REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale Ordinario di Ferrara, SEZIONE CIVILE, dr. Mauro
Martinelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 396/2025 del R.A.C.C. in data 28/02/2025, introdotta d a
- (C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. DALL'ARA
CLAUDIO, elettivamente domiciliato presso l'Indirizzo Telematico del difensore
RICORRENTE
c o n t r o
- CP_1
RESISTENTE CONTUMACE avente per oggetto: Responsabilità viste le conclusioni assunte dalla parte ricorrente alla udienza del
21/05/2025
CONCLUSIONI
- per il : “Voglia L'ill.mo Giudice adito, Parte_1
nel merito: - ACCERTATA e DICHIARATA la pericolosità dello stato dell'immobile in relazione al verbale dei Vigili del Fuoco qui prodotto,
CONDANNARE il sig. all'esecuzione dei lavori di messa in CP_1
sicurezza dell'immobile e dell'area interessata fissando un termine
Pag. 1 perentorio entro il quale eseguirli. Inoltre, in caso di inadempimento del resistente, AUTORIZZARE sin d'ora l'esecuzione dei lavori di cui sopra a cura del ricorrente e a spese del resistente, nominando, se ritenuto necessario, un tecnico che provveda in tal senso. Con vittoria di spese competenze occorse ed occorrende (comprensive altresì del procedimento di mediazione) in via istruttoria: - qualora l'Ill.mo Sig. Giudice ritenga non esaustivo il verbale dei vigili del Fuoco fidefacente sino a prova di falso, si richiede Ctu atta ad accertare le modalità di intervento per l'esecuzione delle opere di messa in sicurezza dell'appartamento di proprietà del sig.
”. CP_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso, ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., il Parte_1
, nella persona dell'amministratore pro tempore Dott.
[...]
ha adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere la Controparte_2
condanna di proprietario di un immobile del complesso CP_1
condominiale, all'esecuzione, all'interno del suo appartamento, dei lavori necessari per la “messa in sicurezza dell'immobile e dell'area interessata” dell'intero edificio.
In particolare, ha domandato al Giudice:
A) di accertare la pericolosità dello stato dell'immobile in base al verbale dei Vigili del Fuoco del 26 marzo 2021;
B) di condannare il convenuto all'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza dell'immobile e dell'area interessata, fissando un termine perentorio entro il quale eseguirli;

C) di autorizzare l'esecuzione dei lavori a cura del ricorrente e a spese del convenuto, in caso di inadempimento dello stesso, nominando eventualmente un tecnico di ausilio.
Nonostante la rituale notificazione del ricorso e del pedissequo decreto - avvenuta a mani proprie, ai sensi degli artt. 137 e 138 c.p.c. – il resistente
Pag. 2 non si è costituito, rimanendo contumace.
Alla prima udienza, tenutasi in data 21 maggio 2025, l'avv. Claudio
Dall'Ara ha precisato le conclusioni come indicato e il Giudice ha dichiarato la contumacia del convenuto, riservandosi di depositare la sentenza nel termine di 30 giorni.
***
La parte ricorrente ha allegato – quale causa petendi – i rilievi operati dal
Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Ferrara del 23 marzo 2021, a seguito di richiesta di verifica statica di due appartamenti inseriti in stabile ad uso civile.
Gli accertamenti operati hanno riscontrato “la presenza di una fessurazione nell'architrave in muratura di una finestra affacciata sul cortile interno, con conseguente flessione della trave stessa e di una porzione del solaio strutturato da travature e tavolato in legno”, sebbene non rilevando una situazione di pericolo imminente.
I Vigili hanno intimato verbalmente al proprietario dell'abitazione, alla presenza dell'amministratore, di provvedere al più presto “all'esecuzione di opere provvisionali di puntellamento dell'architrave e della zona di solaio interessata dalla flessione, per la messa in sicurezza delle strutture”, segnalando il tutto al Comune di Ferrara “per l'adozione dei provvedimenti contingibili e urgenti a tutela dell'incolumità pubblica, ai sensi dell'art. 54 c. 4 del Dlgs 26/2000 e s.m.i.”.
Il 29 marzo 2021 il settore Opere Pubbliche e Patrimonio del CP_3
ha inviato una raccomandata a e all'amministratore
[...] CP_1
Dott. affinché fossero osservate le disposizioni Controparte_2
contenute nella comunicazione dei Vigili del Fuoco.
Nonostante il contenuto dei provvedimenti amministrativi richiamati e numerosi solleciti verbali da parte dell'amministratore del condominio, il
Pag. 3 resistente non ha provveduto all'esecuzione delle opere di messa in sicurezza.
Il ricorrente ha altresì rappresentato come, in data 15 marzo 2024,
l'assemblea del condominio abbia approvato una delibera per l'esecuzione di lavori straordinari di manutenzione e tinteggiatura delle pareti esterne condominiali, mostrando preoccupazione circa l'effettiva riuscita della ristrutturazione prima della esecuzione dei lavori indicati dai Vigili del fuoco.
Ciò posto e preso atto delle legittime aspettative ed esigenze dei condomini, si rileva come la fondatezza della domanda debba accertarsi in relazione agli obblighi giuridici privatistici derivanti dalle norme sul condominio e sulla comunione, posto che l'adempimento dei provvedimenti amministrativi non è di norma di competenza del giudice ordinario.
Si osserva, in ogni caso, come il verbale dei Vigili non costituisca in sé un provvedimento coercibile, trattandosi di un atto amministrativo di natura dichiarativa, il quale si limita ad accertare lo stato dei luoghi, eventuale base per l'adozione di un successivo provvedimento coercitivo da parte del Sindaco, ai sensi dell'art. 54, IV comma d.lgs. 267/2000.
Le valutazioni operate, d'altronde, hanno indotto l'autorità amministrativa alla scelta di effettuare una mera sollecitazione – richiamando la responsabilità privatistica oggettiva di cui agli artt. 2051
e 2053 c.c. e quella penalistica di cui all'art. 667 c.p. (disposizione abrogata e riguardante tutt'altra fattispecie) - all'adeguamento alle disposizioni contenute nel verbale dei Vigili del Fuoco, e non di emettere un'ordinanza contingibile ed urgente, presumibilmente non essendo stati ritenuti sussistenti i presupposti richiesti dall'art. 54 del D. lgs.
267/2000 (cfr. Cons. Stato, sez. V, 3 gennaio 2024, n. 105 “Il collegio rammenta che le ordinanze di necessità e urgenza sono espressione di un potere
Pag. 4 amministrativo extra ordinem, volto a fronteggiare situazioni di urgente necessità: esse
presuppongono, pertanto, l'impossibilità o l'inutilità del ricorso agli strumenti ordinari
previsti dalla legislazione vigente, a fronte della necessità di fronteggiare una situazione,
non tipizzata dalla legge, di pericolo concreto, o anche solo potenziale, secondo quanto di
seguito specificato;
la sussistenza di tale pericolo deve emergere da un'istruttoria
adeguata e da una congrua motivazione, tali da giustificare la deviazione dal principio di tipicità degli atti amministrativi”).
Per altro verso, sul piano sostanziale, si rappresenta come dalla documentazione versata in atti non emerga una situazione di urgenza né di pericolo, come evidenziato nel verbale dei Vigili del Fuoco;
non è da trascurare nemmeno il fatto che sia decorso un notevole lasso di tempo tra la verifica statica citata del marzo 2021 e l'instaurazione del presente giudizio, avvenuta a febbraio 2025.
Ciò detto, la parte ricorrente non ha individuato una fonte normativa privatistica che la legittimi all'esercizio dell'azione proposta, così determinandosi il rigetto del ricorso già sul piano astratto per omessa indicazione della causa petendi.
Non viene in rilievo l'art. 1105 c.c., perché non si tratta di beni comuni
(per altro il solaio è bene di pertinenza dei soli due appartamenti che da questo sono divisi: cfr. Cass., 4 ottobre 2018, n. 24266: “Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve
ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani;
tale presunzione "iuris
tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in
quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso
uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la
loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c.”); né l'art. 1122 c.c. che inerisce l'esecuzione di opere che rechino danno alle parti comuni;
né l'art. 843 c.c. perché, come detto, non si tratta di parti comuni dell'edificio e manca una delibera
Pag. 5 assembleare di esecuzione dei lavori. Potrebbe al più fondare l'azione possessoria di cui all'art. 1172 c.c. allorché ricorresse il presupposto del danno grave e prossimo.
Ai fini del presente giudizio ciò implica che il attualmente Parte_1
non sembra disporre di alcun titolo coercibile per ottenere una condanna di all'esecuzione delle opere nell'appartamento di CP_1
sua proprietà, quanto meno sulla base delle attuali allegazioni e delle disposizioni invocate dalla parte.
Il mero rilievo che l'omessa realizzazione delle opere da parte del condomino possa pregiudicare il buon esito dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati dal – come risulta dal verbale Parte_1
dell'assemblea condominiale del 15 maggio 2024 – non legittima, come detto, la richiesta condanna e la violazione dell'art. 832 c.c., fermo restando che difetta il requisito del pericolo.
Nulla per le spese posto che il resistente non si è costituito in giudizio.


P. Q. M.


Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico dr. Mauro
Martinelli, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, nella causa n.
396/2025 R.G.:
1) RIGETTA le domande proposte dalla parte ricorrente;

2) NULLA per le spese.
Ferrara, il 27 maggio 2025
Il Giudice
Dr. Mauro Martinelli
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