R.G. n. 12985/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Carla D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. 12985 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2019 e promossa
da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. Parte_2 C.F._2
entrambi con l'avv. e dom. Remo Moretti del foro di Brescia;

ATTORI
contro
(P.I. ), in persona del socio amministratore Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore,
(C.F. ) CP_1 C.F._3
(C.F. CP_2 C.F._4
tutti con l'avv. e dom. Andrea Mina del foro di Brescia;

CONVENUTI e con la chiamata in causa di
(C.F./P.I. ), in persona del socio amministratore legale rappresentante CP_3 P.IVA_2
pro tempore, con gli avv.ti e dom.ri Alberto Bronzin e Alessandra Di Leo, entrambi del foro di
Brescia;
(C.F./P.I. ) in persona degli Controparte_4 P.IVA_3
amministratori e legali rappresentanti pro tempore, con l'avv. e dom. Daria Bodini del foro di Brescia;

TERZE CHIAMATE

Causa avente ad oggetto contratto di appalto trattenuta in decisione sulle conclusioni di cui al verbale.
Per gli attori: “IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: - Dato atto di quanto esposto in narrativa,
accertata presso l'unità abitativa sita in Travagliato, Via 11 settembre 35/a oggetto di causa di
proprietà dei sigg. e la sussistenza delle gravi problematiche lamentate dagli stessi Pt_1 Pt_2
attori, come descritte in premesse, accertato altresì che tali gravi vizi e difetti sono riconducibili alle
carenze o inadeguatezze costruttive della società convenuta, condannare la società resistente
[...]
ed i sigg. e , in via solidale tra di loro, al risarcimento di tutti CP_1 CP_1 CP_2
i danni subiti e subendi dai sigg. e quantificati ad oggi per i diversi titoli e motivi Pt_1 Pt_2
dedotti in narrativa, in complessivi euro 65.000,00 o in quella diversa somma, maggiore o minore,
che verrà determinata anche a seguito di esperenda CTU, - con vittoria di spese, diritti ed onorari
del presente giudizio, oltre Iva e Cpa.
IN VIA ISTRUTTORIA: ammettersi prove per interrogatorio e per testi sulle circostanze di fatto di
cui ai paragrafi da 1 a 18 riportati in narrativa del presente atto di citazione, da intendersi di seguito
integralmente trascritte, precedute dalla locauzione “Vero che”, con riserva di migliore
capitolazione e di indicare nuovi testi a fronte delle eventuali deduzioni avversarie e di produrre
nuovi documenti.
Si chiede sin d'ora che venga disposta CTU diretta ad accertare la sussistenza delle problematiche
lamentate dagli attori, a stabilire se le stesse possano incidere sulla funzionalità e normale utilizzo dell'immobile e la stima delle spese necessarie per la relativa eliminazione e/o in alternativa
l'incidenza sul valore commerciale dell'immobile”.
Per i convenuti: “In via principale, nel merito, accertata e dichiarata l'infondatezza, in fatto ed in
diritto, delle domande proposte dai Sig.ri e per i motivi indicati in narrativa, per Pt_1 Pt_2
l'effetto dichiarare inammissibili e, comunque, rigettare le domande proposte dai Sig.ri e Pt_1
nei confronti dei convenuti. Pt_2
Sempre in via principale, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande di
parte attrice, condannare, per i motivi già indicati in comparsa di costituzione e risposta e nell'atto
di citazione del terzo, le terze chiamate, ognuna per quanto di competenza, Controparte_4
Con CP_
e a tenere indenne e risarcire
[...] CP_3 Controparte_1 [...]
e per tutti i danni patiti e patiendi per i fatti di cui in narrativa e, in ogni caso, CP_1 CP_2
manlevandoli dalle domande dei Sig.ri e nel caso in cui dette somme dovessero Pt_1 Pt_2
denegatamente ritenersi a qualsiasi titolo dovute.
Ancora in via principale, rigettare le domande rivolte dai terzi chiamati nei confronti di
[...]
e , in quanto infondate in fatto e in diritto. In via Controparte_5 CP_1 CP_2
istruttoria, previa revoca di contraria ordinanza, si chiede che il Giudice disponga l'ordine ex art.
210 c.p.c. nei confronti degli attori affinchè esibiscano e producano in giudizio copia della
documentazione relativa ai lavori affidati alle imprese Edil Ida e Buizza per le modifiche eseguite
nell'immobile di Travagliato via Undici Settembre 35 e che disponga l'ordine ex artt.li 210 o 213
c.p.c. nei confronti dell'Ufficio Tecnico del affinchè metta a disposizione Parte_3
copia di tutti gli atti della pratica edilizia relativa e della documentazione relativa ai lavori affidati
alle imprese Edil Ida e Buizza per le modifiche eseguite nell'immobile di Travagliato via Undici
Settembre 35”.
Per la terza chiamata “in via principale: rigettare qualsiasi domanda formulata nei CP_3
confronti della perché infondata e, in ogni caso, prescritta;
CP_3 in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea,
nonché della domanda di manleva formulata nei confronti della condannare la stessa CP_3
al pagamento di una somma nella stretta misura in cui controparte avrà dato valida CP_3
prova;
in via istruttoria: previa revoca in parte qua dell'ordinanza riservata del 12/3/2021, ammettersi la
prova testimoniale dedotta nella memoria istruttoria del 13/1/2021 e non ammessa con la precitata
ordinanza. Con vittoria di spese e compenso professionale, oltre accessori di legge”.
Per la terza chiamata : “IN VIA PRELIMINARE: 1) Accertare Controparte_4
e dichiarare la decadenza di parte attrice dal diritto di esercitare l'azione di cui all'art. 1669 e ss. e
di cui all'art. 1495 e ss. cc e per l'effetto respingere tutte le domande e conclusioni svolte, per quanto
in narrativa dedotto ed eccepito;
2) Accertare e dichiarare la decadenza di parte convenuta dal
diritto di esercitare l'azione di cui all'art. 1670 c.c. per tardività della comunicazione dei vizi e per
l'effetto respingere le domande e conclusioni svolte nei confronti della Controparte_4
per quanto in narrativa dedotto ed eccepito;

[...]
NEL MERITO: 3) IN VIA PRINCIPALE: accertare e dichiarare l'estraneità della
[...]
nella causazione dei vizi e difetti lamentati da parte attrice e, per l'effetto, Controparte_4
dichiarare nulla dovuto dalla a qualunque titolo e in Controparte_4 Controparte_4
qualunque forma e respingere le domande del convenuto nei confronti della medesima.
4) IN VIA SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di non accoglimento delle istanze
in via preliminare e della istanza nel merito in via principale, accertare il grado di responsabilità
della nella causazione dei vizi e difetti, relativamente ai lavori Controparte_4
da questa realizzati e, in caso di condanna del convenuto al risarcimento, determinarsi
proporzionalmente l'eventuale risarcimento a suo carico.
5) In ogni caso con vittoria di spese di giudizio ed accessori tutti occorsi ed occorrendi”. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, e – premesso di aver Parte_1 Parte_2
acquistato in data 14.9.2016 dalla società venditrice e costruttrice un Controparte_1
immobile al rustico sito in Travagliato (BS) - chiedevano al Tribunale di Brescia l'accertamento che i vizi e difetti lamentati presso detto immobile fossero riconducibili alle carenze o inadeguatezze costruttive della società e di e , in solido Controparte_1 CP_1 CP_2
tra loro, con condanna degli stessi al risarcimento del danno, quantificato in € 65.000,00; con il favore delle spese di lite.
A tal fine gli attori deducevano, in particolare, che:
- con atto di compravendita del 14.9.2016, e acquistavano dalla Parte_1 Parte_2
società costruttrice una unità abitativa in Travagliato (BS) al Controparte_1
rustico (con fondazioni, strutture murarie e tetto ultimati);
- successivamente gli attori ultimavano il bene a proprie spese, commissionando i lavori di finitura (posa pavimenti e battiscopa, posa infissi, tinteggiatura, ecc…) a ditte terze;

- verso la metà del mese di settembre 2018, gli attori riscontravano in prossimità del piano interrato dell'abitazione massiccia presenza di macchie di umidità nonché segni di distacco di intonaci e zoccolini;
con raccomandata del 20.9.2018 denunciavano alla società convenuta tali vizi;

- nel febbraio 2019, gli attori sottoponevano l'immobile a perizia tecnica, il perito incaricato evidenziava l'assenza di impermealizzazione delle strutture interrate, la mancanza di accorgimenti tecnici per prevenire intromissioni di agenti esterni oltre ad ulteriori problematiche/difformità anche a livello di inquadramento di classe energetica dell'immobile;
- tali carenze costruttive erano riconducibili all'operato della società convenuta, avendo la stessa omesso di isolare/coibentare/impermeabilizzare adeguatamente le fondamenta dell'immobile, incidendo sulla funzionalità dell'edificio; - le medesime problematiche venivano accertate in sede di ATP, espletato presso altro immobile limitrofo costruito e venduto dalla stessa società convenuta a terzi;

- il danno riscontrato presso l'immobile di proprietà degli attori veniva stimato dal tecnico in €
55.000,00 oltre iva al 10%, oltre alla somma di € 10.000,00 a titolo risarcitorio (spese collegate ad eventuali traslochi in albergo, spostamenti dei mobili, ritinteggiatura ecc.).
In diritto, deducevano gli attori che le problematiche lamentate rientravano nella tutela di cui all'art. 1669 c.c. con conseguente responsabilità della ditta costruttrice e venditrice odierna convenuta.
Tanto premesso, gli attori chiedevano al Tribunale di Brescia l'accertamento dei vizi e difetti lamentati preso l'immobile, con la condanna della società convenuta e dei soci in solido tra loro al risarcimento del danno nella misura di € 65.000,00, con il favore delle spese di lite.
Con comparsa di risposta del 22.1.2020 si costituivano in giudizio la società Controparte_5
nonchè e personalmente, i quali preliminarmente chiedevano
[...] CP_1 CP_2
l'autorizzazione alla chiamata in causa dei terzi, e Controparte_4 CP_3
per essere dagli stessi manlevati;
nel merito, il rigetto delle domande svolte dagli attori e la condanna delle terze chiamate, ognuna per quanto di competenza, a tenere indenne e risarcire i convenuti per i danni patiti, con manleva dalle domande svolte dagli attori in caso di accoglimento anche parziale delle stesse.
I convenuti deducevano, in particolare, che:
- l'immobile sito in Travagliato (BS) veniva eseguito con lavori al rustico dall'impresa
CP_
con finiture assegnate all'impresa Controparte_4 CP_1
- la costruzione dell'immobile iniziava nel settembre 2009 e veniva ultimata il 25.2.2011, con rilascio di agibilità in data 11.7.2011, e richiesta di SCIA per pavimenti, impianti e serramenti in data 8.4.2016;
- l'impermealizzazione e la posa della guaina bituminosa in poliestere venivano realizzate dalla società per conto della impresa;
CP_3 Controparte_1 - in data 4.5.2016 l'immobile veniva accatastato a rustico e in data 14.9.2016 veniva acquistato dagli odierni attori che ne venivano messi in possesso e successivamente incaricavano ditte terze di eseguire i sottofondi dei pavimenti e la pavimentazione oltre agli impianti ed ai serramenti;

- i vizi lamentati dagli attori erano probabilmente riconducibili ai lavori eseguiti da ditte terze,
nonché dall'assenza di una adeguata areazione dei locali o comunque dalla mancanza di ordinaria manutenzione degli ambienti, come risultava dalla perizia espletata da tecnico di fiducia (dalla risalita per capillarità dell'acqua presente nelle colle e nei sottofondi nonché
dalla mancata accensione, per qualche mese, degli impianti di trattamento aria).
In diritto, i convenuti deducevano che andava applicata la disciplina della vendita e non dell'appalto,
con conseguente tardività della domanda svolta dagli attori. In ogni caso, eccepivano la tardività
anche dell'azione ex art. 1669 c.c., non avendo gli attori denunciato i vizi entro un anno dalla scoperta,
né dato corso all'azione entro un anno dalla denuncia.
Tutto ciò premesso, i convenuti chiedevano in via preliminare l'estensione del contraddittorio alle società e che avevano eseguito rispettivamente i CP_3 Controparte_4
lavori di impermealizzazione e al rustico e che erano state tempestivamente notiziate della denuncia dei vizi ricevuta dagli attori, con istanza di spostamento della prima udienza di comparizione e trattazione delle parti al fine di consentirne la chiamata. Nel merito: il rigetto delle domande attoree;

la condanna delle terze chiamate, ognuna per quanto di competenza, a tenere indenne e risarcire i convenuti dei danni subiti, con manleva dalle domande attoree, anche qualora parzialmente accolte e con il favore delle spese di lite.
Con provvedimento del 27.1.2020 il GI fissava nuova udienza di comparizione e trattazione per consentire la chiamata dei terzi.
Con comparsa di risposta del 4.6.2020 si costituiva la società terza chiamata contestando CP_3
in toto le pretese avversarie e deducendo, in particolare, che: - la società era estranea al contratto di vendita e/o appalto intercorso tra gli attori e CP_3
la società convenuta e nel corso del 2002 la terza chiamata si era limitata ad eseguire opere di impermealizzazione su richiesta della presso l'immobile in Travagliato (BS); Controparte_1
- sino al 15.10.2019 alcuna contestazione e/o denuncia di vizi e/o difetti era mai pervenuta alla società, né da parte degli attori, né da parte della convenuta, con conseguente intervenuta prescrizione e/o decadenza da qualsiasi azione, sia con riguardo alla richiesta risarcitoria, sia con riguardo alla domanda di manleva;

- in ogni caso, i vizi dedotti dagli attori non erano stati adeguatamente allegati, tenuto conto della mancanza di valore probatorio della perizia di parte;

- peraltro, gli attori avevano preso possesso del bene sin dal settembre 2016 e lo abitavano prima del 2018, avendovi fatto eseguire opere di sottofondazione dei pavimenti e pavimentazione nonché posa di serramenti;

- eventuali vizi di impermealizzazione, ove accertati, andavano ricondotti alla omessa manutenzione dell'immobile da parte degli attori o da errori e/o vizi nell'esecuzione delle opere commissionate dagli attori a terzi.
Tanto premesso, la terza chiamata chiedeva il rigetto delle domande svolte nei propri CP_3
confronti dai convenuti;
in subordine, in caso di accoglimento anche parziale, la condanna della somma nella stretta misura di competenza.
Con comparsa di risposta del 8.6.2020 si costituiva altresì la terza chiamata Controparte_4
deducendo che:
[...]
- in data 10.4.2008 la società convenuta conferiva alla società Controparte_1
l'incarico di eseguire opere consistenti in “Telaio al Controparte_4
rustico” presso l'immobile di Travagliato (BS), poi acquistato dagli odierni attori nel 2016;
- la società realizzava a regola d'arte i seguenti lavori: Controparte_4
formazione di fondazioni e muri in elevazione in calcestruzzo, formazione di muro perimetrale in termo laterizio normablok 30 x 23,50 x 19, formazione di tetto con guaine e copertura di tegole;

- detti lavori venivano commissionati direttamente dalla società convenuta che Controparte_1
indicava nello specifico il materiale da utilizzare;
i lavori ed il materiale utilizzato venivano approvati dalla D.L.;
- la consegna dei lavori doveva avvenire entro il 31.8.2008, ma la società terminava con anticipo le opere già nel luglio 2008 e il 17.7.2008 emetteva fattura a saldo lavori;

- la data di fine lavori al 25.2.2011, indicata dai convenuti, era riferita alle opere di finitura eseguite dalla;
Controparte_1
- tutte le opere di completamento e finitura dell'immobile, comprese le opere di impermeabilizzazione e tutte le opere relative all'impiantistica, serramenti e pavimenti venivano eseguite da ditte terze, non riconducibili alla società Controparte_4
[...]
- anche gli intonaci interni ed esterni e gli eventuali sistemi di isolamento venivano realizzati da soggetti terzi, non essendo oggetto del contratto con la , limitato allo Controparte_1
scheletro dell'immobile;
- nel 2016 gli attori acquistavano l'immobile consistente in fabbricato con fondazioni, strutture murarie e tetto ultimati privo di impianti, pavimenti e serramenti;

- nell'atto di compravendita, parte attrice si era espressamente obbligata a terminare l'immobile a propria cura e spese e, unitamente alla parte venditrice , ad installare un Controparte_1
impianto di ventilazione meccanizzato, attività a cui era estranea la terza chiamata;

- gli attori di propria iniziativa effettuavano altri lavori nell'immobile, modificando lo stato dei luoghi e soltanto successivamente a tali interventi si manifestavano gli asseriti problemi di umidità, mai emersi in precedenza;

- la causa dei lamentati vizi andava probabilmente ricondotta agli interventi successivi commissionati a terzi dagli attori, unitamente all'uso concreto dell'abitazione da parte dei proprietari (non era dato sapere se conforme alla destinazione come da accatastamento quale box e scantinato o uso diverso;
né se gli attori effettuavano una adeguata manutenzione, anche aerando sufficientemente i locali);
- in ogni caso, i vizi lamentati dagli attori non erano riconducibili alla responsabilità della società terza chiamata;

- con riguardo al procedimento di ATP citato dagli attori (avente ad oggetto altro immobile di proprietà di terzi, adiacente a quello degli attori parimenti costruito e venduto dai convenuti nel quale veniva lamentata la presenza dei medesimi vizi), la era stata parimenti CP_4
chiamata in causa dalla , ma il procedimento non era stato espletato in quanto Controparte_1
il ricorso veniva rigettato, successivamente la società nulla aveva saputo in merito alla vicenda;

- soltanto a seguito della notifica della chiamata di terzo nell'odierno giudizio, la CP_4
veniva a conoscenza che nel precedente contenzioso la società convenuta aveva conciliato la lite accodandosi con i proprietari dell'altro immobile con eliminazione dei vizi lamentati mediante una adeguata aereazione dei locali;

- in data 23.10.2019 la società odierna convenuta informava la dell'atto di CP_4
citazione notificato dagli attori e della volontà di essere manlevata per i lavori eseguiti presso l'immobile;
- ogni addebito veniva respinto con comunicazione pec del 25.10.2019.
Tutto ciò premesso, la terza chiamata , in via preliminare, Controparte_4
eccepiva la decadenza degli attori dall'azione ex art. 1669 e ss. c.c. nonché ex art. 1495 e ss. cc. con conseguente il rigetto della domanda, nonché dall'azione ex art. 1670 c.c. per tardività della comunicazione dei vizi con rigetto della domanda;
nel merito, chiedeva l'accertamento dell'estraneità
della stessa nella causazione dei vizi e difetti lamentati dagli attori, dichiarando che nulla era dovuto dalla terza chiamata, respingendo le domande dei convenuti;
in subordine: nel caso di condanna dei convenuti al risarcimento in favore degli attori, determinarsi proporzionalmente l'eventuale risarcimento a carico della terza chiamata limitatamente alla accertata responsabilità della stessa nella causazione dei vizi e difetti;
con il favore delle spese di lite.
Alla prima udienza di comparizione e trattazione svoltasi nelle modalità dell'udienza cartolare ex art. 127 ter cpc, il GI concedeva alle parti i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183,
comma 6, cpc.
La causa veniva istruita mediante l'escussione di testimoni e l'espletamento di CTU tecnica per la verifica e valutazione dell'esistenza, delle cause e dell'imputabilità dei danni lamentati dagli attori,
nonché per l'individuazione delle eventuali opere per porvi rimedio e relativi costi.
Con provvedimento del 17.1.2024 il GI disponeva il richiamo a chiarimenti del CTU.
Successivamente il GI ritenuta la causa matura per la decisone fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 6.11.2024, il GI tratteneva la causa in decisone assegnando alle parti i termini ex art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Nelle comparse conclusionali:
- gli attori in sede di replica conclusionale insistevano nell'eccezione di incapacità del teste
Tes_ escusso Geom. (D.L.) in quanto portatore di interesse personale;

- i convenuti reiteravano la richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 cpc nei confronti degli attori di copia della documentazione relativa ai lavori affidati alle imprese Edil Ida e Buizza
attinenti alle modifiche eseguite nell'immobile di Travagliato;
nonché l'ordine ex artt. 210 o
213 cpc nei confronti dell'Ufficio Tecnico del Comune di Travagliato degli atti della pratica edilizia e della documentazione attinenti a detti lavori;

- la terza chiamata insisteva per l'ammissione della prova testimoniale dedotta nella CP_3 memoria istruttoria del 13.1.2021.
MOTIVI
Questioni preliminari
Istanze istruttorie ed eccezione di incapacità testimoniale.
Anzitutto vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate dai convenuti , Controparte_5
e e dalla terza chiamata in sede di memorie conclusionali. CP_1 CP_2 CP_3
Invero, l'unico capitolo di prova dedotto dalla non può essere ammesso in quanto CP_3
documentale e comunque irrilevante ai fini del giudizio.
Nemmeno la richiesta di ordine di esibizione reiterata dai convenuti può essere accolta in quanto concernente documentazione irrilevante ai fini della decisione.
Va rigettata altresì l'eccezione di incapacità testimoniale svolta dalla parte attrice in quanto il teste
GE , che rivestiva il ruolo di progettista e direttore lavori per i lavori di manutenzione Tes_2
straordinaria, non è portatore di un interesse concreto ed attuale nel giudizio.
Il teste non ha legami con le parti, nè risulta formulata nei suoi confronti alcuna specifica domanda di manleva;
peraltro, la natura dei vizi oggetto del giudizio consente di escludere che gli stessi siano riferibili ad errori nella attività professionale del Direttore dei Lavori (che si occupò unicamente della manutenzione straordinaria, avendo, peraltro, il CTU accertato che si tratta di errori afferenti l'attività
esecutiva, come meglio argomentato nel merito.
In definitiva, le istanze istruttorie e l'eccezione di incapacità testimoniale vanno rigettate.
Decadenza e prescrizione degli attori.
I convenuti eccepiscono la decadenza e la prescrizione della parte attrice dalla garanzia ex art. 1495
c.c., ritenendo configurabile nel caso in esame il contratto di vendita per avere la società convenuta stipulato in data 14.9.2016 atto di compravendita in favore degli attori avente ad oggetto l'immobile di Travagliato. In subordine, i convenuti eccepiscono comunque la prescrizione e la decadenza ex art. 1669 c.c. anche in caso di qualificazione della domanda come azione in tema di contratto di appalto.
Entrambe le eccezioni vanno rigettate.
Preliminare alla decisione sulle suddette questioni è la qualificazione della domanda, sulla base degli atti negoziali prodotti, onde verificare quale disciplina sia applicabile al caso, se della vendita o dell'appalto.
Risulta prodotto da parte convenuta il contratto di compravendita inter partes (doc. 8). A tal proposito va rilevato che parte attrice quale documento sub 1, indicato in atti quale atto di compravendita del
14.9.2016, risulta invero aver depositato telematicamente il differente documento “atto finale di
erogazione e quietanza di mutuo ipotecario” con data 7.9.2017 (doc. 1 attrice).
In ogni caso, con riguardo al contratto di compravendita del 14.9.2016 si osserva anzitutto che l'immobile oggetto di vendita risulta così individuato: “attualmente in corso di definizione come da
in appresso citata, destinata dopo il completamento della costruzione stessa, ad abitazione (...) CP_6
consistente in fabbricato con fondazioni, strutture murarie e tetto ultimati, ora privo di impianti,
all'infuori dell'impianto di riscaldamento a pavimento, pavimentazioni e serramenti in quanto
rimossi in conseguenza delle opere di ristrutturazione a suo tempo avviate”.
Inoltre, alla voce “Titolo di provenienza” si legge: “(...) successiva costruzione a cura e spese della
parte venditrice in forza dei provvedimenti autorizzativi più avanti citata”, segue l'indicazione dei provvedimenti autorizzativi.
Mentre con riguardo alla parte acquirente, il contratto stabilisce che la stessa: “provvederà a propria
cura e spese a terminare la porzione immobiliare in oggetto e si assume espressamente l'onere di
richiedere il rilascio del certificato di agibilità”.
Infine, nel contratto si legge che: “la parte venditrice dichiara di avere fino ad ora edificato in piena
conformità al progetto approvato ed a perfetta regola d'arte, volendo risponderne in caso contrario”. Tale clausola individua il venditore (odierna parte convenuta ) come Controparte_5
costruttore dell'immobile acquistato dagli attori.
In specie, la società convenuta ricopre il ruolo sia di venditore che di costruttore in quanto CP_1
pur essendo parte del contratto di compravendita inter partes ha comunque mantenuto la direzione e il coordinamento di tutti i subappaltatori con riguardo alle opere eseguite presso l'immobile acquistato dagli attori.
Nulla osta, quindi, all'applicazione delle norme in tema di appalto.
A tal proposito vanno richiamati alcuni principi giurisprudenziali espressi dalla Suprema Corte: “È
responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o
sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati
(appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità,
la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di
una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento
dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva” (Cass. n. 17955/2024).
Ed ancora: “L'art. 1669 c.c., benché collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è
diretto alla tutela dell'esigenza (avente carattere generale) della conservazione e funzionalità degli
edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l'azione di responsabilità
ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale
l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei
confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali
soli possono fruire del più favorevole termine di un anno;
per contro, il convenuto venditore-
costruttore che intenda agire contro colui al quale aveva affidato in appalto la costruzione di una
parte dell'immobile, è in ogni caso tenuto all'osservanza del termine di decadenza di due mesi
previsto dall'art. 1670 c.c., dal momento che l'appaltatore di una parte dell'opera, pur non potendo
qualificarsi subappaltatore in senso tecnico (in difetto di autorizzazione del committente a fare eseguire l'opera da altro soggetto), è considerato tale, ai fini dell'azione di regresso, quando l'azione
di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. venga esercitata dall'acquirente del bene” (Cass.
n. 23470/2023).
Venendo all'esame delle eccezioni preliminari si osserva anzitutto che la natura dei vizi emersa all'esito della espletata CTU, come meglio si dirà nel merito, depone per ritenere che gli stessi possano rientrare nella categoria dei “gravi difetti” di cui all'art. 1669 c.c.
Per tali tipologie di vizi non si è verificata né la decadenza né la prescrizione, tenuto conto che il termine di decadenza richiamato dalla norma decorre dalla scoperta dei vizi da parte del committente.
Secondo la tesi dei convenuti gli attori sarebbero entrati in possesso dell'immobile e lo avrebbero abitato sin dalla stipula del rogito notarile in data 14.9.2016.
All'esito dell'istruttoria orale tale circostanza non può dirsi provata.
Invero, i testimoni (cugina attrice) e (fratello Testimone_3 Testimone_4
attrice) hanno dichiarato che gli attori si trasferirono a vivere presso l'immobile di Travagliato ad inizio 2018 (in risposta al capitolo 9 della memoria istruttoria attorea).
La circostanza è poi stata confermata anche dal teste (imprenditore edile), il quale Testimone_5
ha dichiarato di aver realizzato un ampliamento del garage nell'immobile di proprietà degli attori ad inizio dell'anno 2018, ed in risposta al capitolo 9 della memoria istruttoria di parte attrice ha dichiarato: “quando facevo i lavori nel 2018, non ricordo quando abbiamo finito, non abitavano
ancora lì”.
Anche il testimone (subentrato quale progettista e D.L.) ha confermato che gli attori Tes_2
abitavano l'immobile all'inizio dell'anno 2018.
Può dirsi quindi che l'inizio del possesso dell'immobile da parte degli attori e, quindi, della consegna ai fini abitativi e non costruttivi del bene sia individuabile all'inizio dell'anno 2018. Con riguardo all'individuazione del momento della scoperta da parte degli attori dei vizi lamentati vanno altresì richiamati gli esiti dell'istruttoria orale.
In particolare, il testimone in risposta al cap. 13 ha dichiarato che verso la Testimone_4
metà del mese di settembre 2018: “ero presente, stavo apparecchiando la tavola, sono sceso nel
seminterrato a prendere l'acqua e spostando le bottiglie ho visto lo zoccolino leggermente imbarcato
coperto di polverina bianca. Ho chiamato mia sorella ed il sig. che sono scesi ed abbiamo Pt_1
guardato meglio il locale ed abbiamo trovato macchie ed altri zoccolini sempre imbarcati e con la
polverina. Abbiamo spostato gli scatoloni che coprivano le pareti, ed abbiamo visto le macchie e
quanto descritto sopra”.
La circostanza, seppur de relato, è stata riferita anche dalla teste : “Mio Testimone_3
cugino mi ha riferito che aveva visto una macchia nel seminterrato dell'abitazione in Testimone_4
tale data. In tale occasione non ero presente, ma frequento la casa di mia cugina quasi tutti i giorni”.
Sempre in risposta al cap. 13, il teste ha dichiarato: “Non sono mai entrato in casa, Testimone_5
il garage era una pertinenza, anche se era collegato con una porta sempre chiusa. In garage non vi
erano segni di umidità. Ricordo che quando lavoravo nel cantiere il sig. mi aveva riferito di Pt_1
avere dell'umidità, non so dove”.
Il teste ha dichiarato: “Nulla so. I lavori di manutenzione straordinaria di cui ho detto Tes_2
sopra, erano terminati a luglio 2017, e la pratica edilizia era stata chiusa il 25/07/2017. Poi ero stato
chiamato dal sig. per redigere le pratiche per ampliare l'autorimessa esterna, sempre nel Pt_1
2017 i cui lavori sono stati appaltati alla Né in tale periodo e neanche Controparte_7
successivamente il sig. mi ha mai riferito di problemi di umidità. Sono venuto a sapere Pt_1
successivamente che aveva promosso la causa in oggetto”.
Trattasi di dichiarazioni da reputarsi attendibili siccome rese da soggetti disinteressati all'esito del giudizio e non contrastanti tra loro. All'esito dell'istruttoria orale può dirsi raggiunta la prova del fatto che gli attori iniziarono ad abitare nell'immobile oggetto di causa a partire dai primi mesi dell'anno 2018 (e non contestualmente alla stipula del rogito notarile 2016) e che i vizi lamentati furono scoperti non prima della metà del mese di settembre 2018.
Si osserva che con comunicazione a mezzo raccomandata del 20.9.2018 gli attori denunciavano ai convenuti la sussistenza delle infiltrazioni presso l'immobile (doc. 2).
La denuncia può dirsi pertanto tempestiva in quanto avvenuta entro il termine di un anno dalla scoperta.
In ogni caso, la scoperta consapevole del vizio e delle sue cause andrebbe riferita alla data di consegna della relazione di parte commissionata dagli attori al tecnico di fiducia che risulta datata 13.3.2019
(doc. 3) a cui seguiva in data 26.3.2019 ulteriore denuncia ai convenuti a mezzo del legale di fiducia degli attori nella quale i vizi riscontrati venivano meglio precisati proprio all'esito della espletata perizia (doc. 4).
L'atto di citazione datato 18.8.2019 risulta poi notificato agli attori in data 14.9.2019 e la causa risulta iscritta a ruolo in data 12.9.2019, quindi entro il termine di decadenza annuale.
Le eccezioni di decadenza e prescrizione svolte dai convenuti vanno pertanto rigettate.
Decadenza dei convenuti nei confronti delle società terze chiamate Controparte_4
e CP_3
Al contrario, va affermata la decadenza dei convenuti nei confronti delle società terze chiamate.
A tal proposito va richiamato il consolidato principio giurisprudenziale della Suprema Corte in base al quale: “Premessa la applicabilità della norma di cui all'art. 1669, in tema di responsabilità
dell'appaltatore verso il committente, anche alla analoga fattispecie di responsabilità del costruttore
- venditore verso l'acquirente, deve ritenersi parallelamente applicabile anche la successiva
disposizione di cui all'art. 1670 (che disciplina l'ipotesi dell'azione di regresso spettante all'appaltatore nei confronti del subappaltatore stabilendo, per il suo esercizio, un termine
di decadenza di 60 giorni) alla ipotesi in cui il costruttore - venditore, chiamato a rispondere, ai sensi
dell'art.1669, da parte dell'acquirente, intenda agire contro il soggetto cui aveva affidato la
esecuzione (in tutto o in parte) delle opere, con la conseguenza che anch'egli sarà tenuto
all'osservanza del termine di decadenza breve, pur non potendosi qualificare il terzo esecutore come
subappaltatore in senso tecnico” (Cass. n. 8109/1997).
In particolare, il disposto dell'art. 1670 c.c. stabilisce che: “l'appaltatore, per agire in regresso nei
confronti dei subappaltatori, deve, sotto pena di decadenza, comunicare ad essi la denunzia entro
sessanta giorni dal ricevimento”.
Tale termine di decadenza decorre dalla data della prima denuncia dei vizi svolta dagli attori nei confronti dei convenuti e non dalla instaurazione del giudizio.
Ora, la prima lettera dei convenuti alle società terze chiamate risulta datata 15.10.2019 (doc. 7),
mentre la prima denuncia svolta dagli attori nei confronti dei convenuti è del 20.9.2018 (doc. 2).
Dall'esame della documentazione in atti non risultano atti interruttivi del termine di sessanta giorni decorrente dalla denuncia svolta dagli attori in data 20.9.2018. Né constano riconoscimenti dei vizi da parte delle società terze chiamate, né sopralluoghi congiunti.
Ne consegue che i convenuti sono decaduti dalla azione di regresso nei confronti delle società terze chiamate.
L'accertamento di tale decadenza incide sulle spese di lite, come meglio argomentato nel merito.
Nel merito
Così qualificata la domanda svolta dagli attori e alla luce dei vizi come Parte_1 Parte_2
descritti in citazione e come emersi dalla CTU espletata in corso di causa, sussiste la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. in caso di accertamento dei gravi difetti costruttivi, in quanto le infiltrazioni accertate dal perito compromettono la lunga durata dell'immobile oggetto di causa. A tal proposito va richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte la quale ha affermato che: “In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla
garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla
staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto
una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il
godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle
murature” (Cass. n. 27315/2017).
Tanto premesso, vanno richiamati gli esiti della CTU datata 26.6.2023 e della integrazione datata
22.5.2024 rese dal consulente, architetto le cui conclusioni vanno avvallate Persona_1
siccome sorrette da rilievi tecnici precisi, suffragate dalla competenza tecnica e specifica ed immuni da vizi logico giuridici.
All'esito del sopralluogo presso l'immobile effettuato il CTU ha riscontrato: “la presenza di alcune
porzioni di parete su cui è presente scrostamento derivante da presunta umidità”.
Il perito ha poi precisato che: “si può desumere che le guaine, le bocche di lupo ed i riempimenti
contro terra sono stati realizzati prima dell'atto di compravendita mentre gli impianti non sono
presenti”.
I vizi sono stati rilevati nei seguenti ambienti/locali dell'immobile di proprietà degli attori: taverna,
mini-palestra, autorimessa, locale tecnico e bocche di lupo.
All'esito della consulenza tecnica espletata il tecnico ha poi concluso: “si ritiene che i vizi siano
ascrivibili a: a) umidità di risalita b) porzioni residuali di umido annidato a ridosso delle fondazioni
per uno dei seguenti motivi:

1. mancanza di vespaio aerato 2. assenza di materiale drenante a ridosso
delle pareti perimetrali 3. sigillatura delle bocche di lupo (che potrebbe essersi usurata nel tempo)


4. umidità proveniente dall'umidità riscontrata lungo la parete dell'abitazione adiacente. Non è
certamente semplice risalire alla storicità di quanto indicato al punto a) e b). A tal fine vorrei sottolineare come la presenza di porzioni interessate da umidità sia scrivibile a diverse causalità ed
a diversi dettagli”.
Per ogni ambiente poi il CTU ha indicato in dettaglio il vizio riscontrato, la causa e l'imputabilità al singolo soggetto (pagg. da 9 a 11).
Il perito ha poi individuato gli interventi da realizzare e quantificato i costi di ripristino con imputazione alla singola parte in misura percentuale in proporzione all'incidenza rilevata.
In particolare, con riguardo agli interventi da effettuare ha previsto la necessità di procedere all'espletamento delle seguenti opere:

1. impermeabilizzazione delle porzioni ammalorate interne
40% - € 6.085,30; Parte_1 Parte_2
30% - - € 4.563,97; CP_1 CP_1 CP_2
30% € 4.563,97; Parte_4
0% € 0; CP_3

2. impermeabilizzazione delle porzioni ammalorate esterne (zona bocche di lupo)
40% – € 218,93; Parte_1 Parte_2
30% - - € 164,19; CP_1 CP_1 CP_2
30% € 164,19; Parte_4
0% CP_3

3. sigillatura rampa con parete esterna interrato verso autorimessa e sistemazione facciata 40%
- € 782,81; Parte_1 Parte_2
30% - - 587,11; CP_1 CP_1 CP_2
30% € 587,11; Parte_4
0% CP_3
In definitiva, il CTU ha concluso che: “le incidenze a carico delle parti sono le seguenti:
€ 7.087,04 euro - ; Parte_1 Parte_2 € 5.315,27 euro - - ; CP_1 CP_1 CP_2
€ 5.315,27 euro ”. Parte_4
Sulla scorta delle considerazioni sopra svolte dal perito e della documentazione versata in atti, deve ritenersi che i vizi riscontrati nell'immobile acquistato dagli attori, riconducibili alla garanzia ex art. 1669 c.c., siano imputabili all'operato dell'impresa convenuta nella sua qualità di costruttrice/venditrice dell'immobile nei termini accertati dal tecnico.
In particolare, all'esito della CTU espletata è emerso che alcun vizio e/o costo è stato imputato alla responsabilità della terza chiamata non avendo il perito rilevato alcuna incidenza CP_3
dell'operato della società terza chiamata alla causazione dei vizi riscontrati presso l'immobile, con la conseguenza che alcuna responsabilità può quindi essere attribuita alla stessa.
Neppure può essere affermata alcuna incidenza dell'operato degli attori sui vizi e conseguenti danni riscontrati dal CTU.
Invero, parte convenuta ha eccepito il concorso del fatto colposo degli attori per aver commissionato,
dopo il 2017, lavori di ampliamento dell'autorimessa che avrebbero, in tesi, contribuito alla determinazione dei danni.
Il CTU sembrerebbe, in astratto, accogliere il rilievo, salvo, poi, non precisare, in concreto, quali siano gli elementi tecnici fondanti la responsabilità degli attori, elementi che, anzi, parrebbero essere stati rilevati a carico di soggetti terzi (ovvero a carico delle imprese intervenute nell'esecuzione dei lavori di ampliamento).
In particolare, si legge nella relazione peritale che il concorso si sarebbe concretizzato in quanto “la
porzione di fabbricato interessata da questo dettaglio era oggetto di transito di mezzi per le opere di
sbancamento e realizzazione dei getti in C.A.”. Conclude, poi, il CTU ritenendo, tuttavia, che “Non vi sono elementi che possano far pensare con
certezza che la sigillatura sia stata indebolita da queste attività, ma certamente è una circostanza
che può essere considerata”.
Infine, lo stesso CTU ribadisce che “in assenza di dati certi” la responsabilità è ascrivibile a più
soggetti.
Le suesposte considerazioni non consentono di affermare alcun concorso in capo agli attori.
Trattasi, all'evidenza, di rilievi privi di una specifica connotazione di colpevolezza sotto il profilo tecnico, volta che non vengono individuate né le norme tecniche asseritamente violate (dagli attori o dalle imprese da essi incaricate per i successivi lavori di ampliamento dell'autorimessa), né le regole di diligenza e prudenza asseritamente violate.
Non può certo avallarsi la pretesa di responsabilità in capo agli attori per il solo fatto di avere dato corso alla pratica di ampliamento dell'autorimessa (n. 45/2017 del 27.11.2017) ed ai relativi lavori,
commissionati a soggetti terzi, successivamente all'acquisto dell'immobile, senza che vengano individuati specifici addebiti di colpa (specifica o generica).
Tantomeno è possibile affermare la responsabilità concorrente delle imprese terze intervenute successivamente (delle quali neppure è nota l'identità) tenuto conto della assoluta genericità degli addebiti formulati dal CTU come pure dell'esistenza di un nesso causale fra la loro condotta e di danni oggetto di causa.
Al contrario, appare ragionevole ritenere che il solo passaggio di mezzi pesanti e l'esecuzione di attività di ampliamento dell'autorimessa non possano, in sé (in assenza della identificazione di specifiche violazioni) costituire condotte causative dei danni di cui si dolgono gli attori, i quali vanno,
con certezza, riferiti agli errori di progettazione ed esecuzione ab origine commessi nella costruzione dell'edificio. Sulla scorta delle suesposte considerazioni va respinta ogni riduzione del danno subito dagli attori per effetto del loro (inesistente) concorso del fatto colposo, così come eccepito dei convenuti e ritenuto dal CTU, e pronunciata la condanna dei convenuti in solido al risarcimento in favore egli attori di tutti i danni come quantificati dal CTU.
L'accertamento dell'assenza di responsabilità in capo alla terza chiamata ed il concorso CP_3
colposo imputato agli attori incidono sulla liquidazione delle spese di lite, come in seguito meglio precisato.
Sulla scorta delle predette argomentazioni e principi va ritenuta sussistente la responsabilità della società convenuta e dei soci, in solido tra loro, nonché della terza chiamata Parte_4
nella causazione dei vizi accertati dal CTU nei termini di cui all'elaborato peritale.
[...]
Nondimeno, essendo i convenuti decaduti dall'azione nei confronti delle società terze chiamate, come rilevato in via preliminare, la domanda di manleva svolta dagli stessi nei confronti delle predette società va rigettata.
In definitiva, i convenuti e vanno Controparte_1 CP_1 CP_1 CP_2
condannati in solido tra loro al risarcire il danno subito dagli attori quale conseguenza dei gravi vizi accertati all'esito della consulenza tecnica espletata.
In definitiva, i convenuti e vanno Controparte_1 CP_1 CP_2
condannati in solido tra loro al pagamento in favore di parte attrice della somma di € 17.717,59 (Iva
compresa al 10%), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Spese
In merito al regolamento delle spese di lite nei rapporti tra attori e convenuti, non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Le spese si liquidano sulla base del decisum, parametri medi per tutte le fasi.
Quanto alle spese di lite nel rapporto tra convenuti chiamanti e terze chiamate, le spese di lite vanno compensate tra i convenuti e la terza chiamata visto Parte_4
l'accertamento nel merito della sua responsabilità concorrente;
mentre i convenuti vanno condannati a rifondere in toto le spese di lite in favore della terza chiamata attesa la doppia CP_3
soccombenza sia in sede preliminare, perché decaduta, sia nel merito, perché il CTU ha escluso responsabilità della società terza chiamata, che si liquidano in dispositivo, in applicazione dei parametri forensi, valori minimi, attesa la minore incidenza di tale rapporto processuale sull'economia complessiva del giudizio.
Le spese di CTU - con decreto del 29.6.2023 poste a carico di entrambe le parti (attrice e convenuta)
in pari quota nei rapporti interni ed in solido per l'intero verso il CTU - vanno poste definitivamente a carico dei convenuti in solido tra loro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
accertata la responsabilità ex art. 1669 c.c. dei convenuti Controparte_1 [...]
e , per i gravi vizi e difetti prodottisi sull'immobile acquistato dagli attori CP_1 CP_2 Pt_1
e oggetto di causa,
[...] Parte_2
condanna la società convenuta , e , in Controparte_1 CP_1 CP_2
solido tra loro, al pagamento in favore degli attori e della somma di € Parte_1 Parte_2
17.717,59 (Iva compresa al 10%), oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

condanna i convenuti , e , in solido tra Controparte_1 CP_1 CP_2
loro, a rifondere agli attori e le spese di lite liquidate in € 545,00 per Parte_1 Parte_2
anticipazioni ed in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario (15%), Iva e Cpa, da distarsi in favore del legale di parte attrice dichiaratosi antistatario;

rigetta la domanda di manleva proposta dai convenuti , Controparte_1 CP_1
e nei confronti delle società terze chiamate e CP_2 Controparte_4 per decadenza dall'azione ex art. 1670 c.c. CP_3
condanna i convenuti , e , in solido tra Controparte_1 CP_1 CP_2
loro, al pagamento in favore della terza chiamata delle spese di lite che liquida in € CP_3
2.540,00 per compensi, oltre anticipazioni, rimborso forfettario (15%), Iva e Cpa;

compensa le spese di lite tra i convenuti , e Controparte_1 CP_1 CP_2
e la terza chiamata;
Controparte_4
pone definitivamente a carico dei convenuti e e Controparte_1 CP_1 CP_1 CP_2
, in solido tra loro, le spese di CTU.
[...]
Così deciso in Brescia, il 25 marzo 2025.
Il Giudice
Carla D'Ambrosio