REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 1057/2024 tra
(C.F.: ) residente AJ (UD) con l'Avv. Parte_1 C.F._1
Erica Vacchiano del Foro di Udine
Ricorrente
CONTRO
(C.F.: ) residente in [...] con CP_1 C.F._2
l'Avv. Michele Della Pietra
Resistente
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
* * * * *
Conclusioni delle parti: come da verbale odierno.
Con ricorso del 15.4.2024, depositato il 18.4.2024, la GN (di Parte_1
seguito anche: e/o ricorrente e/o conduttrice) ha chiesto di accertare e Pt_1
dichiarare l'illegittimità della risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso abitativo del 22.11.2016, in violazione art. 3, comma 3, della Legge n.431/98
e, conseguentemente, condannare il Signor (di seguito anche: CP_2
e/o resistente e/o locatario) al risarcimento del danno quantificato in CP_1
almeno 36 mensilità dell'ultimo canone mensile di locazione versato, pari a Euro
300,00, per un totale di Euro 10.800,00 oltre agli interessi da dì del dovuto all'effettivo saldo. La ricorrente ha esposto:
➢ di aver stipulato con il in data 22.11.2016 un contratto di locazione ad CP_1
uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Dignano, Via Manin n.7, identificato al catasto fabbricati al Fg. 3, mappale n. 456, sub.

6. Categoria A/3 di vani 5, registrato in pari data;

➢ la durata del contratto veniva fissata dal 1.1.2017 al 31.12.2021 con rinnovo tacito ex art. 3, comma 1, Legge n.431/98;
➢ con raccomandata del 22.6.2021 il comunicava il diniego di rinnovo del CP_1
contratto di locazione ribadendo che la prima scadenza era fissata per il
31.12.2021;
➢ di aver riscontrato la suddetta comunicazione con raccomandata dell'11.8.2021 evidenziando che la disdetta doveva essere inviata entro il 30.6.2020 (quarto anno), mentre il resistente l'aveva inviata nel giugno 2021 quando era in corso il quinto anno di locazione, riconoscendo che, essendo stata indicata nel contratto la scadenza del 31.12.2021, la durata del contratto era stata fissata in 5 anni e che,
a seguito della disdetta, di essersi attivata con per trovare un'altra CP_3
abitazione;
➢ di aver consegnato l'immobile il 10.12.2021 entro, quindi, la scadenza del
31.12.2021;
➢ di essere venuta successivamente a sapere che il , contrariamente a CP_1
quanto sostenuto e motivato nella lettera di diniego del rinnovo del contratto di locazione, non ha assegnato l'immobile al figlio, ma di averlo nuovamente concesso in locazione in violazione di quanto stabilito dall'art. 3, comma 1, della
Legge n.431/98.
Con memoria del 21.6.2024 si è costituito il contestando le deduzioni della CP_1
ricorrente ed affermando:
➢ di aver concluso con la ricorrente il contratto di locazione del 26.11.2016 con un canone di locazione annuo pari ad €.3.600,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di €.300,00 ciascuna di importo inferiore al valore di mercato;

➢ che la locazione è stata convenuta per la durata di anni quattro con decorrenza dall'1.1.2017 rinnovabili automaticamente alle medesime condizioni per altri quattro anni, salva disdetta da inviarsi a mezzo raccomandata con almeno sei mesi di preavviso;

➢ che le parti, per il fatto che la conduttrice stava attendendo l'assegnazione di un alloggio avevano previsto il libero recesso dal contratto a favore del CP_3
conduttore, diritto esercitabile in ogni momento e senza necessità di giustificazione o di sussistenza di gravi motivi ex art. 1455 c.c. e soggetto al solo preavviso di sei mesi;

➢ che decorso il primo quadriennio il contratto si è automaticamente rinnovato per il medesimo periodo;

➢ che nel marzo del 2021 la ricorrente ha dichiarato di essere prossima all'assegnazione di un appartamento Ater e di aver rifiutato alcuni alloggi che le erano stati proposti e che il proprio figlio aveva manifestato la volontà di trasferirsi nell'appartamento locato alla con la propria fidanzata;
Pt_1
➢ di aver comunicato alla il divieto di rinnovo con lettera raccomandata del Pt_1
22.6.2021;
➢ che la ricorrente riscontrava la suddetta comunicazione con raccomandata dell'11.8.2021 con la quale ha contestato la tardività della disdetta ed ha dichiarato di aver chiesto la concessione di un alloggio di edilizia popolare ribadendo l'intenzione di rilasciare l'immobile locato non appena avesse avuto la disponibilità dell'alloggio;
➢ che con successiva comunicazione del 27.9.2021 la ha dichiarato di aver Pt_1
vinto il bando e che l'appartamento assegnatole sarebbe stato pronto per fine CP_3
novembre; ➢ che non appena la ha preso possesso dell'alloggio Ater le parti hanno Pt_1
risolto consensualmente il contratto sottoscrivendo in data 10.12.2021 il verbale di consegna;

➢ che la ricorrente nulla ha contestato, né ha chiesto spiegazioni fino al
22.11.2022 quando il resistente ha ricevuto la raccomandata del precedente legale della per ottenere la corresponsione di 36 mensilità del canone di Pt_1
locazione di cui all'art.3 della Legge n.431/98.
Il resistente ha, quindi, chiesto il rigetto delle domande ex adverso formulate.
Assegnata la causa al nuovo giudice istruttore, con decreto del 25.9.2024, veniva fissata nuova udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 19.10.2024 nel corso della quale, presenti le parti, falliva il tentativo di conciliazione.
La causa è stata, quindi, rinviata con ordinanza del 3.11.2024 per la precisazione delle conclusioni e discussione all'udienza del 27.1.2025, successivamente rinviata al 24.3.2025 e poi al 31.3.2025.
*
Occorre preliminarmente accertare la durata del contratto di locazione.
Al punto 1) del contratto di locazione, rubricato “Durata” è così previsto: “la durata della locazione è stabilita in anni 4 (quattro) con decorrenza dal
01/01/2017 e scadenza al 31 Dicembre 2021. Il Contratto si rinnoverà di diritto per altri 4 (quattro) anni, salvo quanto previsto dal successivo punto 2)”.
Vi è, pertanto, una discrepanza tra l'indicazione numerica della durata del contratto indicata in quattro anni e la decorrenza temporale del contratto fissata in cinque annualità (2017, 2018, 2019, 2020, 2021).
E' evidente che il punto 1) del contratto di locazione contiene un errore ed occorre valutare se tale errore abbia riguardato l'indicazione numerica di “anni 4”, anziché cinque, a fronte di una durata quinquennale o se abbia, invece, riguardato tale durata a fronte di un'indicazione numerica di quattro anni ripetuta due volte, sul mero presupposto che 2017 + 4 = 2021, dimenticando, però, che la durata decorreva dal primo gennaio 2017 e che, indicando 31.12.2021 quale termine di durata, si ricomprendevano cinque annualità e non quattro.
Vi è da dire che nessuna delle parti pare essersi accorta di tale incongruenza, nulla avendo reciprocamente evidenziato fino al secondo semestre del 2021.
Una mera interpretazione letterale potrebbe portare a ritenere che la volontà delle parti fosse quella di concordare una durata di quattro anni in considerazione del fatto che per ben due volte nel contratto è stato indicato il numero 4 rafforzato dall'indicazione letterale del numero tra parentesi (quattro), a supporto e volto a superare l'errore aritmetico dell'indicazione delle annualità (2017 + 4 = 2021).
A ciò si aggiunga, però, l'interpretazione data dalle parti al contratto e, nello specifico e soprattutto dal locatario, da considerarsi prevalente quale proprietario dell'immobile, il quale nella raccomandata del 22.6.2021 ha esplicitamente dato rilievo alla decorrenza temporale del contratto affermando espressamente: “con riferimento al contratto tra noi in essere…. Con decorrenza dal 01.01.2017 e scadenza il 31.12.2021”, avvalorando tale indicazione nell'affermare che tale durata si riferiva alla prima scadenza contrattuale: “Le comunico la mia intenzione
a negare il rinnovo della locazione per la prima scadenza del 31.12.2021, come riportato nell'articolo 2 del suddetto contratto e citato nell'articolo 3 della legge
431/98, in quanto l'immobile verrà utilizzato come abitazione da parte di mio figlio”.
Ebbene, se il contratto avesse avuto una durata di quattro anni come ora cerca di sostenere il resistente, la prima scadenza sarebbe maturata il 31.12.2020, pertanto, al 22.6.2021 il contratto risultava già automaticamente rinnovato per un secondo quadriennio con la conseguenza che il avrebbe potuto attivare CP_1
solo la disdetta di cui al punto 2) del contratto comunicandola sei mesi prima della naturale scadenza del dicembre 2024 e senza doverla motivare indicando uno dei motivi di cui all'art. 3 della Legge n.431/98. A ciò si aggiunga che il resistente non avrebbe neppure potuto recedere in quanto il recesso è stato stabilito solo a favore della conduttrice (cfr. punto 4) del contratto).
La circostanza che la volontà della proprietà era quella di impedire e negare il rinnovo del contratto al termine della prima scadenza risulta dal fatto che nella raccomandata del 22.6.2021 il ha espressamente dedotto uno dei motivi di CP_1
cui all'art. 3 della Legge n.431/98 ed ha individuato tale scadenza nel 31.12.2021
e non nel 31.12.2020, espressamente indicando la durata contrattuale nel periodo dall'1.1.2017 al 31.12.2021; ne consegue che deve interpretarsi e dichiararsi che il contratto di locazione del 22.11.2016 aveva una durata contrattuale di anni 5 e non di anni 4.
Tale prima considerazione porta ora a verificare se sussistono o meno i presupposti per la corresponsione di un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito ex art. 3, comma 3, della Legge n.431/98.
Sul punto vale la pena richiamare quanto recentemente espresso dal Tribunale di
Palermo con la sentenza n.2163/2023 del 9.5.2023, i cui passaggi vengono qui condivisi.
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 della
Legge n.431/1998 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma
3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, tra gli altri motivi, quando “intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado” (art. 3, comma 1 lett. a),
Legge n. 431/98).
Nella comunicazione, il locatore deve specificare, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata (art. 3, comma 2, Legge n.431/98).
La ratio della scelta normativa risiede nella volontà di garantire al conduttore una maggiore stabilità del rapporto, limitando a specifiche fattispecie la possibilità di negare il rinnovo alla prima scadenza.
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della Legge n. 431 del 1998, non è necessario che egli fornisca al momento della disdetta la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo, nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.
Infatti, il successivo comma 3 dell'art. 3 della legge n. 431 del 1998 stabilisce che
“qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito”.
Pertanto, al momento della disdetta alla prima scadenza non deve essere effettuata nessuna indagine sulla effettività dell'esigenza indicata al momento della dichiarazione. Solo dopo la scadenza dei dodici mesi è possibile valutare se la destinazione indicata in disdetta sia stata attuata ed eseguita.
Come già evidenziato, l'abuso della disdetta alla prima scadenza ex legge
431/1998 è così sanzionato: “quando il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito”.
Quindi, se al momento della disdetta non occorre valutare l'effettività della dichiarazione, ma solo il dato oggettivo della destinazione dichiarata, tale valutazione va, invece, svolta dopo dodici mesi per verificare che tale esigenza sia rimasta e, quindi, se l'immobile non sia stato destinato all'uso dichiarato nella disdetta. In tale ipotesi scatta la sanzione, salvo che non sia stato possibile destinare l'immobile all'uso dichiarato per ragioni oggettive sopravvenute nell'arco del medesimo termine, non prevedibili dal locatore e non imputabili, dunque, a dolo o colpa dello stesso.
Quindi ad essere sanzionata con il risarcimento “in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito” è la mancata destinazione dell'alloggio rilasciato agli usi indicati in disdetta “nel termine di dodici mesi dalla data in cui (il locatore) ha riacquistato la disponibilità”.
E' pacifico, inoltre, nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui le sanzioni previste dalla suddetta norma non sono applicabili al locatore qualora la tardiva o la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato ai fini del rilascio siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso (cfr. Cass.
Civ. n.1050 del 21.1.2016 e n.237 del 7.11.2014).
Ciò significa che, da un lato, nessun rilievo può avere la mancata destinazione dell'immobile all'uso indicato finché è in corso il termine di dodici mesi all'uopo concesso dalla norma, dall'altro, assume per contro rilievo esimente dalla responsabilità posta dalla norma a carico del locatore la sopravvenienza, nell'arco del medesimo termine, di ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.
Nella fattispecie in esame il resistente ha inviato tempestiva disdetta motivata dalla necessità di adibire l'immobile ad uso proprio e, precisamente, “come abitazione da parte di mio figlio”.
Il resistente, acquistata la disponibilità dell'immobile in data 10.12.2021, non l'ha destinato all'uso indicato nella richiesta di recesso non avendolo adibito ad abitazione del figlio, ma lo ha locato a terzi, circostanza, quest'ultima, non contestata, pacifica e riconosciuta dallo stesso resistente il quale ha sostenuto che il figlio non ha voluto più trasferirsi nel suddetto immobile una volta interrotto il rapporto con la propria fidanzata (da notare che nella motivazione della disdetta viene precisato che l'immobile andava adibito ad abitazione del figlio, senza alcun riferimento alla compagna, pertanto, la circostanza che quest'ultimo abbia interrotto il rapporto con la propria fidanzata non era di per sé idonea a locare l'immobile a terzi, in quanto ben poteva andare a vivere da solo Persona_1
nell'unità immobiliare locata alla ). Pt_1
Il resistente non ha dato la prova di tale sopravvenuta circostanza e, quindi, che non sia stato possibile destinare l'immobile all'uso dichiarato per ragioni oggettive sopravvenute nell'arco del medesimo termine, non prevedibili dal locatore e non imputabili dunque a dolo o colpa dello stesso;
ed, infatti, l'unico capitolo di prova orale formulato sul punto è il cap. 9), da considerarsi ininfluente ed inammissibile, perché generico ed in parte negativo, senza dimenticare che i testi indicati sono
, figlio del resistente, e , all'evidenza altra Persona_1 Testimone_1
parente del resistente.
È, quindi, accertata la mancata destinazione dell'immobile rilasciato agli usi indicati in disdetta nel termine di dodici mesi dalla data in cui il ha CP_1 riacquistato la disponibilità dell'immobile.
Cionondimeno per accertare compiutamente se il sia o meno tenuto a CP_1
corrispondere un risarcimento alla in misura pari a 36 mensilità dell'ultimo Pt_1
canone di locazione percepito, come previsto dall'art. 3, comma 3, della Legge
n.431 del 1998, occorre esaminare se in concreto vi siano ulteriori circostanze che portano ad escludere o meno il riconoscimento di tale risarcimento, giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. Ciò in quanto la fattispecie in esame presenta degli aspetti peculiari e complessi meritevoli di essere esaminati ed approfonditi, in particolare se la abbia o meno subito un simile danno Pt_1
tenuto conto che la somma viene richiesta a titolo di risarcimento di un danno subito.
Vi è da chiedersi se la abbia o menno un interesse a richiedere il suddetto Pt_1
risarcimento.
E' provato anche documentalmente che successivamente alla sottoscrizione del contratto di locazione avvenuta il 22.11.2016 ed in vigenza dello stesso, la ricorrente:
➢ ha partecipato al bando di concorso n.5/2019 del 31 luglio 2019 per ottenere l'assegnazione di un alloggio Ater collocandosi quarta nella graduatoria definitiva del 24.7.2020 (cfr. doc. 12 fascicolo resistente);
➢ ha comunicato in data 11.8.2021 al ricorrente di stare aspettando la concessione da parte dell'Ater di un alloggio e che rilascerà l'immobile locato una volta ricevuta la comunicazione dell'assegnazione (cfr. doc. 3 fascicolo resistente);
➢ ha comunicato al ricorrente in data 27.9.2021 che l le consegnerà CP_3
l'immobile presumibilmente entro il mese di novembre essendo in corso dei lavori di manutenzione sull'alloggio oggetto di assegnazione (cfr. docc. 4 e 13 fascicolo resistente); ➢ all'udienza del 19.10.2024 ha dichiarato di versare ad circa 270/300 CP_3
mensili di cui €.50,00 a titolo di canone di affitto e la differenza a titolo di utenze ed ulteriori spese, precisando che durante la vigenza del contratto di locazione percepiva dal Comune di Dignano a titolo di contributo circa €.150,00 mensili.
La ricorrente appare priva di interesse a chiedere il suddetto risarcimento nonostante il resistente non abbia adibito l'immobile riconsegnato ai bisogni indicati nella disdetta poiché appena due anni dopo – su cinque totali – dalla sottoscrizione del contratto di locazione di cui si discute ha deciso di partecipare al bando Ater n.5/2019 per ottenere l'assegnazione di un alloggio con l'intento – considerata la propria situazione economica confermata anche dall'ammissione al gratuito patrocinio – di trovare una diversa soluzione abitativa volta a corrispondere un canone di locazione di importo esiguo e di gran lunga inferiore a quello che corrispondeva al (€.50,00 anziché €.300,00). CP_1
Se è pur vero che la in vigenza del contratto di locazione percepiva dal Pt_1
Comune di Dignano un contributo di circa €.150,00 – circostanza non particolarmente contestata dal resistente –, che a suo dire serviva a contenere il canone di locazione, è pur vero che nel contratto del 22.11.2016 non è indicato che il canone annuo di €.3.600,00 fosse omnicomprensivo anche delle utenze e delle eventuali spese condominiali, pertanto, il sussidio ricevuto ben poteva essere utilizzato per far fronte alle utenze ed alle altre spese, mentre il versamento attualmente effettuato all'Ater di circa €.270/300 mensili ricomprende sia il canone sia le utenze;
ne consegue che la ricorrente attualmente corrisponde anche senza il suddetto contributo comunale, una somma mensile inferiore rispetto a quella che corrispondeva durante la locazione dell'immobile di Via Manin
n.7.
Senza dimenticare, come rilevato dal resistente, che ai sensi dell'art. 15 del
Decreto del Presidente della Regione FVG n. 0208/Pres del 26/10/2016 (documento da ritenersi ammissibili trattandosi di mera produzione normativa) che “

1. L'alloggio assegnato deve essere occupato dall'assegnatario entro trenta giorni dalla consegna a pena di decadenza dell'assegnazione, salvo proroga concessa dall'Ater a seguito di motivata istanza da presentarsi prima della scadenza del termine previsto.

2. La decadenza dell'assegnazione è pronunciata dall'Ater e comporta la risoluzione di diritto alla locazione”, a conferma che fatto che la ricorrente aveva un evidente interesse a trasferirsi nell'alloggio assegnato e a non rimanere nell'unità immobiliare del , pena la risoluzione al diritto alla CP_1
locazione ottenuto partecipando al bando del 2019 dove si è posizionata quarta in graduatoria.
A ciò si aggiunga che nel verbale di consegna del 10.12.2021 entrambe le parti hanno espressamente dichiarato che “il contratto, deve considerarsi privo di ogni ulteriore effetto economico e giuridico”, con ciò risolvendolo consensualmente.
Inoltre, con le due comunicazioni di agosto e settembre 2021 inviate al resistente, la ricorrente ha ribadito di essere in attesa dell'alloggio e nella seconda di CP_3
poterlo ricevere nel mese di novembre ad ulteriore conferma della volontà di quest'ultima di preferire una soluzione abitativa diversa da quella in corso poiché, all'evidenza, meno costosa.
Su tali specifiche, peculiari e precise circostanze e presupposti, per la ricorrente era ininfluente che l'immobile di cui al contratto del 2016 fosse locato dal ricorrente ad una terza persona anziché al figlio, mancando in quest'ultima un interesse al ripristino del contratto di locazione, ma anche al risarcimento del danno in quanto la nel corso del 2021 avrebbe, comunque, lasciato Pt_1
l'immobile e risolto il contratto per andare a vivere nel nuovo alloggio assegnatole dall CP_3
La domanda della ricorrente va, pertanto, respinta. *
Quanto alle spese del giudizio.
Le spese di lite, considerata la particolarità della fattispecie in esame e la complessità della questione giuridica, vanno compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda della ricorrente;

- spese compensate.
Così deciso in Udine il 31.3.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
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