TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 23951/2023
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 3/04/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. TROIANI MARCO PASQUALE. Parte_1
Per l'avv. IANNUCCI EMANUELA, con la sig.ra LA CE e Controparte_1
, amministratrici della società. Persona_1
L'avv. IANNUCCI eccepisce la tardività delle note finali depositate dalla difesa del ricorrente e ne chiede lo stralcio.
E' presente ai fini della pratica forense la dott.ssa Persona_2
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. TROIANI MARCO PASQUALE, elettivamente domiciliato in Milano, via Ciovasso n. 11, presso il difensore
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IANNUCCI EMANUELA e Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. DI MARTINO MAURO;
elettivamente domiciliata in PIAZZA CINQUE GIORNATE, 5 20129 MILANO, presso il difensore
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
, conduttore di un attico posto al piano sesto, composto di Parte_1
n. 13 vani all'interno dell'edificio di Milano, via della Moscova 12, in forza di contratto ad uso abitativo stipulato in data 14 luglio 2020 con (d'ora innanzi Controparte_2
), lamentando di essere stato, sin dall'inizio del rapporto contrattuale, impossibilitato CP_1
2 al pieno godimento dell'immobile locato a causa dell'esistenza di gravi vizi “colpevolmente sottaciuti dalla proprietà”, ossia della presenza di “fortissimi ed intollerabili odori di fognatura” provenienti dagli scarichi dei bagni dell'abitazione, ed allegando, altresì, che tale situazione gli avrebbe cagionato gravi disturbi alla salute, richiamato il disposto dell'art. 1578 c.c., chiedeva al Tribunale di ridurre l'importo del canone di locazione di un terzo (ovvero in quella diversa misura ritenuta di giustizia secondo equità dal Giudice), applicando tale riduzione dalla data di stipula del contratto di locazione sino alla fine del rapporto di locazione ovvero sino alla data di fine lavori e collaudo positivo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi stessi e, per effetto della riduzione del canone, di condannare CP_1
al pagamento in suo favore della somma di Euro 129.842,92, oltre interessi come previsti
[...]
dall'art. 1284 c.c., a titolo di restituzione del terzo del canone corrisposto per il periodo di locazione dal 24.8.2020 al 23.5.2023, oltre le successive somme maturate nel proseguo del rapporto di locazione;
chiedeva, inoltre, di dichiararsi responsabile per i danni CP_1 CP_1
biologici e per i disagi patiti dal ricorrente a causa dei vizi presenti nell'immobile locato e, per l'effetto, la condanna al pagamento della somma di Euro 40.000,00 o quella diversa somma che verrà accertata in corso del giudizio ovvero che il giudice riterrà di giustizia, a titolo di risarcimento di tali danni.
si costituiva contestando integralmente il fondamento delle Controparte_2
pretese e chiedeva il rigetto di tutte le domande avversarie.
Acquisita la C.T.U. effettuata nel procedimento per A.T.P. promosso dallo stesso AT con ricorso del 5 maggio 2022, convocato il c.t.u. a chiarimenti e concessi due rinvii per permettere alle parti di definire bonariamente la vertenza - rivelatisi senza esito - all'udienza odierna la causa è stata decisa, all'esito della discussione orale, con deposito della sentenza e della contestuale motivazione.
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà agli artt. 132 comma 2 n. 4
c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata.
Le domande svolte da non possono trovare accoglimento. Parte_1
Anzitutto, deve premettersi che i vizi della cosa locata - rilevanti ai sensi dell'art. 1578 cod. civ.- sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità
3 in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.).
Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ.
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo,
o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione
(art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 24459/2011).
E' evidente come l'ontologica differenza tra le due alterazioni comporti anche una diversità processuale tra le due domande di tutela.
Nel primo caso il conduttore, ai sensi del primo comma dell'art. 1578 c.c., può chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, non essendo, al contrario, legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'esecuzione di interventi, né di effettuare direttamente le riparazioni del caso, ben potendo solo chiedere il risarcimento del danno ai sensi del secondo comma della stessa disposizione.
Nel secondo caso, laddove il locatore non ottemperi all'obbligo di manutenzione, spettano al conduttore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. le azioni contrattuali di esatto adempimento o di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.
Con la conseguenza che, mentre nelle domande ex artt. 1575 - 1576 cod. civ. alla allegazione dell'inadempimento si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento del danno, la domanda di danni ex art. 1578 c.c., comma 2 per vizi della cosa, oltre a non essere configurabile autonomamente da quella di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, è ancora meno configurabile in caso di vizi della cosa sopravvenuti, non
4 potendosi parlare per questi di conoscenza degli stessi o di colpevole ignoranza al momento della consegna.
Giova, dunque, verificare, per valutare la fondatezza della domanda di riduzione del corrispettivo e di risarcimento del danno esercitata dal ricorrente ex art. 1578 c.c., anzitutto se, nel caso in esame, sia stata dimostrata da quest'ultimo un'alterazione del bene tale da integrare un vero e proprio vizio e, in secondo luogo, se tale vizio sia tale da diminuire “in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito” dell'immobile locato.
Orbene, parte ricorrente fonda la propria domanda ex art. 1578 c.c. sul fatto che dalla relazione peritale disposta nell'ambito del giudizio R.G. n. 13206/2022 promosso dal medesimo ricorrente nei confronti dell'odierna resistente e del Controparte_3
sarebbe emerso che “le tubazioni di esalazione dei vari servizi igienici si
[...] presentano di ridotte dimensioni (circa 6 cm) rispetto alla dorsale della colonna di scarico di 10 cm, incastrati in incavi, sia tronchi in verticale, sia a pipa piegati verso l'esterno” e che sebbene non siano “stati percepiti odori fognari”, esistono problemi di base che si possono evincere dal postulato iniziale, in quanto “la tubazione di esalazione risulta non sufficientemente dimensionata e maldisposta per la funzione di ventilazione in copertura” (cfr. relazione arch. del 31 Per_3
gennaio 2023).
Ritenutane la necessità, all'udienza del 28 febbraio 2024, il Tribunale, alla presenza delle parti e dei rispettivi consulenti tecnici (IN. per parte ricorrente e Geometra Russo per Per_4
parte resistente) chiedeva al CTU se il fatto di non aver rilevato la presenza di odori di fogna durante i due accessi svolti nel corso delle operazioni peritali potesse escludere la presenza di vizi nelle tubazioni di esalazione.
A tale richiesta di chiarimenti, l'Arch. rispondeva: “durante i sopralluoghi che ho Per_3 effettuato ribadisco di non avere mai percepito odori di fogna;
ho rilevato che vi è un problema di sottodimensionamento dei tubi di esalazione primaria in copertura rispetto alle dimensioni previste dalla norma ENI 2056-2 e dalla buona tecnica costruttiva. Ritengo che questo restringimento possa, qualora vi sia una concomitanza di contemporaneo uso delle colonne di scarico condominiale ed una bassa pressione atmosferica, portare a percepire odori di fogna nei bagni di parte attrice. Voglio anche far notare che sul terminale di scarico sono presenti coperture che possono influire sulla ventilazione”.
5 Rilevato che il consulente dava atto che il sottodimensionamento dei tubi di esalazione primaria in copertura avrebbe potuto portare a percepire odori di fogna solo qualora si fossero realizzate altre, diverse, specifiche condizioni, ovvero il “contemporaneo uso delle colonne di scarico condominiale” unito alla “bassa pressione atmosferica”, si chiedeva al c.t.u., a livello statistico, con quale frequenza potesse avvenire tale fenomeno.
L'arch. sul punto, rispondeva di non sapere a livello statistico con quale frequenza Per_3
potesse avvenire, ma ribadiva come dovessero verificarsi contemporaneamente tutte le condizioni rappresentate: “A livello statistico non so quanto possa avvenire a livello di frequenza tale fenomeno, dovendosi realizzare tutte queste situazione pressoché contemporaneamente”.
Lo stesso consulente tecnico del ricorrente, IN. , concordava con tale affermazione, Per_4
confermando che “gli odori si sentono solo in particolari situazioni in cui i vari fattori determinanti si presentano contemporaneamente”.
Il Tribunale ritiene che alla luce di quanto accertato nell'espletata istruttoria, la quale si è fondata esclusivamente sull' non potendosi ritenere ammissibili le richieste di prova per CP_4 testi in quanto inevitabilmente valutative, le domande svolte da Parte_1
non possano trovare accoglimento.
[...]
Anzitutto, deve rilevarsi come la parte ricorrente non abbia assolto all'onere di dimostrare che i tubi di esalazione primaria in copertura siano affetti da veri e propri “vizi strutturali”
(cfr. allegazione pag. 9 ricorso) e, dunque, siano tali da essere ricompresi nella tutela di cui all'art. 1578 c.c.
Trattasi di esalatori, di natura condominiale, che fanno parte integrante del palazzo, tutelato dalle Belle Arti, che non risulta abbiano mai subito modifiche o censure nel corso degli anni.
Nel ricorso, infatti, non viene dedotta alcuna violazione di eventuali normative prescritte al tempo della loro installazione, né viene contestata la loro mancata esecuzione a regola d'arte, circostanza che esime questo giudice da poter prendere in esame tali aspetti.
La mancata riconducibilità delle doglianze di parte ricorrente nell'alveo della categoria dei
“vizi” ex art. 1578 c.c. comporterebbe, già di per sé sola, il rigetto della domanda di accertamento del diritto del conduttore alla riduzione del canone nella misura di un terzo rispetto a quella contrattualmente pattuita.
6 A ciò si aggiunga che non è stato dimostrato con sufficiente grado di probabilità non solo che la tubazione di esalazione risulti non sufficientemente dimensionata per la funzione di ventilazione in copertura, ma anche che sia essa la causa delle esalazioni, considerato che il c.t.u. ha dedotto:
- di non aver mai rinvenuto tali odori nei sopralluoghi effettuati;

- che il preteso sottodimensionamento dei tubi di esalazione primaria in copertura potrebbe in astratto portare a percepire odori di fogna solo qualora si verificassero
“contemporaneamente” sia la bassa pressione atmosferica, sia l'uso di tutte le colonne di scarico condominiale (circostanza assai remota in un Condominio di sei piani) e che, a livello statistico, è molto raro che tali fattori si verifichino congiuntamente.
In ogni caso, anche a voler sussumere le problematiche lamentate dal ricorrente nella nozione di “vizio”, ritiene il Tribunale che non è stato comunque dimostrato che esse avrebbero diminuito in modo “apprezzabile” l'idoneità all'uso abitativo dell'immobile locato.
Nella fattispecie in esame, i vizi che si allega avrebbero diminuito in modo “apprezzabile”
l'idoneità dell'intero immobile all'uso pattuito sarebbero le immissioni di odori “nauseabondi di fogna”.
Deve, tuttavia, osservarsi che dalle stesse allegazioni svolte dal conduttore emerge che tali odori si manifesterebbero – ma la circostanza è rimasta del tutto indimostrata, avendo il c.t.u. concluso che di non aver mai avvertito odori nei due sopralluoghi effettuati (cfr. pag. 6 relazione) – “mediamente ogni dieci giorni” (cfr. pag. 11 ricorso) e, dunque, al massimo tre giorni al mese, circostanza che è di per sé sola idonea ad escludere che tale fenomeno sarebbe, sia per frequenza che per estensione, tale da integrare una diminuzione “apprezzabile” dell'idoneità dell'immobile all'uso pattuito, considerato – ad abundantiam – che siamo anche al cospetto di un attico di ben tredici vani.
A ciò si aggiunga che, anche qualora tali doglianze fossero state qualificate quali vizi tali da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità dell'intero immobile all'uso pattuito, ne sarebbe comunque conseguito il rigetto della domanda di condanna della società locatrice alla restituzione del terzo del canone corrisposto dal 24 agosto 2020 al 23 maggio 2023, posto che l'azione di riduzione ex art. 1578 c.c. ha natura di azione costitutiva ed un suo eventuale accoglimento avrebbe comunque potuto operare solo dalla domanda giudiziale, non potendo
7 retroagire sino al momento della scoperta del vizio, non comportando mai una riduzione dell'intero rapporto e lasciando comunque intatte le prestazioni già eseguite.
Il rigetto della domanda di riduzione del canone esime questo giudice dal vagliare la domanda di risarcimento danni, non solo non essendo stati accertati i vizi che ne costituirebbero il presupposto, ma anche in quanto formulata del tutto genericamente.
Le spese di lite sostenute da nel presente giudizio ed in quello Controparte_2
per a.t.p. – comprese quelle della c.t.u., come già liquidate – devono porsi a carico del ricorrente , secondo il principio della soccombenza, avuto Parte_1 riguardo all'art. 5 D.M. 55/2014, valori medi ed alla nota spese.


P. Q. M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta le domande svolte da;
Parte_1

2. pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico del ricorrente;

3. condanna a rifondere le spese legali sostenute da Parte_1
nel presente giudizio ed in quello per a.t.p. – comprese Controparte_2
quelle della c.t.u., come già liquidate - che si liquidano in Euro 21.625,00 per compensi, oltre 15 % spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 3/04/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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