N. 3055/2020 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
XII SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Alfonso Tinto, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
definitiva ai sensi dell'art. 190 c.p.c. nella causa iscritta al n. 3055/2020
r.g.a.c.
TRA
, nata a [...] il [...] (c.f.: Parte_1
), ivi residente a[...], rappresentata C.F._1
e difesa dall'avv. Franco Oliviero (c.f.: ), presso il cui C.F._2
studio in Napoli, alla Via Alcide De Gasperi, 33, elettivamente domicilia,
giusta procura a margine all'atto di citazione
-ATTRICE-
E
in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1
(c.f.: ) con sede legale in Napoli, alla Via Raffaele De Cesare, 9, P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avv. Danilo Aleandri (c.f.:

), elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. C.F._3
Umberto Guarino (c.f.: ) in Pomigliano d'Arco (NA), C.F._4
alla Via Olbia, 25, Palazzo Pirozzi, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
-CONVENUTA IN RICONVENZIONALE-
NONCHE'
, nato a [...] il [...] (c.f.: Controparte_2
), rappresentato e difeso dall'avv. Luca Guerra (c.f.: C.F._5
), presso il cui studio in Napoli, Via Monte di Dio n. C.F._6
25, elettivamente domicilia, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
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CONVENUTO-
OGGETTO: Inadempimento contrattuale
CONCLUSIONI: come da atti di causa

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La sentenza viene redatta in conformità al nuovo testo degli artt.132 c.p.c. e
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data di entrata in vigore della riforma, ai sensi dell'art.58 della legge n.69/09,
pertanto, devono ritenersi integralmente richiamati dalla presente pronuncia,
sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
Sicché ai fini della decisione è sufficiente evidenziare che con atto di citazione notificato in data 30 gennaio 2020, la IG.ra Parte_1
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli l'agenzia
[...]
in persona del legale rappresentante p.t. e, successivamente, Controparte_1
con atto di citazione notificato il 3 febbraio 2020 il IG. , al Controparte_2
fine di ottenere una pronuncia volta all'accertamento e alla conseguente declaratoria di annullamento del preliminare di vendita sottoscritto, con conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione della caparra confirmatoria di € 20.000,00, in suo favore corrisposta .
Parte attrice poneva a fondamento della formulata istanza la circostanza per la quale aveva sottoscritto in data 22 maggio 2019, una proposta d'acquisto relativa all'immobile sito in Napoli, alla Via Rampe Brancaccio 71/73/28, di proprietà del IG. che, a sua volta, aveva conferito incarico Controparte_2
di mediazione alla per la vendita dello stesso, al Controparte_1
prezzo di € 500.000,00.
Secondo l'assunto di parte attrice circostanza determinante ai fini della formulazione della proposta, sarebbe stata la possibilità prospettata dalla agenzia intermediaria in accordo con il proprietario, di poter adibire il piano sottostante l'unità immobiliare a garage, ventilandosi invece la prospettiva di
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poter frazionare il piano superiore in più locali, da adibire a studi professionali e miniappartamenti.
Tale facoltà sarebbe stata suffragata dalla agenzia immobiliare attraverso la produzione di allegazioni tecnico-grafiche a firma dell'arch. , Persona_1
incaricato dal proprietario alla verifica della fattibilità di tale operazione.
Anche il titolare dell'agenzia immobiliare, IG. , avrebbe Persona_2
sostenuto tale tesi, rappresentando peraltro il pressante interessamento di altre persone all'acquisto, stante la eccezionalità dell'affare, invitando la IG.ra a formulare immediatamente la relativa proposta, risultando Parte_1
sufficiente il versamento di soli € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
La IG.ra , sulla scorta di tali rassicurazioni procedeva quindi alla Parte_1
sottoscrizione, consegnando contestualmente al IG. assegno di € Per_2
20.000,00 all'ordine del IG. che, ebbe immediatamente ad Controparte_2
accettare la proposta, con contestuale trasferimento del titolo da parte dell'agenzia in data 23 maggio 2019.
Dopo alcuni giorni, tuttavia l'istante, dopo aver chiesto all'agenzia immobiliare di poter visionare l'immobile in compagnia di un proprio tecnico,
apprendeva che in realtà tutto quanto prospettato e graficamente rappresentato, non si risultava fattibile.
Ed infatti secondo le valutazioni dei tecnici incaricati, il locale inferiore mai avrebbe potuto essere adibito a garage, mancando dei requisiti minimi richiesti dal D.M. 151/2011 mentre, i miniappartamenti sul livello superiore
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non erano realizzabili, in quanto accatastati come C2, non risultando quindi fattibile un cambio di destinazione d'uso, stante la mancata conformità
urbanistica e la mancanza dei requisiti igienico-sanitari necessari per l'agibilità e l'abitabilità.
Appresa quindi la reale situazione di fatto la IG.ra , ritenendosi Parte_1
raggirata dall'operato dell'agenzia e del proprietario, non riteneva più di dare esecuzione al contratto, incontrando tuttavia la resistenza del IG. CP_2
che, a sua volta, dichiarava di trattenere ai sensi dell'art. 1385 c.c. la caparra confirmatoria mentre, dal suo canto, l'agenzia immobiliare chiedeva la corresponsione della provvigione maturata.
A fronte pertanto delle resistenze incontrate, parte attrice adiva l'intestato tribunale affinché volesse: “1) Dichiarare l'annullamento del preliminare di
vendita sottoscritto il 22-23 maggio 2019 tra la IG.ra Parte_1
e il IG. , come sopra meglio descritto, per dolo
[...] Controparte_2
del promittente venditore ex art. 1439 c.c.; 2) conseguentemente condannare
il IG. alla restituzione, in favore della IG.ra Controparte_2 [...]
, della somma di € 20.000,00 dalla stessa corrisposta al Parte_1
momento della sottoscrizione del preliminare, oltre al risarcimento dei danni
tutti subiti dall'attrice così come saranno quantificati in corso di causa;
il
tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
3) in via subordinata,
nel caso in cui il Tribunale ritenesse l'estraneità del IG. Controparte_2
negli artifici e raggiri in danno della IG.ra , condannare la soc. Parte_1
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al pagamento della predetta somma di € 20.000,00, Controparte_1
oltre al risarcimento dei danni, interessi legali e rivalutazione monetaria;
4)
dichiarare, in ogni caso, che nulla è dovuto dalla IG.ra Parte_1
in favore della soc. a titolo di provvigione
[...] CP_1 Controparte_1
per l'attività di mediazione, stante il comportamento del tutto inadempiente
tenuto da essa società; 5) condannare, infine, i convenuti al pagamento delle
spese di lite, con attribuzione al sottoscritto Avvocato anticipatario”.
Si costituiva quindi in giudizio la spiegando Controparte_3
contestualmente domanda riconvenzionale attraverso la quale, a fronte delle doglianze sollevate da parte istante, faceva rilevare come la convenuta avesse svolto diligentemente e correttamente l'incarico conferito, avendo fatto visionare all'attrice l'immobile promesso in vendita dal IG. , CP_2
mettendo poi in contatto le parti tra loro, così come prescritto dall'art. 1754
c.c., maturando così il diritto alla provvigione richiesta.
Alcuna alterazione della volontà contrattuale dell'attrice si sarebbe quindi verificata per effetto della condotta dell'agenzia che, alcun raggiro avrebbe quindi posto in essere in suo danno.
L'attrice sarebbe stata infatti perfettamente a conoscenza della classe catastale delle unità immobiliari visionate e dell'assenza di agibilità e, qualora avesse effettivamente voluto acquistare l'immobile de quo, esclusivamente in virtù
delle opere realizzabili, avrebbe dovuto subordinare l'efficacia della proposta alla fattibilità e/o realizzabilità delle stesse.
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La promissaria acquirente nel sottoscrivere la proposta non avrebbe mai manifestato tale volontà, accettandone integralmente il contenuto e ratificando lo stesso attraverso la corresponsione della somma di € 20.000,00 nelle mani del venditore.
Secondo la tesi sostenuta quindi da parte convenuta, alcun dolo ex art. 1439
c.c., artificio o raggiro sarebbe stato posto in essere dalla stessa che, al contrario, avrebbe agito secondo correttezza e buna fede, sia nella fase delle trattative che in quella successiva, maturando così il diritto alla corresponsione della provvigione rivendicata in via riconvenzionale.
Dopo aver quindi articolato le sue difese, concludeva affinché l'On Giudice
adito volesse:
“ In via principale: rigettare la domanda della IG.ra Parte_1
perché infondata in fatto ed in diritto.- In via riconvenzionale: 1) accertare e
dichiarare l'inadempimento della IG.ra , in merito al Parte_1
pagamento della provvigione per la mediazione svolta dalla convenuta;
2) accertato
e dichiarato il diritto in capo alla (C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, IG. (C.F. Parte_2
), con sede legale in 80132 Napoli (Na), alla Via Raffaele De C.F._7
Cesare n. 9, alla corresponsione in suo favore, da parte della IG.ra Parte_1
, della provvigione ut supra emarginata pari a complessive Euro 24.400,00
[...]
di cui € 20.000,00 a titolo di provvigione ed € 4.400,00 per IVA (al 22%) – come
pattuito; 3) per l'effetto condannare la IG.ra al pagamento Parte_1
a titolo di provvigione della somma complessiva di Euro 24.400,00 in favore
dell'agenzia immobiliare (C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1
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del legale rappresentante pro tempore, IG. (C.F. Parte_2
), con sede legale in 80132 Napoli (Na), alla Via Raffaele De C.F._7
Cesare n. 9, per le motivazioni tutte di cui in premessa;
- oltre a condannare la
stessa attrice al risarcimento di tutti i danni patiti dalla convenuta per quanto
dedotto, nella misura che sarà ritenuta di Giustizia. Con vittoria di spese,
competenze ed onorari da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Si chiede
sin d'ora, ex art. 210 c.p.c. l'esibizione di qualsiasi atto e/o documento afferente e
utile alla decisione del presente giudizio”.
Si costituiva infine in giudizio anche il IG. che, nell'impugnare Controparte_2
tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito, faceva rilevare come egli avesse diligentemente ottemperato ai propri obblighi di lealtà e correttezza sia in fase precontrattuale, sia in fase di esecuzione del contratto.
Avrebbe infatti sin dall'inizio fornito all'agenzia intermediaria tutti i dati catastali dell'immobile e di destinazione d'uso che, sarebbero stati fedelmente riportati all'interno della proposta di acquisto, consentendo alla IG.ra di essere Parte_1
edotta ab origine circa tutte le caratteristiche dell'immobile al momento della sottoscrizione della proposta.
A violare invece il proprio obbligo di esecuzione del contratto secondo buona fede,
sarebbe stata parte attrice che, bene avrebbe potuto condizionare l'efficacia della proposta alla verifica della possibilità di realizzare le opere in questione.
Del tutto infondata sarebbe quindi la richiesta di restituzione di € 20.000,00,
essendosi il vincolo contrattuale perfezionato ex art. 1326 c.c., nel momento in cui la
IG.ra ha avuto conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del Parte_1
venditore.
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Il IG. , peraltro, non avrebbe mai avuto alcun contatto diretto con la IG.ra CP_2
, essendosi sin dall'inizio affidato all'attività di mediazione dell'agenzia Parte_1
incaricata, dichiarandosi estraneo rispetto al presunto doloso perpetrato della
[...]
Controparte_1
Dopo aver esposto le proprie ragioni, concludeva quindi affinchè: “1 - in via
principale, rigettare la domanda attorea giacché infondata in fatto e in diritto e, per
l'effetto, accertare e dichiarare che alcuna restituzione è dovuta alla IG.ra
[...]
da parte del dott. che, ai sensi dell'art. 1385 Parte_1 Controparte_2
c.c., ha diritto alla ritenuta della somma di euro 20.000 versata a titolo di caparra
confirmatoria dalla promittente acquirente, essendosi perfezionato il vincolo
contrattuale ex art. 1326 c.c. 2 - in via subordinata, nella denegata ipotesi di
accoglimento della domanda attrice, accertare e dichiarare l'estraneità del dott.
al dolo perpetrato in Suo danno, stante, semmai, la responsabilità del CP_2
mediatore ex art. 1759 c.c. 3 - condannarsi la IG.ra o chi ritenuto Parte_1
opportuno, al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio ai sensi del
D.M. n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018, in favore dello scrivente
Avvocato con attribuzione in quanto antistatario”.
Nel corso della prima udienza di comparizione tenutasi in data 18 giugno
2020 il G.I., lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti costituite,
assegnava i termini ex art. 183 VI comma c.p.c., rinviando all'udienza dell'11
gennaio 2021, ogni provvedimento circa l'eventuale ammissione delle richieste istruttorie ivi formulate.
Nelle more, in data 8 luglio 2020 si costituiva in giudizio il IG. , CP_2
facendo rilevare che in data 3 febbraio 2020 gli era stato notificato atto di
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citazione a comparire per l'udienza del 16 giugno 2020, in dispregio a quanto disposto dal d.l. n. 18 del 17 marzo 2020 che, al fine di limitare gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da Covid 19 sull'attività giudiziaria,
per il periodo compreso tra il 9 marzo 2020 e il 15 aprile 2020, poi prorogato all'11 maggio, disponeva la sospensione del decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.
Il G.I. tuttavia non avvedendosi della mancanza dei termini a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c., con provvedimento del 18 giugno 2020, assegnava i termini per l'articolazione dei mezzi istruttori.
Parte convenuta, pertanto, a norma dell'art. 164 c.p.c., chiedeva fissarsi nuova udienza nel rispetto dei termini a comparire, depositando apposita istanza in data 24 settembre 2020.
In pari data, quindi, il G.I. rilevando l'opportunità di affrontare la questione sollevata dalla convenuta in contraddittorio tra le parti, fissava l'udienza del
29 ottobre 2020.
All'esito della suindicata udienza, rilevando che effettivamente non erano stati rispettati i termini a comparire, fissava nuova udienza per il giorno 28
gennaio 2021, assegnando successivamente nuovi termini per l'articolazione dei mezzi istruttori.
In data 17 gennaio 2022 il G.I. disponeva preventivamente la comparizione personale delle parti, riservandosi all'esito sulla ammissione dei mezzi istruttori articolati.
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Rilevata poi la impossibilità di addivenire ad un accordo transattivo, nello sciogliere la riserva sulle richieste istruttorie, ritenuta la causa matura per la decisione, la rinviava per la precisazione delle conclusioni al 7 settembre
2023, ed in prosieguo per eIGenze di ruolo, al 29 febbraio 2024 e al 9
dicembre 2024.
Assegnava quindi la causa in decisione, con i termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Orbene tali essendo le rispettive posizioni assunte dalle parti in causa, ritiene il giudicante che la domanda così come formulata da parte istante debba essere rigettata, non sussistendo i presupposti legittimanti la sua formulazione.
Preliminarmente, infatti, occorre rilevare come risulti documentalmente provato il rapporto contrattuale intercorrente tra le parti in causa.
È documentale ed incontroverso il fatto che in data 11 ottobre 2018, il IG.
ebbe a conferire incarico di mediazione alla “Tempocasa” Controparte_2
per la vendita dell'immobile di sua proprietà, sito in Napoli, alla via Rampe
Brancaccio 71/73/28, indicando quale prezzo per il trasferimento, l'importo di
€ 700,000,00, poi ribassato ad €. 500,000,00.
È altresì documentalmente provato che la IG.ra , in Parte_1
data 22 maggio 2019, sottoscriveva proposta di acquisto del suindicato immobile, impegnandosi contestualmente a corrispondere alla intermediaria
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agenzia, una provvigione pari ad € 20.000,00 oltre IVA, al momento della accettazione da parte del IG. . CP_2
Perfezionatosi quindi il contratto con la accettazione della proposta da parte del promittente venditore in data 23 maggio 2019, l'agenzia immobiliare provvedeva a versare nelle mani dello stesso l'importo di € 20.000,00, quale caparra confirmatoria corrisposta dalla promittente acquirente in sede di formulazione della proposta.
Ciò posto, risulta altresì pacifico che la promittente acquirente all'indomani del perfezionamento del contratto, con diffida del 24 giugno 2019, dichiarava la volontà di non voler dare esecuzione e/o seguito agli impegni contrattualmente assunti, avendo avuto contezza della impossibilità di apportare le modifiche catastali e di destinazione d'uso del cespite per cui è
causa, dolosamente prospettate come realizzabili dalla agenzia immobiliare in accordo con il proprietario.
Per quanto concerne la posizione delle parti convenute, essa dovrà essere esaminata separatamente, al fine di valutare i diritti e gli obblighi effettivamente gravanti sulle stesse sia in fase precontrattuale che in fase esecutiva degli impegni assunti.
Per quanto concerne la agenzia immobiliare e le eccezioni e CP_1
domande da essa formulate in corso di causa, preme innanzitutto rilevare che,
dall'esame complessivo degli atti di causa, alcuna responsabilità può essere
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addebitata per quanto attiene la alterazione della volontà contrattuale lamentata dalla IG.ra . Parte_1
Risulta infatti che la intermediaria abbia fatto visionare all'istante l'immobile identificato nella proposta di acquisto, sia per quanto concerne i dati catastali che, per quanto attiene la destinazione d'uso.
Ciò posto la IG.ra sostiene invece che la agenzia intermediaria Parte_1
mediante artifici e raggiri la avrebbe indotta a ritenere fattibile una operazione commerciale del tutto irrealizzabile, stante la appurata impossibilità di modifica catastale e di destinazione d'uso dell'immobile in questione.
Dall'esame complessivo della vicenda, tuttavia, si ritiene che non possa individuarsi in capo alla convenuta agenzia una responsabilità da false o inesatte informazioni, tale da provocarne una responsabilità ostativa al diritto alla provvigione.
È noto, infatti che anche nel caso di responsabilità per omesse o inesatte informazioni, il danneggiato ha l'onere di provare la sussistenza di un nesso causale tra l'inesatta informazione e il danno subito (Cass. 15 marzo 2016 n.
5089; Cass. 28 febbraio 2018, n. 4727).
È invero nota la impossibilità di creare una astratta figura della lesione del diritto ad essere correttamente informati.
È stato infatti rilevato che non esiste un diritto a “non essere pregiudicato da dichiarazioni non veritiere, rese per dolo o colpa”.
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In effetti, non di un diritto trattasi ma di un interesse del soggetto giuridicamente protetto a non vedersi alterare o malformare la sua volontà per l'opera dolosa o colposa di un terzo, quale si ricava dall'art. 1439, comma 2
c.c., e che è tutelabile solo a seguito di un giudizio di comparazione con il contrapposto interesse del soggetto agente.
Deve dunque ritenersi che, pur quando si sia verificata la inesatta o omessa informazione, la responsabilità anche di tipo contrattuale in capo al soggetto che l'abbia resa, non possa prescindere da una verifica volta ad appurare se,
detta informazione, abbia avuto un ruolo nella esecuzione del contratto e la misura di tale incidenza in relazione agli obblighi reciproci di buona fede nella esecuzione del contratto ed agli interessi dei soggetti coinvolti.
Va dunque osservato che nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca a giustificazione della propria inadempienza,
l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti,
tenendo conto soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute, della loro incidenza sulla funzione economico sociale del contratto e, quindi, degli interessi che le parti perseguono nella stipula.
Tale valutazione, avendo per oggetto un apprezzamento di fatto, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. (Cass. n. 20678 del 26.10.2005).
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In generale è quindi vero che l'obbligo di buona fede, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem ledere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (Cass.
13345/2006).
La giurisprudenza ha in tal senso ritenuto contrario a buona fede il comportamento di colui che, pur ricevendo una prestazione inesatta, non mette controparte nella condizione di rimediare, nonostante ciò sia possibile con un minimo sforzo;
oppure che omette, in maniere ingiustificata di collaborare per consentire l'esatto adempimento dell'altro contraente, o che non si presta per correggere errori o equivoci insorti nel corso del rapporto.
Ne consegue che la mera inesatta informazione non fa scattare automaticamente una responsabilità del mediatore, dovendosi verificare l'incidenza di tale omissione o inesattezza nell'ambito della complessiva esecuzione dell'incarico o del suo mancato buon fine.
Nel caso di specie, l'eccezione sollevata da parte attrice appare del tutto genericamente formulata, senza alcun riferimento all'interesse specifico che la stessa intendeva perseguire attraverso l'esecuzione delle opere modificative del cespite, impedendo quindi al tribunale di valutare qualsiasi incidenza della informazione inesatta, sul buon esito dell'affare.
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Sono quindi da condividere in tal senso le eccezioni sollevate dalle parti convenute circa la possibilità per la promissaria acquirente di subordinare gli effetti della proposta sottoscritta, ad una preliminare verifica di fattibilità delle modifiche catastali e urbanistiche auspicate, sottoponendo quindi la proposta ad una condizione sospensiva, atta a tutelare e meglio circoscrivere l'interesse di cui l'istante si è detta portatrice.
Tali considerazioni risultano in ogni caso subordinate alla verificata sussistenza di una assoluta conformità tra l'immobile visionato e quello oggetto di proposta di acquisto, perfettamente identificato nei suoi elementi essenziali, catastali, urbanistici e di abitabilità, idonei pertanto a rendere edotta la IG.ra ab origine delle effettive condizioni dello stesso. Parte_1
Tanto basterebbe ad escludere ogni e qualsivoglia responsabilità dell'agenzia immobiliare in relazione agli addebiti mossi.
In ogni caso, pur volendo considerare come veritiera la inesatta o errata rappresentazione delle descritte vicende da parte della intermediaria, non potrà non ravvisarvi nella condotta della IG.ra una negligenza o Parte_1
scarsa cautela nella verifica delle informazioni sommariamente acquisite in fase di trattative precontrattuali.
Il mancato raggiungimento della prova circa la effettività dell'interesse perseguito dalla promittente acquirente, unitamente all'aspetto documentale della vicenda, portano a ritenere perfezionato il preliminare di vendita, con
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conseguente diritto della agenzia alla corresponsione della provvigione maturata.
Secondo quanto più volte sostenuto infatti dalla stessa Cassazione: “Nel
contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c.,
sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione dell'affare,
ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un
vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione
del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore
anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un
contratto preliminare” (Cass.12527/2010; 4/2014; 13260/2009).
Dovrà pertanto essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta agenzia, sussistendone i presupposti di legge.
Per quanto concerne invece la posizione del promittente venditore in relazione ai fatti di causa, si ritengono aderenti alla realtà le circostanze da esso prospettate che, lo collocano in una posizione di sostanziale estraneità rispetto alle contestate vicende. Anche per quanto attiene infatti tale profilo di responsabilità, risulta documentalmente provato che in data 11 ottobre 2018 il
IG. ebbe a conferire incarica di mediazione alla agenzia CP_2
Tempocasa, finalizzato alla individuazione di un acquirente per due immobili di sua proprietà, siti alla via Rampe Brancaccio 71/73/28, per un importo originario di €. 700.000,00.
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Sin dall'inizio l'immobile veniva quindi compiutamente identificato in tutti i suoi elementi essenziali, successivamente riportati nella proposta di acquisto sottoscritta dalla IG.ra IA ed accettata dal IG. . CP_2
Risulta quindi evidente che l'odierno convenuto abbia ottemperato ai propri obblighi di lealtà e correttezza, essendo stati indicati espressamente, fin dalla compilazione della proposta d'acquisto, e i dati catastali e la destinazione d'uso (A/4 e C/2) degli immobili oggetto di vendita.
Del tutto infondata appare quindi la richiesta di condanna del IG. CP_2
alla restituzione di € 20.000,00, versati dall'acquirente quale caparra confirmatoria, al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto del 22.05.2019.
Il vincolo contrattuale si è infatti pienamente perfezionato, ai sensi dell'art. 1326 c.c. nel momento in cui la IG.ra ha avuto conoscenza Parte_1
dell'accettazione della proposta da parte del venditore.
Alcuna prova è stata peraltro fornita per quanto attiene l'esistenza di un presunto accordo fraudolento tra il proprietario e l'agenzia immobiliare, volto ad indurre in errore o ingenerare equivoco nei soggetti interessati all'acquisto,
attraverso false prospettazioni urbanistiche e catastali degli immobili oggetto di trattativa.
La stessa documentazione tecnico fotografica cui parte attrice fa riferimento, a firma dell'architetto incaricato dal IG. prodotta in atti, risulta CP_2
essere un generico progetto, un mero disegno su scala, la cui riconducibilità al
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convenuto non risulta provata, in assenza di alcun elemento identificativo in tal senso.
Alcun contatto diretto o meramente conoscitivo risulta peraltro essere intercorso tra le parti, il cui rapporto contrattuale è sorto esclusivamente attraverso la mediazione dell'agenzia.
Sulla scorta delle suesposte considerazioni, il paventato comportamento doloso che, ai sensi dell'art. 1439 c.c. sarebbe causa di annullamento del contratto, non può ascriversi alla condotta tenuta dal promittente venditore nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto stesso.
La Cassazione ha peraltro chiarito che, in tema di annullabilità del contratto, il dolus
malus ricorre solo se «tenuto conto delle circostanze di fatto e delle qualità e
condizioni dell'altra parte, il mendacio sia accompagnato da malizie e astuzie volte a
realizzare l'inganno voluto e idonee in concreto a sorprendere una persona di
normale diligenza e il silenzio della parte contraente rileva solo quando si inserisca
in un complesso comportamento adeguatamente preordinato, con malizia od astuzia,
a realizzare l'inganno» (Cass. civ. n. 30595/2011).
Tali circostanze non risultano ravvisabili nella condotta del IG. , CP_2
dovendosi escludere qualsiasi dolo, artificio o raggiro idoneo ad alterare o malformare la volontà contrattuale della IG.ra , la cui condotta avrebbe Parte_1
dovuto essere di certo improntata ad una maggiore cautela e diligenza.
Ella, infatti, avrebbe dovuto preventivamente verificare, qualora la circostanza fosse stata di precipuo interesse alla conclusione dell'affare, la fattibilità degli interventi
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auspicati, subordinando l'efficacia della proposta alla acquisizione di pareri tecnici favorevoli alla realizzabilità degli interventi desiderati.
Alla luce delle suesposte considerazioni, la domanda proposta da parte attrice dovrà
essere rigettata, sia per quanto concerne gli addebiti mossi nei confronti della intermediaria agenzia, che nei confronti del IG. , promissario venditore. CP_2
Dovrà invece essere accolta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta agenzia immobiliare, con conseguente diritto della stessa a vedersi corrispondere la provvigione concordata, maturata in virtù dell'attività espletata, sussistendone i presupposti di legge.
Analogamente dovrà essere riconosciuto il diritto del IG. a ritenere la CP_2
caparra confirmatoria corrisposta dalla IG.ra , essendosi la proposta di Parte_1
acquisto validamente trasfusa in un preliminare di vendita con la accettazione della stessa da parte del promittente venditore.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione della materia trattata e dell'attività processuale svolta



P.Q.M.


Il TRIBUNALE DI NAPOLI – XII Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 3055/2020 R.G.,
promossa dalla IG.ra nei confronti della Parte_1 [...]
[...]
[...]
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., nonché del IG. OP
, così provvede: Controparte_2
1) Rigetta la domanda proposta da parte in attrice;

2) Accoglie la domanda riconvenzionale proposta dalla
[...]
e per l'effetto condanna la IG.ra Controparte_1 Parte_1
a corrispondere in favore della
[...] Controparte_1
l'importo della provvigione concordata, pari ad € 20.000,00 oltre IVA
al 22%;
3) Riconosce il diritto del IG. a trattenere l'importo Controparte_2
di € 20.000,00 corrisposti a titolo di caparra confirmatoria dalla IG.ra
, essendosi perfezionato il vincolo contrattuale ex art. 1326 Parte_1
c.c.;
4) Condanna la IG.ra al pagamento delle spese Parte_1
di lite in favore della che si liquidano in € Controparte_1
3.849,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Danilo Aleandri, dichiaratosi antistatario;

5) Condanna la IG.ra al pagamento delle spese Parte_1
di lite in favore del IG. che si liquidano in € 3.849,00, oltre CP_2
spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Luca Guerra, dichiaratosi antistatario.
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Così deciso in Napoli il 24 marzo 2025
Il Giudice Onorario
Dott. Alfonso Tinto
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e
35, co. I, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre
2012 n. 209.

- 22 - 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
118 disp.att. c.p.c., immediatamente applicabile anche nei giudizi in corso alla