REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
Sezione Controversie Locatizie
La Corte d'Appello riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti magistrati:
- AB RI Presidente
- Anna Maria Tracanna Consigliera
- AN TE Consigliera relatrice
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di secondo grado iscritta al n. 395 dell'anno 2025 e vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avv. SANTELLA Parte_1 Parte_2
UG e giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
rappresentata e difesa dall'Avv. ASCANI FABIO giusta procura in atti, CP_1
APPELLATA/O
Oggetto: impugnazione della sentenza n. 108/2025 del Tribunale di pubblicata il 24/02/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il i sig.ri ed hanno impugnato la Parte_1 Parte_2 sentenza di primo grado che ha respinto l'opposizione da essi proposta avverso il decreto ingiuntivo n. 580/2021 di data 22/12/2021, emesso dal Tribunale Civile di L'Aquila N. R.G.
1977/2021 su richiesta della sig.ra con il quale era stato loro ingiunto, in qualità CP_1 di conduttori, il pagamento di € 2.400,00, oltre gli interessi legali come da domanda, nonché le spese della procedura monitoria, quale corrispettivo per il pagamento dei canoni pari a sei mensilità con decorrenza dal mese di dicembre 2019 per il recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso abitazione dell' immobile sito in L'Aquila, in via Salaria Antica Est n. 84.
A fondamento dell'opposizione parte opponente eccepiva la infondatezza della domanda per essere intervenuto un accordo transattivo all'atto della riconsegna delle chiavi e per non essere dovuto il preavviso dei sei mesi in quanto il recesso anticipato era stato motivato dalle infiltrazioni d'acqua che avevano reso l'appartamento non più idoneo all'abitazione.
La resistente nel costituirsi in giudizio contestava l'opposizione sull'assunto che CP_1
i conduttori avevano esercitato il recesso senza rispettare il termine di preavviso ex lege, con la conseguenza che la riconsegna dell'immobile, anche in presenza di motivi gravi, non aveva escluso la persistenza dell'obbligo di pagare il canone sino alla scadenza semestrale del termine di preavviso.
Il giudice di primo grado ha ritenuto non provato il patto transattivo mediante il quale la proprietaria avrebbe rinunciato ai canoni dovuti per sei mesi di preavviso al momento della riconsegna delle chiavi e dell'immobile (pacificamente avvenuta in data 17/12/2019). Ha inoltre ritenuto che la presenza nella camera da letto dell'appartamento locato, di umidità e di muffa che ne hanno diminuito in modo apprezzabile l'idoneità dell'uso pattuito, comprovata tanto dalla prova testimoniale quanto dalla documentazione fotografica dello stato dei luoghi, avrebbe potuto costituire motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod.civ., non essendo tuttavia tale domanda mai stata esercitata dai conduttori ed esulando dunque dal giudizio.
Avverso tale decisione hanno proposto appello i sig.ri e , sulla scorta dei seguenti Pt_1 Pt_2
motivi:
1) Errore e contraddittorietà della motivazione nella parte in cui ha rilevato che i ricorrenti non avrebbero proposto domanda ex art. 1578 c.c. , mentre essa sarebbe stata ben esplicitata nell'atto di opposizione a decreto ingiuntivo del 29.03.2022, con cui gli opponenti chiedevano di annullare, revocare e/o comunque dichiarare nullo, inefficace e privo di qualsivoglia giuridico effetto il decreto ingiuntivo, sulla scorta delle seguente motivazione “In altre parole, muffa e umidità nella casa in affitto incidono sull'idoneità all'uso dell'abitazione pregiudicando i diritti dell'inquilino e dei suoi conviventi [Cass Ord. n 3971/2019 del
12.02.2019]. Il Codice civile impone al locatore di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino. Tuttavia, quando si tratta di fenomeni non transitori o di deterioramenti rilevanti (come appunto la presenza di umidità, muffa e condensa), scatta il diritto del conduttore (riconosciuto dall'art. 1578 cod. civ. e dall'art. 1581 cod. civ.) di recedere in anticipo dal contratto o di chiedere una riduzione del corrispettivo (salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili). Le ragioni della risoluzione anticipata dal contratto di locazione da parte degli appellanti, sono diverse dal normale diritto di recesso previsto nel contratto con preavviso di sei mesi, ma attengono all'insorgenza di vizi e problematiche che fanno venir meno i requisiti di abitabilità dell'immobile locato, così come sarebbe stato ampiamente provato attraverso la prova per testi, che avrebbe rafforzato la prova scritta del verbale di riconsegna dell'immobile locato sottoscritto in data 17.12.2019
2) Il primo giudice avrebbe errato anche nel valutare le prove per testi e messaggi whatsapp (senza fornirne adeguato riscontro in sentenza) escludendo che da esse potessero desumersi accordi transattivi sfociati nel verbale di riconsegna dell'immobile.
Hanno quindi chiesto la riforma della sentenza impugnata e la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La sig.ra si è costituita contestando la fondatezza deli motivi di appello, ed CP_1 evidenziando da un lato come il primo giudice abbia correttamente valutato le risultanze istruttorie e dall'altro come sarebbe provato documentalmente che i conduttori abbiano esercitato il recesso anticipato mediante lettera raccomandata a mano (doc. 4 fascicolo I grado di parte opposta), con solo un mese di preavviso, senza contestare nulla in ordine a presunti problemi di infiltrazioni d'acqua dal soffitto, né di presenza di umidità all'interno dell'appartamento locato, bensì motivando l'esercizio di tale facoltà, effettuato senza il dovuto preavviso (in violazione di legge e di contratto), con il solo fatto che era stato loro
“…comunicato telefonicamente da parte del comune di L'Aquila di essere assegnatari di un alloggio presso i complessi residenziali denominati progetto C.A.S.E…”
L'appello è infondato, pur dovendo essere integrata la motivazione della sentenza impugnata.
Il giudice di primo grado ha accertato, senza che tale parte della motivazione sia stata attinta da alcuna censura “la presenza, nella camera da letto dell'appartamento locato, di umidità e di muffa che ne hanno diminuito in modo apprezzabile l'idoneità dell'uso pattuito, comprovata sia dalla prova testimoniale quanto dalla documentazione fotografica dello stato dei luoghi”. Tuttavia ha ritenuto non rilevante tale circostanza ai fini dell'accoglimento dell'opposizione, ritenendo che non fosse stata proposta domanda di risoluzione del contratto di locazione.
La Corte di Cassazione (sent. n. 29239/2019) richiamata dall'appellante, in un'ipotesi in cui i conduttori avevano esercitato il recesso anticipato a causa delle gravi infiltrazioni presenti nell'immobile, ha affermato:
“in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative, in base alla L. n. 392 del 1978, art. 4 le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione e che la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (Cass. 05/04/2016, n. 6553).
(…)
La giurisprudenza di questa Corte ritiene che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (artt.
1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) - Cass. 25/05/2010, n. 12712 - i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa (Cass. 21/11/2011, n. 24459).
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. 25/05/2010, n. 12712).
Vai la pena di ricordare che i vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, indipendentemente dalla loro eliminabilità e dal fatto che abbiano carattere originario, ben potendo manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, come si evince dall'equiparazione sancita dall'art. 1581 c.c. (Cass. 10/08/1991).
Nè rileva che il conduttore all'atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, nè limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata (art. 1579 c.c.).
La presenza del vizio denunciato, dunque, giustificava il recesso anticipato dal contratto.
Ciò, pur bastando a rendere prive di rilievo le ulteriori prospettazioni del controricorrente, induce questa Corte a cogliere l'occasione per precisare che la scelta dei conduttori di esercitare il recesso anticipato, quindi, la rinuncia alla esperibilità dei rimedi di diritto comune, in questo caso rappresentati dalla risoluzione del contratto per inadempimento della controparte oltre che dal risarcimento del danno - e sia detto per incidens, non dell'azione di esatto adempimento (così Cass. 21/11/2011, n. 24459) - rende vieppiù irrilevante la circostanza che i ricorrenti non abbiano denunciato al locatore i vizi dell'immobile”
La Cassazione, dunque, ha precisato 1) che le gravi infiltrazioni, in quanto vizi della cosa locata, possono integrare sia i gravi motivi per ili recesso anticipato ex art. 4 l. 392/1978 che l'azione di risoluzione ex art. 1579 c.c., 2) che l'esercizio del recesso anticipato è alternativo all'esperimento della risoluzione del contratto per inadempimento. La Cassazione non si è dunque pronunciata sull'escludibilità del preavviso nel caso in cui venga esercitato il recesso, non essendo materia del contendere nel suddetto caso.
Il recesso anticipato, effettuato dai conduttori nel caso in esame nel presente giudizio, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 4, prevede un preavviso di sei mesi (analogo a quello previsto nel contratto di locazione in esame). Il conduttore ben potrebbe eccepire l'inadempimento della controparte al fine della sospensione dell'obbligazione di corresponsione dei canoni, ove tale inadempimento incida sulla funzione economico-sociale del contratto e ciò abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso (v. Cass. sez. III ordinanza n. 2154 del 29 gennaio 2021; Cass., sez. III, ordinanza 22 giugno 2020, n. 12103). Tuttavia, non solo nel caso in esame non è stata formulata alcuna specifica eccezione di inadempimento, avendo i conduttori unicamente inteso far derivare l'insussistenza dell'obbligo di corresponsione dei canoni dalla “giusta causa” di recesso (senza tuttavia considerare che i gravi motivi di recesso previsti dalla norma primaria impongono comunque l'obbligo di preavviso), ma i conduttori non hanno neppure dimostrato la gravità di tale inadempimento tale da influire sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, risultando invece dalla documentazione in atti (messaggi whatsapp) e dalle risultanze testimoniali che a seguito delle segnalazioni di infiltrazioni il locatore si sia attivato per effettuare la manutenzione necessaria, contattando la ditta ed effettuando un sopralluogo e facendo predisporre un preventivo, e che tuttavia il recesso sia stato esercitato a distanza di pochi giorni, prima che tali attività manutentive fossero poste in essere.
Inoltre, nel recedere dal contratto i conduttori non hanno in alcun modo menzionato i vizi della cosa locata, affermando di volere, invece, recedere in quanto assegnatari di un alloggio presso i complessi residenziali denominati progetto C.A.S.E., ragion per cui è ragionevole ritenere che sia stata questa la vera motivazione del recesso.
L'appello è pertanto da respingere, avendo i conduttori esercitato il recesso mediante lettera raccomandata del 28.11.2019 (peraltro senza menzionare i vizi dell'immobile) – rinunciando così a chiedere la risoluzione del contratto – e non avendo dimostrato la gravità dell'inadempimento ai fini della sospensione del pagamento dei canoni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della natura documentale della causa, della sua semplicità e del valore della lite.

PQM


- Respinge l'appello
- Condanna gli appellanti al pagamento delle spese di lite nella misura di euro 962,00 oltre spese generali, IVA e CPA
- dà atto che sussistono i presupposti oggettivi per il raddoppio del contributo unificato dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 L. n.
228/2012.
Così deciso in L'Aquila, nella camera di consiglio del 20/11/2025
La Consigliera rel.
AN TE
Il Presidente
AB RI