REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 35328/2023 R.G. promossa da: (C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (C.F. ), tutte rappresentate e C.F._2 Parte_3 C.F._3 difese dall'avv. GEROSA ENZO e dall'avv. Sergio Severino Vergottini ed elettivamente domiciliate all'Indirizzo digitale dei predetti difensori RICORRENTI contro ( ) rappresentata e difesa dall'avv. FRIGERIO Controparte_1 P.IVA_1
MA e dall'avv. Claudia Bellotti ed elettivamente domiciliata presso il loro studio, in Mariano Comense (CO), p.le Dott. G. Lo Curto 2 RESISTENTE

OGGETTO: locazione – sfratto per morosità CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE: NEL MERITO: accertati i fatti di cui all'atto introduttivo e alla memorie di causa:
- dichiarata l'inammissibilità della riconvenzionale del conduttore, ed in tutti casi respingerne le domande;

- dichiarare e/o accertare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 13/11/2021, registrato in Lecco il 22/12/2021 al n. 006045-serie 3T avente per oggetto l'immobile sito in MILANO – Via Don Bartolomeo Grazioli n. 73 – D identificato al Catasto Fabbricati: Foglio 70, Particella 62, Zona Censuaria 3, Categoria D/7;
- condannare controparte al pagamento, a titolo di canone di locazione e/o indennità per occupazione senza titolo, della somma di Euro 83.793,00, Euro 489,00 per tassa di registro, Euro 7.084,00 per spese condominiali, e così complessivamente di Euro 91.366,00 o di quella diversa somma che si
1 riterrà dovuta, oltre interessi al saggio previsto dall'art. 5 D. Lgs. n. 231/2002 dal dovuto sino al saldo effettivo;

- condannare a corrispondere il controvalore del costo per ripristinare lo stato CP_1 dell'immobile anteriore ai lavori effettuati parzialmente dal conduttore come dedotto al paragrafo 5 delle suddette note;

- porre a carico di controparte le spese di causa, come da nota allegata, comprese quella per la CTU e la consulenza di parte, il compenso maggiorato ai sensi del decreto ministeriale 55/2014, art. 4 comma 1 bis e comma 4 di cui si chiede altresì la condanna ai sensi dell'art. 93, comma 1 e comma 3, c.p.c. IN VIA ISTRUTTORIA: si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie escluse

PER PARTE RESISTENTE: NEL MERITO In via principale: voglia il Tribunale adito, accertato l'abuso dell'immobile sito in Milano via Grazioli n. 73 e l'inidoneità dello stesso all'uso di cui all'art. 4) del contratto di locazione stipulato in data 13/11/2021 (registrato a Lecco in data 22/12/2021 al n. 006045-serie 3T), nonché l'inadempimento delle IG , e rispetto al rapporto Parte_1 Pt_2 Pt_3 locatizio, per i titoli e le causali in atti, dichiarare la nullità del contratto di locazione per impossibilità e/o illiceità dell'oggetto ex artt. 1346 c.c. e 1418 c.c., o l'annullamento del contratto di locazione per errore essenziale caduto sulla qualità dell'oggetto della prestazione ex art. 1429 I co. n. 2 c.c.. In subordine: voglia il Tribunale adito, accertato l'abuso dell'immobile sito in Milano via Grazioli n. 73 e l'inidoneità dello stesso all'uso di cui all'art. 4) del contratto di locazione stipulato in data 13/11/2021 (registrato a Lecco in data 22.12.2021 al n. 006045-serie 3T), nonché l'inadempimento delle IG , e rispetto al rapporto Parte_1 Pt_2 Pt_3 locatizio, per i titoli e le causali di cui in atti, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento delle locatrici stesse , Parte_1 Parte_2
e . Parte_3
In ogni caso: condannare le IG , e , in via tra Parte_1 Parte_2 Parte_3 loro solidale, al risarcimento dei danni nei confronti di nella somma di € Controparte_1
107.000,00 oltre oneri fiscali, misura come stimata dal CTU, per i lavori eseguiti nell'immobile effettuati da oltre ai costi necessari per il trasloco, pari a € Controparte_1
29.268,86, o comunque nella diversa misura che dovesse essere ritenuta di giustizia e/o di equità dal Giudice, oltre alla restituzione di € 25.000,00 a titolo di canoni e deposito cauzionale versati, oltre interessi dal dovuto al saldo;
inoltre ed in aggiunta condannare le IG , e , in via tra loro solidale, al Parte_1 Parte_2 Parte_3 risarcimento dei danni per lucro cessante, anche eventualmente per perdita di chance per non avere potuto utilizzare l'immobile ottenuto in locazione, pari ad una somma non inferiore a € 320.000,00, ovvero nella diversa somma ritenuta di giustizia e/o di equità. Rigettare e dichiarare infondate in fatto ed in diritto ed inammissibili tutte le domande ed eccezioni di controparte, sia con riferimento alla condanna al pagamento di canoni e/o indennità di occupazione, che delle spese condominiali, nonché con riferimento al risarcimento dei danni pretesi per realizzare e/o completare le opere come elencate nella memoria integrativa di parte avversa, in quanto non dovuti.
2 Con condanna ex art. 96 3° comma c.p.c e vittoria di spese del giudizio e della mediazione compresa la refusione delle spese anticipate per l'espletata CTU in sede di ATP.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato , e hanno Parte_1 Parte_2 Parte_3 intimato a lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Controparte_1
Milano, via Don Bartolomeo Grazioli n. 73, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso commerciale in forza di contratto stipulato il 13 novembre 2021, deducendo il mancato pagamento della somma di € 37.500,00 per canoni ed oneri accessori maturati da maggio 2022 e sino a febbraio
2023.
La società intimata si è costituita in giudizio e si è opposta alla convalida, esponendo di aver scoperto, pochi mesi dopo l'inizio del rapporto, che l'immobile locato presentava un grave abuso edilizio, non sanabile, che non ne consentiva la utilizzabilità secondo la destinazione negoziale e che precludeva la prosecuzione del rapporto.
Ha formulato, in via riconvenzionale gradata, domande di accertamento della nullità, di annullabilità per errore essenziale e di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento delle locatrici.
Ha, altresì, chiesto la restituzione dei canoni versati ed il risarcimento dei seguenti danni: a) a titolo di danno emergente, il rimborso dei costi dei lavori effettuati nell'immobile (=€ 250.000,00) e delle spese che avrebbe dovuto sostenere per il trasloco in altra sede;
b) a titolo di lucro cessante, il ristoro delle perdite subite, per non aver mai potuto svolgere nell'immobile l'attività caratteristica.
Nella fase sommaria le parti hanno avviato trattative bonarie ed hanno instaurato la procedura di mediazione, che si è, tuttavia, conclusa con esito negativo.
All'udienza di convalida del 5 ottobre 2023 la conduttrice ha dichiarato di non opporsi al rilascio purché successivo alle indagini tecniche finalizzate ad accertare lo stato dei luoghi e la presenza dell'abuso edilizio lamentato. Ha preannunciato un ricorso per accertamento tecnico in corso di causa e si è impegnata a restituire l'immobile non appena concluse le indagini tecniche.
Il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile, fissando il termine di quattro mesi per il rilascio, ed ha disposto il mutamento del rito, assegnando termini perentori per il deposito delle memorie integrative.
Nelle more, la conduttrice ha instaurato il procedimento tecnico per accertamento preventivo e il consulente nominato d'ufficio ha svolto le indagini e depositato la relazione finale.
All'udienza del 6 febbraio 2024 la conduttrice ha offerto banco judicis la chiave elettronica dell'immobile alle locatrici, offerta che è stata da costoro accettata.
3 Alla successiva udienza del 17 aprile 2024, le parti hanno concordemente dichiarato che nell'immobile erano rimasti un soppalco ed una parete in cartongesso. Le locatrici ne hanno chiesto la rimozione o, alternativamente, la corresponsione del controvalore, come stimato dalla CTU, pari a € 12.000,00.
Il giudice ha ammesso parzialmente, ed espletato, le prove orali. All'esito, ha fissato l'udienza di discussione, disponendone la sostituzione con il deposito di note scritte di trattazione, ai sensi degli artt.
127 ter e 128 cpc. La causa viene oggi decisa.
2. Le allegazioni delle parti.
Sin dalla comparsa di costituzione, depositata nella fase sommaria, la conduttrice ha così ricostruito i fatti: è una start up innovativa, nel settore del riciclo dei rifiuti, costituita nel 2019. Nel CP_1
2021, dovendo lasciare l'immobile di via Cosenz n. 44 in Milano, nel quale operava, ha individuato il capannone delle intimanti, sito nel medesimo quartiere Bovisa, ed ha intavolato “articolate trattative … in merito al valore locatizio in considerazione dei lavori da eseguire alla luce dello stato di fatto dell'immobile”.
A maggio 2021 la proprietà ha fatto redigere, e le ha trasmesso, una perizia descrittiva dell'immobile, nella quale la superficie del capannone è stata indicata in 873 mq., oltre ad una pensilina di 250 mq.; nessun vizio urbanistico o amministrativo è stato dichiarato, ad eccezione della mancanza di conformità dello stato di fatto alla scheda catastale, che necessitava di essere aggiornata. Dopo vari sopralluoghi tecnici per stabilire e stimare i lavori necessari, tra i quali il rifacimento dell'impianto elettrico, giacché il capannone non disponeva nemmeno di un contatore autonomo, il contratto di locazione è stato sottoscritto il 13 novembre 2021, con decorrenza da 1° gennaio 2022. In esso, la conduttrice si è impegnata ad eseguire, a sua cura e spese, una serie di opere, espressamente autorizzate dalle locatrici, quali: “Rifacimento impianto elettrico per adeguamento, Rifacimento bagni esistenti e aggiunta dei bagni necessari all'attività, Pratiche comunali e catastali e costruzione partizioni interne, Sanatoria difformità catastale, Realizzazione del cappotto esterno, Revisione degli infissi” (Allegato B al contratto: “Elenco lavori concordati da eseguire a cura e spese del Conduttore”, richiamato dall'art. 6), nonché quelle “necessarie per l'adeguamento dell'immobile alle normative vigenti, il tutto con particolare riguardo al DPR 151/2011 (prevenzione incendi), DM 37/08 (certificazione impianti) e
D.Lgs 81/2008 (sicurezza sul posto di lavoro)” (Art. 8).
A febbraio/marzo 2022 ha avviato le pratiche amministrative sia per ottenere CP_1
l'autorizzazione regionale necessaria per l'esercizio dell'attività di ricicleria sperimentale nel laboratorio, sia per eseguire le opere edili e, avendo necessità di disporre della documentazione urbanistica, si è attivata autonomamente, nell'inerzia della proprietà.
4 A seguito di due accessi agli atti del Comune di Milano , il 20 aprile 2022 ed il 3 maggio 2022, ha appreso dell'esistenza di “difformità”; effettuati approfondimenti, il 12 luglio 2022 ha accertato che lo stato dei luoghi era diverso da quello rappresentato nella domanda di concessione in sanatoria presentata il 20 maggio 1986, assentita il 21 luglio 1994, in quanto, lungo tutto il perimetro del capannone che affaccia sul cortile interno, erano state edificate pareti mai autorizzate, che avevano portato ad un aumento della superficie chiusa (e, corrispondentemente, della cubatura) da 119,74 mq., previsti nella concessione in sanatoria, a 873 mq., con un incremento di circa 752 mq..
Per questa ragione, a maggio-giugno 2022 aveva sospeso sia il pagamento del canone negoziale, sia i lavori di ristrutturazione, ed aveva ripetutamente interpellato la proprietà ed i tecnici per verificare la possibilità di una soluzione, ma vanamente.
La conduttrice ha dedotto che l'abuso edilizio riscontrato impedisce “l'insediamento di qualsiasi attività industriale/artigianale” e, specificamente, “la realizzazione dello scopo del contratto … ossia l'installazione di “coworking/makerspace, con ricicleria sperimentale, attività di ricerca e promozione culturale nell'ambito del design e delle arti”, e che essa non ha mai iniziato a svolgere, nell'immobile,
l'attività principale cui esso era destinato, quella di ricicleria, né ha potuto utilizzare gli spazi interni per gli allestimenti, ma solo quelli esterni, in occasione del Fuori Salone della . Controparte_2
Ha eccepito la nullità del contratto di locazione per impossibilità e/o illiceità dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., in quanto “la prestazione dei locatori di concedere il godimento del loro immobile per la destinazione pattuita in contratto … non era eseguibile sin dalla data di stipula e non sarebbe neppure divenuta eseguibile in epoca successiva, per la sussistenza di gravi impedimenti originari di carattere materiale e giuridico in materia edilizia, che ostacolano in modo assoluto il godimento e quindi il risultato a cui il contratto è diretto”.
Infatti, il tecnico da essa incaricato ha accertato “che non sarebbe mai stato possibile utilizzare quell'edificio locato per l'attività di ”, in quanto non era possibile ottenere il rilascio CP_1 della CILA tardiva per le opere interne, l'agibilità, le autorizzazioni per il trattamento speciale dei rifiuti, le certificazioni degli impianti, il documento di valutazione dei rischi, il certificato di prevenzione incendi, il nulla-osta dei Vigili del Fuoco e le altre certificazioni di legge necessarie allo svolgimento dell'attività.
ha invocato il diritto alla ripetizione dei canoni versati, in quanto non dovuti, e quello al CP_1 risarcimento del danno.
In subordine, ha chiesto l'annullamento del contratto per errore essenziale caduto sulla qualità dell'oggetto della prestazione. Ha allegato che, all'apparenza, l'immobile, sulla base delle
5 caratteristiche esteriori e costruttive visibili, sembrava presentare le qualità adeguate alla destinazione negoziale, avendo una superficie chiusa di 873 mq., laddove, invece, era stato sanato, grazie al condono del 1994, per soli 119,74 mq..
Ha lamentato che “le locatrici hanno dichiarato in contratto, e prima dello stesso con una perizia, la regolarità dell'immobile”, falsamente rappresentandone lo stato di fatto, ed ha dedotto che tale falsa rappresentazione ha inciso sulla formazione del consenso alla stipulazione del “contratto di locazione che altrimenti non avrebbe mai concluso, se avesse conosciuto l'inidoneità del bene e quindi la sua consistenza legale e la sua metratura quadrata effettiva;
e soprattutto non si sarebbe accollata l'onere di fare opere di adeguamento”.
In ulteriore subordine, ha eccepito l'inadempimento avverso, consistente nell'aver messo a disposizione della conduttrice un bene non adeguato all'uso pattuito e “strutturalmente diverso da quello condonato”, ed ha chiesto di dichiarare risolto il contratto.
Ha invocato la disciplina codicistica in materia di vizi dell'immobile locato (artt. 1578 e 1579 c.c.) ed ha giustificato la sospensione del pagamento del canone con l'avverso inadempimento (art. 1460 c.c.).
Nella memoria integrativa, le locatrici non hanno specificamente contestato i fatti, allegati dalla conduttrice nella comparsa di risposta, concernenti lo svolgimento delle trattative e la perizia descrittiva dell'immobile da loro inviata alla controparte.
Hanno dedotto, in fatto, che la chiusura del capannone sul lato interno fu realizzata, più di vent'anni orsono, dal precedente conduttore, che esse non sono a conoscenza della “parziale abusività” dell'immobile e che hanno creduto, in buona fede, che fosse necessario soltanto l'aggiornamento della
“scheda catastale”.
In diritto, hanno dedotto l'irrilevanza, ai fini di causa, della sanabilità o meno dell'opera, in quanto l'abuso edilizio non comporta la invalidità del contratto di locazione se non preclude il godimento del bene locato, che l'onere di dimostrare tale preclusione o limitazione incombe sul conduttore e che, nella specie, esso non è stato assolto, giacché “nulla osta al godimento del conduttore, non vi è alcun provvedimento amministrativo di rilascio o di sgombero o di divieto di svolgere attività di sorta”, tanto più che la conduttrice aveva continuato a detenere il capannone.
Hanno insistito per l'accoglimento delle domande di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice all'obbligazione pecuniaria e di condanna al pagamento della somma di € 7.500,00, a titolo di canone bimestrale, a decorrere dal mese di maggio 2022 all'effettivo rilascio, oltre alle spese condominiali.
6 Hanno pure chiesto di condannare a corrispondere loro il controvalore delle opere Controparte_1 edili che essa si era impegnata contrattualmente a realizzare nell'immobile locato e che solo parzialmente aveva effettuato.
Hanno chiesto, infine, la condanna della controparte sia al pagamento delle spese di lite, con la maggiorazione prevista dall'art. 4, comma 8, D.M. n. 55/2014, per la manifesta infondatezza delle sue difese, sia al risarcimento del danno per lite temeraria, ai sensi dell'art. 96, commi 1 e 3, cpc.
Per parte sua, ha chiesto, nella memoria integrativa, il rigetto delle domande Controparte_1 avverse ed ha ribadito le domande di nullità, annullamento e risoluzione contrattuale, previo accertamento dell'esistenza dell'abuso edilizio e della conseguente inidoneità dell'immobile locato all'uso negoziale, come pure quella di risarcimento dei danni, che ha così quantificato:
- € 145.690,66, ovvero il diverso importo determinato dal CTU, per i costi dei lavori eseguiti, oltre a quelli del trasloco,
- € 25.000,00, per la restituzione dei canoni e del deposito cauzionale versati,
- € 345.695,00, per la perdita di chance conseguente all'impossibilità di utilizzare l'immobile locato.
Ha chiesto anch'essa la condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 cpc.
3. Le risultanze processuali.
Le indagini tecniche disposte in corso di causa hanno consentito di accertare che effettivamente l'immobile è , per la gran parte, abusivo, che l'abuso non è sanabile e, soprattutto, che le opere che la conduttrice ha l'obbligo contrattuale di eseguire non possono essere realizzate, perché non possono essere assentite dalle autorità amministrative, in quanto lo stato di fatto in cui versa l'immobile non è a norma di legge.
La consulente tecnica d'ufficio, arch. ha verificato che l'immobile locato è un Persona_1 capannone in struttura metallica, a forma di L, con tamponamenti esterni in muratura lungo i due lati esterni e tamponamenti cosiddetti “sandwich” lungo i due lati interni, che danno verso il cortile. La sua superficie coperta complessiva è di circa 873,00 mq. e quella scoperta (tettoie/pensiline) di circa 225,00 mq.
Questo lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo della CTU:
7 La CTU ha affermato che “il capannone in esame risulta legittimante autorizzato – in quanto “sanato” con il cd. Condono Edilizio – per una superficie coperta complessiva pari a mq. 873,00 ca (mq. 872,16) di cui mq. 119,74 di S.U. (al netto dei muri) corrispondenti a mq. 150,00 ca di S.L. (mq. 149,68 - al lordo dei muri) per uffici e servizi (porzione rosa – rif. immagine che segue) e la rimanente superficie
8 di mq. 752,42 per porticato aperto e vano caldaia (porzione beige scuro e grigio – rif. immagine che segue), oltre a tettoie/pensiline di mq. 248,07 (porzione beige chiaro – rif. immagine che segue), come schematizzato nella planimetria che segue, ripresa dall'allegato 12.2):

Ha precisato che la situazione riferita è “coerente con la planimetria catastale allegata al contratto d'affitto”.
In sostanza, la situazione attuale non è conforme a quella condonata (con la concessione in sanatoria richiesta nel 1986 e rilasciata il 21 luglio 1994: doc. 12 allegato alla relazione peritale), giacché il capannone risulta chiuso, verso l'interno del cortile, da pannelli cosiddetti “sandwich”, che hanno comportato un incremento del volume urbanistico di circa 2.257,00 mq: la concessione ha assentito mq. 149,68 circa (zona uffici e servizi) di superficie avente peso urbanistico (S.L.) e 752,42 mq. circa
9 (porticato aperto e locale caldaia) di superficie coperta, ma non avente perso urbanistico (s.n.r.), mentre la chiusura con pannelli “sandiwich” verso il lato interno ha comportato la “trasformazione anche dei ca. mq. 752,42 da s.n.r. a S.L. ai sensi dell'art.

5.6 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di
Governo del Territorio attualmente vigente. …Inoltre internamente sono aumentate le superfici a loro volta racchiuse per individuare sia i vani per la zona a servizi e locali (zona rosa – rif. allegato 18.3) che è passata dai mq. 150,00 ca di S.L. “condonati” agli attuali mq. 160,00 ca - dunque aumentata di ca mq. 10,00 – sia per i laboratori, individuati in toto ex novo, per ca mq. 170,00 (zona azzurra - rif. allegato 18.3)) con conseguente riduzione da mq. 752,42 a mq. 543,00 della zona senza presenza di ulteriori vani/locali che si può definire open-space e corrispondente alla zona ocra dell'allegato 18.3).
Da quanto sopra ne consegue - con riguardo al capannone in esame nella sua intera consistenza - che, seppur possedendo la medesima forma in pianta rispetto a quanto rappresentato nella concessione in sanatoria rilasciata (873 mq circa), con le chiusure permanenti dei due lati verso il cortile muta la configurazione spaziale “urbanistica” e di uso dell'immobile stesso in quanto a tali chiusure, con la trasformazione in S.L. dell'immobile di ca. mq. 752,42 condonati come s.n.r., corrisponde un incremento/aumento del volume “virtuale/urbanistico” di ca. 2.257,00 mc.”.
L'arch. ha concluso che gli abusi edilizi e le difformità urbanistiche non sono, di per sé, Per_1 ostativi all'uso di fatto dell'immobile secondo la destinazione negoziale ad “attività industriale, magazzino/deposito, ribalta, esposizione e vendita” (art. 4 del contratto). “Tuttavia, dal punto di vista amministrativo, tra detti usi previsti all'art. 4 del contratto, l'attività industriale in esso ammessa è limitata a mq. 119,74 di S.U. (al netto dei muri) e corrispondente a mq. 149,68 di S.L. (al lordo dei muri) per l'uso specifico ad esposizione e vendita e con il limite della superficie massima complessiva di mq. 872,16 del capannone per l'uso specifico a magazzino/deposito e ribalta, al tempo del
“condono” mq. 752,42”. In ogni caso, “non possono essere legittimamente ampliati dal punto di vista amministrativo i mq. 149,68 di S.L. degli uffici e servizi, cui è ammesso – a parere di chi scrive - l'uso pattuito ad esposizione e vendita, a suo tempo condonati”. Conseguentemente, dal punto di vista amministrativo, gli abusi e difformità “comportano che nell'immobile locato siano ostative all'uso legittimo dell'immobile pattuito all'art. 4 del contratto di locazione porzioni dello stesso per circa l'82,84% del suo sviluppo planimetrico complessivo ovvero, su mq. 872,16 ca. di capannone si potrebbero legittimamente svolgere attività artigianali e con esse compatibili, in porzioni chiuse da pareti (e dunque con possibilità di riscaldamento) per soli mq. 149,68 di S.L. ovvero mq. 119,74 di
S.U. (come autorizzati con il Condono Edilizio de quo)”.
10 Al contempo, la consulente ha evidenziato che il competente ufficio comunale ben “potrebbe ingiungere al proprietario e al responsabile dell'abuso il ripristino integrale allo stato legittimato dal
“condono” (secondo una posizione cautelativa) oppure la sola rimozione o la demolizione dei seguenti manufatti edilizi, ovvero, con riferimento al caso di specie: - rimozione delle pannellature “sandwich” di chiusura del portico;
- riduzione di mq. 10,00 ca della zona uffici/servizi – campita in rosa nell'allegato 18.3); - smantellamento delle pareti del laboratorio 5) – ved. allegato 18.2) - in quanto chiuso;
- modifica del laboratorio 4) – ved. allegato 18.2) – potendo tollerare di lasciarlo solo con la nuda struttura in profilati metallici essendo compatibile, a parere di chi scrive, con l'attività di solo deposito di materiale, non risultando, la sola struttura, chiusa da pareti”.
Ha concluso che la chiusura del portico non risulta sanabile e che, ex “art. 31 c.1 del D.P.R. 380/2001
… la parete “sandwich” dovrà essere rimossa … i mq. 752,42 di portico sono stati autorizzati come
“aperti” e tali dovranno ritornare”.
Ha affermato che anche le opere interne eseguite da (nella misura del 40%) dovranno CP_1 essere rimosse, per ripristinare lo stato dei luoghi conformemente alla situazione condonata, e che quelle di completamento “non potranno essere legittimamente portate a termine”, perché in contrasto con la normativa urbanistica. In particolare, non potrà essere realizzato il cappotto termico, dovendo essere rimossi i pannelli “sandwich” sui quali esso avrebbe dovuto essere installato.
In definitiva, le indagini tecniche svolte hanno consentito di accertare che l'immobile concesso in locazione non è conforme alla concessione edilizia in sanatoria assentita nel 1994, che l'installazione non autorizzata di pannelli “sandwich” sui due lati interni, verso il cortile, ha comportato un incremento di volume di circa 2.257,00 mq ed un aumento della superficie lorda di 752,42 mq, che non ne è possibile una sanatoria, che i pannelli dovranno, perciò, essere rimossi, che gli abusi accertati non hanno impedito la concreta utilizzazione dell'immobile, da parte della conduttrice, ma che, per un verso, non consentono ad essa di portare a completamento le opere di adeguamento finalizzate all'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione, e autorizzate dalle locatrice, e, per altro verso, che è in ogni momento possibile che le autorità amministrative competenti ordinino la demolizione dei pannelli e la riduzione in pristino alla situazione assentita con la sanatoria.
Ciò premesso, la scrivente ritiene di decidere la causa in base alla “ragione più liquida”, per ragioni di economia processuale (Cass. Civ., Sez. Lavoro, Ord. n. 9309 del 20 maggio 2020), sussistendo l'inadempimento contrattuale delle locatrici ed i presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione ex art. 1455 c.c., proposta dalla conduttrice.


4. Le contrapposte domande risolutorie.
11 Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “La eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'articolo 1346 del c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé, né può far ritenere illecita la causa, ai sensi dell'articolo 1343 del c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico. Il carattere abusivo di una costruzione, mentre può senz'altro costituire fonte di responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato, non comporta, dunque, l'invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme” (Cassazione civile sez. III, 12/04/2023, n.9766).
La Corte di Cassazione ha, al contempo, ribadito che la responsabilità del locatore è, invece, configurabile se l'immobile è intrinsecamente inidoneo a conseguire i titoli abilitativi necessari all'esercizio dell'attività per la quale è stato concesso in locazione, sempre che il conduttore dimostri di aver patito un danno.
Secondo il “consolidato insegnamento della giurisprudenza … il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale può dar luogo alla responsabilità del locatore nel solo caso in cui lo stesso abbia formalmente assunto l'impegno volto al conseguimento di tali titoli amministrativi, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento
(cfr. Sez. 3, Sentenza n. 20796 del 20/08/2018, Rv. 650414 - 02; Sez. 3, Sentenza n. 13651 del
16/06/2014, Rv. 631823 - 01)”.
In tal caso, “sarà il conduttore (interessato all'effettiva idoneità del bene che intende assumere in locazione allo svolgimento della propria specifica attività imprenditoriale) a dover assumere ogni iniziativa conoscitiva e operativa ai fini dell'eventuale conseguimento dei titoli amministrativi conformi ai propri interessi, senza che, peraltro, a tale conseguimento il locatore possa ritenersi obbligato, là dove un simile obbligo non abbia formalmente assunto sul piano contrattuale”, fatto “salvo il caso estremo … in cui il conseguimento dei necessari titoli amministrativi debba ritenersi oggettivamente non consentito, in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento”
(Cassazione civile sez. III, 04/02/2025, n.2791. In termini, Cassazione civile sez. VI, 11/02/2022,
n.4564: “Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della
12 res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto), dipendenti dalla situazione edilizia del bene, non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'articolo 1578 del codice civile, ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno in re ipsa; ciò, peraltro, solo nel caso in cui il locatore abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento”. Cfr. anche Cassazione civile sez. III, 21/08/2020, n.17557).
In sostanza, ciò che rileva non è la mancanza, in sé, dei titoli abilitativi, ma l'impossibilità di conseguirli in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene, che lo rendono strutturalmente inidoneo all'uso negoziale ed all'esercizio dell'attività del conduttore.
Nella fattispecie in esame, l'immobile che le locatrici hanno concesso in locazione è quello rappresentato nella planimetria allegata al contratto sub A, che – come accertato dalla CTU – corrisponde alla situazione attuale, ossia ha una superficie lorda di mq. 873, oltre a 225 mq. di tettoie/pensiline.
La medesima superficie chiusa risulta indicata nella “perizia” che è stata consegnata a CP_1 nel corso delle trattative, redatta dal tecnico delle locatrici, il consulente immobiliare Persona_2
(doc. 2 della conduttrice), il quale ha espressamente specificato che la superficie predetta è tale “dal punto di vista urbanistico”. L'affermazione non è corretta, perché quanto dichiarato corrisponde allo stato di fatto, ma non alla situazione risultante dalla documentazione urbanistica.
In base ai patti negoziali, l'intera superficie chiusa dell'immobile, quale raffigurata nella planimetria allegata al contratto, avrebbe dovuto essere “adibit(a) all'attività industriale, magazzino/deposito, ribalta, esposizione e vendita, sempre che tali attività siano consentite dalle disposizioni vigenti per la tipologia e classificazione dell'immobile locato, con rischio ad esclusivo carico del conduttore. Il locatore è informato che il conduttore ha intenzione di installare in tale immobile un
Coworking/Makerspace con riciclerie sperimentali, che svolgerà attività di ricerca e promozione culturale nell'ambito del design e delle arti. Per dette attività il locatore esprime fin d'ora il suo consenso, a condizione che tali attività siano esercitate nel più rigoroso rispetto delle disposizioni vigenti e con espressa manleva da parte del conduttore a favore del locatore per qualsivoglia violazione e sanzione.” (art. 4).
13 La conduttrice era pure stata autorizzata ad effettuare opere di adeguamento funzionali allo svolgimento dell'attività imprenditoriale ed all'uso pattuito: “Il canone di locazione tiene conto di una serie di lavori da effettuarsi nell'immobile, come indicato nell'allegato B che il Conduttore si impegna a realizzare a sua cura e spese entro 24 mesi dall'entrata in vigore del contratto stesso. Tali lavori indicati in allegato si considerano autorizzati dal Locatore con la firma del presente contratto. Il
Locatore autorizza le rettifiche catastali che dovessero rendersi necessarie per lo svolgimento dell'attività, fatto salvo quanto espressamente pattuito all'articolo 4 e l'onere di comunicare la variazione al locatore” (art. 6).
E inoltre: “il Conduttore si obbliga alla realizzazione delle opere necessarie per l'adeguamento dell'immobile alle normative vigenti, il tutto con particolare riguardo al DPR 151/2011 (prevenzione incendi), DM 37/08 (certificazione impianti) e D.Lgs 81/2008 (sicurezza sul posto di lavoro) e successivi aggiornamenti” (art. 8); “Modifiche e migliorie: il Conduttore potrà, previa autorizzazione amministrativa e consenso scritto del Locatore, modificare la disposizione interna dei locali oggetto del rapporto locatizio comprese quelle che comportano rettifiche catastali;
si impegna altresì ad effettuare i lavori, compresi quelli di cui all'allegato B, nel rispetto della statica, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio, previe comunque le prescritte autorizzazioni urbanistiche. Al termine della locazione i locali devono essere restituiti nello stesso stato in cui si trovavano all'atto della locazione fatti salvi i lavori di cui all'allegato B” (art. 9).
Ciò detto, l'inadempimento della locatrice sussiste, perché gli abusi edilizi e le difformità urbanistiche non sono sanabili e perché l'immobile concesso in locazione non è conforme, dal punto di vista urbanistico, a quello indicato dalle locatrici nel contratto e nella “perizia” consegnata alla conduttrice nel corso delle trattative contrattuali, né può essere adibito all'uso negoziale (industriale, magazzino/deposito, ribalta, esposizione e vendita, nonché ricicleria) per l'intera superficie chiusa indicata nel contratto, ma solo per il 17,16% di essa.
La circostanza che, dal punto di vista fattuale esso fosse utilizzabile, nell'estensione attuale (non assentita urbanisticamente), per l'attività industriale, di magazzino, artigianale, è ininfluente ai fini della domanda risolutoria, in quanto in ogni momento l'autorità amministrativa potrebbe ordinare il ripristino della situazione, in conformità alla sanatoria, ed è evidente che tale rischio mina in radice la stabilità del rapporto, facendo venir meno l'interesse alla sua prosecuzione, per l'incertezza che ne consegue sulla possibilità di svolgervi, per l'intera durata contrattuale, l'attività imprenditoriale.
Il pregiudizio per la locatrice consiste, pertanto, nel non poter svolgere ivi l'attività caratteristica in vista della quale aveva stipulato il contratto, giacché l'immobile (i) non era idoneo, sin dall'inizio,
14 all'esercizio dell'attività imprenditoriale secondo la destinazione negoziale, necessitando delle opere di opere di adeguamento specificamente autorizzate dalle locatrici e funzionali all'uso previsto in contratto, e (ii) nemmeno poteva essere reso idoneo allo svolgimento dell'attività negoziale, in quanto le opere di adeguamento previste non avrebbero potuto essere portate a compimento (e quelle eseguite dovranno essere rimosse), perché non assentibili dall'autorità amministrativa, stante lo stato di fatto non conforme a legge.
Come evidenziato dalla conduttrice, dei lavori preventivati non avrebbe potuto essere realizzato non soltanto il cappotto esterno, ma anche i divisori interni, l'impianto elettrico così come previsto
(dovendo essere abbattuti i tamponamenti), la revisione degli infissi installati sui pannelli “sandwich”,
l'ulteriore bagno, e nemmeno avrebbe potuto essere aggiornata la scheda catastale.
Tanto premesso, è noto che, in caso di contrapposte domande di risoluzione fondate su asseriti reciproci inadempimenti, spetta al Giudice accertare in concreto quale sia l'inadempimento di maggiore gravità avuto riguardo al sinallagma, idoneo a fondare la cessazione del contratto: infatti nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche deve procedersi ad un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente.
Nel caso in esame, la sospensione del pagamento del canone, da parte della conduttrice, era giustificato dall'inadempimento avverso, per le ragioni dette.
Il contratto deve, perciò, essere dichiarato risolto per inadempimento delle locatrici, ai sensi dell'art. 1455 c.c..


5. La domanda di pagamento del corrispettivo negoziale.
Trattandosi di rapporto di durata, in materia di locazione trova applicazione il principio per cui “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite” (art. 1458, primo comma, c.c.).
15 E' incontroverso che la conduttrice ha cessato il pagamento del corrispettivo negoziale sin dal mese di maggio 2022 e che ha restituito le chiavi dell'immobile all'udienza del 6 febbraio 2024.
Le locatrici chiedono il pagamento dei canoni e delle spese maturati da maggio 2022 sino al 5 febbraio
2024, oltre all'imposta di registro, per complessivi € 91.366,00, oltre interessi legali moratori dalle singole scadenze al saldo.
L'istruttoria espletata ha consentito di accertare che ha utilizzato sia il cortile esterno, CP_1 sia i locali interni, per l'attività di coworking e per quella artigianale, di produzione dei prototipi;
non l'ha, invece, utilizzata per l'attività di ricicleria.
Il teste , project manager che si è interessato del fablab, ha riferito: “ad Testimone_1 aprile-maggio 2023 abbiamo partecipato alla ed abbiamo utilizzato l'immobile, CP_2 all'interno ed all'esterno, per le esibizioni. Dopo novembre 2022 non lo abbiamo più utilizzato per la produzione. In seguito lo abbiamo utilizzato per fare i nostri test fino alla di cui detto. … CP_2 la ricicleria non è mai stata realizzata, mentre le attività di fablab e coworking si sono svolte, ma molto parzialmente rispetto a quanto previsto, perché abbiamo realizzato solo gli arredi per la sede locata e non anche i prodotti che realizzavamo nel precedente immobile e gli altri che erano destinati all'utenza esterna. Per quanto riguarda il coworking, stava partendo, ma non è mai partito ... nell'immobile c'erano tante cose, l'attività di sgombero è stata impegnativa ed ha richiesto l'impiego di parecchi operai e di diversi camion, è durata 4 o 5 mesi. Mi sembra che abbiamo rilasciato l'immobile a fine gennaio 2024”.
ha confermato quest'ultima circostanza: “noi abbiamo condiviso uno spazio in Testimone_2 coworking con , ossia un locale ad uso ufficio, che era chiuso da una saracinesca con la CP_1 scritta Porta Materiali e da una vetrata, c'erano all'interno quattro tavoloni e una decina di posti a sedere, aveva la superfice forse di 60 mq. O anche di più. Abbiamo condiviso anche i bagni”.
Gli altri testi hanno dichiarato che l'immobile è stato utilizzato fino al rilascio per l'attività artigianale.
Così , condomino e consigliere del Condominio di via Grazioli 73: “da gennaio Controparte_3
2021 ha avuto l'immobile ed ha cominciato a fare dei lavori, li ho aiutati a risolvere CP_1 delle problematiche. Vedevo sempre un andirivieni di gente che andava e veniva. Hanno sempre utilizzato tutto il capannone, fin dall'inizio, c'erano continui lavori, era come una fabbrica. L'hanno usato fino a fine gennaio 2024, gli ultimi container di beni sono parti l'1 o il 2 febbraio 2024. … sono entrato nel capannone un paio di volte. … all'interno svolgeva attività di fabbro e di CP_1 falegnameria, all'esterno c'erano sempre strutture metalliche ed altre, che venivano saldate e montate
… i container che vedo raffigurati (ndr: doc. 3) nella prima foto sono stati installati là sin da poco dopo
16 l'inizio della locazione e ci sono rimasti per oltre un anno, anche un anno e mezzo. La terza foto raffigura contenitori contenenti residui di lavorazione. Io mi lamentavo del fatto che tutti gli scarti delle loro lavorazioni le mettevano accanto ai rifiuti del condominio e non avrebbero dovuto farlo, perché lo spazio era riservato alle quattro famiglie del condominio e la conduttrice aveva un suo apposito spazio.
Avevano anche una macchina laser che è andata a fuoco. Ho visto l'esposizione che c'era all'interno, raffigurata da alcune foto. Confermo le conferenze che vi sono state. La gente che veniva mi chiedeva informazioni su dove fosse il reparto cinematografico, quello di fotografia, ecc. All'interno c'erano spazi per diverse specializzazioni. Tutte le foto si riferiscono al periodo in cui ha CP_1 utilizzato l'immobile, dal 2021 a gennaio 2024”.
conduttore, sin da epoca antecedente ai fatti, di altro immobile di proprietà dei , CP_4 Pt_1 sito di fronte a quello per cui è causa, ha aggiunto: “se ricordo bene, è entrata nel CP_1 capannone nel 2021. Ha utilizzato il capannone per le sue lavorazioni. Io sono stato invitato, da chi c'era (il dott. o anche altri), ad entrare dentro ed a vedere quello che facevano. Sono entrato Pt_4 svariate volte, almeno cinque o sei, c'erano rapporti cordiali tra noi. Io realizzo sculture. Ho visto che prevalentemente realizzavano oggetti di design. Anche all'esterno si svolgeva la loro lavorazione. Per esempio, nella foto 1 del doc. 3 degli intimanti, che vedo sulla scrivania, sono raffigurate alcune macchine che utilizzavano per le loro lavorazioni, sul fondo, vicino alle finestre. Queste macchine ci sono state un po' dopo che sono arrivati e fino a poco prima che andassero via. … In due o tre occasioni, nel periodo del salone del mobile, è venuta molta gente, e le macchine hanno occupato il cortile. … All'inizio dell'anno, forse qualcosa dopo gennaio, hanno liberato il capannone all'interno ed hanno lasciato in cortile plastica e rifiuti, che sono rimasti là per un paio di mesi. Sembrava una discarica. … l'attività che svolgeva era massiccia perché lavoravano tutti i giorni, ho visto svariati oggetti, se fossero prototipi o prodotti finiti, realizzati in serie ed in modo industriale, non so dire. Le macchine che ho visto dentro non erano per la produzione industriale, ma solo per quella artigianale.
Che io sappia, per tutto il periodo in cui sono stati là, hanno svolto queste lavorazioni. C'erano anche spazi in coworking. Soprattutto la sera arrivavano persone che utilizzavano lo spazio per spettacoli teatrali. Questo accadeva un paio di volte a settimana. Gli spazi erano frequentati da moltissime persone, continuamente. Ricordo che venivano ragazzi a triturare pezzi di plastica che dovevano essere impiegati nella lavorazione”.
Di analogo tenore la deposizione di , a conoscenza dei fatti perché utilizzatrice Testimone_3 quotidiana di un box sito in via Grazioli al n. 73: “ricordo di aver visto persone di da CP_1 fine 2022, quando ho cominciato a vedere dei 'movimenti' o inizi 2023 e fino a febbraio 2024.
17 Esaminate le foto prodotte come doc. 4 dalle intimanti, dico che riconosco i luoghi e gli oggetti ivi raffigurati e dichiaro di averli visti più volte nello stesso anno, perché li montavano e li smontavano e poi ancora li rimontavano…. mi è capitato di vedere l'interno da fuori, una volta che mi sono avvicinata, nel periodo che indicato prima. Ho visto che dentro l'immobile veniva utilizzato per l'attività della società, è successo in occasione di una delle esibizioni del settore. … c'erano ragazzi che saldavano, fuori al cortile, poi entravano dentro e facevano altro. C'erano ragazzi che facevano varie attività, sia dentro che fuori. Vedevo che lavoravano il legno e il ferro;
una volta una signora mi ha chiesto informazioni sull'attività musicale e/o teatrale che la società svolgeva. Questo durante il periodo che ho detto”.
Sulla scorta di queste risultanze, deve concludersi che la conduttrice è tenuta al pagamento dell'intero corrispettivo pattuito: se è vero che essa non ha potuto svolgervi l'attività di ricicleria, tuttavia, nel periodo in contestazione, l'utilizzazione sarebbe stata la medesima, dovendo essa eseguire i lavori di adeguamento (della durata preventivata di un anno) e, poi, conseguire i titoli abilitativi di legge per l'esercizio dell'attività. Dunque, verosimilmente, l'attività di ricicleria avrebbe potuto essere svolta solo in un periodo successivo.
è, pertanto, tenuta al pagamento di € 83.793,00, a titolo di canoni di locazione maturati CP_1 da maggio 2022 al 5 febbraio 2024.
Alle locatrici spettano pure la quota di legge dell'imposta di registro sul contratto, relativa agli anni
2022 e 2023 (€ 520,00 ed € 489,00), nonché le spese condominiali, per le medesime annualità, pari a €
3.542,38 per ciascuna di esse, salvo conguaglio e dietro presentazione di documentazione completa ed esaustiva (rendiconti consuntivi e riparti condominiali e relativi verbali assembleari di approvazione).
L'importo totale del dovuto ammonta a € 91.366,00 (salvo conguaglio su € 7.084,00), oltre interessi legali moratori dalle singole scadenze al saldo.


6. La domanda delle locatrici di pagamento del controvalore dei costi di riduzione in pristino dell'immobile.
La domanda è ammissibile, sebbene formulata dopo la scadenza del termine perentorio assegnato per il deposito della memoria integrativa (23 ottobre 2023), in quanto la restituzione dell'immobile è avvenuta successivamente (il 6 febbraio 2024) e, quindi, la relativa esigenza è sopravvenuta in corso di causa.
Essa è solo parzialmente fondata.
La CTU ha accertato che la conduttrice ha eseguito, nella misura del 40%, le opere di adeguamento preventivate e autorizzate dalle locatrici. Siccome la risoluzione del contratto è addebitabile a queste
18 ultime, che hanno pure dato causa all'avvio ed all'esecuzione dei detti lavori, la conduttrice non può essere gravata dell'onere di rimuovere le opere realizzate, avendole in buona fede eseguite sul presupposto dell'idoneità dell'immobile alla destinazione negoziale.
La domanda merita accoglimento, pertanto, limitatamente alla rimozione del soppalco, che non rientra tra le opere autorizzate e che non è stato asportato dalla conduttrice al momento del rilascio.
Spetta alle locatrici, a tale titolo, la somma di € 12.000,00, ritenuta congrua dalla CTU;
decurtato l'importo del deposito cauzionale, la conduttrice è tenuta alla corresponsione, in favore delle locatrici, della differenza (=€ 2.000,00), oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.


7. Le domande riconvenzionali della conduttrice.

7.1. Le domande di restituzione del corrispettivo negoziale versato e del deposito cauzionale non meritano accoglimento per le ragioni sopra esposte.
5.2. Le domande risarcitorie.
Danno emergente.
Spetta senz'altro alla conduttrice il rimborso dei costi sostenuti per le opere di adeguamento dell'immobile, inutilmente realizzate nella misura del 40% (come accertato dalla CTU), il cui importo ammonta ad € 107.000,00, oltre oneri fiscali (pag. 46 della relazione peritale) ed è stato accettato dalla conduttrice (cfr. pag. 15 delle note conclusive).
Spetta, altresì, il rimborso delle spese sostenute per il trasloco, che risultano documentate in complessivi € 29.268,86.
I danni ammontano a complessivi € 136.268,86, oltre oneri fiscali su € 107.000,00.
Lucro cessante.
ha lamentato i seguenti pregiudizi: CP_1
a) possibile revoca del contributo a fondo perduto ad essa erogato dal Comune di Milano, quale aggiudicataria del bando pubblico denominato “Metter su bottega” (€ 44.355,46);
b) “mancato incremento patrimoniale che avrebbe potuto conseguire dall'utilizzo regolare del bene locato, in particolare attraverso la creazione della ricicleria sperimentale” (€ 218.795,00).
Le intimanti hanno eccepito, sin dalla prima udienza successiva al mutamento del rito,
l'inammissibilità delle domande risarcitorie, in quanto formulate nella memoria integrativa senza la contestuale richiesta di differimento dell'udienza, ai sensi dell'art. 418 cpc., ed hanno lamentato che ciò lede il loro diritto di difesa, per non aver potuto predisporre adeguate difese.
Ad avviso della scrivente, l'eccezione merita accoglimento limitatamente alla domanda risarcitoria sub b).
19 Nella comparsa di costituzione depositata nella fase sommaria, infatti, la conduttrice ha formulato domanda di risarcimento del danno per lucro cessante, chiedendo il ristoro delle perdite subite per non aver mai potuto svolgere nell'immobile l'attività caratteristica, indicando specificamente il documento prodotto sub 12, che concerne l'aggiudicazione del bando “Metter su bottega” e l'erogazione del contributo a fondo perduto.
Il richiamo al documento 12 è sufficiente, ad avviso della scrivente, ai fini di ritenere ritualmente proposta la domanda sin dalla fase sommaria – e, conseguentemente, superflua la richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 c.c. –, giacché il predetto documento concerne il contratto stipulato tra ed il , nel quale si dà atto dell'avvenuta aggiudicazione CP_1 Controparte_5 del bando e dell'erogazione del contributo, sul presupposto della perdurante sussistenza dei requisiti previsti, tra i quali la localizzazione della sede in via Grazioli 73, che ricade “all'interno delle vie eleggibili” (punti 17 e 18).
La domanda è, tuttavia, infondata, perché la conduttrice non ha allegato né, tanto meno, dimostrato che il contributo è stato revocato. Su specifica richiesta del giudice, all'udienza dell'8 maggio 2025 il difensore ha dichiarato che nessuna revoca è, nelle more, intervenuta.
Inoltre, la revoca è subordinata a “variazioni non autorizzate relative alla sede operativa” (doc. 22 della resistente: art. 22) e nemmeno ha allegato che il trasferimento in altro immobile CP_1
(avvenuto in corso di causa e documentato con visura camerale) non è stato autorizzato (e, prima ancora, che ha richiesto tale autorizzazione).
Non essendovi prova della sussistenza del danno e nemmeno, allo stato, della verosimile probabilità che esso si produca, la domanda risarcitoria deve essere respinta.
L'altra domanda, concernente i mancati guadagni che avrebbe potuto conseguire ove CP_1 avesse svolto l'attività in via Grazioli n. 73 (pari a totali € 345.695,00), è inammissibile, in assenza di contestuale richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 cpc.
E, infatti, solo nella memoria integrativa, per la prima volta, la conduttrice ha dedotto che i ricavi stimati dallo svolgimento dell'attività ammontavano, già per il primo anno, a € 126.900,00 e che essa ha perso la possibilità di sviluppare un progetto innovativo col Gruppo CAP, gestore del Servizio Idrico
Integrato in 154 comuni lombardi, attraverso un contratto di collaborazione di durata quinquennale, con un mancato guadagno stimato, nel business plan, in € 218.795,00.
Essa è, pertanto, decaduta dalla facoltà di proporre questa domanda risarcitoria.

8. Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, le reciproche domande di condanna per lite temeraria non meritano accoglimento.
20 Ogni altra domanda e richiesta resta assorbita.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore Pt_1 della controversia (scaglione da € 103.000,00 a € 260.000,00 per il procedimento di sfratto, in base al locale Protocollo, e da € 52.001,00 a € 260.000,00) e dell'attività difensiva svolta, si liquidano come segue: a) per compenso, € 3024,00 per la mediazione (valore medio), € 3.200,00 per la fase sommaria
(studio e introduzione), € 14.885,00 per la fase di merito (istruttoria e decisionale, nei valori massimi),
€ 2.552,00 per il procedimento incidentale per accertamento tecnico (solo fase istruttoria); per esborsi,
€ 884,50 per la mediazione, € 799,60 per il procedimento di sfratto e per il giudizio di merito ed €
406,50 per il procedimento per APT. Alla conduttrice deve, infine, essere rimborsato il costo per il compenso corrisposto al proprio CPT, documentato in € 2.496,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda di risoluzione contrattuale proposta da , Parte_1 Parte_5
;
[...]
2) dichiara risolto per inadempimento delle predette intimanti-ricorrenti il contratto di locazione sottoscritto in data 13 novembre 2021, relativo all'immobile adibito ad uso diverso, sito in Milano, via
Grazioli n. 73;
2) dichiara tenuta al pagamento, in favore delle predette ricorrenti Controparte_1
, della somma Pt_1
- di € 91.366,00, oltre interessi legali moratori dalle singole scadenze al saldo, a titolo di corrispettivo negoziale, spese condominiali e imposta di registro, salvo conguaglio su €
7.084,00, e
- di € 2.000,00, oltre interessi dalla sentenza al saldo, per costi di ripristino dell'immobile;
3) dichiara , E tenute al pagamento, in favore di Parte_1 Pt_2 Pt_3 [...] della somma di € 138.268,86, oltre oneri fiscali su € 107.000,00, a titolo CP_1 risarcitorio, oltre interessi legali dalla domanda (6 marzo 2023) al saldo;

4) condanna le ricorrenti al pagamento, in favore di della Pt_1 Controparte_1 somma di € 44.902,86 per sorte capitale, oltre accessori come statuito ai precedenti punti 3) e 4);
5) rigetta le domande riconvenzionali della resistente aventi ad oggetto la restituzione dei canoni versato e dell'importo del deposito cauzionale, nonché quella di rimborso del contributo comunale di €
44.355,46;
21 6) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale della resistente, avente ad oggetto il risarcimento del danno da lucro cessante;

7) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 23.661,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute, ed € 4.586,60 per esborsi. Pone definitivamente a carico delle locatrici le spese della Pt_1 consulenza tecnica d'ufficio.
Milano 27/06/2025
Il Giudice Francesca Savignano
22