TRIBUNALE DI PALERMO
Verbale udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 26/03/2025 davanti al giudice Dr. Filippo Lo Presti sono comparsi per l'Avv. Giarrusso in sostituzione dell'Avv. PETTA Parte_1
GIORGIO; per con l'Avv. CARDINALE Parte_2
LAURA. L'Avv. Giarrusso riferisce che il proprio assistito non è comparso per ragioni personali e che sarebbe disposto ad accettare l'offerta.
personalmente presente dichiara di non essere disposto a conciliare Parte_2 la lite nei termini indicati.
Il Giudice invita le Parti a discutere la controversia. L'Avv. Giarrusso conclude e discute come da note depositate in atti chiedendo l'accoglimento della domanda;
l'Avv. Cardinale conclude riportandosi alle note già depositate in atti.
Il giudice Riserva la decisione all'esito della camera di consiglio odierna. Il Giudice, alle ore 17.30, all'esito della camera di consiglio del 26/03/2025, riaperto il verbale del procedimento n. 14603 del RG dell'anno 2022, pronuncia la sentenza - dando lettura - assenti le parti - del dispositivo e delle ragioni della decisione, e ne fa deposito in Cancelleria.
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI PALERMO
Nella persona del Dott. Filippo Lo Presti, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 14603 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022
TRA
(c.f.: ) rappresentato anche disgiuntamente, Parte_3 C.F._1
dagli avv.ti Luigi Maini lo Casto, Giorgio Petta e Alberto Romano ed elettivamente domiciliato nello studio del secondo sito in Palermo, via Dante n. 322, in virtù di procura allegata in atti
CONTRO
1 (c.f.: ), rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2
dall'Avv. Laura Cardinale, presso il cui studio in Palermo, via Virgilio n.13 ha eletto domicilio come da procura a margine della comparsa di costituzione.
CONVENUTO
OGGETTO: DOMANDA DI RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO;
DOMANDA DI INVALIDITÀ;
DOMANDA DI RESTITUZIONE E DI RISARCIMENTO DEL DANNO
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Palermo, in composizione monocratica, definitivamente decidendo e respinta ogni diversa domanda ed eccezione: dispone la risoluzione parziale del contratto di compravendita rogato dal notaio Per_1
in data 24.9.2019 (rep. n. 201, racc. n. 144) concluso tra e
[...] Parte_2
con riguardo all'accordo di vendita dell'immobile pertinenziale denotato Controparte_1
nel N.C.E.U di Palermo al foglio 64, particella 1976, subalterno 32; condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 14.000,00 a titolo di risarcimento del danno, già liquidato all'attualità in favore dell'attore, oltre interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore, liquidate in euro
4.000,00 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% come per legge.
Stabilisce nei rapporti interni a carico del convenuto il compenso del CTU come già liquidato separatamente, ferma restando la solidarietà verso l'Ausiliario.
Manda la cancelleria per gli adempimenti di rio.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha riferito: Controparte_1
1) che con atto di compravendita rogato dal notaio in data 24.9.2019 (rep. Persona_1
n. 201, racc. n. 144) ha acquistato, al prezzo di euro 120.000,00, la proprietà dello
“appartamento per civile abitazione ubicato al piano quarto a destra salendo la scala (…) di Via
Vincenzo Statella s.n.c., piano 4, interno DX […] posto auto di pertinenza del superiore appartamento, ubicato al piano scantinato, esteso catastalmente 12 (dodici) metri quadri circa
[…]. Confinante con corsia di accesso e con proprietà aliena da due lati, salvo più precisi ed attuali confini. Distinto al catasto fabbricati del Comune di Palermo al foglio 64, particella
1976, subalterno 32,”;
2 2) che l'acquisto era stato preceduto dalla visione degli immobili in compagnia degli agenti immobiliari dello che annovera tra i suoi accomandatati il Controparte_2
venditore ; Parte_2
3) che, subito dopo essersi trasferito presso l'immobile che il posto auto denotato in catasto dal sub. 33 e così quello denotato dal sub. 32, posti perpendicolarmente, laddove occupati da autovetture non consentono l'accesso carrabile (cfr. relazione tecnica di parte in atti).
Tanto riferito, l'attore ha denunciato l'inadempimento del venditore per avergli ceduto un bene di genere diverso da quello pattuito, dal momento che il così detto posto auto non è in alcun modo idoneo ad assolvere la sua funzione naturale;
ha dunque chiesto la risoluzione del contratto di compravendita avente a oggetto il posto auto e la condanna del venditore alla restituzione del prezzo di euro 120.000,00 oltre al risarcimento del danno da svalutazione dell'appartamento, pari a euro 4.000,00.
In tal senso l'attore ha proposto di interpretare il contratto come una vendita “cumulativa” di distinti beni e non come una vendita unitaria di abitazione con posto auto. Con la conseguenza che, ai fini della verifica circa la disfunzione causale del contratto, deve essere focalizzata l'attenzione esclusivamente sulle caratteristiche specifiche del secondo immobile venduto, ossia sul posto auto, senza considerare il fatto che l'abitazione, in quanto tale, conserva la sua naturale funzionalità.
In subordine, per l'eventualità in cui si qualifichi il contratto come vendita unitaria, l'attore ha chiesto che si riduca il prezzo di vendita in corrispondenza al minor valore dell'immobile, stimabile in euro 24.000,00.
L'attore ha chiesto, in via alternativa, che si disponga l'annullamento del contratto accertando il dolo determinante del venditore che, infatti, facendogli visionare il bene da parte degli agenti della società immobiliare di cui egli stesso è socio, lo aveva sostanzialmente ingannato, facendogli credere che il posto auto di pertinenza dell'appartamento, fosse un altro, diverso da quello in effetti venduto e denotato dal su. 32.
In via ulteriormente alternativa, nell'ipotesi di qualificazione del contratto come di vendita unitaria di “appartamento con posto auto”, ha domandato che si accerti invece il dolo incidente e perciò che si riduca il prezzo del contratto sino a ricondurlo a quello che egli avrebbe corrisposto se avesse avuto contezza delle effettive caratteristiche dell'immobile indicato come posto auto.
Con tempestiva comparsa di costituzione e risposta, ha contesto Parte_2
l'accusa di mala fede, precisando di aver acquistato sia l'appartamento che il posto auto di pertinenza con unitario decreto di trasferimento emesso all'esito del proceduta esecutiva
3 immobiliare n. 183/2011 R.G.Es. del tribunale di Palermo e di aver poi veduto l'intero compendio all'attore senza stabilire un valore specifico e distinto per i due beni oggetto di un negozio che costituisce unitaria vendita.
Tanto premesso, secondo il convenuto non vi sono i presupposti per poter accogliere la richiesta di riduzione del prezzo, trattandosi di una vendita a corpo e non a misura e non essendovi verificata la situazione disciplinata dall'art. 1538 c.c.
Il convenuto ha aggiunto che il parcheggio in questione è stato realizzato in virtù della legge n. 122 del 1989 (legge Tognolo) e che il suo trasferimento costituiva condizione di validità dell'intero contratto, di modo che, diversamente da quanto sostenuto dall'attore, non è prospettabile in punto di diritto la nullità parziale della vendita laddove riferita al posto auto, perché essa determinerebbe l'invalidità dell'intero contratto.
Sotto ulteriore profilo il convenuto ha osservato che il posto auto oggetto della controversia è identificabile in modo specifico ed è denotato catastalmente secondo la funzione assegnatagli e in tali termini è stato trasferito dal giudice dell'esecuzione all'esito della procedura espropriativa sopra menzionata. Di conseguenza, anche ad ammettere che il bene immobile non risulti in concreto adatto alla sua naturale destinazione, non potrebbe però discutersi di vendita di “aliud pro alio” ma di carenza di qualità essenziali;
quindi l'azione deve ritenersi decaduta e prescritta ex art. 1495 c.c. A tal proposito, il convenuto ha segnalato come dalla stessa perizia dell'attore risulti che sin dall'anno 2020 egli ebbe dei dubbi circa la corretta posizione del posto auto e circa la mancanza della distanza minima di manovra e carrabile.
A margine di ciò, il convenuto ha negato di aver direttamente o indirettamente raggirato l'attore, non avendogli mai mostrato un posto auto diverso da quello oggetto della compravendita, dovendosi valorizzare il fatto che, come emerge dello stesso atto di citazione,
l' decise inizialmente di occupare consapevolmente un posto auto diverso da quello CP_1
acquistato, ossia quello corrispondente al sub 30; circostanza che depone nel senso della sua perfetta rappresentazione dello stato dei luoghi.
Con riguardo a tale ultimo aspetto, con la memoria assertiva l'attore ha replicato e ribadito che nel corso delle trattative gli era stato in mala fede mostrato il posto auto corrispondente al sub 30, non valendo in contrario la conoscenza della planimetria catastale che, infatti, non consente di identificare il posto auto sotterraneo.
L'istruttoria si è articolata mediante l'assunzione di fonti orali e approfondimento tecnico d'ufficio.
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4 Preliminarmente va rammentato che in base all'art. 1540 c.c. costituisce vendita cumulativa quella che ha a oggetto il trasferimento di più immobili con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo. Se nel contratto è indicata la misura di ciascun bene si può conseguire il supplemento o la diminuzione del prezzo a seconda che si tratti di vendita a misura o di vendita a corpo (art. 1537, 1538 c.c.). In altri termini, la vendita cumulativa è una vendita unitaria e non corrisponde ad una pluralità di vendite, eventualmente collegate tra loro.
Nel caso di specie le parti hanno pattuito una vendita unitaria e in tal senso non può essere assecondata la richiesta dell'attore di conseguire la risoluzione della vendita del posto auto come se si trattasse di vendita a se stante;
tale domanda presuppone che ci si trovi al cospetto di pluralità di vendite contestuali. Circostanza da escludere, anche in applicazione del principio di conservazione del negozio, dal momento che, in caso di pluralità di vendite, ai fini della validità occorre che a ciascun oggetto corrisponda un distinto prezzo (Sez. 2 -, Sentenza n.
15751 del 23/06/2017).
La domanda principale dell'attore va così riqualificata come domanda di risoluzione parziale dell'unico contratto stipulato tra le Parti. In caso di vendita cumulativa, invero, quando non sia in discussione la misura di uno dei beni trasferiti o dell'intero corpo ma, come nel caso di specie, viene in esame l'inadempimento parziale con riguardo a uno dei beni considerati nell'accordo, il rimedio azionabile, in caso di gravità è quello anzidetto (Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n.16556/2013), La risoluzione parziale del contratto, esplicitamente prevista dall'art. 1458 c.c. per i contratti ad esecuzione continuata o periodica, è, infatti, possibile anche per il contratto ad esecuzione istantanea, quando il relativo oggetto sia rappresentato non da un'unica cosa infrazionabile, ma da più cose aventi propria individualità, quando, cioè, ciascuna di queste, separata dal tutto, mantenga un'autonomia economico-funzionale, che la renda definibile come bene a sé, suscettibile di diritti o di negoziazione distinti.
Tanto stabilito, nel caso di specie, secondo questo giudice, risulta evidente che l'area corrispondente al foglio 64, particella 1976, subalterno 32 non è un posto auto.
Nel corso dell'istruttoria è stato sentito il teste condomino dell'attore che Testimone_1 ha riferito: <<il signor non ha posto auto all dello stabile. io attualmente occupo pt_1>
il posto auto di un altro condomino che me lo ha concesso, perché quello che sulla carta è stato assegnato a me e che io ho visionato prima dell'acquisto, si trova lungo il transito degli altri autoveicoli. Non ricordo quale sub identifica il posto auto che mi è stato assegnato e che non riesco a utilizzare>>.
Il teste ha riferito di conoscere soltanto di vista l'attore e di non conoscere il convenuto.
Trovandosi in una situazione analoga a quella denunciata dall'attore potrebbe tuttavia
5 ipotizzarsi un suo interesse alle sorti del giudizio, seppur in punto di mero fatto;
interesse determinato dalla condivisione con l'attore del medesimo disaggio.
Occorre però considerare che il fulcro delle dichiarazioni testimoniali rese dal non ha Tes_1
avuto riguardo alle caratteristiche del posto auto -dichiarazioni che nel senso anzidetto avrebbero imposto specifica cautela in punto di credibilità- ma, piuttosto, il fatto storico che il CP_ non “ha posto auto” e cioè che egli non parcheggia all'interno dello scantinato la sua autovettura. Circostanza dotata di una specifica forza rappresentativa di tipo critico, risultando coerente con la prospettazione dell'attore di inutilizzabilità del sub 32 per lo scopo che ha giustificato l'acquisto. Ricostruzione critica direttamente confermata dal teste Tes_2 condomino dell'attore e titolare del posto auto sub 30, che ha descritto “Il posto auto indicato dal subalterno n. 32” come collocato “subito dopo la fine della rampa, sulla destra, al centro della corsia impiegata per raggiungere gli altri posti auto”. Ed è evidente che se il posto auto si trova al centro della corsia impiegata per raggiungere gli altri posti auto, allora non può esso stesso assolvere alla medesima funzione.
In tal quadro, è stata disposta CTU per verificare la complessiva distribuzione dello scantinato, potendo anche darsi che a determinare la non utilizzazione del sub 32 come posto auto sia stata una non corretta gestione degli spazi di manovra da parte dei condomini.
Ebbene, in esito al sopralluogo, dopo aver restituito su pianta planimetrica dei luoghi e le relative misure dei sub che compongono il piano seminterrato, il CTU ha evidenziato che il posto auto denotato nel contratto non è definito da segnaletica orizzontale e che su rileva “la presenza di un pilastro al centro del locale, posto alla distanza di soli ml. 2,13 dal posto auto
n°32, che costituisce ostacolo per le necessarie manovre di svolta per uscire la posto auto, nonché intralcio per il transito delle autovetture e ciò se si considera che la distanza tra pilastro
e pilastro è di ml.4,63, di cui ml.2,50 sono occupati dal posto auto e che quindi lo spazio per il transito e manovra rimanente è di soli ml.2,13, che è insufficiente misurato gli intervalli spaziali”.
Il CTU ha concluso che mancata regolare fruibilità del posto auto n°32, risultando evidente che sono stati destinati a posti auto spazi che dovrebbero essere invece atti a consentire un “transito regolare anche verso i garage situati in fondo al locale e altresì un adeguato spazio di manovra”. Il CTU ha assolutamente escluso la possibilità di conformare l'area di interesse a posto auto.
Orbene, secondo questo giudice, il report fotografico allegato alla relazione, molto utile ad interpretare la concreta distribuzione degli spazi riportati in pianta, conforta la perentorietà di tale conclusione.
6 Si deve a tal proposito considerare che in base al Decreto ministeriale 01/02/1986 (Norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili) applicabile all'autorimessa in esame (Decreto ministeriale 15/05/2020, art. 3), le corsie di manovra devono consentire il facile movimento degli autoveicoli e devono avere ampiezza non inferiore a 4,5 m e a 5 m nei tratti antistanti i box, o posti auto, ortogonali alla corsia. Ora, è invero molto chiaro che il sub 32, confinato tra tre pilastri e il posto auto del sub 33 è raggiungibile soltanto attraversando l'area corrispondente -in modo altrettanto problematico- al poso auto sub 31 ma, soprattutto, occupa in parte l'area di transito che conduce ai posti auto che si trovano più in fondo (cfr. dettaglio della foto n. 5 a destra della relazione tecnica e planimetria depositata dal
CTP, ove sono rappresentati i posti auto nn. 29 e 30). Con la conseguenza che lo spazio indicato come posto auto nel contratto di compravendita, non soltanto non è impiegabile a tal scopo ma, anche laddove con varie manovre di guida fosse forzatamente a ciò deputato, costituirebbe intralcio al regolare impiego dell'autorimessa.
In definitiva, con il contratto di compravendita è stato ceduto all'attore uno spazio scantinato di pertinenza dell'appartamento che non è dotato degli attributi del posto auto. Si tratta di un'ipotesi di cessione di aliud pro alio integrante grave inadempimento ex art. 1455 c.c.
La risoluzione non è impedita dalla disciplina dei c.d. parcheggi . CP_3
Premesso che non risulta agli atti che l'autorimessa sia stata realizzata con i benefici fiscali e le deroghe urbanistiche previste da quella normativa -di ciò non vi è traccia nelle menzioni urbanistiche del contratto, né nella relazione tecnica rassegnata nel procedimento esecutivo che ha visto aggiudicatario il venditore- è determinante il fatto che nel caso di specie, per quanto rilevato sopra, non vi è stata a monte alcuna vendita effettiva di un posto auto.
Trattandosi di vendita a corpo con prezzo unitario e non essendovi le condizioni per procedere alla diminuzione della prestazione pecuniaria ex art. 1538 c.c., dalla risoluzione parziale non possono discendere effetti restitutori, non esistendo, infatti, un corrispettivo specifico per il trasferimento del posto auto.
Conseguono però effetti risarcitori in capo al venditore per il danno arrecato all'acquirente a causa del suo inadempimento con riguardo alla vendita della pertinenza. Tale danno consiste nella perdita dell'utilità assegnata dalle parti alla pertinenza nella complessiva economia del rapporto e non corrisponde perciò al mero valore commerciale attribuibile al posto auto.
L'interesse economico dell'acquirente, dedotto in contratto e oggettivamente rilevante anche per il venditore, corrispondeva, infatti, al conseguimento della proprietà di un'abitazione direttamente servita dal posto auto, interesse che adesso risulta sotto quell'aspetto apprezzabilmente svilito.
7 La misura del danno, in assenza di specifiche allegazioni da parte dell'attore, va determinata secondo questo giudice in via equitativa, prendendo le mosse dalla perizia di stima rassegnata Co nell'ambito del procedimento esecutivo 183/2011 RG. di questo Tribunale in base al quale, tenuto conto dell'ubicazione del bene e della destinazione, lì espressamente riferita all'utilità di un posto auto, è stato stimato in modo specifico in euro 12.000,00. Partendo da tale dato, e considerato il valore complessivo dell'affare e la durata del rapporto, il danno va equitativamente fissato in euro 15.000,00, all'attualità.
Il convenuto non ha formulato domanda di restituzione e perciò non si può disporre nulla su tale aspetto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano tenendo conto del valore effettivo della lite, dell'attività svolta, non anche, però, del rifiuto da parte del convenuto di aderire alla proposta conciliativa formulata il 13 marzo 2025. Nonostante il convenuto abbia rifiutato la proposta conciliativa, che prospettava la definizione della lite mediante restituzione parziale del prezzo in misura di euro 8.000,00, non si fa luogo ad aggravamento delle spese ex art. 91 c.p.c. dal momento che, dopo la proposta non si è svolta ulteriore attività istruttoria, eccetto la discussione odierna.
In conclusione sul punto, le spese si liquidano a carico del convenuto in euro 4.000,00 oltre accessori.
Le spese della CTU, liquidate con separato decreto, si pongono a carico della parte soccombente nei rapporti con l'attore, ferma la solidarietà nei rapporti interni.
Così deciso a Palermo il 26 marzo 2025
Palermo, 26/03/2025
Il giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/dottor Filippo
Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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