REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 35873 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza del 9 ottobre 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Condominio Via Giuseppe Chiovenda 36/Via Guido Zanobini 1 – 66
– Roma, in persona dell'Amministratore p.t. Avv. CP_1
elettivamente domiciliato in Roma, Via degli Scipioni 268/A, presso lo Studio dell'Avv. Luca Giappichelli, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
E
Dott.ssa elettivamente domiciliata in Roma, Via Controparte_2
Crescenzio 19, presso lo Studio dell'Avv. Luigi Fratini, che la rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTA
OGGETTO: Rimozione opera CONCLUSIONI
All'udienza del 9 ottobre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il
[...]
Roma esponeva Parte_1
che la IG.ra proprietaria di un immobile facente parte del CP_2
Condominio, gestiva all'interno dello stesso una scuola d'infanzia paritaria denominata “Il Giardino dei Bimbi” e rilevava che, a fronte delle infiltrazioni lamentate da alcuni condomini e dei giudizi da questi ultimi instaurati, gli aveva richiesto il permesso di realizzare un varco sul muro condominiale, a carattere provvisorio, al fine di consentire un più facile accesso agli automezzi impiegati per l'esecuzione dei lavori di risanamento stabiliti;
in data 13 febbraio
2018, la convenuta aveva comunicato la ripresa dei lavori per la realizzazione di un Passo Carrabile su di un bene comune dell'ente di gestione.
A fronte delle contestazioni attoree, la IG.ra aveva ribadito di CP_2
voler esercitare il suo pieno diritto di procedere all'apertura di un cancello nel muro condominiale ai sensi dell'art. 1102 c.c., e l'assemblea condominiale, convocata a tal fine, aveva respinto la richiesta della convenuta.
La IG.ra aveva tuttavia aperto il cancello nel muro CP_2
condominiale, nonostante un successivo pronunciamento contrario dell'assemblea.
Evidenziava pertanto la contrarietà dell'apertura del cancello alle norme di legge ed a quelle del Regolamento di Condominio avente natura contrattuale, richiamando il disposto ex artt. 5 e 8 di quest'ultimo, oltre che l'alterazione dell'aspetto architettonico e l'infondatezza dell'intervento effettuato da controparte.
Rilevava poi la violazione dell'art. 1102 c.c., attesa la mancata sicurezza conseguente alle intrusioni di estranei, oltre che la violazione della normativa urbanistica e del Codice Viario del
Comune di Roma.
Concludeva richiedendo la condanna della convenuta alla rimozione del cancello e al ripristino dello status quo ante.
Si costituiva in giudizio la Dott.ssa che rilevava Controparte_2
come l'apertura del varco oggetto di causa costituiva un beneficio per i genitori dei bambini handicappati, in termini di sicurezza e comodità, con conseguente tutela dei diritti civili, morali ed etici delle persone disagiate;
contestava la sussistenza di alcun pericolo per la statica,
l'estetica o il godimento degli altri condomini, evidenziando la legittimità dell'apertura del varco in quanto correlata al proprio miglior godimento della cosa ex art. 1102 c.c.
Concludeva richiedendo il rigetto delle domande attoree.
Disposta ed espletata CTU volta alla descrizione del cancello, con individuazione del suo posizionamento ed indicazione dell'eventuale violazione delle norme di legge o regolamentari, veniva altresì disposta integrazione alla consulenza.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 9 ottobre 2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con la domanda introduttiva del presente giudizio parte attrice ha richiesto la rimozione del cancello apposto da parte convenuta, con ripristino dello status quo ante, in considerazione dell'avvenuta violazione delle norme di legge, anche ex art. 1102 c.c., e del Regolamento di Condominio, avente natura contrattuale, oltre che della normativa urbanistica e del Codice
Viario del Comune di Roma.
Ora, per come emergente dalla documentazione in atti, e segnatamente dal prodotto Regolamento di Condominio, la cui natura contrattuale non è stata tempestivamente e specificamente oggetto di contestazione, sono proprietà comuni, fra l'altro, le recinzioni, le cancellate e il passo carrabile, laddove risulta vietata, nel medesimo regolamento, la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti del condominio e che ne alterino l'aspetto architettonico.
La disposta CTU, espletata al fine di descrivere il cancello oggetto di causa, con indicazione del suo posizionamento e dell'eventuale violazione delle norme di legge, anche in materia urbanistica, o del regolamento condominiale, ha dato atto che l'immobile di parte convenuta è adibito a scuola per l'infanzia “Il Giardino dei Bimbi” e il cancello è stato aperto su Via Palmiro Togliatti al fine di poter entrare con i mezzi nel corso delle opere eseguite nel giardino;
lo stesso, in particolare, risulta facilitare l'accesso di utenti ed operatori con abbattimento delle barriere architettoniche per le persone con mobilità ridotta e costituisce una valida alternativa all'accesso da Via
Giuseppe Chiovenda 36.
Il cancello risulta realizzato con la prativa SCIA del 1 dicembre 2016
e successiva variante depositata in data 21 marzo 2017, senza irregolarità dal punto di vista urbanistico, e con conseguente possibilità di miglior godimento ed uso del bene di proprietà della convenuta.
In relazione alla violazione del regolamento condominiale, il consulente dà atto dell'insussistenza di alcun pregiudizio alle strutture portanti dell'edificio in conseguenza dell'inserimento del cancello nella recinzione, né lo stesso altera “il decoro del fabbricato condominiale di per sé”.
In particolare, il CTU, nella consulenza depositata, evidenzia come l'avvenuta apertura rispetta le norme di legge, anche in materia urbanistica, e risponde ad un interesse concreto da parte della proprietaria dell'immobile in questione, costituito dalla possibilità di accedere direttamente nella propria corte, piuttosto che attraversare il lungo viale condominiale utilizzando l'accesso da Via Giuseppe
Chiovenda 36.
Nella disposta integrazione di consulenza, poi, il CTU, richiamando le conclusioni già raggiunte, evidenzia come la circostanza che non sia stata presentata la richiesta di passo carrabile, con relativa pratica, non invalida il titolo edilizio acquisito con la SCIA, rilevando però come, attesa la previsione ex art. 7 del Regolamento, la parte convenuta si trovi in difetto.
Sul punto, occorre infatti evidenziare, a fronte delle deduzioni delle parti e delle risultanze della consulenza, che l'art. 7 del Regolamento prevede espressamente che “sono vietate al singolo Condomino innovazioni e/o modifiche delle cose comuni non preventivamente autorizzate dall'assemblea”.
Il consulente ha dato atto che l'autorizzazione assembleare era stata data solo in via provvisoria per l'esecuzione dei lavori di manutenzione atti a risolvere le infiltrazioni presenti al piano garage sottostante il giardino di pertinenza esclusiva della convenuta, così risultando la detta parte in difetto rispetto la citata previsione regolamentare.
Peraltro, parte attrice, sin dall'atto di citazione, ha contestato l'evidente modifica della parte comune operata dalla IG.ra CP_2 conseguente all'apertura di un varco sul muro esterno, in assenza della richiesta autorizzazione assembleare.
In quest'ottica, allora, occorre evidenziare come la giurisprudenza della Suprema Corte abbia chiarito che le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c. e che possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune mediante esercizio dell'autonomia privata;
in particolare, in riferimento alla convenzione adottata in sede di regolamento di condominio e che imponga il consenso dell'assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell'edificio, la
Suprema Corte ha chiarito che deve riconoscersi all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che i singoli condomini non possono sottrarsi all'obbligo di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione dell'assemblea per eseguire qualsiasi lavori sulle cose comuni o sulle parti esclusive (così C.C. 37852/22).
Peraltro, la medesima pronuncia della Suprema Corte n. 37852/22 evidenzia come le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli e configurano l'interesse degli altri partecipanti al condominio ad agire a tutela della cosa comune. Ne discende come, tenuto conto del disposto ex art. 7 del
Regolamento, il quale prevede, come precedentemente chiarito, il divieto per il singolo condomino di realizzare modifiche alla cosa comune non preventivamente autorizzate dall'assemblea, e dei citati principi giurisprudenziali, le censure attoree debbano essere condivise, tenuto conto dell'apertura realizzata nella recinzione comune da parte della convenuta senza alcuna previa autorizzazione assembleare.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, oltre che delle deduzioni tempestivamente svolte e dei citati principi giurisprudenziali, la domanda attorea deve essere accolta e la convenuta deve quindi essere condannata, come richiesto, alla rimozione del cancello e al ripristino dello status quo ante.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza;
le spese di CTU, già liquidate come da separato decreto, vengono definitivamente poste a carico di parte convenuta.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Condanna la convenuta alla rimozione del cancello oggetto di causa e al ripristino dello status quo ante;

II) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro
6.000,00, di cui euro 1.500,00 per la fase di studio, euro
1.000,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge;

III) Spese CTU liquidate come da separato decreto e poste definitivamente a carico di parte convenuta. Così deciso in Roma il 25 febbraio 2025
IL GIUDICE