N. R.G. 1329/2025
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 1329/2025 promosso da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 CodiceFiscale_2
(C.F. ) con l'avv. MARCO BENAZZI PIANI
[...] C.F._3
RICORRENTI contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._4
(C.F. ) con l'avv. Parte_2 C.F._5
CATERINA MONTICELLI e l'avv. GIULIA GUERZONI
RESISTENTI
Il Giudice Martina Grandi,
a scioglimento della riserva, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA

e acquirenti, chiedono un sequestro Parte_1 Controparte_2
conservativo nei confronti di e Controparte_1 Parte_2
venditori, a tutela del credito restitutorio per vizi occulti dell'immobile abitativo da
[...]
loro comprato il 16.10.2023, prefigurando quale azione di merito la riduzione del corrispettivo o il risarcimento del danno.
Allegano l'accertamento svolto in sede di istruzione preventiva (r.g. n. 1788/2024) dei vizi, del valore delle opere strutturali emendative (€ 239.537,28) e delle spese di regolarizzazione urbanistica (€ 14.933,40), deducendo la limitata capacità reddituale e patrimoniale dei resistenti, il primo disoccupato, la seconda lavoratrice subordinata ed entrambi comproprietari di un solo immobile abitativo con pertinenziale autorimessa. Costituitisi in giudizio, e Controparte_1 Parte_2
eccepiscono la decadenza dalla garanzia per tardività della denuncia di vizi apparenti,
[...]
la cui comune consapevolezza in sede di trattative precontrattuali ha già influito sulla determinazione del corrispettivo della compravendita, concordemente diminuito ad €
760.000,00.
Sentiti i difensori in udienza, è riservata ordinanza.
1.
Il fumus boni iuris deve essere valutato applicando il criterio di riparto degli oneri probatori della domanda;
quindi, i ricorrenti devono provare i vizi, il danno (CC SU 3.5.2019
n. 11748; CC SU 30.10.2001 n. 13533) e l'impedimento della decadenza ex adverso eccepita
(cfr. CC II 14.5.2008 n. 12130; CC II 29.1.2000 n. 1031).
1.1.
I vizi e i conseguenti danni possono ritenersi acclarati a fronte delle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio (doc. b ric., p. 49 ss.) e delle difese dei resistenti, che non ne contestano l'entità oggettiva.
Analogamente, i rilievi dell'esperto sulla natura occulta dei vizi (ivi, p. 52 ss.) ad esclusione delle problematiche dello scannafosso non allegate in questa sede, impedisce di presumerne allo stato la specifica consapevolezza in capo ai compratori, neppure evincibile dal minor corrispettivo pagato (€ 760.000,00) in confronto al valore di € 1.000.000,00 indicato nell'invito a proporre del mediatore immobiliare (doc. 1 ric.), dovendosi considerare:
a. la presentazione ivi compiuta della cascina come «totalmente ristrutturata»;
b. il ribasso medio nel corso delle trattative precontrattuali, notoriamente valutabile nel dieci per cento del corrispettivo chiesto in origine;

c. l'indicazione contenuta nell'art. 2 del contratto in merito all'incidenza sulla determinazione del corrispettivo dello stato degli impianti, e non di ulteriori elementi e variabili (doc. 4 ric., p. 8: «La parte acquirente dichiara di essere edotta dello stato degli impianti dell'immobile essendosi di ciò tenuto conto nella determinazione del prezzo»).
1.2.
L'eccezione di decadenza va delibata negativamente.
Ai fini della conservazione della garanzia per vizi accertabili in modo completo solo in un secondo momento è sufficiente un'indicazione sintetica suscettibile di specificazioni posteriori (cfr. CC II 28.1.2015 n. 1585 in motivazione;
CC II 25.5.2011 n. 11520; CC II
23.1.1999 n. 644); quindi, le denunce del 30.10.2023 (doc. 7 ric.) e del 7.12.2023 (doc. 10 ric.), successive alla conclusione del contratto in data 16.10.2023, hanno plausibilmente impedito la decadenza.
Inoltre, dopo la conclusione della perizia di parte in data 15.3.2024 (doc. 11 ric.), il 4.4.2024 è stato introdotto il procedimento di istruzione preventiva, la cui conclusione individua il momento in cui si completa la scoperta del vizio, da intendersi quale certezza oggettiva (non mero sospetto) della presenza e dell'entità dei vizi, che può essere raggiunta per gradi e in tempi successivi o dopo un accertamento tecnico giudiziale (cfr. CC II 16.3.2011 n. 6169; CC
II 23.5.2000 n. 6735).
Può ritenersi, quindi, il fumus boni iuris dell'invocata cautela.
2.
Il timore di perdere la garanzia del credito implica vicende posteriori al suo acquisto sintomatici della concreta eventualità di una dispersione o di una riduzione del patrimonio del debitore.
L'univoco tenore testuale dell'art. 671 c.p.c., che esprime il concetto di «perdita» della
«garanzia», rende necessario un rischio di riduzione od esaurimento dei «beni presenti e futuri» con cui il debitore risponde dell'adempimento delle proprie obbligazioni (art. 2740
c.c.) e non necessariamente un depauperamento attuale (inter alias CC III 13.2.2002 n. 2081).
Il periculum in mora può essere inferito da elementi obiettivi, inerenti alla capacità patrimoniale del debitore in rapporto al credito, o soggettivi, quali il comportamento extraprocessuale del debitore che consenta di presumere fondatamente il proposito di sottrarsi all'adempimento (cfr. CC III 13.2.2002 n. 2081).
Costituisce elemento oggettivo sintomatico del pericolo nel ritardo la sproporzione, quantitativa e qualitativa, tra il patrimonio del debitore e l'asserito credito, nella cui valutazione deve considerarsi che è insufficiente l'idoneità del primo a garantire il secondo al momento della cautela, essendo invece necessario che la garanzia permanga fino al momento in cui potrebbero realizzarsi le condizioni per il soddisfacimento coattivo del credito (CC III
29.10.2001 n. 13400).
Le capacità reddituali dei resistenti appaiono immutate dalla compravendita de qua alla data odierna, poiché lo stato di inoccupazione di è Controparte_1
antecedente al contratto (doc. a ric., n. 4) ed è compensato dalla tipologia di rapporto di lavoro della coniuge (ivi: «dirigente»).
Le loro disponibilità finanziarie possono presumersi normali, pur se si considerano i pagamenti sostenuti per la compravendita della loro odierna abitazione, quali il corrispettivo di € 690.000,00 (doc. c ric.), la provvigione del mediatore di € 17.080,00 (doc. c ric.) e gli esborsi accessori.
Infine il valore dell'immobile in loro comproprietà esclude l'incapienza dei rispettivi patrimoni e nessun indice obiettivo o soggettivo consente di ipotizzare un rischio concreto di riduzione o di esaurimento della garanzia generica (art. 2740 c.c.), poiché i resistenti hanno acquistato la proprietà dell'immobile in epoca susseguente alla vendita de qua, lo hanno destinato ad abitazione familiare e da quel momento alla data odierna le loro condizioni patrimoniali e reddituali non sono peggiorate. La valutazione del periculum in mora, quindi, è necessariamente negativa, con conseguente rigetto del ricorso.
3.
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate secondo i parametri del D.M. 10.3.2014
n. 55 considerando il valore della domanda, l'assenza di istruttoria e le prestazioni rese.


P.Q.M.


Il Tribunale, pronunciando sulla domanda cautelare di e Parte_1 [...]
nei confronti di e Controparte_2 Controparte_1 [...]
Parte_2

1- rigetta il ricorso;

2- condanna e in solido tra loro al Parte_1 Controparte_2
pagamento in favore di e Controparte_1 Parte_2 delle spese processuali, liquidate in € 4.031,00 per compensi, oltre spese
[...]
forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori.
Si comunichi.
Modena, 13 aprile 2025
Il Giudice
Martina Grandi