N. R.G. 2139/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2139/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PANGRAZI LIBERATI Parte_1 P.IVA_1
ALBERTO, elettivamente domiciliato in Parma, Galleria Bassa dei Magnani, n. 3, presso il difensore avv. PANGRAZI LIBERATI ALBERTO
ATTORE contro
(C.F. ) (C.F. CP_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._2 CP_3 P.IVA_2
ACQUISTAPACE LAURA, elettivamente domiciliato in VIA XXII LUGLIO, 15 PARMA, presso il difensore avv. ACQUISTAPACE LAURA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più opportuna declaratoria del caso e di Legge, anche in via istruttoria ed incidentale, rimossa e reietta ogni contraria istanza, previa ammissione delle istanze istruttorie dedotte e non ammesse: 1) Accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità delle parti convenute nella interruzione ingiustificata delle trattative aventi per oggetto la conclusione del contratto di cui in narrativa;
2) Conseguentemente, accertare il valore del danno sopportato dalla attrice in ragione dei parametri di valore descritti in narrativa, in conseguenza della condotta illecita tenuta dai convenuti;
3) Condannare pertanto i convenuti a risarcire in solido ex art. 1337 cod. civ. tutti i danni de quibus, quantificati dalla attrice in € 58.325,20 e descritti in narrativa,
pagina 1 di 7 nonché ogni altro genere di danno, o nella maggiore o minore somma risultante dall'istruttoria, eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente Giudizio ed oltre a rimborso Spese Generali, IVA e Cassa Professionale nella misura di Legge”;
Conclusioni per parte convenuta: “Voglia il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, e previa ogni altra opportuna declaratoria del caso e di legge: respingersi ogni domanda formulata nei loro confronti dalla società in persona del suo legale rappresentante, IGnor Parte_1 Parte_2
, in quanto illegittime, inammissibili, infondate, non provate o come meglio. Con vittoria di
[...] spese, e competenze legali, rimborso forfettario 15%, IVA e CPA ai sensi di legge”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
nonché al fine di sentirli condannare, in solido tra loro, al risarcimento Controparte_2 CP_3
del danno derivante da ingiustificato abbandono delle trattative contrattuali, danno quantificato nella somma di euro 58.325,20. A sostegno delle proprie pretese l'attrice ha dedotto che nel gennaio 2019 aveva manifestato interesse per l'acquisto di un complesso immobiliare sito in Parma, strada
Langhirano n. 179, di proprietà di vicepresidente di nonché della di lui CP_1 CP_3
madre, Dimostrandosi interessata alla conclusione dell'affare, in data 27.3.2020 Controparte_2
si era obbligata a trattare in via esclusiva con sino al 30.9.2020. Definiti gli elementi CP_3 Parte_1
essenziali del futuro contratto, le parti si erano accordate per sottoscrivere il contratto preliminare in data 3.3.2021 innanzi ad un notaio, ma in quella sede il IG. aveva manifestato la sua contrarietà CP_1
rispetto a condizioni secondarie contenute nella minuta del contratto più volte sottoposta alle parti dal notaio incaricato. Raggiunto un accordo anche su tali profili secondari, senza giustificazione alcuna, i proprietari avevano abbandonato le trattative, rendendosi irreperibili e non presentandosi agli incontri fissati innanzi al notaio per la stipula del contratto preliminare. Ha aggiunto l'attrice che nel corso delle trattative aveva sostenuto spese nella ragionevole convinzione che l'affare si sarebbe concluso e, in particolare, aveva eseguito ispezioni nella fognatura che attraversava l'area e aveva redatto uno studio e un successivo progetto di fattibilità, al costo totale di euro 58.325,20.
Con comparsa di risposta depositata in data 30.6.2022 si sono costituti in giudizio i convenuti, eccependo, in via pregiudiziale, la nullità dell'atto di citazione, per violazione del termine minimo a comparire, nonché il difetto di legittimazione passiva di per essere la società stata CP_3 cancellata dal registro delle imprese prima della notifica dell'atto di citazione, o comunque l'inesistenza della notifica dell'atto di citazione effettuata nei confronti di società estinta. Nel merito, hanno insistito per il rigetto delle pretese avversarie, deducendo che le trattative si erano arrestate pagina 2 di 7 quando ancora erano in fase embrionale, tenuto conto che tra le parti erano intervenuti contatti soltanto sporadici e si era svolto un unico incontro innanzi al notaio, al fine di ottenere una consulenza. Hanno aggiunto che in data 8.3.2021 l'attrice aveva inviato loro una bozza del contratto preliminare unilateralmente redatta, a seguito della quale avevano fatto pervenire alcune osservazioni su elementi essenziali del contratto, ma l'attrice non aveva inteso proseguire la negoziazione.
All'udienza del 27.1.2023 è stata dichiarata la nullità dell'atto di citazione per violazione del termine minimo a comparire, nonché della notifica nei confronti di concedendo termine all'attrice CP_3
per procedere a notifica nei confronti dei soci.
Istruita la causa mediante escussione di prova testimoniale, con ordinanza ex art. 127 ter, c.p.c., del
26.11.2024 la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190, c.p.c.
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Parte attrice ha agito al fine di sentir condannare i convenuti al risarcimento del danno conseguente all'ingiustificata rottura delle trattative prodromiche alla stipula di un contratto di compravendita di un compendio immobiliare sito in Parma, strada Langhirano n. 179.
A tal riguardo si osserva che la previsione di cui all'art. 1337, c.c., impone alle parti di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto. Tra i doveri discendenti da tale disposizione rientra quello di non interrompere senza giustificazione una trattativa, dopo che si sia consolidato il giustificato affidamento della controparte nella conclusione del contratto.
Per quanto attiene alla natura giuridica di tale responsabilità, la Suprema Corte ha ribadito che si tratta di una forma di forma di responsabilità extracontrattuale, cui vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova. Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede l'onere della prova che il proprio comportamento corrisponda ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esuli dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma "de qua" (Cass. sent. n. 24738/19). Pertanto, spetta a parte attrice offrire prova del duplice elemento costitutivo della condotta violativa della buona fede della controparte, vale a dire che le trattative avevano raggiunto un livello, per così dire, “affidante”, e che il recesso della controparte era privo di giustificazione.
Dalla documentazione versata in atti da parte attrice ha trovato riscontro il fatto che le trattative erano addivenute ad un livello tale per cui si era consolidato il giustificato affidamento di parte attrice nella conclusione del contratto. Ed infatti, emerge che, con scrittura privata del 27.3.2020, CP_1
quale procuratore speciale del padre nonché legale rappresentante di Per_1 Controparte_2
proprietari del compendio immobiliare per cui è causa, si impegnavano, sino al 30.9.2020, CP_3
pagina 3 di 7 a condurre trattative in esclusiva con la Società attrice per la compravendita del compendio (v. doc. n.
3, fascicolo attoreo). Agli atti vi sono anche diversi scambi di e-mail tra le parti, scambi che hanno coinvolto anche lo studio notarile risalenti agli ultimi giorni del mese di febbraio 2021, dai Pt_3
quali si evince che lo studio notarile fosse stato incaricato dalle parti di svolgere le ispezioni preliminari alla stipula del contratto preliminare. Ed infatti, in data 11.2.2021 la IG.ra , dipendente dello Tes_1
studio notarile, scriveva alle parti “Buonasera, le ispezioni sono terminate pertanto riepilogo le informazioni che occorre fornire ad oggi mancanti […]. Per la stipula propongo le seguenti opzioni: 2/3
h 10:00 3/3 h 10:30” e, successivamente, in data 18.2.2021 “sto attendendo la dichiarazione di esenzione dell'APE in originale o firmata digitalmente dal tecnico” (v. doc. n. 4, fascicolo attoreo).
Inoltre, dalla lettura delle comunicazioni a mezzo e-mail emerge anche che le parti si erano accordate per recarsi presso lo studio notarile per la stipula del contratto preliminare in data 3.3.2021 alle ore 17.
Pertanto, è stata smentita l'allegazione di parte convenuta, a mente della quale la finalità dell'appuntamento innanzi al notaio era solo quella di ottenere da quest'ultimo una consulenza, perché dal chiaro tenore delle e-mail si evince che l'appuntamento fosse stato fissato proprio per la stipula del contratto preliminare.
Il fatto che le parti avessero già definito una data presso la quale recarsi, entro pochi giorni, dal notaio per la stipula del contratto preliminare di compravendita, rende evidente che le trattative avevano raggiunto un livello già molto avanzato e di conseguenza l'aspettativa di parte attrice di addivenire alla conclusione dell'affare può considerarsi del tutto ragionevole. Del resto, tale circostanza trae conforto anche da un altro fatto pacifico, in quanto mai contestato da parte convenuta, vale a dire che l'attrice avesse svolto delle ispezioni tramite utilizzo di escavatore sull'area per cui è causa, al fine di verificare lo stato del sistema fognario. Anche questo elemento deve considerarsi indice del fatto che le trattative avevano raggiunto un livello “affidante”, al punto che i convenuti avevano permesso a parte attrice di accedere all'area per cui è causa per svolgervi degli scavi.
Tuttavia, dallo stesso scambio di e-mail agli atti emerge che il 17.2.2021, quindi a ridosso della data fissata per la stipula del contratto preliminare, le parti non erano ancora addivenute a definire una bozza del contratto preliminare. Ed infatti, in data 17.2.2021 la Società attrice scriveva allo studio notarile “ti riporto per maggior chiarezza le condizioni pattuite che avveo inoltrato via mail il 29/11 […]. Facci avere gentilmente il prima possibile la bozza solo a noi”. Agli atti non risulta che, dopo questo scambio di e-mail, e prima dell'appuntamento del 3 marzo, vi siano stati ulteriori contatti tra le parti, al fine di definire le condizioni essenziali del contratto preliminare, tanto che, nella data in origine fissata per la stipula del preliminare, è pacifico che le parti si siano recate dal notaio, ma che non abbiano sottoscritto il predetto contratto. Difatti, parte attrice ha depositato unicamente una e-mail del IG. risalente CP_1
pagina 4 di 7 al 15 marzo e indirizzata al notaio, nella quale egli faceva presente di non essere d'accordo in relazione ad alcuni aspetti essenziali della bozza del contratto preliminare, che è pacifico che egli avesse ricevuto dalla Società attrice soltanto in data 8 marzo, non avendo parte attrice mai contestato tale allegazione.
In particolare, si legge: “faccio le seguenti osservazioni dopo aver valutato e fatto valutare il preliminare ai nostri consulenti che mi hanno fornito le loro valutazioni nella giornata di sabato 1.
Non ci è chiaro con chi sarà stipulata la compravendita;
il IG. ci ha sempre Parte_2
parlato di stipula con società ben definite, in questo caso notiamo che a stipulare sono due persone fisiche che con tutta certezza non saranno i soggetti che eseguiranno l'intervento; non possiamo accettare di non sapere chi sarà l'acquirente, dal memento che il preliminare riguarda solo una parte dell'area e dunque dobbiamo sapere chi saranno i nostri vicini e cosa faranno;
2 tempi troppo lunghi
(visto tutto il tempo trascorso non è accettabile rogitare 15 mesi dal parere preventivo); 3 inaccettabile la clausola di recesso unilaterale della parte promissaria acquirente “a completa discrezione” entro i
5 mesi e senza corrispettivo;
4 inaccettabile la possibilità di pubblicizzare sin d'ora l'intervento stanti le clausole sopra indicate con delega “in bianco” al IG. ; inaccettabile la clausola di recesso Per_2
nei 12 mesi senza responsabilità ed oneri in capo a parte acquirente;
larghezza della servitù di passaggio a favore : era stabilita larghezza metri 7,5 – inaccettabile larghezza metri 6 che non CP_3
permette comodo accesso e recesso pedonale e carrabile;
7 non accettabile concedere opzione su restante parte del terreno con temporalità indicata e citando pendenze con condominio di via Levi che per quanto ci riguarda non sono più esistenti;
8 inaccettabile in quanto mai concordato impegni di
a demolire o rimuovere eventuali manufatti presenti sul terreno, in quanto lo stesso viene CP_3
alienato allo stato in cui si trova;
9 garanzie parte promittente venditrice: non accettabili per intero, parte promissaria acquirente è a conoscenza dello stato degli immobili (in particolare di ex cisterne interrate per gasolio e probabile presenza di qualche tubazione in eternit), pertanto gli immobili devono essere acquisiti nello stato in cui si trovano;
non accettabile la frase “di non aver mai concesso mandati o procure per la vendita”; 10 inaccettabile un pagamento “possibile” di euro 60.000 dopo ampia e discrezionale facoltà di recesso da parte del promissario acquirente 11 assolutamente non accettabile la trascrizione (come peraltro già anticipato), anche alla luce di tutto quanto sopra indicato. 12 inaccettabile oneri a carico della parte venditrice per eventuali sanatorie edilizie” Per la stipula del contratto preliminare devono essere risolte tutte le questioni sopra indicate e ciò ne rende praticamente impossibile la stipula nella data prevista” (v. doc. n. 5, fascicolo attoreo).
Emerge quindi che alla data del 15.3.2021 ancora le parti non avessero trovato un accordo su molti aspetti dell'affare, certamente aventi carattere essenziale, quali, per esempio, l'individuazione di parte compratrice, il termine per la stipula del contratto definitivo, l'effettiva estensione del passaggio lungo pagina 5 di 7 il quale esercitare il diritto di servitù, la presenza di un diritto di opzione, nonché di un diritto di recesso convenzionale, lo stato di fatto nel quale l'immobile avrebbe dovuto essere ceduto, la somma da corrispondere all'atto della sottoscrizione del preliminare.
Parte convenuta ha altresì allegato che, dopo aver avanzato le predette osservazioni sulla minuta, la
Società non le aveva fatto pervenire risposta alcuna, cosicché le trattative non erano proseguite. Tale allegazione non è stata tempestivamente contestata da parte attrice entro i termini di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c., cosicché deve ritenersi pacifica, ai sensi della previsione di cui all'art. 115, c.p.c. Né
l'allegazione di parte convenuta è stata smentita dalla documentazione agli atti, tenuto conto che non vi sono risposte alla e-mail poc'anzi riportata.
Si aggiunga che non appare attendibile quanto riferito dall'unico teste indicato da parte convenuta,
padre del legale rappresentante di sentito Testimone_2 Parte_1 Parte_2 all'udienza del 13.2.2024. Ed infatti, il teste, dopo aver dichiarato di essere venuto a conoscenza dell'affare perché divideva gli uffici con quelli della Società attrice, ha sostenuto di non ricordare né se la bozza del preliminare inviato dalla Società attrice in data 8.3.2021 era stata redatta unilateralmente da quest'ultima, né il suo contenuto, ma ha dichiarato che la bozza rispecchiava tutte le condizioni sulle quali le parti avevano concordato. A tal riguardo si rileva che non si comprende come egli potesse avere diretta contezza del contenuto degli accordi raggiunti dalle parti e della successiva bozza del contratto preliminare soltanto per il fatto di condividere gli uffici con la Società attrice, né egli ha sostenuto di aver mai preso parte direttamente alle trattative per addivenire alla conclusione dell'affare.
Peraltro, non è possibile che il teste, pur avendo dichiarato di non ricordare il contenuto della bozza del contratto preliminare, possa poi affermare che questa rispecchiava gli accordi raggiunti tra la Società attrice e i convenuti. Inoltre, il teste non ha chiarito quando le parti avrebbero effettivamente raggiunto un accordo, poi confluito nella bozza del preliminare. Ed infatti, qualora il teste avesse inteso far riferimento ad un periodo antecedente al 3 marzo, data nella quale era stato fissato l'appuntamento dal notaio per la stipula del preliminare, non si comprende la ragione per la quale la bozza del contratto preliminare non era stata fatta circolare tra le parti prima di tale data, in modo da arrivare pronti per la conclusione del contratto. Appare peraltro del tutto improbabile che del raggiungimento di un accordo di così vasta scala non vi sia alcuna traccia scritta, anche sotto forma di minuta o puntuazione condivisa tra le parti.
Si aggiunga che, quand'anche la bozza di preliminare inviata dalla Società attrice ai convenuti effettivamente avesse rispecchiato i loro accordi, ciò non toglie che, sino alla stipula del preliminare, le parti avevano tutto il diritto di continuare a negoziare i contenuti dell'affare. Il fatto che, alla e-mail del pagina 6 di 7 15 marzo, non si sia seguita una risposta della Società attrice fa pensare che quest'ultima non abbia inteso continuare a rivedere le condizioni dell'affare, rigettando le osservazioni della parte venditrice.
Si deve quindi ritenere che le trattative, pur avanzate, si siano interrotte non per un capriccio di parte convenuta, ma in quanto non è stato raggiunto tra le parti l'accordo su molti degli aspetti essenziali dell'affare. Pertanto, la domanda di parte attrice non può trovare accoglimento, difettando la prova di una condotta contraria a buona fede della parte venditrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza, cosicché parte attrice è tenuta a rifondere a e CP_1
in solido tra loro, le spese di lite del presente giudizio, calcolate in euro 7.052,00, Controparte_2
secondo i parametri di cui al DM n. 55/14, tenuto conto del valore della domanda.

P.Q.M.

Il Tribunale di Parma, definitivamente decidendo nella causa R.G. n. 2139/22, introdotta da
[...]
nei confronti di e così provvede: Parte_1 CP_1 Controparte_2
1) Rigetta la domanda proposta da Parte_1
2) Condanna a rifondere a e in solido tra Parte_1 CP_1 Controparte_2
loro, le spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 7.052,00, oltre IVA, c.p.a. e 15% di spese forfettarie.
Parma, 17 marzo 2025
La Giudice
dott.ssa Angela Casalini
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