N. 5120/2019 R.G.

Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 15 aprile 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 05.11.2024 e regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per e l'avv. PAGLIAROLI MARISA ha concluso come Parte_1 Controparte_1
da nota depositata in data 14/04/2025 per l'avv. CICCOTTI SIMONE ha concluso come da nota depositata in data CP_2
14/04/2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 12:42 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 5120/2019 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 5120/2019 R.G. promossa da: tra
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Controparte_1
, rappresentati e difesi dall'avv. PAGLIAROLI MARISA ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso il suo studio sito in Terracina (LT), Via delle Arene (adiac. in virtù di procura Pt_2 alle liti in calce all'atto di citazione;
attori contro
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. CICCOTTI CP_2 C.F._3
SIMONE ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Roma (RM), Via Lucrezio Caro, n.
62, in virtù di procura speciale allegata in atti;
convenuta
OGGETTO: contratto preliminare; recesso ex art. 1385, co. 2, c.c.;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori e Parte_1 Controparte_1
convenivano in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – la signora al fine CP_2 di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza e deduzione disattesa ed in accoglimento della presente domanda: - accertato e dichiarato il recesso contrattuale degli attori stragiudizialmente già esercitato per inadempimento della convenuta, dichiarare tenuta e condannare la medesima alla corresponsione in favore dei medesimi della complessiva somma di € 45.000,00=(quarantacinquemila) di cui € 5.000,00=(cinquemila,00) a titolo di restituzione dell'acconto versato all'atto della proposta di acquisto ed € 40.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385, 2 co. C.C., oltre interessi legali dai versamenti al saldo. Con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori di lite da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che se ne dichiara antistatario ex art. 93 c.p.c.”, deducendo: - di aver stipulato, con scrittura privata del 03.09.2018, con la convenuta un contratto preliminare di compravendita tramite cui si erano impegnati ad acquistare il complesso immobiliare censito al
N.C.E.U. di Latina al Fg. 123, p.lla 5, subb. 7-8-9-10 (subb.

9-10 successivamente fusi al sub. 11) dietro il corrispettivo pari ad euro 180.000,00 (vd. all.to n. 1); - di aver corrisposto complessivamente alla convenuta promittente venditrice la somma di € 25.000,00, di cui € 5.000,00 corrisposti, tramite assegno bancario, all'atto della proposta di acquisto del 31.7.2018 ed € 20.000,00 corrisposti, a titolo di caparra confirmatoria, tramite bonifico bancario del 07.09.2018 (vd. all.ti nn. 2-3); - di aver convenuto che il saldo del prezzo, pari ad euro 155.000,00, avrebbe dovuto essere versato all'atto della stipula del rogito notarile “entro e non oltre il 31.12.2018”, espressamente previsto come termine essenziale;
- che, a seguito dell'istruttoria eseguita dal proprio Istituto di Credito mutuante, era emerso che il complesso immobiliare promesso in vendita presentava una pluralità di illeciti edilizi, diversi rispetto a quelli che parte convenuta, nella scrittura privata, si era impegnata a sanare entro la data del rogito notarile (vd. all.to n. 5), nonché la sussistenza di un'ipoteca legale iscritta per la somma di € 38.094,00 gravante sul predetto cespite immobiliare (vd. all.to n. 7), il tutto ostativo alla concessione del mutuo bancario;
- che, alla luce della violazione degli obblighi assunti da parte della convenuta (vd. art. 7, all. 1), con raccomandata a.r. datata 14.12.2018, ricevuta dalla convenuta il 19.12.2018, avevano receduto dal contratto inter partes, instando, ai sensi dell'art. 1385 c.c., per il versamento del doppio della caparra versata (vd. all.to n. 8).
La convenuta , tempestivamente costituitasi in giudizio con comparsa di CP_2
costituzione e risposta depositata il 23.12.2019, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, insisteva per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis, così statuire: in via preliminare Adottare i provvedimenti di cui all'art.164 n°5, c.p.c.; nel merito respingere integralmente la domanda attrice siccome infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese di lite”.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa, istruita la causa in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima, dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'01.07.2022.
Le domande attore sono infondate e andranno, pertanto, rigettate. Parte attrice ha agito in giudizio chiedendo accertarsi l'inadempimento della convenuta rispetto al contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 3.9.2018, instando, in particolare, affinché venisse dichiarata la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., esercitato mediante raccomandata del
19.12.2018, con conseguente condanna della parte promittente venditrice alla restituzione di complessivi € 45.000,00, di cui € 5.000,00, a titolo di restituzione dell'acconto versato in sede di proposta d'acquisto ed € 40.000,00, quale doppio della caparra confirmatoria che quest'ultima avrebbe illegittimamente trattenuto.
Orbene, come noto, l'istituto del recesso, disciplinato dall'art. 1385 c.c., rappresenta una peculiare modalità di risoluzione automatica del contratto che si affianca agli altri strumenti risolutori previsti dal codice, quali la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), la clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.)
e il termine essenziale (art. 1457 c.c.).
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, questa particolare forma di risoluzione stragiudiziale è strettamente connessa alla presenza di una caparra confirmatoria, che assolve alla funzione di predeterminare convenzionalmente il danno derivante dall'inadempimento (Cass.
6.9.2011, n.18266).
Per poter legittimamente esercitare tale diritto di recesso devono, dunque, sussistere i medesimi presupposti richiesti per la risoluzione giudiziale: l'inadempimento della controparte deve essere caratterizzato da colpevolezza e deve avere una rilevanza non marginale, come previsto dall'art. 1455
c.c.: «il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale
e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo» (Cassazione civile sez. II, 03/04/2024, n. 8773).
Gli effetti di questo recesso sono analoghi a quelli della risoluzione giudiziale, determinando la retroattiva eliminazione degli effetti del contratto (caducazione ex tunc).
Si precisa, inoltre, che il creditore che agisce in giudizio, per la risoluzione (e, dunque, anche per il recesso), deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento (Cass. 28.6.2024, n.17915;
Cass. Sez. Un. 13533/2001).
Tale principio, che discende dalla regola generale dell'art. 2697 c.c., trova la sua ratio nel fatto che non si può pretendere dal creditore la dimostrazione di un fatto negativo quale è l'inadempimento.
Ciò rilevato, gli attori, a fondamento della legittimità del recesso, hanno contestato che la convenuta, al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita, avesse violato gli obblighi di correttezza e buona fede, omettendo di rivelare l'esistenza di difformità urbanistiche e catastali, diverse ed ulteriori rispetto a quelle espressamente menzionate nel preliminare e per le quali la stessa convenuta si era specificamente impegnata ad ottenere la sanatoria.
Gli attori hanno, inoltre, lamentato che la convenuta avrebbe fornito dichiarazioni non veritiere circa l'assenza di gravami e pesi sugli immobili, avendo taciuto l'esistenza di un'ipoteca legale gravante sugli stessi.
Ciò posto, venendo alla prima contestazione, ovvero quella riguardante l'esistenza di difformità edilizie e/o catastali diverse ed ulteriori rispetto a quelle dichiarate nel preliminare, si rileva quanto segue.
In particolare, a mente dell'art. 7 della scrittura privata inter partes datata 3 settembre 2018, la convenuta - promittente venditrice, con riferimento alla “regolarità edilizia” del cespite promesso in vendita, aveva dichiarato che la costruzione del fabbricato risultava essere stata ultimata antecedentemente alla data dell'1/09/1967 e che, successivamente, non erano state eseguite trasformazioni od opere necessitanti il rilascio di ulteriori licenze, concessioni od autorizzazioni, fatta eccezione per quattro istanze di condono edilizio, così dettagliate: “istanza di condono edilizio presentate al Comune di Terracina Fasc. T/174 — Istanza prot. n. 33359 del 01/04/1986 (costruzione deposito) Fasc. T/298 – Istanza prot. n. 44293 del 30/06/1987 (costruzione abitazione al piano terra e portico) Fasc. C/214 - Istanza prot. n. 27510 del 24/03/1995 (costruzione soffitta e allargamento deposito) Fasc. L/132 - Istanza prot. n. 80558 del 14/01/2005 (cambio di destinazione d'uso della soffitta in residenziale, scala esterna, ripostiglio e terrazzo praticabile” (vd. p. 4, all.to n. 1), per le quali la predetta aveva espressamente assunto l'impegno di provvedere, a proprie spese, alla definizione e al completamento delle pratiche in parola entro la data prevista per la stipula del rogito notarile.
A tale riguardo, si osserva come l'asserito inadempimento lamentato dall'odierna parte attrice risulti sconfessato dalla medesima documentazione prodotta in giudizio dalla stessa.
In particolare, è emerso come la convenuta si fosse attivata, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, presentando al Comune di Terracina, in data 28.9.2018, il sollecito del rilascio del permesso in sanatoria, finalizzato a regolarizzare tutte le opere oggetto delle precedenti domande di condono menzionate nella pattuizione preliminare (vd. all.to n. 1, memoria ex art. 183, co. 6, n. 2),
c.p.c.), permesso effettivamente ottenuto dall'Amministrazione Comunale, in data 8.10.2018, dietro versamento di tutti gli importi richiesti, comprensivi sia degli oneri di urbanizzazione che dei diritti di segreteria (vd. all.to n. 2, memoria ex art. 183, co. 6, n. 2), c.p.c., attori).
A ciò si aggiunga che parte attrice – promissaria acquirente era, invero, pienamente consapevole delle irregolarità urbanistiche che interessavano l'immobile al momento della sottoscrizione del preliminare, tant'è che, nel contratto stesso, era stata espressamente prevista la necessità di una successiva regolarizzazione edilizia ad opera della convenuta.
Va, inoltre, sottolineato come il termine ultimo per completare la regolarizzazione fosse stato espressamente fissato dalle parti alla data prevista per la stipula del contratto definitivo (vd. art. 7, all.
1 «…per il quale parte promittente venditrice si impegna a sue cure e spese per la definizione completamento della stessa entro la data del rogito notarile»; vd. anche art. 6 «L'Atto Notarile verrà redatto entro e non oltre il 30/12/2018»), tempistica, dunque, che risulta essere stata rispettata dalla convenuta - promittente venditrice attraverso l'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria.
Per contro, la perizia estimativa redatta dalla Banca mutuante (vd. perizia del 30.11.2018, all. 5, citazione) e posta alla base della domanda attorea, non fornisce elementi probatori idonei a dimostrare l'esistenza di irregolarità edilizie diverse ed ulteriori rispetto a quelle già sanate con il permesso di costruire in sanatoria dalla convenuta: predetta relazione si limita, invero, a descrivere lo stato di fatto del compendio immobiliare al momento del sopralluogo occorso il 21/11/2018, rilevando quelle stesse difformità edilizie e catastali che la convenuta aveva già espressamente dichiarato nel contratto preliminare e per le quali si era impegnata ad ottenere la sanatoria (vd. pag. 4, all. 5, “Si evidenziano difformità: - Presenza di tettoia in legno nella corte in adiacenza al cespite al piano terra - eliminazione cucina al piano primo con realizzazione camera”).
In merito al secondo motivo di contestazione sollevato dagli attori, concernente la presenza di un'ipoteca legale non comunicata dalla parte convenuta, è necessario rilevare come nel contratto preliminare non sia rinvenibile alcuna garanzia prestata dalla parte venditrice in ordine all'assenza di vincoli ipotecari.
Al contrario, sono proprio i promissari acquirenti che, nella clausola contenuta all'art. 8 del preliminare, avevano espressamente dichiarato "di essere a conoscenza che l'immobile è attualmente libero da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, servitù attive e passive, e quant'altro possa gravare sullo stesso" (cfr. pagg. 4-5, citazione, doc. 1).
Tale circostanza assume rilevanza decisiva, poiché in assenza di uno specifico impegno assunto dal promittente venditore circa l'inesistenza di vincoli ipotecari, e mancando una sua esplicita dichiarazione attestante l'assenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, non sussistono i presupposti per configurare una violazione degli obblighi contrattuali.
La sussistenza di asseriti vincoli gravanti sul bene promesso in vendita non era, invero, emersa neppure dal referto di stima prodotto da parte attrice (vd. pag. 2, all. 5, citazione “Aggravi/vincoli:
Dall'analisi della documentazione fornita non emergono aggravi/vincoli”).
Alla luce delle superiori argomentazioni, ne consegue che il recesso esercitato dagli attori, ai sensi dell'art. 1385 c.c., non possa ritenersi legittimo, sicché, in assenza di prova dell'inadempimento della parte convenuta, va respinta la domanda di restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
Superflua poi la richiesta attorea di rimessione della causa sul ruolo istruttorio, tenuto conto che la prova per testi avrebbe riguardato circostanze non contestate, compiutamente documentate e/o, comunque, da provarsi documentalmente dimostrate.
Conclusivamente, le domande attoree sono infondate e andranno, pertanto, rigettate.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione da euro 26.000,01 ad euro
52.000,00) per le sole fasi di studio, introduttiva e decisionale, parametri minimi per la fase istruttoria, stante la natura esclusivamente documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) rigetta integralmente le domande avanzate dagli attori;

b) condanna in solido gli attori a rimborsare alla convenuta le spese di lite che si liquidano in euro 6.713,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 15.04.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281-sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 15 aprile 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini