Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile
R.G. n. 6212/2013
Il giudice, viste le note di trattazione scritta depositate dalle parti costituite, ai sensi dell'art.127 ter cpc, per il termine assegnato del 26.2.2025; rilevato che con dette note le parti hanno chiesto di decidere la causa;
esaminati gli atti e i verbali di causa;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.; decide la controversia pronunciando la seguente sentenza ai sensi dell'art
281 sexies c.p.c.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile
In composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Vittoria
Contino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite al n. R.G. 6212/2013 (a cui è riunito il giudizio con
R.G. n. 3649/2017) vertente
TRA
(CF: ) sito in Caserta alla Via Parte_1 P.IVA_1
Pollio n°10, in persona dell'amministratore in carica, rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Finelli.
Attore nel giudizio RG n° 6212/2013- convenuto nel giudizio RG n° 3649/2017

E
(CF: ) (CF: Controparte_1 C.F._1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Carla Vigliotta. C.F._2
Convenuti nel giudizio RG n°6212/2013-
attori nel giudizio RG n° 3649/2017
NONCHE'
(CF: ) quale amministratrice Controparte_2 C.F._3 in carica del Condominio di Via Pollio, rappresentata e difesa dagli avv.ti
Francesco Coppola e Antonio Acconcia
Convenuta nel giudizio RG n°3649/2017

Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate per l'udienza del
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26.2.2025, svolta con le modalità di cui all'art 127 ter cpc e come da comparse conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta in conformità a quanto disposto dall'art 132
c.p.c., come modificato dalla L. n. 69/2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, con espresso rinvio ad atti, verbali e documenti di causa, omettendosi lo svolgimento del processo.
Tanto premesso si rileva che con atto di citazione il Condominio di Via
Pollio conveniva, nel giudizio avente RG n° 6212/2013, i signori per CP_1 sentir dichiarare l'illegittimità della trasformazione dell'immobile di loro proprietà, facente parte del complesso condominiale.
In particolare deduceva che il regolamento condominiale, approvato in data
25.02.1989, prevedeva la destinazione delle unità abitative ad uso esclusivamente di abitazione;
che i RM , comproprietari di un CP_1 immobile ubicato al piano terra, nell'anno 2008 avevano trasformato lo stesso in deposito-garage, eliminando due gradini antistanti il portoncino di ingresso e convertendo una finestra in serranda d'accesso al locale, sulla quale avevano apposto anche un cartello di divieto di sosta;
che dette opere, peraltro, avevano leso il decoro architettonico del fabbricato.
Pertanto chiedeva di accertare e dichiarare quanto disposto dal regolamento condominiale in materia di destinazione delle unità abitative;
di accertare che i convenuti avevano operato una illegittima trasformazione dell'immobile di loro proprietà; di dichiarare l'inopponibilità al Condominio di detta trasformazione e di condannare quindi i convenuti al ripristino dello stato dei luoghi;
in subordine, in caso di inottemperanza, di autorizzare l'istante a realizzare a proprie cure l'opera necessaria, riconoscendo il diritto di rivalsa;
di condannare i convenuti al risarcimento dei danni, quantificati in € 50.000; di accertare l'illegittimo uso dell'immobile a garage-deposito e ordinare agli stessi l'immediata cessazione di tale abuso;
di accertare che i RM avevano il solo diritto di CP_1 accesso pedonale alla loro unità immobiliare;
di condannare infine i convenuti al pagamento delle spese di lite.
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Si costituivano in detto giudizio i convenuti e Controparte_1 [...]
i quali, in via preliminare, eccepivano l'improcedibilità della Parte_2 domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, nonché la nullità della stessa per carenza degli elementi di cui all'art. 163 cpc;
nel merito eccepivano la legittimità del cambio di destinazione d'uso del locale, come da concessione edilizia del 27.08.2003; l'infondatezza dell'avversa domanda di riduzione in pristino per lesione del decoro architettonico, tenuto conto delle trasformazioni già realizzate da altri condomini.
In via riconvenzionale deducevano la nullità del deliberato del 6.02.2001 relativo all'apposizione di strisce a terra per le aree destinate a parcheggio, perché lesivo del godimento dei servizi condominiali, in quanto agli odierni convenuti sovente era inibito l'ingresso nella loro proprietà, a causa di auto parcheggiate all'interno del cortile proponevano altresì CP_3 domanda riconvenzionale per la modifica delle tabelle millesimali, alla luce delle trasformazioni poste in essere da tutti i condomini.
In sintesi chiedevano, nel merito, di rigettare le richieste attoree in quanto inammissibili;
in via riconvenzionale chiedevano di redigere nuove tabelle millesimali;
di condannare il Condominio, previo accertamento della nullità della delibera del 6.02.2001, alla rimozione delle strisce dei tre posti auto tracciati innanzi al loro locale adibito a deposito-garage; di condannare parte attrice al risarcimento dei danni patiti, quantificati nella misura di €
25.000,00, con vittoria di spese e attribuzione al procuratore anticipatario.
Con provvedimento del 16.03.2018 al presente giudizio veniva riunito il giudizio recante RG n° 3649/2017, promosso da e Controparte_1 [...] nei confronti del Condominio Via Pollio e di Parte_2 CP_2
, nella qualità di amministratrice dello stesso, ed avente ad
[...] oggetto una opposizione a delibera condominiale.
In tale ultimo giudizio i RM deducevano di essere proprietari CP_1 di un locale al piano terra, facente parte del Condominio di Via Pollio avente unico accesso tramite il cortile condominiale;
di essere stati convocati per partecipare all'assemblea che, in seconda convocazione il 28.02.2017, deliberava sui seguenti OdG: 1) approvazione consuntivo gestionale
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1.1.2016-31.12.2016 e piano di riparto, 2) dimissioni amministratore e nomina nuovo amministratore 3) approvazione preventivo gestione
1.1.2017-31.12.2017 e piano di riparto 4) disciplina parcheggio cortile condominiale.
Deducevano di essersi opposti ai punti 1) 2) 3) e 4) della delibera.
In particolare impugnavano detta delibera per chiedere la revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale del 25.02.1989 per inattualità delle stesse, in quanto non rispecchiavano l'attuale assetto del condominio, e per la presenza di errori nel calcolo, in quanto stilate in base al criterio della superficie reale anziché del criterio del volume virtuale;
deducevano la sussistenza della legittimazione passiva ad causam anche per i singoli condomini e l'onere delle spese per la redazione delle tabelle millesimali a carico dei condomini che avevano realizzato le modifiche alle varie parti del condominio;
la legittimazione passiva dell'amministratore per responsabilità specifica, essendo compito dell'amministratore procedere all'adeguamento delle tabelle millesimali;
la nullità del punto 4) dell'O.d.G. in quanto non potevano essere deliberate decisioni in merito alle strisce che delimitavano il parcheggio innanzi gli accessi della proprietà con il CP_1 quorum di una convocazione ordinaria;
la declaratoria di inibizione al parcheggio innanzi all'accesso dei RM , mediante la CP_1 cancellazione delle strisce apposte sul cortile condominiale, tenuto conto che le strisce esistenti non corrispondevano a quelle deliberate nel 2001 e che la loro persistenza equivaleva a perpetrare l'abuso; la violazione dell'art. 1117 ter cc, secondo cui la destinazione d'uso della parte comune può essere modificata per soddisfare esigenze comuni mediante l'approvazione con una maggioranza pari ai 4/5 dei condomini, mentre la maggioranza raggiunta per l'approvazione del punto 4) era inferiore al 70%.
Pertanto chiedevano:
- di accertare e dichiarare la nullità e/o annullamento della delibera assembleare del 28.02.2017;
- di disporre, previo accertamento dell'errore di calcolo e/o dell'inattualità delle tabelle millesimali, la revisione delle stesse;

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- di autorizzare la chiamata in causa dei condomini che avevano apportato alterazioni alle proprie unità abitative e, per l'effetto, di condannarli alla rettifica delle tabelle millesimali;

- di condannare l'amministratore p.t. al risarcimento dei danni subiti dai RM;
CP_1
- di dichiarare nullo e/o annullabile il punto 4) dell'Odg della delibera impugnata ove si decideva la ridisegnatura delle strisce delimitanti i posti auto innanzi al garage degli attori;

- di inibire il parcheggio innanzi alla proprietà , con vittoria di spese CP_1
e attribuzione al procuratore anticipatario.
Si costituiva in detto giudizio la convenuta la quale Controparte_2 eccepiva, in via preliminare, che nessuna contestazione attorea poteva essere esaminata alla luce di quanto disposto dalla L. n°220/2012, atteso che l'ultimo episodio di mutamento dello stato dei luoghi era avvenuto in un periodo precedente la sua entrata in vigore;
nel merito eccepiva che la richiesta di revisione delle tabelle millesimali non era mai intervenuta prima dell'assemblea del 29.05.2014, all'esito della quale i condomini all'unanimità avevano ritenuto di non dover discutere in merito al suddetto punto, in quanto oggetto di controversia in sede giudiziaria.
Pertanto chiedeva di dichiarare inammissibile l'avversa domanda, ovvero di rigettarla nel merito perché infondata, con vittoria di spese e attribuzione al procuratore anticipatario.
Si costituiva il Condominio Via Pollio, il quale eccepiva la carenza di interesse ad agire degli attori in merito alle contestate alterazioni che non riguardavano il loro fabbricato;
l'infondatezza della richiesta di annullamento della delibera del 28.02.2017, in quanto era stata proprio l'attrice ad opporsi a che la revisione delle tabelle Controparte_1 millesimali avvenisse mediante delibera condominiale, stante la pendenza del giudizio avente RG n° 6212/2013; l'inammissibilità della chiamata in causa dei condomini avanzata dagli attori;
l'irretroattività della riforma del
2012 in materia di condominio in merito alle variazioni asserite all'interno del condominio;
l'assenza di errori di calcolo nelle tabelle millesimali, in quanto il criterio di calcolo adottato (ovvero quello della superficie reale) era
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l'unico concretamente attendibile;
il sorgere di disagi e danni all'area comune del cortile e la violazione del regolamento CP_3 condominiale a seguito dei mutamenti di destinazione d'uso dell'immobile degli attori, nonchè l'abuso di diritti in quanto nessun passaggio veicolare esclusivo poteva essere validamente vantato dagli istanti;
la dedotta violazione dell'art. 1117 ter cc, in quanto la diversa distribuzione dei posti auto non rientrava tra le ipotesi di cui al citato articolo;
l'infondatezza della richiesta di risarcimento danni in quanto carente di prova e di presupposti.
Pertanto chiedeva di dichiarare l'inammissibilità delle avverse domande e di rigettarle nel merito perché nulle e infondate, con vittoria di spese e attribuzione al procuratore anticipatario.
Tanto premesso in punto di fatto, in via preliminare va dichiarata la procedibilità della domanda, avendo le parti esperito il tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. verbale negativo del 3.04.2017).
Sempre in via preliminare va disattesa l'eccezione di nullità della domanda per indeterminatezza del petitum e della causa petendi avanzata dai convenuti . CP_1
Ed infatti “la nullità della citazione comminata dall'art. 164, comma 4, c.p.c., si produce solo quando l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda, prescritta dal numero 4 dell'art. 163 c.p.c. sia stata omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione da compiersi caso per caso, occorrendo tenere conto sia che l'identificazione della causa petendi della domanda va operata con riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, sia che la nullità della citazione deriva dall'assoluta incertezza delle ragioni della domanda, risiedendo la sua ratio ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese” (Cass.
Civile, Sez. III, sentenza n°11751 del 15.05.2013).
Nel caso di specie il Condominio attoreo ha indicato con sufficiente precisione le circostanze di fatto che costituiscono le ragioni della sua richiesta di risarcimento, così consentendo ai convenuti di individuare l'oggetto della domanda e le ragioni della stessa, ed apprestare in modo adeguato le proprie difese, come, del resto, è di fatto avvenuto.
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Esaminando ora il merito del giudizio avente RG n. 6212/2013, si ritiene che la domanda avanzata dal Condominio non possa trovare accoglimento, per le ragioni di seguito indicate.
Invero, parte attrice si duole della violazione, da parte dei convenuti , CP_1 del regolamento condominiale approvato in data 25.02.1989, nella parte in cui prevede che le unità abitative, facenti parte del complesso condominiale, siano destinate esclusivamente all'uso abitazione o agli usi ivi elencati e in ogni caso ad uso non diverso da quello a cui furono destinati al momento dell'acquisto.
Com'è noto i limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento, per essere opponibili e quindi vincolare i condomini, devono essere richiamati e approvati in sede di acquisto ovvero essere contenuti in un regolamento condominiale che sia stato trascritto.
Ed infatti “la mancata trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento che imponga limitazioni all'utilizzo delle unità di proprietà esclusiva, site nell'edificio condominiale, rende inopponibile il vincolo ai terzi acquirenti, a meno che lo stesso sia espressamente richiamato nel relativo atto di acquisto o che quest'ultimo abbia dichiarato, anche successivamente, di esserne a conoscenza” (Tribunale di Milano, Sez. XIII Civile, sentenza n°2345 dell'8.02.2019).
Va inoltre osservato, in punto di rito, che la questione relativa alla mancata trascrizione in un'apposita nota di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, e alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, sicché il suo rilievo non
è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie (in tal senso cfr. Cass. Civile, Sez. II, sentenza n°
6769 del 19.03.2018).
Ebbene, dall'esame della produzione documentale allegata dal Condominio non emerge la trascrizione della predetta clausola limitativa, né vi è prova che i condomini fossero a conoscenza di tale divieto. CP_1
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Nell'atto di compravendita del 4.08.1994, intercorso tra i RM e i CP_1 precedenti proprietari, non risulta richiamato il regolamento condominiale del 1989, tantomeno la specifica clausola limitativa in questione.
E' noto, infatti, che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.
Va inoltre osservato che l'opponibilità, ai terzi acquirenti, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuti in un regolamento condominiale, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Civile, Sez. II, sentenza n°21024 del 18.01.2016; Tribunale Catania sez. III, 18/03/2022, n.1333).
In definitiva, non sono opponibili ai condomini le limitazioni di cui al CP_1 menzionato regolamento condominiale approvato con delibera del
25.02.1989.
Anche l'ulteriore doglianza avanzata dal Condominio, relativa alla lesione al decoro architettonico del fabbricato, per effetto della trasformazione operata dagli , va disattesa. CP_1
Com'è noto “In materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico bisogna adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti
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alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni” (in tal senso Cassazione civile sez. II, 12/06/2023, n.16518).
Nel caso in esame detta doglianza è stata formulata in via del tutto generica dal Condominio attoreo;
né dall'esame dei rilievi fotografici in atti emerge un impatto negativo sulle linee e sull'armonia del fabbricato, tantomeno uno stravolgimento della sua fisionomia, tenuto anche conto della presenza di altre serrande e garage analoghi nella medesima zona di cortile (cfr. rilievi fotografici nella produzione di parte attrice e dichiarazioni testi).
Infine, va disattesa anche l'ulteriore domanda di risarcimento del danno
(quantificata in citazione in euro 50.000) avanzata dal Condominio, e ciò non solo alla luce del rigetto delle ulteriori domande formulate, ma anche in quanto non è stata data alcuna specifica e idonea prova delle conseguenze pregiudizievoli che il Condominio avrebbe patito per effetto delle condotte dei convenuti.
Vanno ora esaminate le domande riconvenzionali avanzate dai convenuti nel medesimo giudizio. CP_1
Con riferimento alle lamentate alterazioni e abusi effettuati dagli altri condomini, può osservarsi da un lato che alcuna specifica domanda risulta avanzata sul punto, né nei confronti del Condominio né nei confronti dei singoli condomini (neanche evocati in giudizio).
In ogni caso non vi è alcuna idonea prova comprovante dette doglianze, in particolare la lesione del decoro architettonico ovvero diversi pregiudizi, anche alla staticità del fabbricato (sul punto un'eventuale ctu sarebbe stata del tutto esplorativa e dunque inammissibile).
Con riferimento alla domanda riconvenzionale di revisione delle tabelle millesimali (oggetto anche di domanda principale nel diverso giudizio riunito avente RG n. 3649/2017) si osserva quanto segue.
Dal tenore letterale dell'art. 69 disp. att. cc si evince che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Possono tuttavia essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art 1136 co. 2 c.c. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni
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di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
È quindi sufficiente la maggioranza assembleare, salvo che la revisione deroghi ai criteri legali di ripartizione previsti dalla legge, dal Codice Civile o dal regolamento condominiale contrattuale.
Alla luce della riforma della disciplina in materia di condominio, attuata con
L. 220/2012, le tabelle millesimali possono essere modificate, in sede di assemblea condominiale, all'unanimità o a maggioranza.
È stato infatti chiarito che “in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale;
ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ.” (cfr. già Cass. Civile, Sez. Un., sentenza n° 18477 del 9.08.2010).
Tale orientamento è stato confermato dalla recente giurisprudenza, anche di merito (cfr. ex multis Tribunale di Roma sent. n° 8014 del 10.05.2021, che ha chiarito che l'approvazione e modifica dei valori espressi in dette tabelle, anche nell'interesse di un solo condomino, può essere disposta a maggioranza in tutti i casi nei quali la modifica risulta necessaria, e che qualora fossero allegate ad un regolamento di natura contrattuale, la loro natura non muta).
Ed infatti le tabelle costituiscono solo uno strumento che traduce in termini aritmetici un preesistente rapporto di valore fra i diritti dei singoli condomini già esistenti, ai soli fini della gestione del condominio, senza incidere sui diritti degli stessi, con la conseguenza che non è ritenuto necessario il consenso di tutti i condomini.
In sintesi “l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, parimenti a quello di modifica delle medesime, non deve essere approvato all'unanimità dai condomini, occorrendo soltanto la maggioranza qualificata ex art. 1136 co. 2, tutte le volte in cui l'approvazione o la modificazione vengono effettuate con
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funzione semplicemente ricognitiva dei valori e dei criteri dettati dalla legge”
(in tal senso cfr. Tribunale Napoli Nord sez. V, 15/09/2022, n.3203).
Nel caso in esame gli hanno chiesto la revisione delle tabelle CP_1 millesimali allegando l'avvenuta trasformazione dei luoghi per effetto delle opere realizzate negli anni da diversi condomini e, in ogni caso, la loro erroneità.
Ebbene, in ordine al primo profilo si evidenzia che già in punto di allegazione la domanda è genericamente formulata.
Ed infatti gli hanno solo genericamente indicato le modifiche CP_1 asseritamente effettuate nel corso degli anni dagli altri condomini: non vi è una puntuale allegazione e soprattutto una idonea prova degli interventi effettuati e delle specifiche alterazioni lamentate (di superficie, altezza volumi), né è precisato quali di esse inciderebbero (e in che misura) sul fabbricato in cui è situata la proprietà esclusiva degli stessi e quali CP_1 invece riguarderebbero fabbricati o verticali differenti.
Non vi è, in sostanza, idonea prova che siano intervenute negli anni mutamenti tali da rendere le tabelle originarie non più attuali e da imporne quindi un aggiornamento ai sensi del richiamato art 69 disp att. cc, posto che non qualsivoglia mutamento dello stato dei luoghi legittima la modifica delle tabelle con la maggioranza di cui alla citata disposizione.
Inoltre non è neanche allegata la diversa distribuzione dei millesimi (e quindi la diversa entità di contribuzione a cui gli attori sarebbero CP_1 tenuti, in virtù di nuove tabelle).
Sotto diverso profilo neanche è stato provato che le tabelle in vigore siano affette da errori o vizi.
Gli , sul punto, si limitano a dedurre che le tabelle in vigore CP_1 sarebbero errate in quanto redatte sulla base del criterio della superficie reale e che “sarebbe da preferire” il criterio del volume virtuale, trattandosi di un supercondominio.
Inoltre dagli atti si evince che alla riunione condominiale del 29.05.2014 al punto 1) dell'O.d.g. vi era proprio il rifacimento delle tabelle millesimali richieste dai condomini . CP_1
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L'assemblea, all'unanimità, riteneva di non doverne discutere perché la questione era oggetto di controversia giudiziaria;
in detta occasione lo stesso delegato di concordava con l'assemblea che, stante Controparte_1
l'esistenza della vertenza, sarebbe stato compito di un eventuale CTU provvedere alla redazione delle tabelle millesimali.
In sostanza dalla lettura del verbale, allegato in atti, si evince un parere contrario, compreso quello della condomina , alla redazione di dette CP_1 tabelle (peraltro parere unanime dell'assemblea).
Detta circostanza rileva anche ai fini del rigetto della domanda avanzata dagli attori nei confronti della convenuta CP_1 CP_2 amministratrice del Condominio, nel procedimento riunito avente RG n.
3649/2017, per non aver mai convocato l'assemblea per la modifica delle tabelle millesimali, come richiesto dagli stessi.
Come rilevato, la questione era stata posta all'O.d.G. e gli stessi CP_1 avevano espresso la volontà di non procedervi in detta sede.
Non si ravvisano, inoltre, dagli atti di causa, le ulteriori violazioni lamentate
(peraltro in via generica) dagli nei confronti dell'amministratrice, in CP_1 quanto alcuna prova può dirsi acquisita.
Passando all'esame della domanda di nullità del verbale assembleare del
6.2.2001 (punto n. 4 dell'OdG) avanzata in via riconvenzionale dagli CP_1 nel presente giudizio con RG 6212/2013, si osserva quanto segue.
I convenuti hanno dedotto la nullità di detto deliberato nella parte in CP_1 cui, prevedendo la creazione di tre posti auto riservati innanzi alla loro proprietà, risultava lesivo di detta proprietà esclusiva e di fatto impediva un utilizzo e un godimento del cortile comune, oltre che l'accesso alla rispettiva proprietà.
Sul punto in via preliminare va osservato che il disconoscimento, posto in essere dalla convenuta alla prima udienza del 26.02.2014, Controparte_1 della propria firma al ricevimento del verbale assembleare del 6.02.2001, è tardivo.
Ed infatti il documento attestante la convocazione assembleare e la ricezione del verbale in questione, da parte degli , era contenuto nella CP_1 produzione del Condominio attoreo sin dall'iscrizione della causa a ruolo;

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nella comparsa di costituzione gli non lamentano di non aver CP_1 ricevuto il verbale o di non essere stati convocati.
Il disconoscimento effettuato solo in prima udienza è, quindi, tardivo, in quanto la contestazione avrebbe dovuto essere contenuta nel primo atto di difesa utile (ovvero in comparsa).
Nel merito della doglianza può osservarsi che la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture è validamente approvata con la maggioranza degli intervenuti, e almeno un terzo del valore dell'edificio, non essendo richiesta l'unanimità dei consensi (Cass. Civile,
Sez. II, sentenza n°21287 dell'8.11.2004).
Invero “in tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune -è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, cod. civ., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni” (Cass. Civile, Sez.
II, sentenza n° 9877 del 15.06.2012).
È stato anche chiarito, di contro, che “la delibera che stabilisce
l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determinante una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, introduce una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., ed è, pertanto, nulla” (ec mutis cfr. Tribunale Roma sez. V,
27/03/2019, n.6505).
Ebbene, nel caso di specie, dalla lettura del verbale assembleare del

6.02.2001 versato in atti, emerge che in ordine al punto 4) dell'Odg riguardante la “delimitazione di area condominiale destinata a parcheggio con segnatura sul pavimento dei singoli posti macchina”, i condomini, con una maggioranza di 770,58 millesimi e votanti 15 su 24, hanno approvato la disegnatura delle strisce.
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Peraltro è specificato che trattasi di “disegnatura di strisce che consentono il distinguo tra le zone destinate a parcheggio e le zone di manovra e di accesso ai garages…” e che in ogni caso “…si precisa che i segni autorizzati dalla maggioranza dei condomini non sono nominativi e pertanto l'occupazione è libera a chiunque avente diritto…”.
Viene in sostanza in rilievo una mera disciplina delle modalità di uso del cortile, senza peraltro alcuna assegnazione nominativa, esclusiva e a tempo indefinito a un singolo condomino, con possibilità per gli stessi di CP_1 fruirne.
Non si ravvisano, dunque, sotto questo profilo, i profili di illegittimità lamentati.
Per le medesime ragioni va disattesa anche la domanda di nullità/annullamento della delibera assembrare del 28.2.2017, impugnata nel giudizio avente RG n. 3649/2017.
Infatti in relazione al punto n. 4) dell'OdG, oggetto di impugnazione, come dedotto nello stesso atto introduttivo, “si propone all'assemblea di rimanere le strisce per cercare di ordinare il parcheggio dei condomini…” e l'assemblea
“ascoltate le ragioni degli Sciorio mette ai voti l'idea di rimanere le strisce preesistenti e all'unanimità decide per proseguire alla ritinteggiatura di dette strisce…”.
Dunque neanche in questo caso è stata mutata la destinazione del cortile, né sono state compiute innovazioni che richiedevano quorum più elevati, venendo in rilievo solo la disciplina delle modalità di uso del cortile, peraltro richiamandosi la precedente delibera del 2001.
In sintesi le rispettive domande avanzate dalle parti in causa nei due giudizi riuniti vanno disattese.
Restano assorbite le ulteriori domande ed eccezioni sollevate dalle parti.
In ordine alle spese di lite, con riferimento al presente giudizio avente RG n°
6212/2013 si ravvisano giustificati motivi per una loro compensazione integrale, alla luce della soccombenza reciproca, stante il rigetto delle domande rispettivamente formulate.
Le spese di lite del procedimento con RG n° 3649/2017 seguono invece la soccombenza degli attori e e si Controparte_1 Parte_2
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liquidano come da dispositivo, applicando i valori di cui alle tabelle del DM
55/2014 (come da ultimo aggiornato), tenendo conto delle fasi di giudizio effettivamente svolte, della concreta attività difensiva espletata e della natura delle questioni di fatto e di diritto affrontate, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari.

P.Q.M.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta le domane principali avanzate dal Condominio Via Pollio nel giudizio con R.G. n. 6212/2013;

2. rigetta le domande riconvenzionali proposte da e Controparte_1 [...] nel medesimo giudizio avente R.G. n. 6212/2013; Parte_2

3. rigetta le domande avanzate da e nel Controparte_1 Parte_2 giudizio riunito avente R.G. n. 3649/2017;

4. compensa integralmente le spese di lite fra le parti del giudizio con R.G. n.
6212/2013;

5. con riferimento al giudizio riunito avente R.G. n. 3649/2017, condanna gli attori e al pagamento, in favore del Controparte_1 Parte_2
Condominio di Via Pollio, delle spese di lite, che liquida in € 2.037,60 per compensi, oltre rimb. forf spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Giovanni Finelli dichiaratosi anticipatario;

6. con riferimento al medesimo giudizio riunito avente R.G. n. 3649/2017, condanna gli attori e al pagamento, in Controparte_1 Parte_2 favore della convenuta , delle spese di lite, che liquida Controparte_2 in € 2.037,60 per compensi, oltre rimb. forf spese generali al 15%, IVA e
CPA come per legge, con attribuzione agli avv.ti Francesco Coppola e
Antonio Acconcia dichiaratisi antistatari.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere il 28.2.2025.
Il giudice
(dr.ssa Vittoria CONTINO)
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