N. 5952/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5952/2024 R.G. promossa da:
nata a [...] il [...] (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. Vito GIANGRECO;

ATTRICE
contro
con sede in Mascalucia, via Aldo Moro n.17 (C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Luigi
CUSCUNA'
CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione del 20 maggio 2025 le parti concludevano come da verbale in atti e la causa veniva posta in decisione, con termini ex art.281 sexies comma 3 c.p.c. per il deposito della motivazione. TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
conveniva in giudizio chiedendo: Parte_1 Controparte_1
- in via principale, dichiarare la nullità del contratto preliminare del 29/12/2021 e condannare la società convenuta alla restituzione di euro 87.400,00 oltre interessi;

- in via subordinata, dichiarare il grave inadempimento della società convenuta e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare, con conseguente condanna al risarcimento del danno quantificato in euro 20.000,00 (o somma maggiore/minore ritenuta di giustizia), oltre vittoria di spese e compensi.
La difesa di parte attrice esponeva che:
- in data 29/12/2021, la stipulava con un contratto Pt_1 Controparte_1
preliminare per l'acquisto di un'unità abitativa da costruire, di mq 156,00 su due livelli, con giardino esclusivo di mq 290,00, posto auto e zone pedonali, al prezzo di
€280.000,00 oltre IVA:
- l'attrice versava una caparra confirmatoria di euro 25.000,00 e due successivi acconti per complessivi euro 87.400,00;
- il preliminare prevedeva tempi per il rilascio del permesso di costruire (6 mesi) e per la realizzazione dell'opera (18 mesi dall'inizio lavori), condizionando l'inizio dei lavori al rilascio del permesso entro 30 giorni, pena la facoltà per l'acquirente di sciogliersi dal contratto con restituzione delle somme;

- a febbraio del 2024 l'attrice apprendeva che il progetto non era ancora stato approvato e nessun permesso di costruire era intervenuto;

- nonostante diffida del 16/04/2024 (già anticipata a ottobre 2023) con richiesta di restituzione delle somme, la società non forniva riscontro.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che:
- il contratto preliminare dovesse ritenersi radicalmente affetto dalla nullità testuale espressamente prevista dall'art. 2 del D.lgs. 122/2005, per non aver il costruttore pagina 2 di 9 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
rilasciato o comunque consegnato al promissario acquirente, neppure tardivamente, la garanzia fideiussoria sulle somme versate.
- in subordine, alla società convenuta fosse imputabile, comunque, un grave inadempimento per non aver da un lato rilasciato la fideiussione, dall'altro essersi diligentemente attivata per il rispetto delle tempistiche promesse per l'ottenimento del permesso di costruire e per l'inizio dei lavori;

- tale inadempimento avesse causato, ex art. 1223 c.c., un danno non patrimoniale
(esistenziale) all'attrice, costretta ad abbandonare la propria abitazione per scadenza del contratto di locazione e a trasferirsi con la famiglia (marito e due figli minori) presso la piccola casa della madre, con conseguente peggioramento della qualità della vita e stato ansioso.
Indi, la difesa di parte attrice concludeva come sopra specificato.
§§§§§
si costituiva in giudizio e, in ordine alla nullità per omessa emissione della Controparte_1
polizza fideiussoria, si rimetteva alle determinazioni del Tribunale;
contestava, invece, la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento, ritenendolo insussistente con conseguente infondatezza delle domande risarcitorie.
A sostegno di tali assunti, la difesa di parte convenuta rappresentava di aver posto in essere diligentemente tutte le iniziative idonee ad ottenere il permesso di costruire, interfacciandosi, più volte, con il Comune di Tremestieri Etneo e producendo numerosa documentazione e pareri
(Genio Civile, A.S.P., Soprintendenza) per l'approvazione del progetto sub-comparto.
Dopo l'adozione della delibera del Consiglio Comunale di approvazione del piano particolareggiato (21.02.2024), il veniva investito da un'indagine Parte_2
giudiziaria ("Operazione Pandora") che coinvolgeva figure apicali dell'amministrazione e il tecnico progettista del piano (ing. ), portando all'inatteso avvio della procedura di Per_1
revoca del piano particolareggiato, poi deliberata dal Consiglio Comunale il 09.07.2024.
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Ciò premesso, la difesa sosteneva che, pur rilevando che le parti avevano consensualmente stabilito la non necessarietà della polizza, doveva riconoscersi che l'adempimento doveva ritenersi ope legis obbligatorio e quindi l'eccezione dell'attrice doveva considerarsi corretta, rimettendosi sul punto al Tribunale.
Riguardo al dedotto inadempimento, aveva operato con diligenza per ottenere Controparte_1
il permesso di costruire, e la tempistica era congrua considerati i tempi amministrativi. Nessun inadempimento era addebitabile alla società, poiché l'impossibilità di adempiere (rilascio del permesso e stipula della convenzione urbanistica) era derivata da un factum principis (la revoca del piano particolareggiato da parte del , cioè una causa non imputabile alla società Pt_2
(art. 1218 e 1256 c.c.), a fronte della quale quest'ultima aveva cercato di resistere nei limiti della normale diligenza. Nonostante i danni ingenti subiti, la società non intendeva sottrarsi ai propri obblighi e avrebbe proposto una giusta sistemazione all'attrice, ma riteneva infondato il sostenuto inadempimento.
§§§§§
In corso di causa non veniva svolta alcuna attività istruttoria;
non essendosi perfezionate le attività volte alla definizione stragiudiziale, veniva fissata udienza di discussione all'esito della quale la causa veniva trattenuta in decisione, con termine di giorni trenta per il deposito della motivazione ex art.281 sexies comma 3 c.p.c..
§§§§§
Questi i fatti di causa, deve ritenersi rivestire carattere assorbente l'esame della censura preliminare di merito concernente la validità del contratto preliminare.
Alla luce del ruolo che l'ordinamento affida alla categoria della nullità, quale sanzione con la quale si reagisce al disvalore sotteso ad un certo assetto negoziale, lo scrutinio delle ulteriori domande di cd. impugnativa negoziale (dalla risoluzione, all'esatto adempimento, etc.) può svolgersi solo acclarata, in via preliminare, l'esistenza di un contratto valido, ponendosi la nullità come prius logico (prima che cronologico) di ogni altra fattispecie estintiva del negozio.
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Così individuato il corretto ordine logico-giuridico delle questioni, in coerenza con la previsione di cui all'art. 276 comma 2 c.p.c., la domanda di accertamento della nullità del contratto preliminare per mancato rilascio della polizza fideiussoria spiegata da parte attrice è pienamente fondata e va accolta.
Va premesso in diritto che l'art. 2 comma 1 del d.lgs. n. 122 del 2005 prevede che il promittente venditore di un'unità immobiliare ancora da costruire debba consegnare al promissario acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere dal promissario acquirente in esecuzione del contratto preliminare sottoscritto. Tale obbligo è previsto a pena di invalidità dell'intero assetto negoziale posto in essere con il preliminare di vendita.
La norma commina una nullità che tuttavia rientra nel novero delle c.d. 'nullità relative di protezione': si tratta, cioè, di una nullità che può essere fatta valere solo dal promissario acquirente, quale contraente debole esposto al rischio di insolvenza della controparte, come accaduto nel caso di specie.
Sebbene si sia rilevato, anche in seno alla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass civ., Sez. Un.
12/12/2014, n. 26242), che le recenti fattispecie di nullità di protezione si pongano in contrasto con la vocazione generale di tale categoria, perché tese ad offrire protezione a interessi particolari e seriali, facenti capo a soggetti singoli e/o gruppi specifici, è stato altrettanto incisivamente fatto notare, in senso opposto, che queste nullità cd. di protezione siano anch'esse volte a tutelare interessi generali, quali il complessivo equilibrio contrattuale ovvero il corretto assetto del mercato.
La conclusione secondo cui anche le nullità di protezione, nel cui novero rientra quella prevista dall'art. 2 del D.lgs. 122/2005, rientrerebbero, a pieno titolo, tra le forme più gravi di patologie del negozio, poste a tutela di interessi sovra-individuali è suffragata da un attento esame complessivo della disciplina consumeristica, specie di derivazione comunitaria, per la quale si pagina 5 di 9 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
discorre sempre più stesso, non a caso, di “ordine pubblico di protezione” (cfr., ex plurimis,
Cass. civ., sez. un., 7 maggio 2013 n. 10531, Cass. civ., sez. un., 4 settembre 2012 n. 14828).
Quanto all'ambito di applicazione, occorre precisare che l'applicazione dell'art. 2 del d.lgs.
122/05, nella parte in cui – come evidenziato da parte attrice – richiede il rilascio della fideiussione da parte della società convenuta, non ha una applicazione generalizzata, nel senso che non è estesa a tutti i tipi di contratti preliminari, rimanendo limitata ad ipotesi specifiche ed in presenza di determinati presupposti.
In primo luogo, il soggetto che promette di vendere deve essere necessariamente un costruttore che agisce nell'esercizio dell'impresa, mentre è necessario che il promissario acquirente sia una persona fisica.
In secondo luogo, per gli immobili da costruire è necessaria la preventiva richiesta del permesso di costruire. La funzione e la ratio della norma è infatti quella di tutelare i soggetti più deboli identificati nei soli acquirenti di immobili per i quali, quantomeno, sia stato già richiesto il permesso di costruire, non potendosi di certo applicare la disciplina in esame agli immobili ancora meramente in fase di progettazione (cd. acquisti su pianta).
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Ebbene, nel caso di specie, ricorrono tutti i presupposti applicativi appena descritti.
Il promittente venditore, titolare del terreno ove doveva realizzarsi la villetta e odierna parte convenuta, è una società che svolge professionalmente attività rientranti nel campo della compravendita immobiliare.
È altrettanto pacifico che rivesta la qualità di consumatore, quale persona Parte_1
fisica che ha agito per scopi estranei all'attività professionale eventualmente svolta.
Emerge chiaramente dalle difese di parte convenuta la sussistenza di copiosa documentazione
(cfr. pareri Genio Civile, A.S.P., Soprintendenza) idonea a comprovare, con certezza, non solo pagina 6 di 9 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
l'avvenuta richiesta del permesso di costruire ma anche l'iniziale approvazione del progetto sub-comparto, ancorché poi sottoposta a revoca in data 09.07.2024.
Ai fini dell'accoglimento della domanda di declaratoria di nullità del preliminare è già dirimente il rilievo per cui la dovuta garanzia fideiussoria non è stata prodotta in giudizio dall'odierna parte convenuta, gravata senz'altro del relativo onere probatorio.
A fortiori, giova rilevare che la difesa del convenuto ha assunto un comportamento processuale dal tenore inequivoco nel senso di una pacifica non contestazione del mancato rilascio della polizza.
Tale circostanza rende il fatto senz'altro ampiamente provato, perché pacifico e, per l'appunto, non contestato, ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
In particolare, in ordine a tale prospettazione della nullità, la difesa di si è CP_1
limitata ad evidenziare genericamente che, al momento della stipula del preliminare, le parti ebbero sì a discutere della garanzia fideiussoria, considerandola tuttavia, a dispetto delle chiare previsioni di legge, a loro dire “consensualmente non necessaria” (cfr. pag 8 della comparsa di costituzione e risposta).
Si tratta di un assunto del tutto irrilevante posto che l'obbligo di stipulare la fideiussione (e laddove stipulata di consegnarla) deriva direttamente dalla legge (cfr. art. 2 d.lgs 122/2005).
Sulla natura ope legis dell'obbligo parte convenuta ha addirittura ammesso che la deduzione di parte attrice, a sostegno della censura di nullità del negozio, fosse corretta “senza possibilità di sollevare opposizione alcuna” (cfr. pag. 8 comparsa).
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In definitiva, non può dubitarsi della radicale nullità del preliminare stipulato, non avendo il promittente venditore rilasciato, coì come espressamente previsto a pena di nullità testuale dall'art. 2 del D.lgs. 122/2005, la dovuta garanzia fideiussoria, con l'ulteriore considerazione pagina 7 di 9 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
che sarebbe apparso - tra l'altro – inutile un eventuale rilascio tardivo ai fini dell'eccepita nullità.
Alla declaratoria di nullità del preliminare stipulato in data 29/12/2021, consegue l'obbligo di restituzione, ex art. 2033 c.c., delle somme versate da in favore di parte Parte_1
convenuta, a titolo in parte di caparra confirmatoria ed in parte di acconto sul prezzo finale dell'immobile, pari a complessivi 87.400,00, oltre interessi al saggio legale, ex art. 1284 comma c.c., dalla originaria consegna delle somme e sino all'effettivo soddisfo.
All'accoglimento della domanda preliminare di accertamento della nullità del contratto, segue la soccombenza integrale del convenuto, risultando, per le ragioni ampiamente esposte (nullità quale prius logico di ogni altra iniziativa di impugnativa negoziale), senz'altro assorbita ogni ulteriore questione o doglianza circa il preteso inadempimento del contratto invalido.
Le spese seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della controversia e delle questioni in concreto affrontate, vanno liquidate come da dispositivo secondo i minimi tabellari e con l'esclusione della fase istruttoria, stante l'assenza di qualsivoglia attività e trattandosi di causa sostanzialmente documentale.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 5952/2024 R.G.,
- DICHIARA la nullità, ex art. 2 del d.lgs. 122/2005, del preliminare di vendita stipulato in data 29/12/2021 da Controparte_2 Controparte_1
- CONDANNA la al pagamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1
complessiva somma di euro 87.400,00, oltre interessi legali come specificato in parte motiva;

- DICHIARA assorbite le ulteriori domande proposte da Parte_1
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- CONDANNA al pagamento delle spese processuali in favore di Controparte_1
che liquida in complessivi euro 5.003,00 (di cui euro 786,00 per Parte_1
spese vive) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali;

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. , Parte_3
M.O.T in servizio presso questo Ufficio.
Catania, 24 maggio 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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