REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
QUARTA SEZIONE CIVILE
R.G. 7340/2021
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del Dott. Armando Pacione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7340/2021 R.G., avente ad oggetto: impugnazione delibera condominiale vertente
tra
(C.F. , nato a [...] il 30/ 11/1942 , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv, Giuseppe letizia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Caserta alla via dei Caduti sul Lavoro n. 102
-domicilio eletto-
attore
CONTRO
(C.F. ) di viale Lincoln n. 137 in Controparte_1 P.IVA_1
Caserta in persona dell'amministratore p.t. domiciliato in Caserta al Viale
Lincoln n. 137, la Strada (CE) alla Via Paul Harris n. 20, – domicilio eletto-
Convenuto- contumace
CONCLUSIONI
Per parte attrice: come da atto introduttivo, note relative all'udienza di precisazione delle conclusioni. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Sotto il profilo dello svolgimento del processo, va evidenziato che:
con atto di citazione regolarmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio il in persona dell'amministratore P T innanzi Controparte_1
al Tribunale di Caserta deducendo la nullità/annullabilità della deliberazione assembleare assunta dai condomini in data 15.6.2021.
A sostegno della impugnativa l'attore ha dedotto ed eccepito che la delibera in questione violerebbe gli l'art 1130 bis cc quanto alla approvazione dei rendiconti relativi agli anni 2019 e 2020, e l'art 1117 cc la dove ha deliberato il cambio di destinazione dell'area condominiale adibita a campo da tennis
Il convenuto non si è costituito in giudizio e in data 15.6.2022 è stata CP_1
dichiarata la sua contumacia dopo la verifica della regolarità della notifica della citazione
Attesa la natura meramente documentale, la causa veniva fissata per la precisazione del conclusioni e dopo alcuni rinvii e l'assegnazione del procedimento allo scrivente, alla udienza del 14.3.2025 tenuta con le modalità previste dall'art 127 ter cpc , precisate le conclusioni , la causa veniva trattenuta in decisione senza terminai.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda avanzata dal è parzialmente fondata e va accolta entro Parte_1
i limiti di seguito evidenziati.
Orbene, all'esito della novella del 2012, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione costituiscono elementi pag. 2/8 essenziali onde addivenire ad una deliberazione di approvazione del rendiconto non viziata ed indi annullabile.
Consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità ha chiaramente evidenziato che tali allegazioni in sede di approvazione del rendiconto non possono essere considerate un puro formalismo, ma rispondono al diritto dei condomini di poter contare su una gestione ispirata a criteri di trasparenza e quindi immediatamente verificabile anche dai non addetti ai lavori.
Del resto l'art 1130 bis cc , introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina condominio degli edifici, dispone che “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
È stato altresì ribadito più volte dalla giurisprudenza come non sia affatto necessario che la contabilità condominiale sia tenuta con i rigidi criteri previsti dalla legge per il settore societario, infatti, l'art. 1130-bis c.c., si limita a pretendere dall'amministratore che il rendiconto sia facilmente e immediatamente verificabile anche da chi non abbia competenze contabili e finanziarie;
in altri termini il rendiconto deve essere trasparente.
A ben vedere la disposizione in questione prevede, altresì, con altrettanta chiarezza, che il rendiconto si compone di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione.
Si pone pertanto la questione se detti documenti debbano essere necessariamente presenti, pena l'invalidità della deliberazione assembleare che approvi il rendiconto presentato all'assemblea, oppure se la trasparenza della gestione possa essere ritenuta sussistente anche ove questa documentazione manchi.
Parte attrice nel caso in esame non ha contestato specifici vizi del bilancio ma ha pag. 3/8 lamentato l'assenza ovvero la rilevante incompletezza della documentazione espressamente richiesta dall'art. 1130-bis c.c.
Ebbene la legge obbliga l'amministratore a rendere il conto in una forma tale che i condomini li possano comprendere e possano verificare quale sia, d un dato momento, la situazione del patrimonio condominiale.
Questo è lo scopo perseguito dalla disposizione codicistica richiamata, infatti l'art. 1130-bis c.c. dispone che il rendiconto annuale deve comprendere un consuntivo e il relativo riparto, un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, uno stato patrimoniale e una nota sintetica esplicativa.
Lo stato patrimoniale, descrive le attività, cioè i crediti del , e le CP_1
passività, cioè i debiti del condominio verso i fornitori o altri soggetti (compresi quelli formatisi nelle precedenti gestioni contabili, con l'eventuale indicazione di fondi necessari per consentire il funzionamento dell'ente di gestione in presenza di carenza di liquidità).
Più precisamente, la situazione patrimoniale ha lo scopo di confrontare i debiti e i crediti di tutti gli anni di esercizio e descrive il patrimonio effettivo del CP_1
in un determinato momento.
Le voci di debito e credito devono essere redatte in modo tale da far comprendere ai condomini se le poste siano reali e se i crediti siano o meno certi e liquidi. Ciò al fine di consentire ai partecipanti di comprendere l'attuale situazione del patrimonio condominiale.
Il registro di contabilità ha lo scopo di descrivere minuziosamente tutti i versamenti, ordinati temporalmente, effettuati dai condomini.
La nota esplicativa ha invece la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti, nonché quelle oggetto delle variazioni più evidenti (rispetto al precedente esercizio), rappresentando gli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali.
pag. 4/8 In conclusione, ove il rendiconto presentato per l'approvazione non sia composto da rendiconto, registro, riepilogo e nota – da considerarsi parti inscindibili di esso
– e i condomini non siano perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto alle entrate, alle spese e ai fondi disponibili, ne discende CP_1
l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione, potendosi assimilare tale situazione a un bilancio non chiaro e non comprensibile ai condomini.
Ebbene, parte attrice ha eccepito che i rendiconti relativi agli anni 2019 e 2020 non rispetterebbero le prescrizioni previste all'art 1130 bis cc;
a ben guardare la doglianza risulta fondata atteso che dalla documentazioni in atti i consuntivi degli anni 2019 e 2020 prodotti sono privi dei prescritti allegati quale il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa che, come preliminarmente evidenziato, all'esito della novella del 2012, costituiscono elementi essenziali.
Del resto gli stessi, alla visione, e posti all'attenzione dell'assemblea che li ha approvati con la deliberazione oggetto di causa si sostanziano in “meri prospetti con l'indicazione di in-cassi e spese raggruppati in funzione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio”.
Ne consegue che, la delibera assunta in data 15-6-2021 dal convenuto CP_1
va annullata nella parte in cui ha approvato i rendiconti degli anni 2019 e 2020
Va invece disattesa la doglianza con cui parte attrice ha eccepito la invalidità della deliberazione con riferimento al punto n° 6 dell'ordine del giorno discusso dall'assemblea condominiale del 15.6.2021.
La riforma del condominio, ha introdotto il nuovo art. 1117 ter c.c., rubricato
"Modificazioni delle destinazioni d'uso". La modifica d'uso delle parti comuni è espressamente ammessa dal primo comma dell'art. 1117 ter, c.c.. Tale modifica deve essere approvata dall'assemblea con una maggioranza che rappresenti "i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio". Nell'art. 1117 ter, c.c., dunque, il legislatore ha imposto un quorum deliberativo più elevato di quelli ordinari.
Orbene è noto che per destinazione d'uso si intende la specifica funzione che è
pag. 5/8 stata impressa a un determinato immobile o bene .
Detto in altri termini, la destinazione d'uso è una classificazione che viene utilizzata per indicare dettagliatamente la funzione e le attività che possono essere svolte in uno specifico immobile o area .
Nello stesso edificio possono esservi unità immobiliari o aree condominiali con diverse destinazioni d'uso: si pensi al palazzo in cui sono presenti uffici, studi professionali, negozi commerciali, abitazioni e aree per il ricovero delle auto, o aree destinate allo svago ecc.
E altresì noto che la disciplina introdotta dall'art 1117 ter cc va in ogni caso coordinata con la previsione di cui all'art 1136 cc 5 comma in tema di innovazioni atteso che i principi che regolano la individuazione delle stesse sono, in via analogica, applicabili anche alle previsioni del 1117 ter cc.
Ciò precisato è noto che, in tema di innovazioni, collegato al regime per la loro approvazione previsto dall'art. 1136, comma quinto, c.c., sono considerate tali solo quelle opere comportanti il mutamento di destinazione delle aree condominiali, mentre non possono considerarsi tali, quelle opere o deliberazioni, come nel caso in esame, che mirano a potenziare le facoltà dei condomini e a regolamentare, migliorandolo, l'uso della cosa comune.
Infatti nella deliberazione oggetto di giudizio l'assemblea, preso atto del “mancato utilizzo “ dell'area “campo da tennis” ( che prevedeva per l'uso una non meglio precisata quota sicuramente economica), decide di metterla a disposizione di tutti i condomini a “quota Zero” specificando ulteriormente che tale area , non essendo a “norma”, sarà considerata zona comune ed area gioco per i bambini.
È evidente che il deliberato stabilisce solo una diversa modalità d'uso dell'area in questione “campo da tennis” da parte di tutti i condomini a “quota zero” senza comportare una destinazione d'uso diversa o nuova a mente delle norme codicistiche richiamate.
Infatti, in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni o modificazioni delle destinazioni d'uso devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque pag. 6/8 “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
In altre parole non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune assume rilievo , ma solamente quella modificazione che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria;
mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (cfr., ad es., Cass. n. 15460 del 2002; Cass. n. 12654 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 18052 del 2012),.
Nel caso che ci occupa addirittura siamo in tema di regolamentazione dell'uso della cosa comune e non di una alterazione significativa della funzione che la cosa in questione aveva.
Ciò precisato,il deliberato in questione non può ricondursi ne al concetto di modificazione della destinazione d'uso ex art 1117 ter ,né tanto meno al concetto di innovazione come qualificata dall'art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali in questione ed essendo, anzi, diretto a disciplinare, in senso migliorativo, l'uso della cosa comune. Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa regolamentazione dell'uso della cosa comune, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione ( Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999).
Pertanto, non è richiesta l'adozione con la maggioranza qualificata indicata dalle norme richiamate .
pag. 7/8 Le ulteriori questioni sollevate devono ritenersi assorbite dalla decisione su quelle principali .
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano tenuto conto dell'esito complessivo della controversia, previa compensazione per la metà, come da dispositivo facendo applicazione del D.M. 10 marzo 2014, n. 55 e successive modifiche .


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda per quanto di ragione e per l'effetto annulla la deliberazione assunta dal in persona dell'amministratore p.t. in Controparte_1
data 15.5.2021 nella parte in cui vengono approvati i rendiconti relativi agli anni
2019 e 2020 , rigettando le ulteriori domande
- condanna il convenuto in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t. la pagamento in favore dell'attore delle spese del giudizio che si liquidano in complessive €.432,80 di cui €.101,80 per spese ed €.331,00 per compensi otre rimborso forfettario, Iva e Cpa come per legge
Santa Maria C. V., 13.4.2025
Il Giudice
Dott. Armando Pacione
pag. 8/8