N. R.G. 126/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione I civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fabio Rivellini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 126/2024 promossa da
(C.F. ) (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Marta Criscuolo, elettivamente domiciliati in C.F._2
Varese, via Albani n. 41 presso lo studio del difensore
ATTORI
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Parte_3 C.F._3
Avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta, elettivamente domiciliato in Roma, viale Regina
Margherita n. 278 presso lo studio dei difensori e
(C.F. ) (C.F. Controparte_1 C.F._4 Parte_4
) rappresentati e difesi dall'Avv. Duilio Mancini, elettivamente domiciliato in C.F._5
Varese, Via Orrigoni n. 15 presso lo studio del difensore e
(P.IVA , in persona del legale rappresentante pro Parte_5 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Daniele Mammani e Cristina Gramola, elettivamente domiciliata in Milano, via Cesare Battisti n. 21
CONVENUTI

CONCLUSIONI
“Voglia L'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa istanza, domanda ed eccezione, sia di merito che istruttoria, così giudicare: - accertata e dichiarata la responsabilità da inadempimento per violazione della diligenza professionale del convenuto Dott. notaio in Busto Arsizio, Parte_3 nei confronti dei Signori e , per tutte le ragioni esposte;
- accertata e dichiarata la Pt_1 Parte_2 responsabilità solidale e concorrente, con il predetto notaio dei Signori e Pt_3 Controparte_1
, per tutto quanto argomentato e dedotto;
A. dichiarare tenuti e conseguentemente Parte_4
pagina 1 di 12 condannare il Dott. e i Signori e , in solido tra loro - o Parte_3 Controparte_1 Parte_4 secondo chi di ragione - al risarcimento del danno in forma specifica e cioè ad effettuare, a loro cura e spese, in prefiggendo perentorio termine, la cancellazione delle n. 4 ipoteche giudiziali iscritte presso l'Ufficio Provinciale di Varese, da (reg. gen.12097 – reg. part. 2030), da Intesa Parte_6
San Paolo S.p.A. (reg. gen.17268 – reg. part. 2939), da (reg. gen .11281 – reg. part. Controparte_2
1877) e dalla (reg. gen .15862 – reg. part. 2706) sulla quota di Controparte_3
1/10 di usufrutto, con ogni conseguente e più opportuna pronuncia, ovvero, condannarli in difetto a fornire (ovvero a rifondere) agli attori le somme occorrenti per cancellare le suddette formalità ipotecarie, che si quantificano nella misura di € 52.000,00 ovvero in quella maggiore o minore che venisse ritenuta dovuta, oltre oneri di cancellazione della formalità ed oltre interessi e maggior danno, da determinarsi eventualmente anche in via equitativa. B. dichiarare altresì risolto per inadempimento del Notaio il contratto d'opera intellettuale intercorso tra quest'ultimo e i Signori e Pt_3 Pt_1
e conseguentemente condannare il Notaio a restituire agli odierni attori la somma di Parte_2 Pt_3
€ 1.500,00, quale compenso allo stesso corrisposto in esecuzione di tale contratto tenuto conto delle gravi omissioni commesse nell'espletamento dell'incarico professionale conferito e degli effetti altamente pregiudizievoli degli stessi, di cui si chiede espressamente la restituzione anche a titolo di indebito, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria;
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali del giudizio.” Per gli attori

“Per tutto quanto sopra esposto, perciò, si precisano le conclusioni come da comparsa di costituzione e risposta e si insiste affinché l'Ill.mo Tribunale adito voglia: • in via principale e nel merito: respingere qualsivoglia domanda proposta nel presente giudizio nei confronti del notaio Parte_3
in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto per quanto esposto nella superiore narrativa;

[...]
• in via subordinata e con salvezza di gravame: nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento di una qualche responsabilità professionale del notaio ridurre le pretese risarcitorie Parte_3 alle sole conseguenze immediate e dirette del dedotto inadempimento e/o del presunto fatto illecito ex artt. 1223, 1225 e 1227 c.c. Ci si riserva ogni approfondimento negli altri termini concessi con l'ultima ordinanza.” Per il convenuto Notaio dott. Parte_3

“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, istanza, ed eccezione, così giudicare: in via pregiudiziale: - accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del Sig. e, per l'effetto, estrometterlo dal presente giudizio, con refusione di spese e compensi Parte_4 di lite;
- preso atto delle produzioni documentali della difesa del Notaio relative alla Pt_3 cancellazione delle ipoteche giudiziali per cui è causa, dichiarare la cessazione della materia del contendere in relazione al capo A delle domande attoree, con ogni consequenziale provvedimento di legge;
nel merito, in via principale: respingere, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa, ogni domanda formulata dalle parti attrici nei confronti della Sig.ra e del CP_1 Sig. nella denegata ipotesi in cui non ne fosse disposta per quest'ultimo Parte_4 l'estromissione dal presente giudizio per difetto di legittimazione passiva;
respingere altresì la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dalla difesa nel merito, in Parte_5 via subordinata: nella denegata ipotesi di ritenuta corresponsabilità dei Sigg.ri e Parte_4
accertare e quantificare i danni subiti dalla parte attrice che siano causalmente Controparte_1 riconducibili alla condotta delle esponenti parti convenute e, conseguentemente, in via riconvenzionale trasversale: nella denegata ipotesi di accoglimento, totale o parziale delle domande attoree, previo accertamento della misura di responsabilità in concreto imputabile a ciascun convenuto, e previo accertamento dell'esatta entità dei danni derivati alle parti attrici, condannare il Notaio Dott. e in persona del legale rappresentante pro tempore, ciascuno Parte_3 Parte_5 pro quota in proporzione alla misura di responsabilità accertata, a tenere indenni i Sigg.ri Pt_4 pagina 2 di 12 e da ogni effetto pregiudizievole conseguente, nonché a rifondere Pt_4 Controparte_1 indilatamente ai medesimi quanto questi fossero eventualmente tenuti a versare agli attori;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi di lite;
in via istruttoria: si chiede ex art. 210 c.p.c. che il Giudice adito, per i motivi svolti nella memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c., voglia ordinare alla parte convenuta e/o alle parti attrici e di Parte_5 Parte_1 Parte_2 esibire in giudizio il documento contenente l'accordo transattivo tra gli stessi intervenuto, nonché tutti gli atti ad esso allegati e/o riferiti (quali, a titolo di esempio, disposizioni di pagamento).” Per i convenuti e Controparte_1 Parte_4

“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e rigettata, così giudicare: - In via preliminare: dichiarare la cessazione della materia del contendere tra la convenuta Parte_5
e gli attori signori e;
- Nel merito: rigettare a domanda riconvenzionale
[...] Pt_1 Parte_2 trasversale proposta dai signori e nei confronti di Controparte_1 Parte_4 Parte_5 in quanto infondata in fatto e in diritto, per i motivi esposti in atti;
- Condannare i signori
[...]
e ex art. 96 c.p.c.; - con vittoria di spese e competenze di causa.” Per Controparte_1 Parte_4 la convenuta Parte_5

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e in diritto
Con atto di citazione e hanno introdotto il presente giudizio nei Parte_1 Parte_2 confronti di (notaio rogante), di e (venditori) nonché di Parte_3 Controparte_1 Parte_4
(intermediario) al fine di ottenere, previo accertamento della responsabilità Parte_5 solidale e a vario titolo concorrente degli stessi:
- la condanna al risarcimento in forma specifica, consistente nella cancellazione di n. 4 ipoteche giudiziali iscritte presso l'Ufficio Provinciale di Varese, da (reg. gen. 12097 – reg. Parte_6 part. 2030), da Intesa San Paolo S.p.a. (reg. gen. 17268 – reg. part. 2939), da (reg. gen. Controparte_2
11281 - reg. part. 1877) e da (reg. gen. 15682 – reg. part. 2706) sulla Controparte_3 quota di 1/10 di usufrutto dell'immobile acquistato dagli attori, ovvero al pagamento, in via equitativa, di una somma occorrente per la cancellazione delle suddette formalità ipotecarie, quantificata in €
52000 o nella minore o maggiore somma ritenuta dovuta;

- la risoluzione per inadempimento del contratto d'opera intellettuale intercorso tra gli attori ed il notaio dott. e, conseguentemente, la condanna di quest'ultimo alla restituzione della Parte_3 somma di € 1500 quale compenso corrisposto per l'espletamento dell'incarico professionale;

- la risoluzione del contratto di mediazione immobiliare per inadempimento intercorso tra gli attori e e, conseguentemente, la restituzione della somma di € 4888,00 a titolo di Parte_5 provvigione per l'attività di mediazione relativa alla compravendita perfezionatasi con contratto del
13.03.2017, nonché € 14030 per l'attività svolta in relazione al compromesso di vendita del
19.11.2022, stipulato con la sig.ra . Pt_7
A fondamento della domanda, gli attori hanno esposto:
- di aver acquistato da in qualità di nudo proprietario, e da in qualità Parte_4 Controparte_1 di usufruttuaria, la piena ed esclusiva proprietà delle unità immobiliari site nel Comune di Gavirate, via del Chiostro n. 39 e Piazza del Chiostro snc, come da atto di compravendita del 16.03.2017, a rogito del notaio dott. in Busto Arsizio (cfr. doc. 1); Parte_3
pagina 3 di 12 - che nelle clausole contrattuali parte venditrice dichiarava che “quanto in contratto è di sua titolarità e disponibilità, libero da pesi, vincoli, privilegi anche fiscali, oneri reali, diritti di terzi, liti in corso o minacciate, spese e tributi arretrati di qualsiasi natura, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione dell'ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 23 dicembre 2004 ai n.ri 31193/7176”;
- che il corrispettivo della vendita veniva pattuito in € 260000 ed integralmente corrisposto;

- che, per la conclusione di tale affare, le parti si erano avvalse dell'attività di intermediazione dell'agenzia immobiliare (cfr. doc. 2); Parte_5
- di aver corrisposto all'agenzia immobiliare la provvigione prevista, pari ad € 4888 (cfr. doc. 4);
- di aver deciso, nel 2021, di alienare i beni immobili acquistati, conferendo nuovamente incarico all'agenzia e di aver sottoscritto con la sig.ra , in qualità di Parte_5 Persona_1 promissaria acquirente, un contratto preliminare di vendita con pattuizione del prezzo pari ad € 250000, contestualmente prevedendo il termine del 28.02.2022 per la stipula del definitivo (cfr. doc. 5);
- di aver ricevuto, dalla sig.ra , la somma di € 45000 a titolo di caparra confirmatoria;
Pt_7
- di aver corrisposto all'agenzia per l'attività di mediazione, la somma di € Parte_5
14030 (cfr. doc. 6);
- di essere venuti a conoscenza, nel corso nelle attività prodromiche alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, della sussistenza di n. 4 ipoteche gravanti sulla quota di 1/10 di usufrutto iscritte avverso il sig. (cfr. doc. 7); Persona_2
- di aver contestato, con comunicazione del 07.03.2022, al notaio dott. la presenza delle suddette Pt_3 ipoteche, nonché la sua responsabilità professionale per aver omesso le prodromiche verifiche (cfr. doc.
8);
- che, in data 11.04.2022, la sig.ra comunicava agli attori la volontà di recedere dal contratto Pt_7 con contestuale richiesta, ex art. 1385 c.c., di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre spese legali quantificate in € 1500 (cfr. doc. 9);
- di aver ricevuto dal notaio comunicazione del 12.05.2022, con la quale, riconosciuto l'errore, Pt_3 dava atto che “la situazione è in via di definizione. Per una banca è stata emessa la delibera di cancellazione da formalizzare entro 2 settimane, per le altre tre siamo in arresa di formale delibera che dovrebbe giungere in tempi brevi” (cfr. doc. 12);
- che, tuttavia, le ipoteche non venivano cancellate entro i termini indicati e, anzi, gli attori, contattati gli istituti bancari, venivano a conoscenza della mancata interlocuzione con il notaio (cfr. doc. 13);
- che la mancata stipula del contratto definitivo con la sig.ra ha impedito agli attori di ottenere Pt_7 le risorse monetarie necessarie per acquistare dai sig.ri alcune unità immobiliari site in Varese, CP_4 via Crispi n. 66/a, per cui avevano già versato € 10000 quale acconto ed € 55000 a titolo di caparra confirmatoria;

- che al momento della domanda gli immobili risultavano ancora gravati dalle predette ipoteche;

- che, sulla base di tali presupposti, sussiste la responsabilità contrattuale del notaio convenuto, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1176, comma 2, 1218 e 2230 c.c., in quanto, secondo i canoni di ordinaria diligenza professionale, costui avrebbe dovuto effettuare i necessari accertamenti ipotecari che gli avrebbero permesso di rilevare l'esistenza delle formalità pregiudizievoli e informare quindi i sig.
e circa le conseguenze dell'acquisto degli immobili in oggetto;
Pt_1 Parte_2
pagina 4 di 12 - che i fatti esposti sono da ricondurre altresì alla responsabilità contrattuale dei venditori quali soggetti tenuti a garantire e far acquistare al compratore, ai sensi dell'art 1476 c.c., la piena proprietà e disponibilità del bene compravenduto senza che vizi, garanzie reali, oneri o altri vincoli in generale, non dichiarati all'atto della vendita, ne possano in alcun modo diminuire in maniera apprezzabile il pieno e libero esercizio delle facoltà annesse al diritto trasferito;

- che sussiste altresì la responsabilità contrattuale della società incaricata della mediazione immobiliare, per l'inadempimento dell'obbligo di eseguire gli opportuni controlli preliminari e di riferire ai clienti tutte le notizie e le circostanze relative allo stato dell'immobile che incidono sulla determinazione della volontà di concludere l'affare;
- che i predetti profili di responsabilità dei soggetti convenuti giustificano il diritto degli attori al risarcimento del danno mediante condanna in forma specifica di tutti i convenuti, in solido tra loro, a provvedere alla cancellazione, a loro cura e spese, di tutte le ipoteche iscritte sui beni, ovvero nel pagamento a favore degli attori della somma necessaria al compimento delle predette formalità;
- che l'inadempimento contrattuale del notaio giustifica la risoluzione del contratto d'opera Pt_3 professionale intercorso con gli attori ed il conseguente diritto di quest'ultimi a vedersi restituito quanto pagato a titolo di spese e onorari per l'attività professionale dallo stesso svolta relativamente alla compravendita pari a complessivi € 1500;
- che inoltre l'inadempimento della società oltre alla risoluzione del contrato, Controparte_5 implica l'obbligo di restituzione di quanto corrisposto dagli attori a titolo di provvigione sia relativamente alla compravendita in commento sia quanto incassato per la successiva intermediazione per la rivendita alla Signora degli immobili di Gavirate, Via del Chiostro 39, pari ad un totale di Pt_7
€ 18918.
Si costituiva in giudizio il notaio dott. chiedendo, in via principale, il rigetto delle Parte_3 domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto nonché, in via subordinata, la riduzione delle pretese risarcitorie alle sole conseguenze immediate e dirette del proprio inadempimento, ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.
Più nello specifico, il convenuto ha precisato: che le 4 ipoteche risultavano gravanti non già sul diritto di proprietà, ma sulla quota di 1/10 di usufrutto di padre di che tale Persona_2 Parte_4 quota di usufrutto, al momento dell'atto di compravendita ricevuto dal Notaio non risultava più Pt_3 esistente in favore di in quanto trasferita, in forza degli accordi di separazione Persona_2 omologati dal Tribunale di Varese con sentenza n. 803/2021 del 17.05.2012, alla moglie
[...]
(cfr. doc. 3); che, tuttavia, la sentenza di omologa non risultava trascritta al momento del CP_1 rogito, avendovi il notaio provveduto soltanto successivamente, in data 30.03.2022 (cfr. doc. 4); di aver, da subito, manifestato la propria disponibilità a fare tutto il necessario al fine di procedere alla cancellazione di tali gravami, avendo preso direttamente contatto con gli istituti di credito;
che al momento dell'introduzione del giudizio gli immobili risultavano sostanzialmente liberi, essendo in corso di annotazione la cancellazione delle relative ipoteche.
Si costituivano, altresì, e eccependo, in via pregiudiziale, il difetto di Controparte_1 Parte_4 legittimazione passiva del sig. e chiedendo, nel merito ed in via principale, di Parte_4 respingere le domande attoree in quanto infondate nonché, in via subordinata, di accertare e quantificare gli effettivi danni subiti dall'attrice causalmente riconducibili alle condotte dei convenuti.
pagina 5 di 12 In via riconvenzionale, hanno chiesto, previo accertamento della responsabilità del notaio e dell'agenzia di essere tenuti da costoro indenni da ogni eventuale pregiudizio Parte_5 derivante dalla condanna.
In data 24.05.2024, gli attori depositavano atto di rinuncia agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c. nei confronti di al momento non ancora costituita. Parte_5
Con decreto emesso in pari data (24.05.2024), rilevato che nella comparsa di costituzione e risposta i convenuti, e avevano proposto domanda riconvenzionale nei confronti di CP_1 Pt_4 Parte_3
e della società rilevato altresì il perfezionamento tempestivo della
[...] Parte_5 notificazione e l'omessa costituzione della predetta società, è stata dichiarata la contumacia di
[...]
e rinvio dell'udienza di trattazione al 17.09.2024 con termine per la notificazione della Parte_5 comparsa contenente la domanda riconvenzionale nei confronti della parte contumace.
Si costituiva, in data 08.07.2024, chiedendo, in via preliminare, la Parte_5 dichiarazione di cessazione della materia del contendere con gli attori nonché, in via principale, il rigetto della domanda riconvenzionale proposta nei sui confronti da e Controparte_1 Parte_4 con condanna degli stessi ex art. 96 c.p.c.
Depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c., all'esito dell'udienza del 17.09.2024, con ordinanza riservata del 23.09.2024, ritenuta la causa sufficientemente istruita documentalmente, rigettata l'istanza proposta da parte attrice ex art. 210 c.p.c., in quanto volta a verificare il contenuto di un accordo transattivo irrilevante ai fini della decisione, veniva fisata l'udienza per la decisione, con fissazione dell'udienza del 04.02.2025 nonché assegnazione dei termini ex art. 189 c.p.c. per il deposito delle note contenenti la precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
All'udienza del 04.02.2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c.
* * *

1. Sull'eccezione di difetto di legittimazione passiva di Parte_4
In primo luogo, occorre chiarire che l'eccezione sollevata da parte del convenuto non attiene tanto ad un profilo di legittimazione passiva, quale condizione dell'azione prevista a pena di inammissibilità della domanda, quanto alla titolarità effettiva del rapporto dedotto in giudizio.
Come noto, invero, la legittimazione a contraddire deve essere accertata in relazione non alla sua sussistenza effettiva, ma alla sua affermazione con l'atto introduttivo del giudizio, nell'ambito di una preliminare valutazione formale dell'ipotetica accoglibilità della domanda.
Tale accertamento, pertanto, deve rivolgersi alla coincidenza dal lato passivo, tra il soggetto contro il quale la domanda è proposta e quello che nella domanda è affermato soggetto passivo del diritto o comunque violatore di quel diritto. L'accertamento dell'effettiva titolarità del rapporto controverso, così dal lato attivo come da quello passivo, attiene, invece, al merito della causa, investendo i concreti requisiti d'accoglibilità della domanda e, quindi, la sua fondatezza (cfr. Cass. civ., sent. n. 6132/2008).
Nel caso di specie, gli attori hanno convenuto in giudizio e , quali Parte_4 Controparte_1 venditori delle unità immobiliari site in Gavirate, via del Chiostro n. 39 e via del Chiostro snc, sulla base del contratto di compravendita del 16.03.2017 (cfr. doc. 1).
pagina 6 di 12 I venditori/convenuti hanno, invece, eccepito la carenza di legittimazione passiva in capo ad Pt_4
poiché, essendo intervenuto in qualità di nudo proprietario nell'atto di compravendita, non era
[...]
a conoscenza della sussistenza di ipoteche gravanti sulla quota del 10% di usufrutto.
L'eccezione, così formulata, attiene, alla titolarità e, dunque, al merito ma non alla legittimazione passiva. La domanda infatti intende far valere la responsabilità dei venditori dell'immobile, qual era quindi semmai la questione sollevata da quest'ultimo attiene al merito, ossia la sua Persona_3 responsabilità, ma non alla sua legittimazione. Per tale motivo l'eccezione preliminare non può trovare accoglimento.

2. Sul risarcimento in forma specifica
Nel merito, gli attori hanno chiesto la condanna solidale e concorrente dei convenuti (più nello specifico, del notaio dott. di e , avendo rinunciato alla domanda Pt_3 Parte_4 Controparte_1 limitatamente all'agenzia al risarcimento in forma specifica, consistente nella Parte_5 cancellazione delle quattro ipoteche gravanti sulle unità immobiliari oggetto della compravendita del
16.3.2017 ovvero nella corresponsione di € 52000, corrispondente alla somma necessaria alla cancellazione delle predette iscrizioni ipotecarie.
In relazione a tale domanda deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere per i motivi di seguito indicati.
Si definisce cessazione della materia del contendere quella situazione obiettiva che si viene a creare per il sopravvenire di ragioni di fatto che estinguono la situazione giuridica posta a fondamento della domanda, sicché viene a mancare la stessa “materia” su cui si fonda la controversia.
Gli eventi generatori della cessazione possono essere di natura fattuale come pure discendere da atti posti in essere dalla volontà di una o di entrambe le parti.
Sotto il profilo sistematico, la cessazione della materia del contendere viene considerata come l'antitesi dell'interesse ad agire: una volta che sia venuto meno in corso di causa il fondamento stesso della lite - che costituendo una condizione dell'azione deve sussistere sino al momento della decisione - vengono a mancare sia l'interesse ad agire che a contraddire e, con essi, la necessità di una pronuncia nel merito sulla pretesa dedotta in giudizio. In altri termini, la cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito.
A conferma di ciò, la Corte di Cassazione (ord. n. 19568 del 2017) rileva che “la pronuncia di cessazione della materia del contendere deve essere dichiarata dal giudice anche d'ufficio (Cass.
06/02/2007, n. 2567; Cass. 03/03/2006, n. 4714) e senza che sia necessario un espresso accordo delle parti in tal senso (Cass. 07/05/2009, n. 10553; Cass. 08/09/2008, n. 22650) - atteso che, indipendentemente dalle conclusioni, spetta al giudice valutare l'effettiva esistenza del venir meno dell'interesse delle parti ad una decisione nel merito (Cass. 16/03/2015, n. 5188; Cass. 30/01/2014, n.
2063; Cass. 08/07/2010, n. 16150)”
Nel caso di specie, nelle more del giudizio, il notaio dott. si è attivato per ottenere la Pt_3 cancellazione delle quattro ipoteche gravanti sulle unità immobiliari. In particolare, come dato atto dalla stessa parte attrice nella propria comparsa conclusionale: pagina 7 di 12 - l'ipoteca (reg. gen. 17268 - reg. part. 2939) iscritta da Intesa San Paolo S.p.a. (oggi Intrum CP_6
è stata cancellata in data 03.07.2024 (cfr. doc. 8 convenuto);
[...]
- l'ipoteca (reg. gen. 15862 - reg. part. 2706) iscritta da (oggi Controparte_3
è stata cancellata in data 01.08.2024 (cfr. doc. 12 convenuto); Controparte_7
- l'ipoteca (reg. part. 2030 - reg. gen. 12097), originariamente iscritta da (oggi Parte_6
, è stata cancellata in data 08.08.2024 (cfr. doc. 14 convenuto); Parte_8
- l'ipoteca (reg. gen. 11821 - reg. part. 1877) iscritta a favore di (oggi Controparte_2 [...]
è stata cancellata in data 22.10.2024 (cfr. doc. depositato dal convenuto in data Controparte_8
31.10.2024).
Con l'intervenuta cancellazione delle citate ipoteche è venuto meno l'interesse ad agire degli attori sia in relazione alla domanda di condanna al risarcimento in forma specifica sia, parimenti, per il risarcimento per equivalente, quantificato in € 52.000, somma che la parte attrice nella citazione stimava essere necessaria per ottenere la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.
Occorre rilevare peraltro che la domanda di risarcimento è stata formulata soltanto in termini di condanna al pagamento della somma necessaria per ottenere la cancellazione delle ipoteche. Non è stata formulata alcuna domanda di risarcimento del danno derivante agli attori in termini di limitazione alla disponibilità del bene immobile in permanenza delle iscrizioni ipotecarie, questione in relazione alla quale gli attori, pur avendola analiticamente descritta nell'atto di citazione, si sono “riservati” di promuovere autonomo ed eventuale procedimento giudiziale.
In particolare, nell'atto di citazione, gli attori, dopo aver esposto che la permanenza delle iscrizioni ipotecarie aveva impedito loro di stipulare il contratto definitivo di compravendita con la promissaria acquirente , dal quale avrebbero dovuto ricavare il denaro necessario per acquistare altro Persona_1 immobile dai sig.ri , rilevano: “È di tutta evidenza che, nell'ipotesi di richiesta risarcitoria e/o CP_4 indennitaria che verrebbe avanzata dalla Signora e dai Signori , i Signori e Pt_7 CP_4 Parte_2 vanterebbero il diritto di agire nei confronti degli odierni convenuti a tutela dei propri diritti, Pt_1 per cui fanno espressa riserva”.
Deve, pertanto dichiararsi cessata la materia del contendere in ordine alla domanda proposta sub A nelle conclusioni della parte attrice.

3. Sulla domanda di risoluzione del contratto d'opera professionale
Premesso che con il contratto di compravendita stipulato in data 16.03.2017 e redatto dal notaio dott.
(rep. n. 5456 - racc. n. 4834), avevano acquistato la proprietà delle unità immobiliari site in Pt_3
Gavirate, via Del Chiostro n. 39 (cfr. doc. 1 atto di citazione), gli attori ritengono che l'inadempimento del notaio rogante, consistito nell'aver omesso di rilevare l'iscrizione delle quattro iscrizioni ipotecarie gravanti sulla quota di 1/10 di usufrutto, giustifichi la risoluzione del contratto d'opera professionale nonché la restituzione della somma di € 1500 corrisposta al professionista a titolo di compensi pari ad € 1500 (€ 749,00 per l'attività svolta in relazione alla compravendita;
€ 751,00 per la stipula del rogito). Come noto, la prestazione d'opera professionale, consistente nell'attività di controllo e verifica (in base alle risultanze dei registri immobiliari e, quindi, dei titoli giuridici trascritti nel tempo progressivamente), preparatorie e successive alla compravendita, è richiesta al pubblico ufficiale, il notaio, ed imposta dalla legge, in quanto necessaria ad assicurare serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi. pagina 8 di 12 Per cui il notaio è tenuto a risarcire l'effettivo pregiudizio sofferto dall'acquirente dell'immobile che abbia comprato in buona fede sulla base dell'espletamento di attività esigibili in base alla necessaria osservanza del suo obbligo di diligenza professionale (cfr. Cass. 3103/2025).
Diversi sono però i presupposti della risoluzione del contratto di prestazione d'opera professionale intercorso con il notaio, per il quale occorre valutare la gravità dell'inadempimento in relazione all'interesse della parte non inadempiente. Ai sensi dell'art. 1455 c.c., infatti, il giudice può pronunciare sentenza costitutiva di risoluzione soltanto qualora l'inadempimento di una parte non abbia scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Sul punto si deve precisare che “L'interesse di cui all'art. 1455 c.c. non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento. Infatti, posto che l'art. 1455 c.c. parla genericamente di "interesse" della parte non inadempiente, in apicibus la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto. La prima interpretazione, tuttavia, renderebbe la norma superflua. Se, infatti, si intendesse l'art. 1455 c.c. nel senso che l'inadempimento rilevante ai fini della risoluzione è quello di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse della controparte alla risoluzione, si finirebbe per rendere l'art. 1455 c.c. un ovvio paralogismo: e cioè che ha diritto a chiedere la risoluzione la parte che ha interesse alla risoluzione. Tuttavia, quando una norma consente più letture alternative, va preferita quella in grado di conferire al testo della legge un senso, piuttosto che quella in base alla quale la norma non avrebbe senso alcuno. Pertanto l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c. non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie” (Corte di
Cassazione ord. n. 4022/2018; in senso conforme, Corte di Cassazione ord. n. 8212/2020).
Nel caso di specie, la prestazione oggetto del contratto d'opera professionale può ritenersi eseguita, avendo il notaio redatto l'atto di compravendita. L'inosservanza dell'obbligo di diligenza professionale, che gli attori contestano al notaio, potrebbe determinare un pregiudizio risarcibile, ma non costituisce un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto. Vi
è anzi da dire che lo stesso risarcimento richiesto dagli attori (condanna dei convenuti a procurare la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli o in alternativa al pagamento della somma necessaria per garantirsi tale effetto) presuppone comunque l'avvenuto adempimento della prestazione del professionista, consistita per l'appunto nella redazione del contratto di vendita. L'interesse di cui all'art. 1455 c.c., ovverosia l'interesse alla prestazione ineseguita (cioè la menzione delle iscrizioni ipotecarie), essendosi definitivamente attuato l'effetto traslativo del bene immobile cui era funzionale l'attività del notaio, non può ritenersi determinante ai fini della risoluzione del contratto stipulato con il notaio e soprattutto non può esserlo al momento della pronuncia della sentenza, stante la sopravvenuta cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.
In definitiva, l'interesse della parte attrice è di tutta evidenza un interesse alla conservazione del contratto di vendita redatto dal notaio il che preclude la risoluzione del contratto di prestazione professionale;
potrebbe sussistere semmai il diritto al risarcimento del danno subito per effetto dell'inesatta esecuzione della prestazione da parte del notaio. Domanda che tuttavia non è oggetto di causa, avendo la parte attrice richiesto la mera restituzione di quanto pagato ai sensi dell'art. 2033 c.c.
pagina 9 di 12 che però presuppone la risoluzione del contratto che a sua volta non può essere disposta in assenza dei presupposti di cui all'art. 1455 c.c.
Per tale ragione, la domanda di risoluzione del contratto non può trovare accoglimento.

4. Sulla domanda riconvenzionale di e nei confronti del Notaio dott. Parte_4 Controparte_1
e di Parte_3 Parte_5
I convenuti, e , con atto di costituzione hanno chiesto, in via Parte_4 Controparte_1 riconvenzionale trasversale, nel caso di accoglimento totale o parziale delle domande attoree, la condanna degli altri convenuti a tenerli indenni da ogni effetto pregiudizievole conseguente.
La dichiarazione di cessazione della materia del contendere sulla domanda di risarcimento in forma specifica, avanzata dagli attori preclude ogni statuizione in ordine alla domanda formulata in via riconvenzionale trasversale.

5. La condanna ex art. 96 c.p.c.
La richiesta di condanna ex art. 96, comma 3 c.p.c., avanzata da nei confronti Parte_5 di e , per asserito abuso della potestas agendi non può essere accolta per Parte_4 Controparte_1
i seguenti motivi.
Come noto, la norma in questione prescrive la possibilità per il giudice, anche d'ufficio, di condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata. Ebbene, anche se la formulazione testuale - in specie, l'incipit “in ogni caso” e la stretta correlazione in termini di contestualità con la statuizione sulle spese (“ai sensi dell'art. 91”) - potrebbe accreditare l'idea che la pronuncia della condanna in questione sia giustificata dal mero fatto della soccombenza oppure da una condotta processuale che non integri gli estremi della malafede o della colpa grave ma sia improntata ad una temerarietà di grado minore, per dir così «attenuata». In realtà, si ritiene, pur nel silenzio della legge, che la condanna postuli comunque da parte soccombente una resistenza contraddistinta, sotto il profilo soggettivo, da malafede o colpa grave.
Pertanto, presupposto indefettibile per la sua applicazione si sostanzia comunque nell'allegazione e nella dimostrazione della colpa grave della parte soccombente che, nell'agire o nel resistere in giudizio, avrebbe posto in essere una condotta consapevolmente contraria alle regole generali di correttezza e buona fede e tale da risolversi in un uso strumentale ed illecito del processo, in violazione sostanziale anche del canone costituzionale del dovere di solidarietà (cfr. Trib. Milano 9.01.2020).
Nel caso di specie, tuttavia, l'agenzia immobiliare convenuta non ha allegato elementi sufficienti a provare che e abbiano, nel presente procedimento, agito in giudizio con Parte_4 Controparte_1 dolo o colpa grave.

6. Sulle spese di lite
Occorre, a questo punto, dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di risarcimento in forma specifica e rigettata la domanda di risoluzione del contratto, procedere alla liquidazione delle spese processuali sulla base del principio della soccombenza virtuale.
Quanto ai rapporti tra attori e notaio convenuto, nonostante la pronuncia di cessazione della materia del contendere, le spese lite debbono essere poste a carico di quest'ultimo.
pagina 10 di 12 Come da documentazione allegata, invero, con comunicazione del 12.05.2022 (cfr. doc. 12 attori), il convenuto si era impegnato a cancellare le ipoteche, precisando che “la situazione è in via definizione.
Per una banca è già stata emessa la delibera di cancellazione da formalizzare entro 2 settimane, per le altre tre siamo in attesa di formale delibera che dovrebbe giungere in tempi brevi”.
Di fatto, però, la cancellazione delle ipoteche è avvenuta soltanto successivamente all'instaurazione del giudizio, ovverosia tra il luglio e l'ottobre del 2024. Il convenuto, infatti, nonostante si fosse impegnato, già dal maggio del 2022, ad estinguere le predette ipoteche, con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 21.05.2024 (quindi, quasi due anni dopo la comunicazione del 12.05.2022), ha prodotto le offerte formulate a (cfr. doc. 5) e (cfr. Controparte_7 Controparte_9 doc. 6), per due soltanto delle ipoteche, riportanti la data del 19.02.2024 (cfr. doc. 6) e del 01.08.2023
(cfr. doc. 5).
Con la seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c., il notaio ha prodotto l'annotazione della cancellazione dell'ipoteca iscritta da (cfr. doc. 8), intervenuta in data successiva all'instaurazione Controparte_9 del giudizio (03.07.2024), nonchè gli atti di assenso alla cancellazione delle predette ipoteche (cfr. doc.
7 e 8); soltanto con la terza ed ultima memoria, nonché con deposito del 31.10.2024, sono stati prodotti gli ulteriori atti di assenso alla cancellazione delle rimanenti ipoteche (cfr. doc. 13 e deposito del
31.10.2024) con relative annotazioni (cfr. doc. 14 e deposito del 31.10.2024).
Per cui, nonostante il notaio nel maggio del 2022 affermasse di essersi attivato per la cancellazione in tempi brevi delle ipoteche, tale risultato non è stato garantito e gli attori, di fatto, sono stati costretti ad introdurre il presente giudizio. Per tale ragione, le spese di lite sostenute dagli attori vanno poste a carico del notaio convenuto dott. Pt_3
Solidalmente con quest'ultimo devono essere condannati al pagamento delle spese legali sostenute dagli attori i venditori dell'immobile, responsabili per aver dichiarato che il bene oggetto della compravendita era libero da pesi o oneri reali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e per aver invece trasferito un immobile gravato da garanzie reali (art. 1482 c.c.).
Quanto al rapporto tra i venditori e il notaio convenuto le spese legali devono essere integralmente compensate, stante la corresponsabilità per pari quota di entrambi i soggetti nei confronti degli attori, acquirenti dell'immobile.
Quanto ai rapporti tra e l'agenzia le spese di Parte_4 Controparte_1 Parte_5 lite debbono essere compensate per le seguenti ragioni.
Come noto, l'attività di mediazione è subordinata al possesso di requisiti specifici di capacità professionale, il cui obbligo di informazione, gravante sul mediatore ex art. 1759 c.c., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione. Tale obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma anche quelle la cui conoscenza sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità.
Secondo parte della giurisprudenza non rientra, tuttavia, nell'ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all'accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile oggetto di trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (cfr. Cass. 8849/2017; Cass. 19075/2012). Secondo altra parte della pagina 11 di 12 giurisprudenza invece, in caso di compravendita immobiliare rientra tra i doveri di informazione che il mediatore professionista deve rendere all'acquirente anche l'eventuale presenza di iscrizioni o trascrizioni sull'immobile (Cass. ord. 15577/2022 che richiama la precedente sent. 27482/2019 secondo la quale il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca).
A fronte di ciò, in mancanza di una giurisprudenza univoca sulla materia, a prescindere della soccombenza virtuale, sussistono i presupposti per disporre la compensazione integrale delle spese tra e , da una parte, e dall'altra. Parte_4 Controparte_1 Parte_5
Le spese di lite sono, quindi, liquidate, come da dispositivo, alla luce dei valori minimi previsti dal
D.M. n. 55/2014, aggiornati al D.M. 147 del 13/08/2022, per i giudizi di cognizione innanzi al tribunale di valore indeterminabile desunto dalla domanda principale (condanna alla cancellazione), in considerazione dell'entità della controversia e della sua definizione nel merito sulla base di documentazione di facile accesso.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, dato atto della rinuncia all'azione degli attori nei confronti di così dispone: Parte_5
- dichiara cessata la materia del contendere in relazione alle domande di risarcimento avanzate dagli attori e nei confronti del convenuto e dei Parte_1 Parte_2 Parte_3 convenuti e Parte_4 Controparte_1
- dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda proposta in via riconvenzionale da e nei confronti di e Parte_4 Controparte_1 Parte_3 Parte_5
- rigetta la domanda di risoluzione del contratto d'opera professionale proposta dagli attori nei confronti di e la conseguente domanda di restituzione del compenso;
Parte_3
- rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta da nei confronti di Parte_5
e Parte_4 Controparte_1
- condanna e in solido tra loro, a rifondere agli attori, Parte_3 Parte_4 Controparte_1
e , le spese di lite che si liquidano in € 3.809 per compensi, oltre Parte_1 Parte_2 spese generali al 15%, IVA se dovuta e CPA;

- compensa integralmente le spese legali tra e e Parte_3 Parte_4 Controparte_1
- compensa integralmente le spese legali tra e e Parte_4 Controparte_1 Parte_5
[...]
Varese, 18.4.2025 Il Giudice
Fabio Rivellini
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