa dalla proprietà della parte attrice in quanto la porzione immobiliare, comprensiva del sub. 88, è stata acquistata a corpo nello stato di fatto e di diritto.” (cfr. pag. 11 c.t.u.).
Le conclusioni a cui è addivenuta la c.t.u. sono integralmente condivise dall'odierno giudicante essendo state svolte con perizia e nel rispetto dei quesiti posti dal Giudice ed essendo prive di pregio le contrastati osservazioni avanzate dalle parti, a cui il consulente ha compiutamente e condivisibilmente risposto.
Ritiene, inoltre, il giudicante, prive di pregio le argomentazioni di parte convenuta che ha sostenuto che l'intercapedine non farebbe parte della proprietà della sulla base dei dati Pt_1 catastali, avendo questi mero valore indiziario (Cassazione civile, sez. I , 20/01/1994 , n. 515;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5131 del 03/03/2009).
Conseguentemente, sulla scorta delle riportate considerazioni, accertata l'esclusiva proprietà dell'area in questione, ivi inclusa la nicchia ove sono stati pacificamente collocati gli impianti oggetto di causa, dovranno essere rimossi dal cavedio il motore del condizionatore, i tubi e la sirena di allarme, così da ripristinare lo stato dei luoghi.
Sul punto è d'uopo precisare, infine, che alcun valore probatorio può essere attribuito alla delibera condominiale del 30.7.2019, al fine di veder provato il consenso dell'attrice all'apposizione del condizionatore, riguardando la detta delibera la sola installazione dei nuovi impianti e non anche la regolamentazione o il consenso all'apposizione di quelli già installati (cfr. all. 3 – comparsa di costituzione). In ogni caso, la delibera in questione, che impone ai condomini di installare i condizionatori esclusivamente all'interno delle rispettive proprietà private, anche al fine di evitare lo stillicidio di acqua derivante dall'uso degli stessi sulla proprietà di altri condomini, non fa che confermare la natura indebita dell'apposizione dell'impianto oggetto di causa nell'intercapedine posta nella proprietà dell'attrice.


2. Sull'apposizione di inferriate e grate alle luci.
Parte attrice ha, poi, chiesto l'apposizione, ai sensi dell'art. 901 c.c., di inferriate e grate alle luci di parte convenuta, che si aprono sul suo fondo. Pag. 6 a 10 Si osserva, innanzitutto, che non risulta controverso tra le parti, oltre che documentalmente provato, che le aperture in questione costituiscano delle luci e non delle vedute.
L'apertura in esame, infatti, è chiaramente diretta a far attingere luce e aria alla proprietà di parte convenuta e non consente di affacciarsi e guardare frontalmente, obliquamente o lateralmente il fondo del vicino (cfr. all. 8 atto di citazione).
Come chiarito dal c.t.u., inoltre, “Le luci si potrebbero configurare come bocche di lupo in posizione verticale e non complanari al camminamento, così poste all'interno dell'intercapedine (arretrata rispetto al filo facciata del fabbricato). Tale intercapedine consente quindi una migliore circolazione dell'aria e previene fenomeni di umidità ai vani sottostanti”.
Risulta, dunque, applicabile la disciplina di cui agli artt. 901 e 902 c.c.
L'art. 901 c.c. contiene i requisiti che devono detenere le luci che si aprono sul fondo del vicino e tra questi è prevista anche la presenza di un'inferriata e di una grata fissa in metallo con maglie che non siano maggiori di tre centimetri quadrati. Il successivo art. 902, comma 2, c.c. prevede poi il diritto del vicino ad esigere che esse siano conformi alle prescrizioni dell'articolo predetto.
Conseguentemente, sulla scorta della riportata normativa, essendo pacifico e documentalmente provato che le aperture in esame non siano dotate della suddetta grata e che esse si affaccino sul fondo di proprietà della , sarà onere della convenuta procedere all'installazione della Pt_1 stessa.
Risulta, invece, tardiva la domanda di rimozione e arretramento delle finestre per essere ricollocate con apertura verso l'interno della proprietà della convenuta società, domandata da parte attrice solo in sede di precisazione delle conclusioni.
3. Sulle spese di lite.
Le spese processuali seguono la soccombenza della convenuta e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, aggiornato dal D.M. 147/2022, in considerazione del valore indeterminabile della controversia (complessità bassa), dei parametri medi e dell'attività processuale effettivamente svolta.
Le spese della espletata c.t.u., liquidate con separato provvedimento, devono gravare definitivamente sulla società convenuta in ragione della soccombenza, con espresso riconoscimento dell'attrice di ripetere, nei confronti della controparte, le somme già corrisposte al c.t.u. in via di anticipazione (cfr. doc. 2 note scritte del 28.3.2025).
Pag. 7 a 10 Non sussistono i presupposti per la chiesta compensazione delle spese di lite o per la condanna dell'attrice alle spese maturate dopo la rifiutata proposta conciliativa del giudice, come auspicato da parte convenuta, avendo parte attrice adeguatamente motivato il proprio rifiuto con nota scritta del 22.4.2024, in particolare sotto il profilo della proposta compensazione delle spese di lite.
Parte attrice ha chiesto, altresì, il rimborso dei costi di consulenza di parte e mediazione sostenuti, oltre che di trascrizione della domanda giudiziale e di notifica.
Ebbene, con specifico riferimento al rimborso delle spese per la consulenza di parte va richiamato l'orientamento giurisprudenziale a mente del quale le spese sostenute per la c.t.p., la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., comma 1, della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (cfr. Cass.
Sez. 2, 03/01/2013, n. 84; Cass. Sez. 3, 20/02/2015, n. 3380; Cassazione civile sez. II,
08/09/2021, n.24188). Si precisa, altresì, che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito “D'altra parte, fra le spese processuali che la parte soccombente è tenuta a rimborsare rientrano non solo quelle effettivamente sostenute dalla parte vittoriosa, ma anche quelle dalla medesima ancora dovute, sebbene all'atto della condanna in suo favore, essa non ne abbia ancora compiuto il pagamento” (Cass. civ., ord. 30289/2019).
Nella specie, viste le fatture e i bonifici prodotti in atti (all. 1 – note scritte del 28.3.2025), dev'essere disposta la condanna della controparte soccombente al pagamento delle dette spese.
Allo stesso modo vanno poste a carico della parte soccombente le spese e i costi relativi al giudizio di mediazione, ivi comprese quelle di assistenza legale in tale fase, ai sensi degli artt. 91 ss. c.p.c. (cfr. Cass. civ. ord. n. 32306/2023) (cfr. all. 5 atto di citazione – copia ricevuta procedura di mediazione e all. 1 memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 – attrice – fattura avv. Torrione).
In merito alla ripetizione delle spese di trascrizione della domanda giudiziale, essendo la domanda oggetto del presente giudizio diretta a rivendicare la proprietà o altri diritti reali e come tale soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2653 c.c., le spese sostenute in tal senso non possono considerarsi eccessive o superflue, pertanto dovranno essere rimborsate (cfr. all. memoria ex art. 183, comma 6, n. 3 c.p.c.). Parimenti, dovranno essere rimborsate le spese di notifica dell'atto introduttivo e delle citazioni testimoniali, documentalmente provate.
Sussistono, inoltre, i presupposti per l'irrogazione, a carico della parte convenuta, della sanzione Pag. 8 a 10 pecuniaria prevista dall'art. 12 – bis, comma 2, d.lgs. n. 28/2010 (aggiunto dall'art. 7 d.lgs. n.
149/2022 e applicabile a decorrere dal 28 febbraio 2023 ex art. 41, comma 1, d.lgs. citato) in quanto tale istituto, prescindendo del tutto dall'esito del giudizio, è posto a presidio della preliminare procedura stragiudiziale obbligatoria.
Ebbene, nella specie, trattandosi di materia nella quale il previo esperimento della mediazione è obbligatorio ai sensi dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010, atteso che la parte convocata è risultata assente al primo incontro fissato in data 19.7.2019 limitandosi ad allegare generici “improrogabili impegni” (cfr. all.4 – citazione) e che la stessa non si è presentata neppure al secondo incontro, appositamente fissato il 5.8.2019, in ragione dell'impossibilità del legale di presenziarvi poiché avvisata dalla convenuta la mattina stessa e in viaggio fuori città, essendo tale situazione imputabile alla convenuta che aveva l'onere di mobilitarsi tempestivamente per partecipare al secondo incontro, deve giungersi alla pronuncia di condanna della convenuta al versamento all'entrata di bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta e dichiara che l'area urbana di mq.80 individuata nel NCEU, fg. 37, part. 552, sub.88
è di proprietà esclusiva di parte attrice e, per l'effetto, ordina alla società convenuta di rimuovere le opere indebitamente apposte sulla sua proprietà, così come descritte in parte motiva;

- condanna parte convenuta a dotare le luci presenti sulla proprietà di parte attrice di adeguate inferriate e grate, così come prescritto dall'art. 901 c.c., senza arrecare ulteriore pregiudizio o compromissione al diritto di proprietà dell'attrice;
- condanna la società convenuta a rimborsare all'attrice le spese di lite, che si liquidano in €
545,00 per contributo unificato e marca da bollo, € 109,80 per spese di procedura di mediazione, € 2.000,00 per spese di c.t.p., € 450,00 per trascrizione della domanda giudiziale, € 108,51 per le spese di notifica, € 7.716,00 per compensi d'avvocato, di cui €
7.616,00 per l'assistenza nel presente giudizio ed € 100,00 per l'assistenza in sede di mediazione, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a. e i.v.a., come per legge;
Pag. 9 a 10 - pone definitivamente le spese della svolta c.t.u., già liquidate con separato provvedimento,
a carico della convenuta, con espresso riconoscimento dell'attrice di ripetere, nei confronti della controparte, le somme eventualmente già corrisposte alla consulente in via di anticipazione;

- condanna la convenuta al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di un importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Manda alla Cancelleria per la comunicazione della presente sentenza alle parti e per le comunicazioni prescritte all'art.12-bis ult. co. d.lgs. n.28/2010.
Vasto, 8 agosto 2025
Il Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni
Pag. 10 a 10