CASS
Sentenza 23 febbraio 2024
Sentenza 23 febbraio 2024
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 23/02/2024, n. 4818 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 4818 |
| Data del deposito : | 23 febbraio 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 25863/2018 R.G. proposto da: AD MARIACRISTINA, GERICO S.R.L., SANZO' ANGIOLINA, AD EL, MB NO, SC OL ed APRILE GIROLAMA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CASSIODORO 1/A, presso lo studio dell’avvocato MA ANNECCHINO ([...]), rappresentati e difesi dall'avvocato GIUSEPPE DELLA PIETRA ([...]) per procura in calce al ricorso, -ricorrenti- contro NA ZO, elett.te domiciliato all’indirizzo digitale del suo difensore riportato nel controricorso, rappresentato e difeso Civile Sent. Sez. 2 Num. 4818 Anno 2024 Presidente: MANNA FELICE Relatore: PICARO ZO Data pubblicazione: 23/02/2024 2 di 13 dall'avvocato NICOLA RICCIUTO ([...]) per procura in calce al controricorso, -controricorrente- nonchè contro BEAUTY SERVICE S.A.S. DI PALAMARA FEDRICO & C e CONDOMINIO DI NAPOLI VIA COL C LAHALLE 24, -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di NAPOLI n.2784/2018 depositata l’8.6.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14.11.2023 dal Consigliere ZO PICARO. FATTI DI CAUSA Con deliberazione assembleare del 28.4.2006 il Condominio di Napoli, via Col. C. Lahalle 24 (d'ora in poi il Condominio), per quanto qui interessa, deliberava: 1) di ratificare l'azione di rivalsa del Condominio nei confronti dell'Assicurazione Fondiaria SAI per essere tenuto indenne per i danni da risarcire agli eredi di DA IG per asserite infiltrazioni provenienti da un bene di proprietà comune, e di esercitare autonomamente tale azione nel caso in cui fosse accertato l'eventuale difetto di costituzione del Condominio nel giudizio in corso;
2) di ratificare l'azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio in via riconvenzionale per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina De RO SA, proprietaria di un appartamento all'interno del Condominio gravato 3 di 13 da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli); 3) di dare mandato all'amministratore condominiale per proporre appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell'avvocato Nicola UT. Tale ultima sentenza era stata pronunciata in un giudizio, che il Condominio aveva promosso contro il condomino DA IG, per chiedere la condanna dello stesso alla rimozione di una struttura in vetro e cemento insistente sul cortile condominiale ed al ripristino dello stato dei luoghi, ed in esso gli eredi di DA IG (DA IN, DA AN e AN Angelina) avevano chiesto di accertare in via riconvenzionale la titolarità di servitù di luce ed aria sul lucernario comune per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, mentre il condomino intervenuto, UT IC, aveva esercitato un'actio negatoria servitutis intesa a negare la sussistenza di quelle servitù, poi fatta propria anche dal Condominio. L'assemblea condominiale (inizialmente costituita con 456,36 millesimi) aveva approvato la delibera sul punto 1) sopra indicata con l'opposizione della sola DA IN (titolare di 51,82 millesimi), assenti i condomini GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI ed LE OL, e quindi col voto favorevole di 404,54 millesimi, e con un numero di millesimi addirittura inferiore la delibera sui punti 2) e 3), in quanto nelle more alcuni condomini prima presenti si erano allontanati. Con citazione del 12.5.2006 DA IN, GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI, LE OL e la Beauty Service S.A.S. impugnavano la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 sui tre punti sopra indicati, chiedendone la nullità, per tutti e tre i punti, in quanto ritenevano necessaria per l'oggetto dei giudizi 4 di 13 (rispettivamente rivalsa verso l'assicuratore, domanda basata sul vincolo di destinazione della casa del portiere ed actio negatoria servitutis) la maggioranza dell'art. 1136 comma 2° cod. civ. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), che non era stata raggiunta, e lamentando, per il solo punto 1), che la ratifica di un'azione di rivalsa già esercitata non figurava all'ordine del giorno, che si riferiva solo all'esercizio ex novo dell'azione di rivalsa nei confronti della Assicurazione Fondiaria SAI SPA per danni da risarcire agli eredi di DA IG. Si costituiva nel giudizio di primo grado il Condominio, e spiegava intervento adesivo il condomino ed ex amministratore, AR CE. Con la sentenza n. 468/2011 del 14.1.2011 il Tribunale di Napoli respingeva tutte le domande degli attori, condannandoli alle spese, ritenendo che la ratifica di un'azione potesse essere equiparata all'esercizio ex novo della stessa azione riportato nell'ordine del giorno, e che tutte e tre le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientrassero in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l'amministratore condominiale era legittimato a compiere anche autonomamente ex art. 1130 n. 4) cod. civ., per cui non richiedevano autorizzazione assembleare, né ratifica. Impugnata la sentenza di primo grado dagli originari attori, contrastati dal Condominio e dall'intervenuto AR CE, la Corte d'Appello di Napoli con la sentenza n. 2784/2018 del 16.4/8.6.2018 respingeva l'appello, ribadendo che le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientravano in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l'amministratore condominiale poteva compiere ex art. 1130 n. 4) cod. civ., senza bisogno di autorizzazione assembleare, e condannando gli appellanti alle spese processuali di secondo grado. 5 di 13 Avverso tale sentenza, notificata l'8.6.2018 hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al Condominio, ad AR CE ed alla Beauty Service S.A.S. Il 4.9.2018, DA IN, GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI ed LE OL, affidandosi a quattro motivi, e resiste con controricorso notificato il 12.10.2018 AR CE, mentre sono rimasti intimati il Condominio e la Beauty Service S.A.S.. Il solo AR CE ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. La causa, udita la relazione del Consigliere CE Picaro, é stata trattenuta in decisione all'udienza pubblica del 14.11.2023. RAGIONI DELLA DECISIONE Col primo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la nullità della sentenza impugnata in relazione agli articoli 99, 100, 112, 342 c.p.c. e 66 disp. att. cod. civ.. Sostengono i ricorrenti che l'impugnata sentenza sarebbe nulla, per non essersi pronunciata sulla censura, che essi avevano riproposto in secondo grado, in ordine alla mancata inclusione nell'ordine del giorno della delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, della ratifica dell'azione di rivalsa già esercitata dal Condominio nei confronti dell'Assicurazione Fondiaria SAI per essere tenuto indenne per i danni da risarcire agli eredi di DA IG per un danno da infiltrazione derivante da una parte comune, in quanto l'ordine del giorno contemplava unicamente la “delibera di azione di rivalsa del Condominio nei confronti della Assicurazione Fondiaria SAI”. Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1130, 1131, 1136, 1398 e 1399 cod. civ.. 6 di 13 Sostengono i ricorrenti che la Corte d'Appello di Napoli abbia errato, nel ritenere che l'azione di rivalsa del Condominio, nei confronti del proprio assicuratore, rientrasse tra gli atti conservativi, che l'amministratore condominiale può autonomamente compiere, ai sensi dell'art. 1130 n. 4) cod. civ., e non richiedesse, pertanto, la deliberazione autorizzatoria dell'assemblea condominiale. Nonostante il precedente contrario rappresentato dall'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5832 dell'8.3.2017, ritengono i ricorrenti che poiché l'amministratore condominiale non é legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza l'autorizzazione della delibera assembleare (in tal senso Cass.
3.4.2007 n. 8233), lo stesso principio debba valere per l'azione di rivalsa fondata su tale contratto, consentendo l'art. 1130 n. 4) cod. civ. solo il compimento da parte dell'amministratore di atti materiali (riparazioni di parti comuni) e di atti giudiziali volti alla salvaguardia dell'integrità dell'immobile comune, e quindi non il compimento di atti giudiziali che abbiano il diverso scopo di porre riparo al pregiudizio economico dei condomini. Aggiungono i ricorrenti che poiché l'amministratore aveva sollecitato la deliberazione assembleare per avallare l'azione, non si poteva ritenere che la delibera assembleare condominiale non fosse necessaria. I primi due motivi, entrambi relativi all'impugnata delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 di ratifica dell'azione di rivalsa, esercitata dall'amministratore del Condominio, nei confronti dell'Assicurazione Fondiaria SAI SPA, affinché il Condominio fosse tenuto indenne rispetto ai danni risarciti agli eredi di DA IG causati da infiltrazioni provenienti da parti comuni, possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati. La Suprema Corte, con orientamento consolidato, ha chiarito che in relazione alla domanda rivolta al conseguimento 7 di 13 dell'indennizzo derivante da contratto di assicurazione stipulato dal condominio, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 1130 comma 1° n. 4) e dell'art. 1131 cod. civ., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini (vedi Cass. 20.2.2009 n.4245; Cass. 26.3.1996 n. 2678), ed ha negato la legittimazione dell'amministratore condominiale alla chiamata in garanzia di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali intervenuti tra il terzo medesimo ed i singoli condomini e, quindi, esorbitanti i limiti della sua rappresentanza processuale secondo i criteri fissati dall'art. 1131 comma 1 cod. civ. (Cass. 16.4.1991 n. 4066; Cass. n. 4132 del 1976), ma nel nostro caso il contratto di assicurazione era stato concluso con la compagnia di assicurazione dal Condominio, per cui l'amministratore condominiale in rappresentanza del Condominio era pienamente legittimato, al fine di tutelare i diritti di tutti i condomini discendenti dal contratto di assicurazione già concluso e autorizzato, ad agire in rivalsa contro l'assicuratore, senza bisogno di essere autorizzato preventivamente dall'assemblea condominiale, trattandosi di un atto conservativo rientrante nell'ambito dell'art. 1130 comma 1° n.4) c.p.c.. L'unico argomento addotto dai ricorrenti per superare il suddetto consolidato orientamento, quello cioé che la Suprema Corte considera invece necessaria la preventiva autorizzazione dei condomini per la stipulazione da parte dell'amministratore condominiale di un contratto di assicurazione a tutela delle parti comuni, é palesemente inidoneo allo scopo, in quanto la stipulazione del contratto di assicurazione, meramente facoltativa e non obbligatoria, comporta l'assunzione di nuovi obblighi economici da parte dei condomini, correlati al pagamento del premio assicurativo, ed esula da un'attività meramente conservativa e necessitata delle parti comuni, e per questo esige la loro preventiva 8 di 13 autorizzazione, mentre l'azione di rivalsa presuppone che sia già stata autorizzata dai condomini la conclusione di un contratto di assicurazione determinante l'impegno di spesa, e che si tratti solo di fare fruire i condomini degli effetti favorevoli di tale contratto attraverso il conseguimento dell'indennizzo dovuto al Condominio per il verificarsi di un evento dannoso coperto dall'assicurazione, e quindi di esercitare un'azione volta a conservare i diritti dei condomini relativi alla parte comune coperta da assicurazione, rientrante tra gli atti conservativi dell'art. 1130 n. 4) cod. civ., che significativamente parla di atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, e non solo di atti conservativi di diritti sulle parti comuni. Non vi è allora ragione per interrogarsi su quale maggioranza occorresse all'assemblea per deliberare sulla lite (in particolare, quella di cui all' art. 1136 comma 4° cod. civ. secondo i ricorrenti), giacché non vi era proprio la necessità di procedere con approvazione assembleare alla nomina dell'avvocato cui dare mandato per l'esercizio, o per la ratifica, dell'azione rivalsa verso l'assicurazione del Condominio, in quanto si trattava di causa che non esorbitava dalle attribuzioni dell'amministratore, agli effetti dell'art. 1131 comma 2° e dell'art. 1130 n° 4) cod. civ.. La delibera resa sul punto vale al più come mero assenso dell'assemblea ad una scelta spettante all'amministratore (Cass. 24.10.2023 n.29504; Cass. n. 10865 del 2016). Quanto poi alla circostanza che l'amministratore condominiale, per prudenza, avesse comunque deciso di sottoporre all'autorizzazione assembleare l'esercizio dell'azione di rivalsa verso l'assicuratore, non vale certo ad escludere che la necessità o meno di tale autorizzazione e del raggiungimento della maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2° cod. civ. dipenda dal tipo di azione che si intenda esercitare, se compresa, o meno tra gli atti conservativi dell'art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ., e non dal 9 di 13 fatto se l'amministratore abbia deciso, o meno di farsi autorizzare all'esercizio dell'azione. Si deve poi ritenere, che in ragione della risposta data alla questione della necessità, o meno, della maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ. per la deliberazione assembleare di autorizzazione all'esercizio, così come per la ratifica dell'azione di rivalsa nei confronti dell'assicuratore del Condominio, la Corte d'Appello di Napoli abbia implicitamente risposto anche alla censura, mossa dagli appellanti e riproposta col primo motivo in questa sede, circa la mancata inclusione nell'ordine del giorno della ratifica della suddetta azione di rivalsa, già esercitata dall'amministratore, per esservi stata contemplata solo l'autorizzazione all'esercizio ex novo della medesima azione di rivalsa. Ed invero, una volta riconosciuto che l'esercizio dell'azione di rivalsa contro l'assicuratore del Condominio era un atto conservativo che l'amministratore poteva autonomamente compiere, in base al combinato disposto degli articoli 1130 comma 1° n. 4) e 1131 comma 2° cod. civ., senza bisogno di ottenere la ratifica del suo operato da parte dell'assemblea condominiale con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., l'inclusione della ratifica dell'azione all'ordine del giorno risultava palesemente superflua. Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1079, 1130, 1131 e 1136 cod. civ.. Si dolgono i ricorrenti che la Corte d'Appello di Napoli abbia considerato come atto conservativo, autonomamente consentito all'amministratore condominiale, senza bisogno di autorizzazione assembleare con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., la proposizione dell'appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell'avvocato Nicola UT, in tal modo consentendo all'amministratore di esercitare un'actio 10 di 13 negatoria servitutis, che per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, essendo un'azione reale da esperirsi nei confronti di singoli condomini, o contro terzi, diretta ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose, o parti dell'edificio, può essere esperita dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, sempre che sia volta alla difesa della proprietà comune e non alla sua estensione. Il terzo motivo é fondato e merita accoglimento, in quanto per giurisprudenza più che consolidata della Suprema Corte in tema di condominio di edifici, le azioni reali, come l'actio negatoria servitutis, siano esse indirizzate contro i condomini, o contro i terzi, essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio, possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, esulando dalle normali attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ. (vedi Cass. ord. 23.10.2020 n. 23190; Cass. 11.10.2016 n. 20453; Cass. n. 16230/2011; Cass.
6.2.2009 n. 3044; Cass. 24.11.2005 n. 24764; Cass. 26.1.2005 n. 1553; Cass. 16.10.1999 n. 11688; Cass. 16.4.1993 n. 4530; Cass. 25.11.1992 n.12557). La circostanza che nel procedimento conclusosi in primo grado con la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 per il cui appello, conclusosi con la sentenza n. 2163/2014 del 16.5.2014 della Corte d'Appello di Napoli, passata in giudicato (che a pagina 8 ha negato che l'amministratore potesse esercitare l'actio negatoria servitutis senza l'autorizzazione assembleare, mancante anche per il giudizio di primo grado), l'amministratore ha chiesto l'autorizzazione assembleare, l'actio negatoria servitutis sia stata validamente esercitata anche dal condomino intervenuto, UT IC, non valeva certo a legittimare l'esercizio di tale azione, senza autorizzazione assembleare, anche da parte 11 di 13 dell'amministratore condominiale, che non si é limitato a spiegare un intervento ad adiuvandum, per cui l'impugnata sentenza, che ha qualificato l'actio negatoria servitutis esercitata dal Condominio relativamente al cortile comune come mero atto conservativo, non considerando l'effetto sui diritti reali dei condomini sul bene comune che ne derivava, ed adottando un'errata nozione di atto conservativo, va cassata senza rinvio in relazione al motivo accolto, non essendo necessari ulteriori accertamenti. Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1117 n. 2, 1130, 1131, 1136 e 2033 cod. civ.. Sostengono i ricorrenti, che l'impugnata sentenza abbia erroneamente considerato la ratifica dell'azione di ripetizione di indebito, per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina De RO SA, proprietaria di un appartamento all'interno del Condominio gravato da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli), come atto conservativo consentito all'amministratore senza la necessaria autorizzazione assembleare con la maggioranza richiesta dall'art. 1136 comma 4° cod. civ.. Va premesso che la sentenza n. 1095/2008 del Tribunale di Napoli, confermata dalla sentenza della Corte d'Appello di Napoli n.1092/2014 dell'11.3.2014, si é conclusa col rigetto della domanda di annullamento avanzata da altro condomino avverso la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, per cui come osservato nell'impugnata sentenza, non si é verificato alcun effetto espansivo per i condomini che a quel giudizio non hanno partecipato, valevole in applicazione dell'art. 2377 cod. civ. solo in ipotesi di accoglimento dell'azione di annullamento della delibera assembleare (vedi Cass. n. 10139/2007), per cui non può essere ravvisata sul quarto motivo la cessazione della materia del contendere invocata dai ricorrenti. 12 di 13 Nel merito, il quarto motivo di ricorso é infondato, in quanto la ratifica dell'azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio
contro
De RO SA era certamente un atto conservativo nei confronti di un condomino consentito all'amministratore ex art. 1130 comma 4° cod. civ., e non soggetto alla preventiva autorizzazione assembleare con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., trattandosi di un'azione personale fondata sul carattere indebito dei canoni versati alla De RO per l'appartamento di sua proprietà, gravato dall'onere reale di destinazione ad abitazione del portiere, e non di un'azione reale. In particolare il Condominio avendo versato alla De RO, in assenza di un contratto di locazione, degli importi in ragione del fatto che l'appartamento di proprietà esclusiva della stessa, per l'esistenza del vincolo di destinazione ad abitazione del portiere, era stabilmente utilizzato quale abitazione del portiere dello stabile, sosteneva che quegli importi, versati nell'interesse di tutti i condomini che fruivano del servizio condominiale di portierato, fossero privi di un titolo giustificativo, e per questo l'amministratore ne ha chiesta la ripetizione verso la condomina De RO, compiendo un atto conservativo della posizione dello stesso Condominio rappresentato ed indirettamente dei diritti degli altri condomini relativi al pagamento del servizio condominiale di portierato, che é stato legittimamente ritenuto rientrante tra gli atti conservativi, ed i condomini dissenzienti ben avrebbero comunque potuto limitarsi ad esprimere il proprio dissenso alla lite allorché l'assemblea condominiale é stata notiziata dall'amministratore. A conferma di ciò, nel giudizio di merito (vedi Corte Appello Napoli n.4595/2017), l'azione di ripetizione di indebito esercitata in via riconvenzionale dal Condominio nei confronti della De RO é stata sì respinta, ma non per difetto di legittimazione dell'amministratore ad esercitare tale azione personale nei confronti di una condomina per il pagamento di un onere connesso 13 di 13 al servizio di portierato, prettamente condominiale, ritenuto non dovuto, bensì nel merito, perché il pagamento delle somme versate dal Condominio alla De RO quale proprietaria esclusiva dell'appartamento gravato dal vincolo di destinazione ad abitazione del portiere é stato ritenuto effettuato, in assenza di un contratto di locazione, in adempimento di un'obbligazione naturale e quindi non ripetibile ex art. 2034 cod. civ.. In ragione dell'accoglimento del terzo motivo e della reiezione degli altri motivi di ricorso va disposta la compensazione delle spese processuali di secondo grado e del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il terzo motivo di ricorso, respinti gli altri motivi, cassa l'impugnata sentenza senza rinvio in relazione al motivo accolto, e compensa le spese processuali del giudizio di secondo grado e di legittimità. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 14.11.2023
2) di ratificare l'azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio in via riconvenzionale per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina De RO SA, proprietaria di un appartamento all'interno del Condominio gravato 3 di 13 da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli); 3) di dare mandato all'amministratore condominiale per proporre appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell'avvocato Nicola UT. Tale ultima sentenza era stata pronunciata in un giudizio, che il Condominio aveva promosso contro il condomino DA IG, per chiedere la condanna dello stesso alla rimozione di una struttura in vetro e cemento insistente sul cortile condominiale ed al ripristino dello stato dei luoghi, ed in esso gli eredi di DA IG (DA IN, DA AN e AN Angelina) avevano chiesto di accertare in via riconvenzionale la titolarità di servitù di luce ed aria sul lucernario comune per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, mentre il condomino intervenuto, UT IC, aveva esercitato un'actio negatoria servitutis intesa a negare la sussistenza di quelle servitù, poi fatta propria anche dal Condominio. L'assemblea condominiale (inizialmente costituita con 456,36 millesimi) aveva approvato la delibera sul punto 1) sopra indicata con l'opposizione della sola DA IN (titolare di 51,82 millesimi), assenti i condomini GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI ed LE OL, e quindi col voto favorevole di 404,54 millesimi, e con un numero di millesimi addirittura inferiore la delibera sui punti 2) e 3), in quanto nelle more alcuni condomini prima presenti si erano allontanati. Con citazione del 12.5.2006 DA IN, GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI, LE OL e la Beauty Service S.A.S. impugnavano la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 sui tre punti sopra indicati, chiedendone la nullità, per tutti e tre i punti, in quanto ritenevano necessaria per l'oggetto dei giudizi 4 di 13 (rispettivamente rivalsa verso l'assicuratore, domanda basata sul vincolo di destinazione della casa del portiere ed actio negatoria servitutis) la maggioranza dell'art. 1136 comma 2° cod. civ. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), che non era stata raggiunta, e lamentando, per il solo punto 1), che la ratifica di un'azione di rivalsa già esercitata non figurava all'ordine del giorno, che si riferiva solo all'esercizio ex novo dell'azione di rivalsa nei confronti della Assicurazione Fondiaria SAI SPA per danni da risarcire agli eredi di DA IG. Si costituiva nel giudizio di primo grado il Condominio, e spiegava intervento adesivo il condomino ed ex amministratore, AR CE. Con la sentenza n. 468/2011 del 14.1.2011 il Tribunale di Napoli respingeva tutte le domande degli attori, condannandoli alle spese, ritenendo che la ratifica di un'azione potesse essere equiparata all'esercizio ex novo della stessa azione riportato nell'ordine del giorno, e che tutte e tre le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientrassero in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l'amministratore condominiale era legittimato a compiere anche autonomamente ex art. 1130 n. 4) cod. civ., per cui non richiedevano autorizzazione assembleare, né ratifica. Impugnata la sentenza di primo grado dagli originari attori, contrastati dal Condominio e dall'intervenuto AR CE, la Corte d'Appello di Napoli con la sentenza n. 2784/2018 del 16.4/8.6.2018 respingeva l'appello, ribadendo che le azioni autorizzate con la delibera impugnata rientravano in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l'amministratore condominiale poteva compiere ex art. 1130 n. 4) cod. civ., senza bisogno di autorizzazione assembleare, e condannando gli appellanti alle spese processuali di secondo grado. 5 di 13 Avverso tale sentenza, notificata l'8.6.2018 hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al Condominio, ad AR CE ed alla Beauty Service S.A.S. Il 4.9.2018, DA IN, GE.RI.CO. S.R.L., AN NG, DA AN, IA AN, AR LI ed LE OL, affidandosi a quattro motivi, e resiste con controricorso notificato il 12.10.2018 AR CE, mentre sono rimasti intimati il Condominio e la Beauty Service S.A.S.. Il solo AR CE ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. La causa, udita la relazione del Consigliere CE Picaro, é stata trattenuta in decisione all'udienza pubblica del 14.11.2023. RAGIONI DELLA DECISIONE Col primo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la nullità della sentenza impugnata in relazione agli articoli 99, 100, 112, 342 c.p.c. e 66 disp. att. cod. civ.. Sostengono i ricorrenti che l'impugnata sentenza sarebbe nulla, per non essersi pronunciata sulla censura, che essi avevano riproposto in secondo grado, in ordine alla mancata inclusione nell'ordine del giorno della delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, della ratifica dell'azione di rivalsa già esercitata dal Condominio nei confronti dell'Assicurazione Fondiaria SAI per essere tenuto indenne per i danni da risarcire agli eredi di DA IG per un danno da infiltrazione derivante da una parte comune, in quanto l'ordine del giorno contemplava unicamente la “delibera di azione di rivalsa del Condominio nei confronti della Assicurazione Fondiaria SAI”. Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1130, 1131, 1136, 1398 e 1399 cod. civ.. 6 di 13 Sostengono i ricorrenti che la Corte d'Appello di Napoli abbia errato, nel ritenere che l'azione di rivalsa del Condominio, nei confronti del proprio assicuratore, rientrasse tra gli atti conservativi, che l'amministratore condominiale può autonomamente compiere, ai sensi dell'art. 1130 n. 4) cod. civ., e non richiedesse, pertanto, la deliberazione autorizzatoria dell'assemblea condominiale. Nonostante il precedente contrario rappresentato dall'ordinanza della Corte di Cassazione n. 5832 dell'8.3.2017, ritengono i ricorrenti che poiché l'amministratore condominiale non é legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza l'autorizzazione della delibera assembleare (in tal senso Cass.
3.4.2007 n. 8233), lo stesso principio debba valere per l'azione di rivalsa fondata su tale contratto, consentendo l'art. 1130 n. 4) cod. civ. solo il compimento da parte dell'amministratore di atti materiali (riparazioni di parti comuni) e di atti giudiziali volti alla salvaguardia dell'integrità dell'immobile comune, e quindi non il compimento di atti giudiziali che abbiano il diverso scopo di porre riparo al pregiudizio economico dei condomini. Aggiungono i ricorrenti che poiché l'amministratore aveva sollecitato la deliberazione assembleare per avallare l'azione, non si poteva ritenere che la delibera assembleare condominiale non fosse necessaria. I primi due motivi, entrambi relativi all'impugnata delibera assembleare condominiale del 28.4.2006 di ratifica dell'azione di rivalsa, esercitata dall'amministratore del Condominio, nei confronti dell'Assicurazione Fondiaria SAI SPA, affinché il Condominio fosse tenuto indenne rispetto ai danni risarciti agli eredi di DA IG causati da infiltrazioni provenienti da parti comuni, possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati. La Suprema Corte, con orientamento consolidato, ha chiarito che in relazione alla domanda rivolta al conseguimento 7 di 13 dell'indennizzo derivante da contratto di assicurazione stipulato dal condominio, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 1130 comma 1° n. 4) e dell'art. 1131 cod. civ., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini (vedi Cass. 20.2.2009 n.4245; Cass. 26.3.1996 n. 2678), ed ha negato la legittimazione dell'amministratore condominiale alla chiamata in garanzia di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali intervenuti tra il terzo medesimo ed i singoli condomini e, quindi, esorbitanti i limiti della sua rappresentanza processuale secondo i criteri fissati dall'art. 1131 comma 1 cod. civ. (Cass. 16.4.1991 n. 4066; Cass. n. 4132 del 1976), ma nel nostro caso il contratto di assicurazione era stato concluso con la compagnia di assicurazione dal Condominio, per cui l'amministratore condominiale in rappresentanza del Condominio era pienamente legittimato, al fine di tutelare i diritti di tutti i condomini discendenti dal contratto di assicurazione già concluso e autorizzato, ad agire in rivalsa contro l'assicuratore, senza bisogno di essere autorizzato preventivamente dall'assemblea condominiale, trattandosi di un atto conservativo rientrante nell'ambito dell'art. 1130 comma 1° n.4) c.p.c.. L'unico argomento addotto dai ricorrenti per superare il suddetto consolidato orientamento, quello cioé che la Suprema Corte considera invece necessaria la preventiva autorizzazione dei condomini per la stipulazione da parte dell'amministratore condominiale di un contratto di assicurazione a tutela delle parti comuni, é palesemente inidoneo allo scopo, in quanto la stipulazione del contratto di assicurazione, meramente facoltativa e non obbligatoria, comporta l'assunzione di nuovi obblighi economici da parte dei condomini, correlati al pagamento del premio assicurativo, ed esula da un'attività meramente conservativa e necessitata delle parti comuni, e per questo esige la loro preventiva 8 di 13 autorizzazione, mentre l'azione di rivalsa presuppone che sia già stata autorizzata dai condomini la conclusione di un contratto di assicurazione determinante l'impegno di spesa, e che si tratti solo di fare fruire i condomini degli effetti favorevoli di tale contratto attraverso il conseguimento dell'indennizzo dovuto al Condominio per il verificarsi di un evento dannoso coperto dall'assicurazione, e quindi di esercitare un'azione volta a conservare i diritti dei condomini relativi alla parte comune coperta da assicurazione, rientrante tra gli atti conservativi dell'art. 1130 n. 4) cod. civ., che significativamente parla di atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, e non solo di atti conservativi di diritti sulle parti comuni. Non vi è allora ragione per interrogarsi su quale maggioranza occorresse all'assemblea per deliberare sulla lite (in particolare, quella di cui all' art. 1136 comma 4° cod. civ. secondo i ricorrenti), giacché non vi era proprio la necessità di procedere con approvazione assembleare alla nomina dell'avvocato cui dare mandato per l'esercizio, o per la ratifica, dell'azione rivalsa verso l'assicurazione del Condominio, in quanto si trattava di causa che non esorbitava dalle attribuzioni dell'amministratore, agli effetti dell'art. 1131 comma 2° e dell'art. 1130 n° 4) cod. civ.. La delibera resa sul punto vale al più come mero assenso dell'assemblea ad una scelta spettante all'amministratore (Cass. 24.10.2023 n.29504; Cass. n. 10865 del 2016). Quanto poi alla circostanza che l'amministratore condominiale, per prudenza, avesse comunque deciso di sottoporre all'autorizzazione assembleare l'esercizio dell'azione di rivalsa verso l'assicuratore, non vale certo ad escludere che la necessità o meno di tale autorizzazione e del raggiungimento della maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 2° cod. civ. dipenda dal tipo di azione che si intenda esercitare, se compresa, o meno tra gli atti conservativi dell'art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ., e non dal 9 di 13 fatto se l'amministratore abbia deciso, o meno di farsi autorizzare all'esercizio dell'azione. Si deve poi ritenere, che in ragione della risposta data alla questione della necessità, o meno, della maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ. per la deliberazione assembleare di autorizzazione all'esercizio, così come per la ratifica dell'azione di rivalsa nei confronti dell'assicuratore del Condominio, la Corte d'Appello di Napoli abbia implicitamente risposto anche alla censura, mossa dagli appellanti e riproposta col primo motivo in questa sede, circa la mancata inclusione nell'ordine del giorno della ratifica della suddetta azione di rivalsa, già esercitata dall'amministratore, per esservi stata contemplata solo l'autorizzazione all'esercizio ex novo della medesima azione di rivalsa. Ed invero, una volta riconosciuto che l'esercizio dell'azione di rivalsa contro l'assicuratore del Condominio era un atto conservativo che l'amministratore poteva autonomamente compiere, in base al combinato disposto degli articoli 1130 comma 1° n. 4) e 1131 comma 2° cod. civ., senza bisogno di ottenere la ratifica del suo operato da parte dell'assemblea condominiale con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., l'inclusione della ratifica dell'azione all'ordine del giorno risultava palesemente superflua. Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 948, 949, 1079, 1130, 1131 e 1136 cod. civ.. Si dolgono i ricorrenti che la Corte d'Appello di Napoli abbia considerato come atto conservativo, autonomamente consentito all'amministratore condominiale, senza bisogno di autorizzazione assembleare con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., la proposizione dell'appello contro la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 col patrocinio dell'avvocato Nicola UT, in tal modo consentendo all'amministratore di esercitare un'actio 10 di 13 negatoria servitutis, che per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, essendo un'azione reale da esperirsi nei confronti di singoli condomini, o contro terzi, diretta ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose, o parti dell'edificio, può essere esperita dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, sempre che sia volta alla difesa della proprietà comune e non alla sua estensione. Il terzo motivo é fondato e merita accoglimento, in quanto per giurisprudenza più che consolidata della Suprema Corte in tema di condominio di edifici, le azioni reali, come l'actio negatoria servitutis, siano esse indirizzate contro i condomini, o contro i terzi, essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio, possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, esulando dalle normali attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ. (vedi Cass. ord. 23.10.2020 n. 23190; Cass. 11.10.2016 n. 20453; Cass. n. 16230/2011; Cass.
6.2.2009 n. 3044; Cass. 24.11.2005 n. 24764; Cass. 26.1.2005 n. 1553; Cass. 16.10.1999 n. 11688; Cass. 16.4.1993 n. 4530; Cass. 25.11.1992 n.12557). La circostanza che nel procedimento conclusosi in primo grado con la sentenza del Tribunale civile di Napoli n. 8625/2005 per il cui appello, conclusosi con la sentenza n. 2163/2014 del 16.5.2014 della Corte d'Appello di Napoli, passata in giudicato (che a pagina 8 ha negato che l'amministratore potesse esercitare l'actio negatoria servitutis senza l'autorizzazione assembleare, mancante anche per il giudizio di primo grado), l'amministratore ha chiesto l'autorizzazione assembleare, l'actio negatoria servitutis sia stata validamente esercitata anche dal condomino intervenuto, UT IC, non valeva certo a legittimare l'esercizio di tale azione, senza autorizzazione assembleare, anche da parte 11 di 13 dell'amministratore condominiale, che non si é limitato a spiegare un intervento ad adiuvandum, per cui l'impugnata sentenza, che ha qualificato l'actio negatoria servitutis esercitata dal Condominio relativamente al cortile comune come mero atto conservativo, non considerando l'effetto sui diritti reali dei condomini sul bene comune che ne derivava, ed adottando un'errata nozione di atto conservativo, va cassata senza rinvio in relazione al motivo accolto, non essendo necessari ulteriori accertamenti. Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1117 n. 2, 1130, 1131, 1136 e 2033 cod. civ.. Sostengono i ricorrenti, che l'impugnata sentenza abbia erroneamente considerato la ratifica dell'azione di ripetizione di indebito, per la somma asseritamente pagata senza titolo alla condomina De RO SA, proprietaria di un appartamento all'interno del Condominio gravato da vincolo di destinazione a favore del portiere (proc. n. 33063/2003 RG del Tribunale di Napoli), come atto conservativo consentito all'amministratore senza la necessaria autorizzazione assembleare con la maggioranza richiesta dall'art. 1136 comma 4° cod. civ.. Va premesso che la sentenza n. 1095/2008 del Tribunale di Napoli, confermata dalla sentenza della Corte d'Appello di Napoli n.1092/2014 dell'11.3.2014, si é conclusa col rigetto della domanda di annullamento avanzata da altro condomino avverso la delibera assembleare condominiale del 28.4.2006, per cui come osservato nell'impugnata sentenza, non si é verificato alcun effetto espansivo per i condomini che a quel giudizio non hanno partecipato, valevole in applicazione dell'art. 2377 cod. civ. solo in ipotesi di accoglimento dell'azione di annullamento della delibera assembleare (vedi Cass. n. 10139/2007), per cui non può essere ravvisata sul quarto motivo la cessazione della materia del contendere invocata dai ricorrenti. 12 di 13 Nel merito, il quarto motivo di ricorso é infondato, in quanto la ratifica dell'azione di ripetizione di indebito esercitata dal Condominio
contro
De RO SA era certamente un atto conservativo nei confronti di un condomino consentito all'amministratore ex art. 1130 comma 4° cod. civ., e non soggetto alla preventiva autorizzazione assembleare con la maggioranza dell'art. 1136 comma 4° cod. civ., trattandosi di un'azione personale fondata sul carattere indebito dei canoni versati alla De RO per l'appartamento di sua proprietà, gravato dall'onere reale di destinazione ad abitazione del portiere, e non di un'azione reale. In particolare il Condominio avendo versato alla De RO, in assenza di un contratto di locazione, degli importi in ragione del fatto che l'appartamento di proprietà esclusiva della stessa, per l'esistenza del vincolo di destinazione ad abitazione del portiere, era stabilmente utilizzato quale abitazione del portiere dello stabile, sosteneva che quegli importi, versati nell'interesse di tutti i condomini che fruivano del servizio condominiale di portierato, fossero privi di un titolo giustificativo, e per questo l'amministratore ne ha chiesta la ripetizione verso la condomina De RO, compiendo un atto conservativo della posizione dello stesso Condominio rappresentato ed indirettamente dei diritti degli altri condomini relativi al pagamento del servizio condominiale di portierato, che é stato legittimamente ritenuto rientrante tra gli atti conservativi, ed i condomini dissenzienti ben avrebbero comunque potuto limitarsi ad esprimere il proprio dissenso alla lite allorché l'assemblea condominiale é stata notiziata dall'amministratore. A conferma di ciò, nel giudizio di merito (vedi Corte Appello Napoli n.4595/2017), l'azione di ripetizione di indebito esercitata in via riconvenzionale dal Condominio nei confronti della De RO é stata sì respinta, ma non per difetto di legittimazione dell'amministratore ad esercitare tale azione personale nei confronti di una condomina per il pagamento di un onere connesso 13 di 13 al servizio di portierato, prettamente condominiale, ritenuto non dovuto, bensì nel merito, perché il pagamento delle somme versate dal Condominio alla De RO quale proprietaria esclusiva dell'appartamento gravato dal vincolo di destinazione ad abitazione del portiere é stato ritenuto effettuato, in assenza di un contratto di locazione, in adempimento di un'obbligazione naturale e quindi non ripetibile ex art. 2034 cod. civ.. In ragione dell'accoglimento del terzo motivo e della reiezione degli altri motivi di ricorso va disposta la compensazione delle spese processuali di secondo grado e del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il terzo motivo di ricorso, respinti gli altri motivi, cassa l'impugnata sentenza senza rinvio in relazione al motivo accolto, e compensa le spese processuali del giudizio di secondo grado e di legittimità. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 14.11.2023