N. R.G. 2554/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2554 del Ruolo Generale dell'anno 2021 promossa da:
(c.f. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
28/09/1946, residente a [...], e Parte_2
(c.f. ), nata a [...] il [...], residente ad Alghero in CodiceFiscale_2
Via Ravenna n°9, ed elettivamente domiciliate ad ogni effetto di legge nella via Principessa
Jolanda n°17 presso e nello studio dell'Avv. Giuseppe Tiana, dal quale sono rappresentate e difese giusta procura speciale a margine della citazione;

attrici contro
(C.F. ), nata a [...] il [...], ivi residente in CP_1 CodiceFiscale_3
via Dell'Anagrafe n°1;
convenuta contumace la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
pagina 1 di 5 nell'interesse delle attrici come da atto introduttivo del 29.07.2021 come ribadite negli scritti conclusivi;

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione le attrici convenivano in giudizio , esponendo: CP_1
- di aver sottoscritto con la SI.ra un contratto preliminare di compravendita in data 22.09.2020, CP_1
avente ad oggetto l'immobile sito in Romana (SS), via Roma n°73, censito e distinto al N.C.E.U. del
Comune di Romana (SS), al Foglio 24, Mappale 451, zona censuaria U, categoria catastale A/4, classe
U, vani 4,5 rendita catastale Euro 232,41;
- che la SI.ra sarebbe entrata nel possesso dell'immobile contestualmente alla sottoscrizione del CP_1
preliminare;
- che ella avrebbe omesso il pagamento della caparra pari ad €. 2.000,00 nonché il pagamento delle mensilità pari ad €. 800,00 e, all'insaputa delle attrici, avrebbe dato inizio a lavori di ristrutturazione dell'immobile;
- che, a dicembre 2020 con l'immobile ridotto a un cantiere, avrebbe abbandonato senza alcun preavviso l'immobile per trasferirsi nel paese di Muros (SS), lasciando le chiavi di accesso alla casa nella cassetta del quadro elettrico esterno;

- che con atto di diffida e costituzione in mora del 27.01.2021, notificato in data 13.04.2021 con il deposito presso la Casa comunale in Muros (SS), le attrici si sarebbero avvalse della clausola risolutiva di cui all'art. 5 del contratto, intimando alla SI.ra il ripristino dello stato dell'immobile nelle CP_1
condizioni in cui lo aveva ricevuto, oltre al risarcimento dei danni cagionati;

- che il Geometra con relazione di stima del 18.01.2021, avrebbe accertato i danni, CP_2
quantificando il costo del ripristino in €. 4.467,00 oltre iva, cui andrebbero aggiunte le spese per il rifacimento degli impianti idrico/fognario ed elettrico e il costo dello smaltimento dei rifiuti, oltre al costo della perizia di €. 369,50.
pagina 2 di 5 Concludevano chiedendo dichiararsi l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, condannando la
SI.ra al risarcimento dei danni cagionati e quantificati in complessivi €. 11.136,50, o nella CP_1
diversa somma accertata, con interessi e rivalutazione monetaria dal fatto al saldo. Con vittoria di spese di lite.
La SI.ra , regolarmente notificata, non si costituiva e alla prima udienza ne veniva dichiarata CP_1
la contumacia.
Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali e audizione di testimoni. La causa veniva tenuta a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
Il ricorso è fondato e merita accoglimento.
Va premesso che, secondo giurisprudenza ormai consolidata, in punto di onere della prova nell'inadempimento, “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o
per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo
diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del
fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”. (Cass. civ., SS. UU., 30
ottobre 2001, n. 13533).
A fondamento della propria pretesa, parti attrici hanno prodotto il contratto preliminare intercorso tra le parti il 22.09.2020 e la diffida del 27.01.2021, notificata tramite il deposito presso la Casa comunale in Muros. La circostanza che la promissaria acquirente sia stata effettivamente immessa nel possesso del bene, in esecuzione del contratto preliminare, è
stata provata a mezzo di testimoni. In particolare, il teste ha confermato di Testimone_1
aver assistito all'ingresso dell'immobile e all'inizio della realizzazione degli interventi di ristrutturazione ad opera della SI.ra , lo stesso ha dichiarato la teste CP_1 Testimone_2
la quale ha assistito a tali lavori e ha constatato lo stato di demolizione in cui è stato
[...]
pagina 3 di 5 abbandonato l'immobile; stato che trova riscontro nella consulenza di parte prodotta.
Quanto alle obbligazioni esistenti in capo alla promissaria acquirente, dal contratto emerge che le parti hanno pattuito il versamento della somma complessiva di €. 20.000,00
complessivi, di cui €. 2.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la restante somma da versare a scadenze mensili da concludersi entro il mese di agosto 2022. Le attrici hanno dedotto che la SI.ra non avrebbe versato nulla. Tuttavia, è emerso dalla testimonianza CP_1
della che il versamento della caparra di €. 2.000,00 sarebbe avvenuto alla sua Tes_2
presenza. In ogni caso, la promissaria acquirente sarebbe rimasta inadempiente rispetto a tutti gli altri versamenti, legittimando con ciò il recesso dal contratto.
Giova preliminare che il contratto intercorso tra le parti recita: “il mancato pagamento di
sole due rate renderà nullo il compromesso e i venditori entreranno in possesso
dell'immobile”, e che, nelle proprie conclusioni, il difensore ha chiesto, oltre alla declaratoria di risoluzione per operatività della clausola risolutiva espressa, anche “€.
4.000,00 a titolo di caparra e del doppio della stessa, di €. 800,00 per il mese di novembre
2020 non pagato […]”, dunque azionando il rimedio di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. per cui “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto
ritenendo la caparra”.
Ora, la condotta della promissaria acquirente che avrebbe abbandonato l'immobile una volta demolito e il mancato riscontro alle missive legittima il recesso dal contratto e il diritto del promittente venditore a ricevere quanto spettante. In particolare, non a ricevere il diritto al doppio della caparra in quanto, come detto, è emerso che è stata versata e non vi è diritto a ricevere alcuna prestazione parziale, ovvero alcuna mensilità. L'esercizio del diritto di recesso legittima però, oltre all'immediato rilascio dell'immobile, che qui non interessa,
essendo già stato rilasciato tramite le chiavi poste nella cassetta elettrica, anche il risarcimento dei danni subiti, da quantificarsi, sulla base soltanto indicativa della consulenza pagina 4 di 5 di parte, in €. 4.467,00 + iva più €. 369,50 di spese, per un totale di €. 4.836,50 + iva, oltre rivalutazione interessi da dì del fatto al saldo. Nessuna somma può essere liquidata per gli arredi, non essendovi prova, nemmeno fotografica, dello status quo ante e della loro distruzione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il D.M. vigente, parametri minimi, con maggiorazione del 15% per predisposizione degli atti di causa al PCT.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita:
- accoglie le domande delle SI.re e, per l'effetto, dichiara legittimo il recesso Pt_1
esercitato;
- condanna la SI.ra al pagamento del risarcimento dei danni, per un importo pari CP_1
ad €. 4.836,50 + iva, oltre rivalutazione interessi da dì del fatto al saldo;

- condanna la SI.ra alla rifusione delle spese di lite alle attrici, liquidate in CP_1
complessivi €. 2.921,00, oltre rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario 15%, iva e cnpa, oltre oneri di legge.
Così deciso in Sassari, in data 03.06.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
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