N. R.G. 9431/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 9431/2022
Oggi 17 giugno 2025 innanzi al dott. Marina Mangosi, sono comparsi:
Per l'avv. GUZZINI STEFANO Parte_1
Per 'avv. SIMINI MAURIZIO Controparte_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da comparse conclusionali depositate
Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
Marina Mangosi
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Marina Mangosi ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9431/2022 promossa da:
(C.F. ) ATTRICE Parte_1 C.F._1
con l'avv. Stefano Guzzini
contro
C.F. ) CONVENUTO Controparte_1 C.F._2 con l'avv. Maurizio Simini
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

L'attrice premesso che:
- essa aveva stipulato contratto preliminare, il 24.5.14, con (in qualità di Controparte_1
venditore) avente ad oggetto la vendita dell'immobile sito a Lonato del Garda alla via Catullo
Snc per un corrispettivo pattuito in € 850.000,00;
- essa aveva provveduto a versare al una caparra confirmatoria di € 100.000,00 CP_1 nonché, nei mesi successivi, d'intesa con il altri tre acconti sul maggiore corrispettivo CP_1
di vendita, sempre a mezzo di bonifici bancari, per ulteriori € 224.500,00;
pagina 2 di 7 - essa, negli anni successivi, aveva cercato più volte di contattare telefonicamente il CP_1
per avere chiarimenti in merito alla stipula del definitivo rogito di compravendita;

- il promittente venditore aveva, invece, preferito cedere (nel 2020) l'unità immobiliare a terzi;

- con raccomandata r/r del 7.9.20 essa aveva diffidato il alla restituzione della somma CP_1 di € 224.500,00, importo eccedente la caparra confirmatoria contrattualmente stabilita in €
100.000,00, in quanto trattenuta senza alcun titolo e/o causa;

tutto ciò premesso, conveniva in giudizio il chiedendo dichiararsi la risoluzione del CP_1
contratto con condanna del convenuto alla restituzione della somma € 224.500,00 (eccedente la caparra confirmatoria contrattualmente prestabilita in € 100.000,00) ovvero alla restituzione di quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia oltre interessi.
Si costituiva il deducendo, in fatto, che: CP_1
- in data 10.1.2015 le parti avevano sottoscritto atto ricognitivo volto ad attestare le somme sino ad allora versate dalla promissaria acquirente, l'effettiva imputazione di tali somme a titolo di caparra confirmatoria e l'esatta identificazione del residuo del prezzo quale saldo da versarsi in sede di atto notarile;

- in data 13.11.2018, in considerazione del lungo lasso temporale intervenuto fra la sottoscrizione del preliminare senza che la promissaria acquirente si attivasse per la stipula del rogito, egli aveva inviato diffida a adempiere a mezzo raccomandata AR, regolarmente ricevuta dalla destinataria in data 11.12. 2018, con la quale aveva invitato l'attrice a presentarsi avanti il notaio il 29.4.2019 per la stipula del rogito, senza ricevere però alcuna Persona_1 risposta dall'attrice, la quale neppure si era presentata all'appuntamento fissato avanti il notaio;

- con successiva raccomandata AR del 14.6.18, egli, preso atto dell'inadempimento dell'attrice, aveva comunicato a quest'ultima l'intervenuta risoluzione dell'accordo preliminare;

- solo in data 7.9.20 l'attrice aveva dichiarato di non avere più alcun interesse nella compravendita, ormai risolta, pretendendo la restituzione di parte della caparra confirmatoria all'epoca versata;

pagina 3 di 7 tutto ciò premesso, chiedeva accertarsi l'inadempimento dell'attrice e conseguentemente il diritto di esso attore a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra, con conseguente rigetto delle domande formulate dall'attrice.
A seguito della produzione, unitamente alla comparsa di costituzione, del documento denominato “acconti versati a titolo di caparra confirmatoria” (doc. 2), l'attrice disconosceva il documento, in quanto dalla stessa “non conosciuto”, così come la sottoscrizione apposta in calce alla scrittura ed apparentemente ad essa riconducibile.
Con la prima memoria, il convenuto produceva ulteriore atto, identico a quello precedentemente prodotto e sempre munito di sottoscrizione apparentemente riconducibile all'attrice (doc. 10); precisava che il primo documento (doc. 2) era stato sottoscritto dall' attrice in Russia, e successivamente inviato ad esso attore, ed il secondo documento (doc. 10) era stato sottoscritto dall'attrice alla presenza del marito e della figlia EL presso il ristorante Pizzeria
“GARDA” sito in Lungolago Cesare Battisti n. 21 in Desenzano del Garda il 06/05/2017.
Anche tale secondo documento, e la relativa sottoscrizione, venivano disconosciuti dall'attrice.
Espletato l'interrogatorio formale e disposta consulenza grafologica in relazione alle sottoscrizioni apposte in calce alle due scritture, prodotte anche in originale dal convenuto, la causa è stata inviata all'udienza odierna per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
Non è in contestazione, e comunque risulta dalla documentazione in atti:
1) la stipula tra le parti, il 20.5.14, del contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile sito a Lonato del Garda alla via Catullo Snc per un corrispettivo di € 850.000,00 (doc. 2 attrice); nel documento (clausola n. 3) si legge che la somma di € 100.000,00 era stata già versata dalla promissaria acquirente “a titolo di caparra confirmatoria” a mezzo bonifico mentre la restante somma di € 750.000,00 sarebbe stata versata al momento del rogito;
sempre nel contratto (clausola 5) è espressamente indicato che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato “entro e non oltre” il 15.7.14, che in caso di scadenza del termine, la parte adempiente avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno o agire per ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c.
pagina 4 di 7 ed, infine, che, in caso di inadempimento della promissaria acquirente, la controparte avrebbe trattenuto la somma versata a titolo di caparra confirmatoria;

2) il versamento di ulteriori somme, per complessivi € 224.500,00 da parte dell'attrice.
L'attore ha poi prodotto:
- due documenti (doc. 2 e 10) nei quali egli dichiarava di aver ricevuto diversi acconti dall'attrice (per complessivi € 325.000,00) “a titolo di caparra confirmatoria”;
- raccomandata a.r. inviata alla attrice, e da questa ricevuta l'11.12.2018, con la quale egli diffidava formalmente la a presentarsi avanti al notaio per il giorno 29.4.19 Pt_1 Per_1
ore 10.00 per la stipula del rogito (doc. 4 convenuto);
- dichiarazione del notaio, datata 12.6.19, nella quale quest'ultimo attestava che l'attrice non si era presentata all'appuntamento (doc. 5 convenuto);
Ora, non vi è dubbio che, a seguito dell'invio della diffida ad adempiere da parte del promittente venditore, rimasta senza esito, il contratto preliminare si è risolto di diritto per effetto del grave inadempimento della convenuta, la quale non si è presentata avanti al notaio per la firma del rogito né – per quanto consta – ha comunque mai sollecitato detta stipula;
del resto, tale inadempimento neppure è contestato dalla attrice, la quale, evidentemente consapevole del fatto che a detto inadempimento non può che conseguire - per espressa previsione normativa recepita nell'accordo – il diritto del di trattenere la caparra, ha CP_1
circoscritto la domanda di restituzione alle somme versate successivamente alla stipula del preliminare, ritenendo detti importi versati a titolo di acconto sul prezzo.
Ciò detto, con riferimento alla domanda di restituzione della somma di € 224.500,00, va preliminarmente evidenziato che il CTU dott. nella relazione depositata che, in Persona_2
assenza di vizi logici ed in quanto adeguatamente motivata va integralmente condivisa, ha accertato la riconducibilità delle sottoscrizioni apposte in calce alle due scritture alla mano della attrice.
A seguito del riconoscimento della autenticità delle due sottoscrizioni l'attrice, in modifica delle originarie allegazioni, ha dedotto l'abusivo riempimento dei due fogli in bianco, pagina 5 di 7 sostenendo che l'apposizione della sottoscrizione in calce al foglio in bianco è stata ritenuta plausibile dallo stesso CTU in sede di risposta alle osservazioni del CTP di parte attrice.
L'allegazione è priva di rilievo in assenza di presentazione di specifica querela di falso;
la denunzia dell'abusivo riempimento di un foglio firmato in bianco postula, infatti, la proposizione della querela di falso tutte le volte in cui il riempimento – come, nella specie, dedotto dall'attrice - risulti avvenuto "absque pactis" e, cioè, in assenza di uno specifico accordo sul contenuto del documento (non anche laddove il riempimento abbia avuto luogo
"contra pacta" - ex multis Cass.21587/19).
Prive di rilievo sono anche le considerazioni svolte dalla difesa dell'attrice in merito al contenuto dei due atti, nei quali è lo stesso promittente venditore che “dichiara” di aver incassato le varie somme “a titolo di caparra confirmatoria”, posto che, come affermato dalla
S.C., la sottoscrizione di un documento integrante gli estremi della scrittura privata vale, "ex se", ai sensi dell'art.2702 c.c., a ingenerare una presunzione "iuris tantum" di consenso del sottoscrittore al contenuto dell'atto e di assunzione della paternità dello scritto, ed anche indipendentemente dal fatto che la dichiarazione non sia stata vergata o redatta dal sottoscrittore, con la conseguenza che se la parte contro la quale la scrittura sia stata prodotta ne riconosce la sottoscrizione (ovvero se, come nella specie, quest'ultima debba aversi per riconosciuta), la scrittura fa piena prova della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta, ma non comporta la veridicità presunta del contenuto intrinseco del documento medesimo, il quale può essere contestato con tutti i mezzi di prova consentiti, mediante querela di falso (in caso si assuma che il riempimento sia avvenuto senza la sua preventiva autorizzazione), o senza (nel caso intenda denunciare la violazione di un pur esistente patto di riempimento della scrittura riconosciuta (tra le altre: Cass. 16007/23).
Ciò detto, e considerato che in entrambe le scritture, è dichiarato espressamente che le somme sono state versate “a titolo di caparra confirmatoria” e che, pertanto, le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., non vi è dubbio che, stante il provato inadempimento dell'attrice al contratto preliminare, tali importi possano essere trattenuti dal convenuto. Del resto, l'intenzione delle parti di attribuire a tali versamenti non soltanto pagina 6 di 7 l'obiettiva funzione di anticipazione della prestazione dovuta, ma anche quella di rafforzamento e di garanzia del vincolo obbligatorio, ben poteva giustificarsi, nell'economia complessiva dell'affare, in considerazione del decorso del termine stabilito nel preliminare ed al fine di mantenere il vincolo obbligatorio tra le parti per un periodo maggiore pur garantendo il venditore in merito alla conclusione dell'affare.
In conclusione, le domande formulate dall'attrice vanno rigettate, mentre vanno accolte le domande formulate dal convenuto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in base ai parametri medi dello scaglione ad eccezione della fase decisoria, per la quale è applicato il parametro minimo essendo la causa stata decisa mediante discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande formulate dall'attrice;
2) dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento grave dell'attrice;
3) dichiara il diritto del convenuto a trattenere le somme versate dall'attrice (complessivi €
324.000,00) in quanto versate a titolo di caparra confirmatoria;

4) condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite liquidate in complessivi € 11.977,00 oltre spese gen., IVA e CPA come per legge;

5) pone le spese della consulenza tecnica definitivamente a carico di parte attrice.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Brescia, 17 giugno 2025
Il giudice
Marina Mangosi pagina 7 di 7