RG 5293 2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 5293 2023 r.g.
tra
rappresentato e difeso dall'avv. PESAVENTO FEDERICO Parte_1
E
AN ZE e rappresentati e difesi dall'avv. SIRICA ANTONIO CP_1
Oggi 27/03/2025 ad ore 10:19 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per l'avv. PESAVENTO FEDERICO Parte_1
Per AN ZE e l'avv. ELISABETTA RIGAMONTI anche in sost. CP_1 dell'avv. SIRICA ANTONIO
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 17:00, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 30/10/2023 al n. 5293 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2023 promossa da
con l'avv. PESAVENTO FEDERICO Parte_1 C.F._1
) elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore;
C.F._2
- RICORRENTE- contro
AN ZE ) e (C.F. C.F._3 CP_1
) con l'avv. SIRICA ANTONIO ), domiciliato C.F._4 C.F._5
presso il difensore
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, domanda ed eccezione:
nel merito, revocare e/o annullare il decreto ingiuntivo n. 1710/2023, RG 4377/2023 e,
conseguentemente, accertare e dichiarare che nulla èdovuto dall'odierno opponente per le causali di cui al decreto ingiuntivo de quo e, per l'effetto, respingere e/o rigettare le domande tutte così formulate nel relativo ricorso per ingiunzione in via riconvenzionale accertarsi e dichiararsi la responsabilità in capo ai convenuti opposti in merito ai danni occorsi all'appartamento del ricorrente opponente e per l'effetto autorizzare il Sig. al trattenimento della somma residua dalla cauzione pari ad Parte_1
€ 800,00, nonché condannare e a corrispondere al CP_2 CP_1 ricorrente l'ulteriore somma di € 4.507,00 a titolo di risarcimento del danno per i motivi esposti in narrativa o la maggior/minor somma dovesse emergere al termine dell'istruttoria. Spese interamente rifuse.
Per parte resistente: Nel merito:
Una volta deciso sulla provvisoria esecuzione, Voglia il Tribunale adito sospendere il presente procedimento per permettere alla parte opposta di esperire la mediazione obbligatoria per legge, essendo la stessa condizione di procedibilità;
In ogni caso respingersi, per i motivi di cui in premessa e per ogni altra risultanza di causa, le domande tutte, ex adverso formulate, confermando il decreto ingiuntivo n. 1710/2023 emesso in data 13.09.2023 dal Tribunale di Vicenza a favore dei GNi KN DE e CP_1
e notificato in data 21.09.2023 al GN ed in ogni caso condannarsi lo stesso Parte_1 al pagamento della somma di € 877,73 o in quella eventuale minor somma accertata in corso di causa, il tutto oltre agli interessi sulla sola somma capitale dal 01.07.2023 al deposito del ricorso nonché gli interessi ai sensi del d.lgs. 231/2002 dalla data del deposito del ricorso al saldo effettivo;

Spese e competenze professionali di causa rifusi come per legge.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con ricorso ex art. 447 bis cpc, il sig. ha impugnato il d.i. 1710/2023 emesso da Parte_1 questo Ufficio il 14/9/23 per €877,73 a favore di DE KN e a titolo di CP_1
restituzione del deposito cauzionale dagli stessi versato, in occasione della stipula del contratto di locazione del 30/6/15, siglato con l'allora proprietario . CP_3
In particolare, il ricorrente ha chiesto la revoca del d.i. e, in via riconvenzionale, la condanna dei resistenti al pagamento di €4.507,00 a titolo di risarcimento dei danni.
Parte resistente si è costituita chiedendo il rigetto del ricorso. In particolare, i resistenti hanno dichiarato che, nel 2015 avevano sottoscritto con l'allora proprietario il contratto di locazione dell'immobile sito in Montebello Vicentino, Via Madrid n. 1, versando il deposito cauzionale di €
1.440,00, ridotto a €800 all'atto del rilascio dell'appartamento, tenuto conto che i canoni di luglio e parte di agosto 2023 venivano detratti. I resistenti hanno, inoltre, dichiarato che il 26.10.2020 il proprietario aveva comunicato la volontà di non rinnovare detto contratto che, conseguentemente, scadeva il 31.01.2023; che, il 15.12.2022, aveva comunicato il subentro nel Parte_1 contratto di locazione all'allora proprietario GN;
che, a settembre del 2022, CP_3
si era recato per una prima visita dell'immobile, in qualità di potenziale acquirente dello Pt_1
stesso; che il 1/4/2023, e l'Architetto si erano nuovamente recati presso Per_1 CP_4 l'immobile per effettuare un sopralluogo in vista della ristrutturazione che aveva intenzione di effettuare una volta libero l'appartamento. I resistenti hanno sottolineato che neanche in quella occasione il proprietario aveva eccepito alcunché in merito a presunti danni causati dagli opponenti né in merito ad una presunta “situazione fatiscente” dell'appartamento e che, anzi, aveva manifestato l'intenzione di ristrutturare l'intero immobile, con opere di demolizione di pareti che avrebbero comportato la creazione di un open space nella zona giorno con lo spostamento della caldaia all'esterno nonché il totale rifacimento del bagno.
I resistenti hanno, poi, evidenziato che le porte si presentavano già al momento della sottoscrizione del contratto di locazione “costellate” di adesivi così come era già presente qualche piccolo foro su di esse;
che al momento del loro ingresso la tinteggiatura non sussisteva ed era stata fatta dai conduttori.
Il giudice ha proposto ex art. 185 bis cpc la definizione della controversia mediante trattenimento da parte del sig. della caparra oggetto di ingiunzione, rinuncia da parte del sig. alla Pt_1 Pt_1
domanda riconvenzionale e spese compensate.
Con ordinanza del 22/2/24, il giudice ha concesso la p.e. al d.i. impugnato.
La causa è stata istruita per testi.
All'udienza del 27/3/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Il ricorso in opposizione è infondato e va disatteso.
Ora, il locatore ha l'obbligo di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali già al termine della locazione, non appena l'immobile locato sia stato rilasciato.
In particolare, la giurisprudenza della Suprema Corte, sul punto, è pacifica nell'affermare che: “Nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per
l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è
l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero dell'infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma
l'avvenuto rilascio dell'immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta
a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato” (Cass. sez. 3, Sentenza n. 18069 del 05/07/2019).
Più di recente, la Corte ha altresì affermato che “Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla "res locata")”. (Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 194 del 05/01/2023).
Nel caso di specie, l'opponente ha dedotto la sussistenza di danni all'immobile.
Come noto, l'art. 1590 c.c. prevede che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate”.
Nel caso di specie, il teste escusso, sig. un tempo proprietario del bene in questione, ha CP_3
confermato che, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, l'immobile presentava alcune porte con dei piccoli fori nonché con adesivi apposti sulle stesse e non era stato tinteggiato a nuovo.
Del resto, sul punto il contratto stesso prevedeva che la parte conduttrice non fosse tenuta, al momento del rilascio dell'immobile alla tinteggiatura dello stesso.
Pertanto, non potendosi assumere che l'immobile sia stato consegnato ai conduttori in condizioni
“perfette”, non è dato concludersi che i danni lamentati dal ricorrente non siano dovuti al normale deperimento d'uso.
Del resto, lo stesso ricorrente non ha allegato alcuna fattura di pagamento, ma meri preventivi di spesa, per opere peraltro che sarebbero da ritenere come rientranti in lavori di straordinaria manutenzione.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico del ricorrente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
RIGETTA l'opposizione e per l'effetto DICHIARA definitivamente esecutivo il d.i. 1710/2023 del
14/9/23;
CONDANNA parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite che liquida in €332,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 27/03/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello