R.G. 2885/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, Terza Sezione Civile., in persona del giudice unico dott. Salvatore Nasti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2885/2022 R.G., vertente tra
, nata il [...] a [...], ed ivi residente a[...], Parte_1
( ) e nata il [...] a [...], ed ivi residente a[...] Parte_2
n.2, ( elett.te dom.te in Torre Annunziata, alla Via S. Francesco di Paola, 78 presso lo C.F._2 studio dell'Avv. Mauro Lanzieri (C.F. e dell'Avv. Claudia Ascione (C.F. C.F._3
) che le rapp.no e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, in virtù di procura alle C.F._4 liti in atti;

CP_1
[..
p.i. con sede in Sarno (SA), alla Via Matteotti 21, in persona del Consigliere delegato, Parte_3 P.IVA_1 dott. elettivamente domiciliato per questo solo atto in Napoli, alla via Chiatamone 53/c presso Parte_4 lo Studio dell'avv. Donato Palmieri (c.f. ) che lo rappresenta e difende in virtù di procura C.F._5 alle liti;

-convenuta

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello svolgimento del processo e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per l'effetto dell'entrata in vigore dell'art.45, comma 17 della legge 18 giugno 2009, n° 69.Pertanto, devono all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato in data 02.05.2022, la sig.ra e la sig.ra Parte_1
convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Torre Annunziata al fine di sentir Parte_2 Parte_3 convalidare lo sfratto per morosità dell'immobile sito in Torre del Greco, al Viale Europa n. 52, condotto in locazione dalla predetta società in virtù di contratto stipulato in data 03.05.2019 e registrato in data 21.05.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia al n. 3771 serie 3T e codice identificativo
. C.F._6
Le locatrici deducevano la morosità della società intimata per il mancato pagamento del canone di locazione relativo al mese di aprile 2022, di importo pattuito pari ad Euro 1.050,00, oltre al mancato pagamento dell'imposta di registro del contratto di locazione relativa agli anni successivi dalla stipula del contratto, ovvero del 2020 e
2021. Facevano rilevare, inoltre, plurimi inadempimenti contrattuali asseritamente realizzati dalla società conduttrice, idonei a legittimare la richiesta risoluzione del contratto.
Si costituiva in giudizio la società intimata, opponendosi alla convalida dello sfratto ed evidenziando l'insussistenza di alcuna grave inadempienza.
Ai fini della risoluzione della presente controversia occorre, in via preliminare, esaminare la doglianza manifestata dalla convenuta società relativa al proprio difetto di legittimazione passiva. Più specificamente, la deduce che per atto Notar del 29.03.2022 concedeva in affitto il ramo d'azienda avente Parte_3 Persona_1 ad oggetto l'attività di gestione integrata dei rifiuti alla società a socio unico " , la Parte_5 quale ai sensi dell'art. 2558 c.c. sarebbe subentrata ex lege a far data dal 1 maggio 2022 nel contratto di locazione per cui è causa.
Tale eccezione è infondata e, pertanto, deve essere rigettata.
La specifica fattispecie dell'affitto del ramo d'azienda e le conseguenze in tema di successione nei rapporti giuridici originariamente di titolarità dell'affittante vanno ricondotte al dettato di cui all'art. 2558 c.c. co. 3, il quale equipara gli effetti dell'affitto d'azienda a quelli derivanti dalla cessione della stessa. In altri termini, la successione dell'affittuario nei rapporti contrattuali inerenti all'azienda non aventi carattere personale trova applicazione non solo nelle ipotesi di alienazione, ma anche nei casi di affitto d'azienda o di ramo d'azienda ed è assistita da una presunzione iuris tantum, potendo essere esclusa da un patto contrario. Ne consegue che, in presenza dei detti presupposti (inerenza del contratto all'azienda; carattere non personale dello stesso;
assenza di patto contrario), affinché si realizzi la successione dell'affittuario nel contratto, non è necessario dimostrare il consenso del terzo contraente (C. 11318/2004). Difatti, trattandosi di un fenomeno di successione ex lege, non trovano applicazione le regole generali previste in tema di cessione del contratto di cui agli artt. 1406 c.c. e ss.
Nel caso in esame, più specificamente, viene in riferimento la peculiare ipotesi del subentro nel contratto di locazione a seguito dell'affitto di ramo d'azienda. Pertanto, la norma generale di cui all'art. 2558 c.c. va coordinata con la disciplina speciale di cui all'art. 36 della L. 392 del 1978. Tale disposizione normativa, infatti, prevede testualmente che “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.”
L'interpretazione del contratto di affitto di ramo d'azienda versato in atti, congiuntamente alle deduzioni di parte convenuta – che ha chiarito che l'immobile locato è destinato quale cantiere per lo svolgimento del servizio del servizio di raccolta, trasporto e smaltimento dei rifiuti solidi urbani per il Comune di Torre del Greco – avvalorano quanto innanzi argomentato, portando a ritenere che con tale atto le parti abbiano voluto determinare il subentro dell'affittuario in ogni contratto stipulato per l'esercizio del ramo d'azienda, inclusa la locazione commerciale. Peraltro, in assenza di uno specifico contratto di sublocazione e di uno specifico patto contrario idoneo ad escludere il subentro del terzo ( nel rapporto locatizio, deve ritenersi verificata una cessione Parte_5 del contratto di locazione contestuale all'affitto del ramo d'azienda.
Si evidenzia, inoltre, che le intimanti sono state informate, con apposita comunicazione spedita da parte di Pt_3
[...
dell'avvenuto trasferimento in affitto del ramo di azienda;
la suddetta comunicazione è stata successivamente riscontrata dalle stesse che dichiaravano di non liberare la società affittante dalle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione.
In merito deve chiarirsi che mentre l'opposizione prevista dal citato art. 36 L. 392/1978 rende inopponibile al locatore la cessione del contratto di locazione, la dichiarazione di non liberazione del cedente - pur prevista dalla norma richiamata in caso di cessione del contratto - determina un vincolo di responsabilità sussidiaria assistita dal benefiucium ordinis in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte dal cessionario a seguito della cessione.
Orbene, per quanto attiene all'opponibilità della cessione in capo al contraente ceduto, si precisa che, per le attrici,
l'efficacia della cessione della locazione si è prodotta solo successivamente all'instaurazione del giudizio e, in particolare, soltanto con la ricezione della missiva inoltrata dalla con cui quest'ultima comunicava Parte_3
l'avvenuto affitto d'azienda. Trova applicazione, pertanto, il disposto dell'art. 111 c.p.c., in forza del quale in caso di trasferimento del diritto controverso in corso di causa, il processo prosegue tra le parti originarie e la sentenza spiega i suoi effetti anche nei confronti del successore a titolo particolare nonostante non sia costituito in giudizio. Ed invero, presupposto di applicabilità della norma è il subentro di un soggetto terzo nell'affermata titolarità di quella medesima situazione giuridica soggettiva sulla quale verte il processo in corso, e dunque nella successione di tale soggetto nel rapporto sub iudice.
Quanto, invece, alla espressa dichiarazione di non liberazione del cedente, dirimente sul punto è il costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione, da ultimo espresso con Sentenza n. 23220/2024 e a cui si ritiene di dare seguito, secondo cui “con riferimento alla cessione del contratto di locazione, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto"
(v. Cass., 17-03-2009, n. 6427; Cass., 23-12-2003, n. 19772). Né, nel caso di specie, può venire in rilievo il vincolo di sussidiarietà previsto dal già richiamato art. 36 L. 392 del 1978 che lega cedente e cessionario qualora quest'ultimo non adempia le obbligazioni assunte, in quanto gli inadempimenti contestati riguardano obbligazioni di cui è responsabile la sola affittante in base a quanto espressamente previsto dalle parti nel contratto d'affitto di ramo d'azienda (art. 5 del contratto).
In merito ai presupposti per la risoluzione, la disposizione normativa di riferimento, vale a dire l'art. 1455 c.c., prevede che la risoluzione del contratto per inadempimento possa essere dichiarata solo se l'inadempimento di una delle parti non abbia scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo. Il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, tenendo in considerazione l'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto. Si precisa, dunque, che ciò che rileva è l'importanza dell'inadempimento (con riferimento all'interesse del creditore) da valutarsi non solo con riferimento alla sua entità, criterio in sé astratto ed avente la funzione di impedire uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, ma anche in concreto tenuto conto di elementi soggettivi che pure incidono sull'importanza dell'inadempimento.
Nel caso di specie, risulta provato che la società intimata, sin dall'inizio del rapporto contrattuale di locazione, è stata inadempiente all'obbligo del puntuale versamento dei canoni di locazione e che per tale ragione le proprietarie hanno intrapreso diversi procedimenti di convalida di sfratto per morosità, mostrando in tal modo di non tollerare gli inadempimenti denunciati. Inoltre, la ricostruzione dell'interesse delle parti non può prescindere dalla valutazione del contratto di locazione, nel quale emerge incontestabilmente che il mancato pagamento di un solo canone di locazione avrebbe legittimato la richiesta di risoluzione contrattuale, circostanza che peraltro valorizza, ai fini risolutori, la rilevanza anche di un singolo inadempimento.
Sulla scorta di tali argomentazioni, unitamente alla dedotta circostanza relativa alla persistenza della morosità lamentata, va accolta la domanda di risoluzione del contratto e disposto il rilascio dell'immobile per cui è causa, con condanna della convenuta al pagamento del canone di locazione di cui all'intimato sfratto per morosità pari ad Euro 1.050,00, nonché della metà dell'imposta di registro per le annualità 2020 e 2021, pari ad Euro 342,65, per il totale di Euro 1.392,65 da liquidarsi in favore delle attrici.
A diverse conclusioni, invece, deve giungersi in merito alla domanda di risarcimento danni, volta ad ottenere la condanna della convenuta al pagamento di euro 27.622,64 corrispondenti alla spesa necessaria per il rispristino dello stato dei luoghi all'originario stato dell'immobile locato, così come proposta con le note del 16 maggio
2024 da parte attrice. La stessa deve essere dichiarata inammissibile, in quanto tardiva.
Infatti, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo all'instaurarsi di un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., laddove il thema decidendum risulta cristallizzato in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., non potendo l'intimante attore, modificare le proprie domande così come definite nelle stesse memorie integrative.
Quanto esplicato è reputato sufficiente ai fini della decisione. Nella redazione della motivazione della sentenza, il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, essendo necessario e sufficiente in base all'articolo 132, n.4, c.p.c. che esponga in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi ed i rilievi che, seppur non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, 17 maggio 2013, n.12123; Cass. Civ., Sez. III, 21 febbraio 2013 n.4346; Trib. Nocera Inferiore, Sez. I, 26 novembre
2013 n.1431).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del D.M. n.147/2022, giusta la natura ed il valore della controversia, l'importanza ed il numero delle questioni trattate, nonché la fase di chiusura del processo. Le spese di CTU si determinano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 03.05.2019, registrato in data 21.05.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia al n. 3771 serie 3T codice identificativo TEL9T00377100UC e dispone il rilascio dell'immobile sito in Torre del Greco, al Viale Europa n. 52 riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Torre del Greco, al foglio 32, mappale 246, sub. 1, Cat. C3, classe 4,
Fissa l'esecuzione alla data del 04.06.2025 ore 09.00 co prosieguo;

- condanna la convenuta al pagamento, in favore delle sig.re e , della Parte_3 Parte_1 Parte_2 somma di totali euro 1.392,65 a titolo di canone di locazione del mese di aprile 2022 e di imposta di registro del contratto di locazione oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

- condanna la convenuta alle spese e competenze di giudizio in favore delle sig.re e Parte_3 Parte_1
che si liquidano in Euro 2.500,00 oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e CAP Parte_2 come per legge, con attribuzione agli avvocati antistatari.
- pone le spese di CTU in capo ad entrambe le parti in causa in via solidale.
Il Giudice
Dott. Salvatore Nasti