N.R.G.A.C. 3066/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, nella persona della dott.ssa
Ottavia Urto, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N.R.G. 3066/2019 avente ad oggetto: locazione – risarcimento danni
TRA
(C.F.: , rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1 procura a margine del ricorso introduttivo, dall'Avv. SAVERIO VISCOMI, presso il cui studio, sito in Montepaone Lido (CZ), alla Via Mazzini n. 56, è elettivamente domiciliata
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
(C.F.: ), rappresentato e difeso, giusta Controparte_1 C.F._2 procura in calce alla memoria di costituzione, dagli Avvocati FABIO IIRITANO e
VINCENZO IIRITANO, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio, sito in
Catanzaro, alla Via Schipani n. 168/E
- PARTE RESISTENTE-

CONCLUSIONI
Come da scritti difensivi e note depositate per l'udienza del 7.03.2025, tenuta con la modalità di “trattazione scritta” ai sensi dell'art. 127 – ter c.p.c.
pagina 1 di 16 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1 dinnanzi all'intestato Tribunale, , al fine di sentire Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “1) In via principale, accertare e dichiarare ex art. 1578 c.c. l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 26/06/2018, registrato in data 16/07/2018, a mezzo del quale il sig. concedeva in locazione alla sig.ra Controparte_1 Parte_2
l'immobile sito in Satriano alla Via Trav. Drosi n. 8 – Piano Secondo, censito catastalmente al NCEU al Foglio 2, Particella 46, Sub 5 graffato Foglio 2, Particella
640, Sub 13 – Cat. A/3, risultando la predetta unità abitativa affetta da vizi che ne compromettono in modo assoluto ed apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. 2) Per
l'effetto, condannare il locatore al risarcimento dei danni patiti dalla conduttrice, quantificabili complessivamente in € 12.930,00 di cui: 5.160,00 a titolo di restituzione dei canoni e del deposito cauzionale versato in anticipo;
€ 120,00 a ripetizione della somma corrisposta dalla conduttrice per il pagamento della polizza fideiussoria sull'appartamento; € 3.150,00 per la sanificazione dei vestiti della ricorrente e del suo nucleo familiare;
€ 3.800,00 più IVA per le spese di trasloco degli arredi e delle masserizie presso altra unità abitativa;
€ 700,00 più IVA per il rifacimento degli schienali degli armadi risultati ammalorati dall'umidità. Ovvero condannare il locatore al risarcimento della maggiore e/o minore somma che risulterà di giustizia, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione del danno dalla data della domanda al soddisfo. 3) In via meramente subordinata, salvo il risarcimento del danno per come quantificato al punto che precede, nella remota e denegata ipotesi in cui il sig. Giudice ritenesse non sussistere gli estremi per pervenire alla risoluzione del contratto, comunque riconoscere, in favore della conduttrice, una congrua riduzione del canone di locazione.
4) Con vittoria di spese e competenze del presente procedimento”.
A fondamento della domanda, la ricorrente – premesso che, con contratto stipulato in data 26.06.2018 e registrato in data 16.07.2018, CP_1
le aveva concesso in locazione ad uso abitativo l'immobile di sua
[...] proprietà, sito in Satriano, alla Via Trav. Drosi n. 8 – Piano Secondo, censito pagina 2 di 16 catastalmente al NCEU al Foglio 2, Particella 46, Sub 5 graffato Foglio 2,
Particella 640, Sub 13 – Cat. A/3, - deduceva: che il contratto di locazione stipulato prevedeva il pagamento di nove mensilità anticipate per l'importo complessivo di € 3.870,00, un deposito cauzionale di € 1.290,00 e la stipula di polizza assicurativa a copertura dei danni eventualmente arrecati all'immobile; che l'immobile locato si era presto rivelato affetto da gravissimi vizi – occultati dal fatto che prima della stipula del contratto era stato tinteggiato in modo da nascondere le macchie di umidità - che ne compromettevano l'idoneità all'uso pattuito;
che, a mezzo di lettera a/r del 25.10.2018, la ricorrente denunciava al locatore la mancanza del citofono, la mancanza della certificazione di conformità dell'impianto elettrico (privo anche della relativa messa a terra e del dispersore, previsto obbligatoriamente per legge), la presenza di macchie di umidità nella sala cucina e la violazione della distanza di legge del bombolone GPL che serviva l'appartamento, il quale veniva poi rimosso e sostituito con delle bombole che risultavano insufficienti a garantire il corretto riscaldamento;
che, con missiva del
31.10.2018, il comunicava di aver incaricato un proprio tecnico di CP_1 fiducia al fine di provvedere al montaggio del citofono e alla verifica della presenza di umidità dal tetto;
che, in data 15.11.2018, la ricorrente lamentava come l'elettricista non avesse ancora rilasciato alcuna certificazione di conformità dell'impianto, prospettando che si rendeva inevitabile una risoluzione del contratto, con restituzione di quanto versato;
che, con lettera dell'11 dicembre
2019, il comunicava di aver eseguito dei lavori sulle parti condominiali CP_1 dell'immobile risolutivi della problematica;
che la riscontrava la missiva Pt_1 evidenziando che gli interventi eseguiti non avessero risolto le gravi infiltrazioni, eccependo che l'immobile, anche a causa di un'infestazione di vermi, non poteva essere più considerato abitabile;
che, all'esito di sopralluogo condotto da un tecnico di fiducia della ricorrente, veniva appurata la necessità di eseguire lavori indifferibili ed urgenti di coibentazione, mediante impermeabilizzazione della facciata esterna del fabbricato e del lastrico solare sovrastante;
che la Pt_1 richiedeva alla competente A.S.P. di Catanzaro un parere igienico sanitario sull'abitazione locata;
che tale parere smentiva l'assunto del locatore secondo cui pagina 3 di 16 le problematiche erano state risolte, accertando le cattive condizioni igienico sanitarie nelle quali versava l'immobile; che la ricorrente tentava inutilmente di definire bonariamente la controversia, mentre il locatore, senza risolvere le cause delle infiltrazioni né gli effetti, si limitava a convenire la conduttrice dinanzi al
Tribunale di Catanzaro al fine di ottenere l'accesso all'appartamento per valutare i lavori da compiere;
che tale condotta appariva meramente dilatoria, dal momento che il aveva già compiuto diversi accessi all'immobile, di cui CP_1 uno alla presenza dei rispettivi tecnici e dell'impresa individuata dal locatore, senza però provvedere all'esecuzione dei lavori necessari per ripristinare l'abitabilità dello stesso;
che a causa dell'insalubrità dell'ambiente, la ricorrente e gli altri componenti il nucleo familiare manifestavano diverse patologie respiratorie, tanto da rendersi necessario, al fine di prevenire un ulteriore peggioramento delle condizioni di salute, limitare il godimento dell'appartamento soltanto al salone e ad una delle camere da letto, ambienti meno colpiti dalle infiltrazioni di umidità, mentre le figlie della ricorrente erano costrette ad alloggiare presso i parenti, soprattutto nelle giornate più fredde e piovose;
che, nel caso di specie, risulta incontrovertibile che si tratti di vizi occulti, manifestatisi solo dopo la stipula del contratto e non riconoscibili al momento della consegna, che hanno pregiudicato l'uso abitativo cui era destinato l'immobile; che, pertanto, la ricorrente ha il diritto di chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ex art. 1578 c.c., la conseguente restituzione del deposito cauzionale, dei canoni versati in anticipo e della somma corrisposta per il pagamento della polizza fideiussoria, oltre che il risarcimento di tutti i danni subiti.
Per tali ragioni, rassegnava le conclusioni innanzi riportate. Parte_1
Instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28.11.2019, si costituiva in giudizio il quale, in via Controparte_1 preliminare, eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi dell'art. 5, comma 1 bis, del
D.lgs. 28/2010.
Nel merito eccepiva, l'infondatezza della domanda, deducendo: che la ricorrente pagina 4 di 16 era ben consapevole dello stato dell'immobile, dal momento che lo aveva più volte visionato e lo deteneva già prima della stipula del contratto;
che, sin dall'inizio del rapporto, la conduttrice aveva contestato alcune presunte criticità; che nonostante egli si fosse fin dall'inizio attivato al fine di porre rimedio ai vizi denunciati, rendendosi disponibile finanche a risolvere bonariamente il contratto, restituendo i canoni versati in anticipo e le spese di assicurazione e rimborsando le spese trasloco, la ricorrente assumeva un contegno ostruzionistico prima rendendosi irreperibile, facendo così risultare vano ogni bonario tentativo di accordo e poi, impedendo l'accesso all'immobile per consentire l'esecuzione delle riparazioni urgenti e dei lavori di manutenzione necessari;
che i vizi lamentati sarebbero, in realtà, da imputarsi alla conduttrice, atteso che l'impianto elettrico, per come appurato dall'elettricista incaricato della riparazione, era stato manomesso dalla conduttrice nel tentativo di installare un lampadario, mentre la presenza di muffe e di umidità sarebbe stata causata da attività umana e da mancata areazione dell'immobile; che a fronte dei continui rifiuti della conduttrice a consentire l'accesso all'immobile, si era visto costretto ad instaurare, innanzi il
Tribunale di Catanzaro, procedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che veniva, però, abbandonato una volta manifestata dalla conduttrice la disponibilità a consentire l'accesso e la volontà di recedere dal contratto di locazione;
che, per tali ragioni, egli aderisce alla richiesta di risoluzione del contratto di locazione, chiedendo il rilascio immediato dell'immobile, sia pure per motivi diversi da quelli esposti da parte ricorrente e per fatti alla stessa addebitabili;
che, infatti, non essendosi la conduttrice attenuta ai canoni di condotta ex art. 1587 c.c. nella conduzione dell'immobile, tale comportamento può assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto;
che, inoltre, nessun risarcimento può essere riconosciuto alla conduttrice, atteso che le problematiche denunciate si sono aggravate per effetto della condotta tenuta dalla e che il danno Pt_1 asseritamente subito, essendo quantificato sulla scorta di meri preventivi di spesa, non può ritenersi provato.
In via riconvenzionale, il resistente domandava la condanna della ricorrente al pagamento dei canoni non pagati dal mese di giugno 2019 sino all'effettivo pagina 5 di 16 rilascio dell'immobile, nonché la restituzione degli importi indebitamente pagati, per conto della per i consumi di energia elettrica e per la stipulazione Pt_1 della polizza assicurativa.
In virtù di quanto innanzi esposto, rassegnava le seguenti Controparte_1 conclusioni: “1) preliminarmente, disporre il differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 cpc in considerazione della proposta domanda riconvenzionale;
2) in rito, accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione previsto dall'art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. 28/2010; 3) nel merito, accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti, per il grave inadempimento della parte conduttrice,
e per l'effetto disporre l'immediato rilascio dell'immobile già alla prima udienza di comparizione;
4) rigettare la richiesta di risarcimento danni in quanto infondata per
i motivi in narrativa, e comunque, sprovvista di prova;
5) in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare che la sig.ra è debitrice Pt_1 della complessiva somma di € 4.920,38, di cui € 3.870,00 a titolo di canoni di locazione, € 935,38 a titolo di restituzione delle spese elettriche ed € 115,00 per il rimborso del costo dell'assicurazione, oltre i canoni per le mensilità che matureranno fino all'effettivo rilascio dell'immobile; 6) per l'effetto della declaratoria precedente, condannare la stessa al pagamento della complessiva somma di €
4.920,38 o la maggiore o minore somma che verrà determinata nel corso del giudizio;
7) con vittoria delle spese di giudizio.”
Esperita con esito negativo la procedura media-conciliativa (cfr. verbale negativo di mediazione depositato in data 25.02.2020), ammessa ed espletata la prova testimoniale, il precedente G.I. rinviava la causa per la discussione in ordine alla domanda di risoluzione del contratto.
Con sentenza non definitiva n. 1338/2022, depositata il 19 settembre 2019 e pubblicata in data 21.09.2019 è stato così statuito: «-Accerta e dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa e, per l'effetto, ordina alla sig.ra
[...]
di rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro il 30 novembre Parte_1
2022.»
Con separata ordinanza del 19/09/2019, ex art. 279, comma 3, c.p.c.,
pagina 6 di 16 considerato il perdurante interesse delle parti ad ottenere la declaratoria dell'inadempimento altrui e le consequenziali statuizioni, il precedente Giudice impartiva i provvedimenti per l'ulteriore istruzione della causa, disponendo C.T.U. al fine di verificare l'esistenza e le cause dei vizi lamentati da parte ricorrente.
In data 20/06/2023, la causa veniva riassegnata allo scrivente magistrato e all'esito del deposito della relazione peritale, rinviata per la discussione.
All'udienza del 26/01/2024, rilevato che gli atti del giudizio erano stati trasmessi alla Corte di Appello di Catanzaro, veniva disposta la restituzione del fascicolo di primo grado o l'acquisizione di una copia dello stesso e la causa veniva rinviata, per esigenze di riorganizzazione del ruolo, determinate dall'assegnazione temporanea della scrivente alla Seconda Sezione Penale, all'udienza del
27.01.2025 e poi all'odierna udienza per la discussione ai sensi dell'art. 429
c.p.c., fissata con la modalità della “trattazione scritta” ex art. 127-ter c.p.c..
***
Preliminarmente si osserva che con sentenza non definitiva, n. 1338/2022, pubblicata il 21.09.2022, è stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 26.06.2018, nonché – seppur solo in parte motiva – l'inammissibilità della domanda subordinata di riduzione del prezzo (cfr.
Cass. civ., ord. 12 settembre 2022, n. 26802) e, pertanto, il potere-dovere decisionale di questo Giudice non può che essere definito tenendo conto delle statuizioni della predetta sentenza, atteso che, pronunciando sentenza non definitiva, il Tribunale si spoglia della potestas iudicandi in relazione alle questioni decise, che non possono essere più riesaminate (Cass. civ., n. 18898 del
2009).
Dunque, occorre partire dalla premessa che il contratto di locazione oggetto di causa, per effetto della scelta processuale operata da entrambe le parti di domandare lo scioglimento del rapporto negoziale, si è risolto e che la domanda di riduzione del prezzo è inammissibile.
Rimane da scrutinare la fondatezza della domanda di risarcimento del danno proposta dalla ricorrente nonché della domanda riconvenzionale di parte pagina 7 di 16 resistente di condanna al pagamento dei canoni di locazione dovuti sino al rilascio dell'immobile e alla restituzione degli importi versati, per conto della per i consumi di energia elettrica e per la stipulazione della polizza Pt_1 assicurativa.
Per vagliarne la fondatezza, è necessario fare riferimento al principio secondo cui, nel caso di contrapposte domande di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa e unitaria della condotta di entrambi i contraenti, onde accertare gli adempimenti che le parti reciprocamente si addebitano e apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale in relazione alla finalità economica complessiva del contratto e alla conseguente influenza sulla sorte del medesimo.
Si rammenta, inoltre, che nell'effettuare tale giudizio comparativo, non può essere considerato determinante il mero dato cronologico dell'anteriorità di un inadempimento rispetto all'altro (o di una domanda di risoluzione rispetto all'altra), ma deve essere valutata l'importanza delle singole inadempienze nel loro rapporto di dipendenza e proporzionalità.
Venendo al merito della domanda risarcitoria proposta dalla ricorrente, ella ha agito in giudizio deducendo l'inadempimento del locatore, dal momento che l'immobile condotto in locazione presentava vizi tali da pregiudicarne l'uso abitativo cui era contrattualmente destinato.
Emerge dagli atti di causa che aveva denunciato al locatore Parte_1 alcune criticità dell'immobile, quali l'assenza di citofono, la mancanza della certificazione di conformità dell'impianto elettrico, la distanza non a norma del bombolone del gas e la presenza di muffa e di umidità all'interno di alcuni vani
(cfr. all. n. 10 della produzione di parte ricorrente).
La responsabilità del MELLACE non può ravvisarsi per la sussistenza di vizi quali l'assenza del citofono e il posizionamento del bombolone del gas (peraltro la circostanza che il bombolone del gas era posizionato ad una distanza non a norma è sfornita di prova, avendo la ricorrente solo allegato una foto che ritrae la rimozione del bombolone;
né è decisivo il verbale dei Vigili del Fuoco, atteso che non concerne l'impianto originario), perché occorre evidenziare che la conduttrice pagina 8 di 16 era pienamente consapevole, prima di entrarne in possesso, dello stato di fatto in cui si trovava l'immobile, atteso che in forza del contratto sottoscritto, la stessa attestava espressamente di averlo visionato, ritenendolo di proprio gradimento in relazione alle esigenze abitative proprie e dei suoi familiari (cfr. contratto di locazione allegato agli atti).
Ed infatti, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. (ex multis, Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).
Risulta, inoltre, documentata l'intervenuta riparazione dell'impianto elettrico, dal momento che il locatore a fronte della denuncia inoltrata dalla con Pt_1 missiva del 25.10.2018 (cfr. all. n. 10 della produzione di parte ricorrente), si attivava prontamente, incaricando la Multiset Impianti di che, Persona_1 all'esito dell'intervento eseguito, rilasciava la dichiarazione di conformità dell'impianto (cfr. all. n. 6 della produzione di parte resistente).
La ricorrente ha, inoltre, dedotto di non aver potuto godere interamente dell'immobile per la presenza di macchie di umidità e di muffa che avrebbero causato scarse condizioni igienico sanitarie, costringendo la conduttrice e i suoi familiari conviventi ad abitare solo il salone ed una delle camere da letto;
e che tale problematica veniva riscontrata all'esito di sopralluogo effettuato prima da un proprio tecnico di fiducia (cfr. all. n. 4 della produzione di parte ricorrente) e poi dall'A.S.P. di Catanzaro (cfr. all. n. 5 della produzione di parte ricorrente).
Ebbene, dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata, è emerso che la presenza di macchie di umidità e di muffe all'interno dell'immobile abbiano soltanto diminuito l'idoneità all'uso dell'appartamento, sì da giustificare non altro che la riduzione del canone, non anche la risoluzione del contratto di locazione.
Il C.T.U., Ing. nella sua relazione ha dato atto che l'appartamento di Per_2 proprietà del resistente e condotto in locazione dalla ricorrente è ubicato nel pagina 9 di 16 Comune di Satriano, in località Russomanno, a poca distanza da Soverato, all'ultimo piano di un fabbricato presumibilmente edificato tra gli anni '70 ed '80,
e si compone di un ingresso posto in asse centrale, di una porzione con esposizione a nord (ripostiglio-lavanderia, bagno di servizio, camera con finestratura alta, bagno padronale, camera con accesso al terrazzo (esposto a sud)) e di una porzione con esposizione a sud (ripostiglio-lavanderia, bagno di servizio, camera con finestratura alta, bagno padronale, camera con accesso al terrazzo (esposto a sud)).
Ha poi specificato che, nel corso del sopralluogo, ha riscontrato vistose e diffuse tracce di condensa sulle pareti interne e sui soffitti dei locali esposti a nord, mentre quelli esposti a sud presentavano solo qualche leggera traccia di condensa.
Quanto alle cause dei fenomeni infiltrativi riscontrati, il C.T.U. ha precisato che gli stessi dipendono sia da cause strutturali che dalle condotte assunte nel corso dell'utilizzo dell'immobile.
In relazione alle cause strutturali, ha osservato che “l'allocazione dell'appartamento posto all'ultimo livello dello stabile con sovrastante lastrico solare a contatto diretto con l'esterno, comporta considerevoli differenze di temperatura tra l'ambiente interno ed esterno che incidono sulla possibile formazione di muffe o condense, seppur siano stati effettuati dei lavori di impermeabilizzazione da parte del Sig. .” CP_1
La circostanza è inoltre aggravata dalla vetustà dell'intonaco esterno, verosimilmente realizzato negli anni 70/80 e che, proprio in corrispondenza dei locali con maggiore presenza di condense e muffe, presenta crepe e lesioni che hanno richiesto un intervento di ripristino esterno, nonché, infine, dalla presenza di schermature esterne in alluminio anodizzato poste a protezione dei locali esposti a nord che limitano la normale traspirazione.
Quanto alle condotte assunte invece nel corso della fruizione dell'immobile, il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato che la circostanza che la sig.ra a Pt_1 partire dal mese di gennaio 2019, avesse proceduto al riscaldamento pagina 10 di 16 dell'immobile per mezzo di stufe alogene elettriche, accompagnata da insufficiente arieggiamento, hanno provocato “una diffusione non uniforme del calore sugli ambienti interni dell'immobile, soprattutto in riferimento alle chiusure perimetrali che risultando particolarmente fredde hanno intercettato il calore interno presente che vi si è depositato sotto forma di micro goccioline, dando corso alla formazione delle diffuse tracce di muffa e condensa.”
Quindi, il C.T.U., con motivazione congrua e immune da vizi logici, è giunto alla conclusione che i fenomeni riscontrati sono dovuti sia a difetti costruttivi che alla condotta assunta nella conduzione dell'immobile.
Il perito ha verificato che, in ogni caso, l'immobile è regolarmente utilizzabile per fini abitativi, previa effettuazione di interventi di ripristino consistenti in
“interventi di pulitura con consistente arieggiamento al fine di ottenere un'asciugatura totale delle pareti e dei soffitti, e successivamente …. ritinteggiatura con pitture traspiranti e specifiche al fine di evitare la formazione di muffe e condense.”. Tali interventi devono essere accompagnati dalla corretta conduzione dell'immobile, con costante ricambio d'aria, riscaldando adeguatamente nel periodo invernale gli ambienti interni per mezzo del tradizionale impianto di riscaldamento e non di sistemi sostitutivi od ausiliari, e prestando maggiore attenzione ai locali con elevata produzione di vapori (bagni, cucina e camere da letto). Ha inoltre precisato che trattasi di interventi da ripetere con costante cadenza temporale, dal momento in cui il problema ha natura anche strutturale e pertanto è destinato a ripresentarsi.
Ebbene, secondo la giurisprudenza di legittimità, costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. quelli che investono – come nel caso di specie
– la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (Cass. civ. n. 24459/2011).
La presenza di tali vizi non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e pagina 11 di 16 consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell'immobile, ma non l'esperimento dell'azione di esatto adempimento.
Ciò posto, deve ritenersi che le prove acquisite, lette anche alla luce della relazione del C.T.U., dimostrino la presenza del vizio costruttivo, non conosciuto dalla conduttrice alla stipulazione del contratto di locazione e in grado di ridurre l'idoneità all'uso pattuito, il quale tuttavia avrebbe potuto al più giustificare la riduzione del corrispettivo dovuto al locatore, ma non la risoluzione del contratto.
Ed infatti, dall'esame delle fotografie dei luoghi allegate dell'Ing. e dal Per_2 contenuto della sua relazione non si evince affatto l'inutilizzabilità dell'appartamento ai fini abitativi. L'ausiliario ha stimato la riduzione della possibilità di godimento dell'immobile riconducibile a fenomeni strutturali, quantificando nella misura di 1/6 la riduzione del canone mensile.
Quanto all'inadempimento della conduttrice, basti rilevare che a partire da giugno 2019 la ha omesso integralmente la corresponsione del canone, Pt_1 così venendo meno alla propria principale obbligazione, pur essendo espressamente previsto nel contratto sottoscritto tra le parti, all'art. 8, che il pagamento del canone non poteva essere sospeso da pretese ed eccezioni del conduttore, qualsiasi ne fosse il titolo.
Secondo pacifico orientamento giurisprudenziale, non è consentito al conduttore di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui alleghi l'esistenza di vizi che non impediscono in modo assoluto il godimento del bene.
La Corte di Cassazione (ex multis, Cass. civ., 12103/2020) ha più volte affermato che, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, non è consentito al conduttore di omettere il pagamento del canone o di procedere alla sua riduzione unilateralmente.
La sospensione totale o parziale del pagamento dei canoni di locazione, costituisce, infatti, un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragion fattasi dal conduttore.
pagina 12 di 16 Se da un lato la cd. exceptio inadimpleti contracuts di cui all'art. 1460
c.c. legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, dall'altro, la cd. exceptio non rite adimpleti contractus, ex art. 1460, 2 comma, c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare in relazione all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede. Da ciò consegue che laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile, nonostante la presenza dei vizi e, quindi, abbia comunque ricevuto la prestazione, non possa sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti.
Laddove, invece, i problemi che presenta l'appartamento riducano la fruibilità del bene stesso, il canone va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire l'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una la riduzione del corrispettivo: è rimesso al giudice il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti.
Nel caso di specie, la conduttrice ha ingiustificatamente sospeso i pagamenti dal mese di giugno 2019, atteso che è mancato l'accertamento della totale impossibilità di godere del bene.
Difatti, seppur la A.S.P. aveva accertato nel febbraio 2019 la presenza di vistose macchie di umidità e muffe ed analoghe conclusioni sono state raggiunte dal
C.T.U., va rilevato come tali problematiche risultano inidonee ad aver impedito oggettivamente la fruibilità dell'abitazione.
Osservando le fotografie scattate dal perito nominato e leggendo la stessa relazione, si evince invero che tutti i locali dell'immobile erano arredati ed utilizzati, seppure in presenza di umidità accentuata nei vani esposti a nord.
Va inoltre aggiunto che è sufficiente leggere le molteplici missive intercorse tra le parti per constatare l'atteggiamento del locatore – come si desume anche dalla proposizione del ricorso ex art. 700 c.p.c. - il quale ha dimostrato di essersi sempre attivato per la soluzione delle problematiche manifestatesi.
Dall'altro lato, invece, nell'ottica di una valutazione comparativa dei pagina 13 di 16 comportamenti delle parti, non può che essere considerato come elemento significativo la circostanza che la conduttrice sia rimasta nel godimento dell'immobile, nonostante i lamentati vizi.
Ciò comporta l'infondatezza della pretesa attorea ad ottenere il risarcimento dei danni asseritamente subiti.
Quanto alla domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente, CP_1
ha domandato la condanna della ricorrente al pagamento dei canoni
[...] non corrisposti dal mese di giugno 2019 sino all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché la restituzione degli importi indebitamente pagati, per conto della Pt_1 per i consumi di energia elettrica e per la stipulazione della polizza assicurativa.
Con le note conclusive depositate in data 21.12.2023, il resistente ha rappresentato che l'immobile è stato rilasciato dalla conduttrice in data
28.09.2023, producendo copia del verbale di rilascio, e che la morosità si è protratta dal mese di giugno 2019 sino a settembre 2023, ovvero per 52 mensilità. Ha chiesto, poi, la corresponsione della complessiva somma di €
18.633,33 (€ 358,33 moltiplicato per 52 mensilità), calcolata tenendo conto della riduzione di 1/6 del canone locativo quantificata dal C.T.U..
Ciò posto e considerato che, in caso di risoluzione dei contratti di durata, fra cui si annovera quello di locazione, l'effetto risolutivo non si estende alle prestazioni già eseguite, sicché residua l'obbligo del conduttore moroso, a fronte del godimento dell'immobile, di corrispondere le mensilità dovute fino alla restituzione, la conduttrice deve essere condannata al pagamento della somma di
€ 18.633,33 (pari a 52 mensilità), oltre agli interessi al saggio legale dalle singole scadenze al soddisfo.
Parte resistente ha inoltre domandato la condanna della ricorrente al pagamento dell'importo di € 935,38 a titolo di restituzione delle spese di energia elettrica, nonché di € 115,00 per il rimborso del costo dell'assicurazione, producendo le bollette di Enel Energia concernenti i consumi di energia elettrica relativi all'immobile locato e al periodo di conduzione dell'appartamento da parte della
(cfr. all.ti 14 e 14 a della produzione di parte ricorrente), nonché la Pt_1 quietanza di pagamento del premio assicurativo e il contratto di assicurazione pagina 14 di 16 stipulato dal (cfr. all. 15 della produzione di parte ricorrente). CP_1
Trattandosi di obbligazioni espressamente previste dal contratto di locazione e gravanti sulla parte conduttrice (cfr. artt. 10 e 16 del contratto di locazione in atti), a fronte dell'allegato inadempimento, non ha provato Parte_1 di aver adempiuto. Per tali ragioni, parte ricorrente è tenuta, quindi, a corrispondere al resistente tali ulteriori importi, oltre interessi dal dì del dovuto sino al soddisfo.
Ne deriva, pertanto, che, accogliendo la domanda riconvenzionale, al locatore deve essere riconosciuta la somma complessiva di € 19.683,71, di cui €
18.633,33 a titolo di canoni locativi, pari a 52 mensilità maturate dal giugno
2019 sino al rilascio dell'immobile, nonché € 935,38 per spese di energia elettrica, oltre ad € 115,00 a titolo di premio corrisposto per la polizza assicurativa.
3. Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza e, stante il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal ricorrente, sono poste quindi a carico di
[...]
e, tenuto conto della natura della controversia, del valore (€ Parte_1
19.683,71, in base al decisum, cfr. Cass. Civ., n. 21256/2016) e della complessità delle questioni trattate, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M.
n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 147/2022), in complessivi €
5.077,00 a titolo di compensi professionali (di cui € 919,00 per la fase di studio;
€
777,00 per la fase introduttiva;
€ 1.680,00 per la fase istruttoria/trattazione; €
1.701,00 per la fase decisionale), oltre rimborso spese generali nella misura del
15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.
Sono poste definitivamente a carico di parte ricorrente le spese di C.T.U..


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) RIGETTA la domanda proposta da nei confronti di Parte_1
; Controparte_1
pagina 15 di 16 2) ACCOGLIE la domanda riconvenzionale proposta da e, Controparte_1 per l'effetto, CONDANNA al pagamento, in favore di Parte_1
della somma di € 19.683,71, oltre interessi come in parte Controparte_1 motiva;

3) CONDANNA al pagamento, in favore di resistente, delle Parte_1 spese di lite, che si liquidano in complessivi € 5.077,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge,
I.V.A. e C.P.A.;
4) PONE definitivamente le spese di C.T.U. a carico di . Parte_1
Così deciso in Catanzaro, lì 07.03.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Ottavia Urto
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