Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Pordenone
In Nome del Popolo Italiano
Il giudice dott.ssa Elisa Tesco nella causa civile iscritta al n° 927/2021 R.G. tra le parti:
, (CF ), difesa e rappresentata dall'avv. Parte_1 C.F._1
PRADE ANTONIO ( ) e dall'avv. SANTINI FRANCESCO C.F._2
( , giusto mandato dimesso telematicamente;
C.F._3
(CF ) (CF Parte_2 C.F._4 Parte_3
); (CF ); C.F._5 Parte_4 C.F._6 Parte_5
(CF ); in qualità di eredi di , (CF C.F._7 Persona_1
); difesi e rappresentati dall'avv. PRADE ANTONIO C.F._8
( ), giusto mandato dimesso telematicamente;
C.F._2
attore/i
, (CF ), nato/a a SAN POLO DI PIAVE (TV) Parte_6 C.F._9 il 16/04/1949, difeso/a e rappresentato/a dall'avv. BERTONI ANDREA
( ) e dall'avv. SANTINI FRANCESCO ( , giusto C.F._10 C.F._3 mandato dimesso telematicamente;

convenuto/i
OGGETTO: Proprietà
Conclusioni di parte attrice: in via principale accogliere le istanze e/o opposizioni istruttorie già formulate sub lett. b) e c) delle deduzioni a verbale del 9/6/2023, con conseguente revoca e/o modifiche delle ordinanze istruttorie già adottate dal giudicante;
in subordine fissarsi udienza di
1 precisazione delle conclusioni;
in ulteriore subordine, laddove la causa venisse assunta oggi in decisione, insiste in tutte le domande, anche in via istruttoria, già formulate, con concessione di termini ex art 190
c.p.c. vecchio;

Conclusioni di parte convenuta: come da foglio depositato telematicamente in data 17/9/2024
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
e hanno convenuto in giudizio al fine di veder Parte_1 Persona_1 Parte_6 accertare l'illegittima occupazione da parte di quest'ultima delle unità immobiliari di proprietà degli attori, site in Caorle 8 (VE), via Andrea Doria n. 7, catastalmente censite Foglio 41, mappale 190, sub. 2 e 3, dalla data del 01/03/2019. Hanno chiesto la condanna della sig.ra al rilascio immediato degli immobili citati, Parte_6 nonché la condanna della medesima al pagamento - in favore di ciascuno degli attori - della somma di € 550,00 a titolo di indennità di occupazione per ogni mese decorso a far data dall'01/03/2019 sino all'effettivo rilascio, oltre al rimborso di quanto accertato come complessivamente corrisposto a titolo di tributi nel medesimo periodo. A supporto delle pretese avanzate, gli attori hanno allegato, in fatto e in diritto: a) di essere pieni proprietari dei predetti appartamenti, a seguito della riunione in capo agli stessi dell'usufrutto - trasferito in data 07/11/2008 con atto di donazione da (madre degli Controparte_1 attori) alla convenuta - con la propria nuda proprietà, per effetto del decesso della Parte_6 dante causa in data 28/02/2019; Controparte_1
b) in ragione di ciò, il conseguente insorgere del diritto alla restituzione degli immobili di cui è causa ex art. 1001 c.c.; c) l'infondatezza del diritto alla ritenzione delle unità immobiliari oggetto di causa - opposto dalla convenuta ante causam - in ragione dell'esclusione del diritto al rimborso delle spese sostenute in via esclusiva per la realizzazione di opere di riparazione e manutenzione sulle parti comuni del fabbricato in quanto interventi privi dei caratteri di urgenza e indifferibilità, idonei a giustificare il CP_2 mancato preventivo esperimento delle formalità richieste per legge (ex art. 1134 e ss. c.c.) per la loro previa approvazione da parte dell'intera platea dei condomini;
d) l'illegittimità del predetto rifiuto alla restituzione dell'immobile, laddove fondato sul diritto al rimborso delle spese sostenute in proprio dalla convenuta in qualità di usufruttuaria per l'effettuazione di riparazioni di natura asseritamente straordinaria, poste ex lege a carico del proprietario e da questi non eseguite (artt. 1005 e 1006 c.c.), in quanto trattasi di innovazioni o di riparazioni ordinarie, ovvero divenute straordinarie in conseguenza dell'omessa manutenzione ordinaria a cura dell'usufruttuaria, a ciò tenuta ex art 1004 c.c.; e) in ogni caso, la contrarietà a buona fede della condotta tenuta dalla convenuta, essendosi questa immotivatamente sottratta alla procedura di mediazione avviata dagli attori in limine all'odierno
2 procedimento, nonché in ragione della sproporzione esistente tra il credito asseritamente vantato dalla e l'entità del corrispettivo sacrificio imposto al diritto degli attori, laddove si consideri il Parte_6 valore di mercato degli immobili (siti in una località ad alta frequentazione turistica) ed il mancato potenziale guadagno che ne avrebbero potuto trarre.
Si è costituita in giudizio contestando in toto, in fatto e in diritto, l'atto di citazione Parte_6 avversario, chiedendo in via riconvenzionale di accertare il legittimo esercizio del diritto alla ritenzione degli immobili oggetto di causa, da quest'ultima opposto. La medesima ha, altresì, formulato domanda di condanna degli attori, e , Parte_1 Persona_1 al pagamento - rispettivamente - della somma pari a € 15.190,57 ed € 14.360,84 (oltre a interessi dall'esborso al saldo) a titolo di rimborso delle spese sostenute in proprio, in luogo dei nudi proprietari, per gli interventi apportati alle unità immobiliari di cui è causa, da considerarsi riparazioni di carattere straordinario ex art. 1005 c.c.. In subordine, con riferimento alle medesime opere, ha chiesto la condanna degli attori al pagamento dell'indennizzo per le migliorie apportate agli immobili oggetto di causa, spettante alla convenuta in qualità di usufruttuaria, in sede di restituzione degli immobili, ex art. 985 c.c.; in ulteriore subordine, ha chiesto la condanna degli attori al rimborso pro quota delle spese effettuate in proprio in quanto spese urgenti per la conservazione delle cose comuni ex art. 1110 e 1134 c.c. A sostegno delle pretese formulate, parte convenuta ha dedotto le seguenti circostanze: a) l'intervento sulle condutture di scarico del (i.e. allacciamento alla rete pubblica fognaria) Parte_7 si mostrava indifferibile, in quanto prescritto dall'ordinanza comunale dd. 15/04/1992, rimasta inadempiuta all'epoca del trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare del piano terra e della donazione del diritto di usufrutto sulle rimanenti unità immobiliari, nonché suscettibile, in caso di inerzia dell'attuale proprietà, di comportare la potenziale irrogazione di sanzioni amministrative in ragione del perdurare dell'inadempimento originario;
b) il medesimo intervento si mostrava, altresì, necessario in quanto la mancata ottemperanza all'ordine di allaccio avrebbe impedito la volturazione delle utenze idriche (quella relativa all'appartamento al piano terra trasferito in piena proprietà e quelle degli appartamenti al piano superiore, oggetto di donazione di usufrutto), con conseguente impossibilità per la stessa di procedere alla ristrutturazione dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva;
b) gli ulteriori interventi - la posa di tubazioni inguainate in polietilene, per le linee del gas e dell'acqua, l'installazione dei nuovi contatori gas e luce, e il rifacimento della tratta di recinzione ammalorata - si mostravano, invece, utilmente realizzabili in tale frangente, stante la contemporanea predisposizione degli scavi per l'allacciamento delle conduttore di scarico del al sistema fognario pubblico;
Parte_7
d) i nudi proprietari/condomini, interpellati tempestivamente dalla convenuta in merito alla necessità di intraprendere le opere descritte ed il loro inizio, avevano differito dilatoriamente qualsiasi posizione, in merito all'avanzata richiesta di rimborso/compartecipazione alle spese, al concludersi della vicenda successoria pendente (per lesione di legittima) sugli immobili di cui è causa, anticipando solo in un'unica occasione l'eventuale necessità di adozione di decisioni condivise in merito, per il tramite di assemblea condominiale regolarmente costituita, mantenendosi, dunque, sostanzialmente inerti sino alla data di insorgenza dell'odierno contenzioso;

3 e) in ragione di quanto sopra, la pretesa creditoria dell'usufruttuaria/condomina era rimasta insoddisfatta, determinando l'insorgenza di valido titolo ai fini dell'esercizio del diritto di ritenzione di cui all'art. 1006 c.c..
La causa è stata istruita mediante la produzione documentale dalle parti, lo scambio di memorie ex art 183 co. 6 c.p.c. e c.t.u., con nomina del geom. , per valutare le congruità delle spese Controparte_3 sostenute dalla convenuta per i lavori eseguiti ed il valore dei miglioramenti apportati agli immobili oggetto di causa, nonché il valore locativo delle unità immobiliari oggetto di causa. All'esito dell'esame della relazione finale nel contraddittorio tra le parti, veniva richiesta con ordinanza del 3/4/2023 un'integrazione della relazione peritale, in relazione al terzo dei suddetti punti. Ritenuta la causa matura per la decisione, il procedimento veniva differito per la precisazione delle conclusioni. In data 14/06/2024, a seguito della dichiarazione del difensore di parte attrice dell'intervenuto decesso di , è stata dichiarata l'interruzione del procedimento. Persona_1
La causa è stata, dunque, riassunta con ricorso depositato dall'originaria convenuta - - Parte_6 in data 26/06/2024, seguìto dalla tempestiva costituzione degli eredi di in data Persona_1
16/09/2024. All'udienza fissata per la prosecuzione del procedimento, il 27/09/2024, la causa è stata trattenuta a sentenza, con concessione di termini ex art 190 c.p.c. per il deposito di atti conclusivi.
Premesso l'intervenuto spontaneo rilascio degli immobili per effetto della consegna delle chiavi degli stessi in sede di prima udienza di comparizione, con conseguente cessazione della materia del contendere in relazione a tale domanda, comunque non riproposta dagli attori in sede di precisazione delle conclusioni, permane controversia tra le parti circa l'accertamento della sussistenza di un valido titolo, in capo alla convenuta, atto a giustificare la ritenzione degli immobili oggetto di causa, nonché, per l'ipotesi di accertamento dell'illegittimità della ritenzione, la conseguente sussistenza di un obbligo in capo a questa di corrispondere un indennizzo per l'occupazione. Inoltre, sussiste controversia in relazione alle domande riconvenzionali della convenuta circa la condanna degli attori a rimborsare ovvero indennizzare le spese sostenute per gli interventi eseguiti sugli immobili.
Si ritiene di dover rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto infondate, mostrandosi, invece, accoglibili, nei termini e con le precisazioni di seguito esposte, le pretese avanzate da parte convenuta.
Ripercorrendo le vicende fattuali dell'odierna controversia, il procedimento trae origine dall'atto a rogito del notaio dott.ssa di data 7/11/2008 (Rep. n.

1.097 e Racc. n. 7171), tra Persona_2
(dante ca ig.ra (avente causa), con il quale quest'ultima Controparte_1 Parte_6 ha acquistato, a titolo di compravendita, la proprietà delle particelle immobiliari catastalmente censite Foglio 41, mappale 190 sub 6 e sub 7, piano T (corrispondenti all'unità immobiliare collocata al piano terra del fabbricato sito in via Andrea Doria n. 7, Caorle (VE), e ha ricevuto a titolo di donazione l'usufrutto sulle particelle immobiliari catastalmente censite Foglio 41, mappale 190, sub 2 e sub 3, corrispondenti alle unità immobiliari collocate al primo e al secondo piano dell'edificio condominiale sito in via Andrea Doria n. 7, Caorle (VE). In data 18/02/2009, la sig.ra ha preso primo contatto - tramite raccomandata a.r., cfr. doc. 5 Parte_6 convenuta - con i nudi propr e , al fine di informarli della necessità Parte_1 Persona_1
4 di adeguare l'impianto fognario dello stabile ai requisiti igienico-sanitari imposti dalle norme vigenti ed individuati dall'ordinanza del Sindaco del Comune di Caorle n. 35 del 15/04/1992 (ordine di eseguire l'allacciamento alle fognature pubbliche, previa apposita autorizzazione comunale), nonché al fine di ottenere la loro espressa disponibilità ad eseguire i lavori e compartecipare pro quota nei relativi oneri, che la si era resa disponibile di anticipare. In tale comunicazione erano allegati gli esiti della Parte_6 verific a dal geom. sullo stato dell'impianto fognario dell'edificio, corredati dalla CP_4 planimetria, illustrativa dell'intervento di allacciamento richiesto ai fini dell'adeguamento, e dal preventivo di spesa atteso ai fini dell'esecuzione dei lavori. Formalmente tale comunicazione è stata riscontrata dal geom. (incaricato di seguire Controparte_5 la questione dai fratelli , con successiva raccomandata de 6 convenuta), con la Per_1 quale ha richiesto la fissazione di un incontro per la discussione della richiesta della sig.ra . Parte_6
È seguito fax del 29/07/2009 di riscontro da parte del geom. (per conto di ), CP_4 Parte_6 doc. 7, con il quale veniva offerta disponibilità ad un incontro, come richiesto, da tenersi entro i primi giorni di settembre, visto l'avvio dei lavori previsto subito dopo. CP_ Tuttavia, tale incontro non è stato poi concretamente fissato dalle parti, avendo piuttosto il geom. trasmesso per conoscenza anche alla sig.ra una comunicazione del 4/8/2009 (doc
[...] Parte_6 indirizzata agli eredi di con la quale auspicava con questi la ricerca di una soluzione Persona_3 condivisa in relazione al one delle quote di legittima degli eredi e Parte_1 [...]
, con ciò intendendo informare l'usufruttuaria della pendenza di questioni successorie che Per_1 vano segnatamente il patrimonio immobiliare del de cuius. La convenuta, con ulteriore raccomandata del 26/10/2009, doc. 9, ha informato gli odierni attori della data prevista di inizio lavori sulla rete fognaria, nonché della propria intenzione, prima dell'esecuzione delle opere di rilastricatura dell'area cortiliva, di procedere anche al rifacimento di una tratta di recinzione ammalorata, atta anche ad accogliere l'installazione di nuovi misuratori gas e nuovi contatori luce, autonomi per ciascuna abitazione, nonché alla posatura di tubazioni in polietilene inguainate per le linee di conduttura del gas e dell'acqua, anch'esse volte a rendere autonoma ciascuna unità dell'immobile. la convenuta ha invitato gli attori ad un'espressa manifestazione di CP_6 disponibilità all azione nella spesa, che la stessa avrebbe curato di anticipare. Infine, li ha sollecitati a regolarizzare con il l'acquisizione delle aree comunali prospicenti l'immobile. CP_7
Tale comunicazione è stata ris al Geom. con raccomandata del 25/11/2009 (doc. 10 CP_5 convenuta), mediante la quale quest'ultimo ha ribadito, nell'interesse dei fratelli la pregiudizialità Per_1 della definizione della vicenda successoria, rispetto alla definizione degli acc tra proprietari e usufruttuaria - sugli interventi da compiersi sull'immobile, rispetto ai quali i sig.ri non si sarebbero Per_1 ritenuti vincolati, se non laddove le relative decisioni fossero state assunte i o conforme alla disciplina prevista per la gestione dei condomìni. Con successiva raccomandata del 18/02/2010 (doc. 11 convenuta) la sig.ra ha comunicato ai Parte_6 fratelli l'aggiornamento dei preventivi di spesa, con specifico riguardo ai lavori di rifacimento Per_1 della r ne sul fronte strada, e, successivamente, in data 16/11/2010 (doc. 12 convenuta) ha provveduto a trasmettere il consuntivo finale relativo alle spese sostenute, corredato delle fatture emesse dalle imprese e dai tecnici coinvolti dai lavori, ribadendo la necessaria compartecipazione alla spesa per le quote di rispettiva spettanza, trattandosi di interventi di manutenzione straordinaria afferenti le parti comuni condominiali. A tali comunicazioni rimaste prive di riscontro è seguita, a distanza di due anni, ulteriore comunicazione della , del 22/08/2012 (doc. 13 convenuta), con la quale ha rinnovato la Parte_6 richiesta ai sig.ri di compartecipare pro quota nelle spese sostenute per gli immobili di cui erano Per_1 nudi proprietari.
5 Non constano, dalla documentazione in atti, ulteriori comunicazioni formali tra le parti sino alla morte della dante causa-donante, , deceduta in data 28/02/2019. Controparte_1 Gli odierni attori si sono, quindi, determinati ad avanzare in data 26/07/2019 formale richiesta di immediato rilascio degli immobili di cui è causa, a fronte dell'estinzione dell'usufrutto, contestando la sussistenza di un diritto alla ritenzione degli stessi, opposto dalla convenuta sino al rimborso pro quota delle spese sostenute (doc. 4 di parte attrice). Sono seguiti tentativi incrociati delle parti di addivenire ad una soluzione stragiudiziale della vertenza (gli attori mediante instaurazione di procedimento di mediazione, la convenuta mediante invito ad una procedura di negoziazione assistita), rivelatisi infruttuosi, che hanno condotto all'instaurazione del presente contenzioso.
In diritto si osserva che in materia di usufrutto è previsto per l'usufruttuario il diritto di ritenzione dell'immobile, ai sensi dall'art. 1006 c.c., a garanzia del credito vantato dallo stesso per il rimborso delle spese personalmente sostenute in relazione alle opere di manutenzione straordinaria, ex lege poste a carico del nudo proprietario ai sensi dell'art. 1005 c.c., sul presupposto dell'ingiustificato rifiuto ovvero dell'ingiustificato ritardo di quest'ultimo nell'eseguirle. Deve, quindi, trattarsi di interventi qualificabili come opere di manutenzione/riparazione straordinaria, non causate dall'inadempimento dell'usufruttuario agli obblighi di ordinaria manutenzione a suo carico ai sensi dell'art 1004 c.c., e deve altresì ricorrere il presupposto dell'ingiustificato rifiuto o ritardo nell'esecuzione dei lavori. Con riguardo al primo dei due profili, si rileva preliminarmente che gli artt. 1004 c.c. e 1005 c.c., pur con diversa formulazione (“manutenzione ordinaria” e “riparazioni straordinarie”), operano una ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario delle spese tutte di manutenzione del bene, risultando dirimente la qualificazione dell'intervento sul bene come di ordinaria o di straordinaria manutenzione. Ai fini della corretta distinzione tra le categorie di interventi apportati, pertanto, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere straordinario od ordinario dell'opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa (Cass. Civ., sez. II, del 06/11/2015, n. 22703; Cass. Civ, sez. II., del 12/09/2019, n. 22797). Stante la non tassatività dell'elencazione di cui all'art. 1005 c.c. (cfr. “riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, dei solai, delle scale, argini o acquedotti, muri di sostegno o di cinta”), si impone un'interpretazione coerente con la ratio legis, al fine di qualificare la natura dell'opera cui si riferisce la spesa. A tal proposito, il comma 2 della norma sopra riportata evidenzia, da un lato, come la parte dell'immobile alla quale afferisce l'intervento straordinario debba avere natura strutturale e, dall'altro, come l'intervento medesimo debba essere strumentale alla stabilità o al rinnovamento del bene o di parte di esso (Cass. Civ, sez. II., del 12/09/2019, n. 22797). Dunque, deve qualificarsi come straordinaria quell'opera che importa la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura della cosa, finalizzata non già alla mera conservazione del bene - che rimane certamente a carico dell'usufruttuario - ma alla prevenzione o eliminazione di cedimenti e deterioramenti legati alla vetustà. Tali saranno, dunque, gli interventi di rinnovamento - mediante sostituzione - di entità preesistenti inefficienti, perché giunte al termine della loro vita tecnica utile, con altre pienamente efficienti (Cass. Civ., Sez. III, sent. del 28/11/1998 n. 12085; Corte App. di Roma, sez. VIII, sent. del 19/11/2020 n. 5752), dovendosi trattare, in ogni caso, di spese che: a) non siano prevedibili come effetto normale
6 dell'uso e del godimento della cosa;
b) consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa;
c) il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa (Cass. Civ., sez. II, del 06/11/2015, n. 22703, Trib. Salerno, sez. I, sent. del 04/03/20, n. 866, Trib. Milano, sez. XII, sent. del 04/05/2016, n. 5572). Diversamente, costituiscono miglioramenti e addizioni - che trovano la propria disciplina negli artt. 985 e 986 c.c. e si traducono, al momento della restituzione, nell'obbligo per il nudo proprietario al pagamento di un indennizzo - quelle modifiche apportate al bene dall'attività umana, le quali, senza creare distinte unità, comportano un incremento qualitativo della cosa, accrescendone in modo durevole la produttività, l'utilità o il valore, ovvero, quanto alle addizioni, quelle opere che, nei limiti del rispetto della destinazione economica della cosa, pur incorporandosi nella cosa principale, non si fondono con essa, ma conservano una propria distinta entità, risolvendosi in un incremento di carattere quantitativo. In entrambe queste due ultime ipotesi, che impongono la previa effettiva restituzione del bene alla proprietà, l'indennità posta a carico del nudo proprietario è determinata nella misura pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta dall'usufruttuario e l'aumento di valore conseguito dalla cosa, attuando così il principio generale del divieto di arricchimento ingiustificato. Anticipando considerazioni che si svilupperanno infra, si evidenzia come nella fattispecie concreta qui in esame la distinzione tra rimborso delle spese nei termini di cui all'art 1005 c.c. e indennizzo di cui agli artt. 985 e 986 c.c. viene comunque in parte a sfumare, per i profili che attengono il quantum, considerato che il c.t.u. ha stimato in misura equivalente le voci di importo delle spese e di aumento di valore degli immobili e valutato come congrue le spese sostenute dalla convenuta (salvo proporre una diversa imputazione, quanto ad una singola voce di spesa). Piuttosto la distinzione assume rilievo sotto il profilo della legittimità o meno della ritenzione del bene, prevista solo per l'ipotesi di rimborso di spese di manutenzione straordinaria ex art 1006 c.c.. Per quanto attiene, invece, le opere che interessano le parti comuni dell'edificio la CP_2 disciplina relativa agli interventi eseguiti in autonomia dal singolo condomino si fo sto dell'art 1134 c.c., prevedendo che il singolo condomino che “ha assunto la gestione delle parti comuni”, senza il previo coinvolgimento dell'amministratore di condominio o dell'assemblea condominiale, ha diritto al rimborso delle spese sostenute a condizione che si tratti di spese urgenti. In altri termini, tale norma consente un indebito arricchimento del ai danni del singolo Parte_7 condomino che abbia provveduto, senza autorizzazione, a spese non urgenti, ancorché necessarie per le cose comuni, nell'ottica di evitare interferenze nell'amministrazione riservata agli organi del
. Parte_7
materia condominiale, a differenza di quanto previsto dall'art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell'art. 1134 c.c. non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell'urgenza, sempre nell'ottica di trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27106 del 06/10/2021).
Con riguardo al caso di specie, le opere poste in essere dall'usufruttuaria, tenuto conto del riepilogo delle spese e dei lavori come da doc. 12 di parte convenuta e relativa tabella allegata, ripresa anche dal c.t.u. nella propria relazione, si riassumono nei seguenti interventi: A) rifacimento della fognatura su area scoperta condominiale con allaccio alla rete stradale B1) Fornitura e posa cancelli, porte contatori e ringhiera B2) predisposizione tubazioni gas e acqua alloggi al piano 1° e 2° B3) rifacimento scarichi, raccordi, sostituzione WC sul bagno al 2° piano
7 B4) tinteggiatura esterna e muro di recinzione B5) spesa per installazione nuovo contatore Enel po. 4,5 KW per alloggi ai piani 1° e 2° B6) spesa per lo spostamento del contatore Enel presente all'interno dell'alloggio al p.terra all'esterno sulla nuova recinzione B7) spesa per lo spostamento con modifica del contatore acquedotto a servizio degli alloggi ai piani T- 1-2 C) spese tecniche (geom. CP_4
Per quanto attiene i lavori e le opere sub A), relativi a parti comuni del complesso condominiale, deve osservarsi che i lavori in questione possono certamente qualificarsi come obbligatori - e con ciò necessari - ai sensi dell'art 14 co. 2 legge ratione temporis vigente n. 319 del 10/5/1976 e del Piano Regionale di risanamento delle acque. A maggior ragione si rivelavano necessari, nell'ottica del personale interessa della convenuta di procedere alla ristrutturazione dell'unità abitativa acquisita per compravendita, come dichiarato sin dal proprio atto di costituzione, posto che l'art 14 legge n. 319/1976 prevede che “per gli insediamenti esistenti, produttivi o civili, soggetti a […] ristrutturazioni […] deve essere richiesta nuova autorizzazione allo scarico alle autorità competenti per il controllo. A tali autorità è demandata la certificazione di nuovo insediamento sulla base della documentazione presentata e di ogni altro accertamento ritenuto utile. Gli insediamenti che non abbiano ottenuto la licenza di agibilità e abitabilità all'entrata in vigore della presente legge, dovranno adeguare i propri scarichi ai limiti di accettabilità previsti per i nuovi insediamenti entro due anni dall'entrata in vigore della presente legge”. Tuttavia, tali lavori non possono qualificarsi anche come “urgenti” - e quindi legittimamente eseguibili anche in assenza di previo coinvolgimento del deputato organo assembleare - anche considerato che l'ordinanza sindacale del 15/4/1992 prodotta dalla convenuta sub doc. 3, ancorché cogente, era rivolta ad una pluralità indistinta di soggetti (“tutti i proprietari di fabbricati siti nel Comune di Caorle…”); alla stessa non consta siano seguite, negli oltre 17 anni trascorsi, ulteriori ordinanze del Sindaco, rivolte in modo determinato alla proprietà oggetto di causa, ovvero diffide ex art 130 d.lgs. n. 152 del 3/4/2006 (norma medio tempore sopravvenuta).
Valutazioni analoghe, circa l'afferenza dei lavori a parti condominiali e l'assenza del requisito dell'urgenza, possono essere svolte in relazione alle opere sub B1), B4) e C), in quanto opere su parti comuni del ed oneri accessori (il compenso professionale del geometra incaricato di Parte_7 seguire i lav one) di cui si rivelava meramente utile, in termini di maggiore economicità, l'esecuzione in occasione dei lavori di rifacimento della fognatura.
Con riferimento alle opere sub. B2), B3), B5) e B7), trattasi di lavori di complessivo rifacimento degli impianti di luce, acqua e gas degli immobili oggetto di causa, suscettibili di essere qualificate quali riparazioni straordinarie ex art 1005 c.c., anche considerata la vetustà dell'impiantistica originaria, predisposta in sede di costruzione della palazzina (edificata nel 1967) e soggetta all'inevitabile e fisiologico deterioramento e alla perdita di efficienza tecnologica, conseguenti al decorso del tempo. Tale valutazione risulta confortata dai rilievi del C.T.U., laddove valuta gli immobili di cui è causa quali connotati da “scarse dotazioni impiantistiche” (riferendosi alla mancanza di impianto di riscaldamento e aria condizionata) e “obsoleti” rispetto alla media degli immobili a uso turistico presenti nella medesima area (cfr. pag. 25). A tal riguardo, tenuto altresì conto dei parametri individuati dalla giurisprudenza al fine dell'individuazione della corretta natura dell'intervento realizzato, si osserva come, gli interventi rappresentati, seppur concernenti elementi secondari ed accessori della struttura edilizia (i.e. impianti), non possano inquadrarsi in opere di ordinaria manutenzione rivolte alla conservazione e al godimento
8 della cosa comune (nel caso specifico, al mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici), in quanto:
- si ha riguardo alla rinnovazione ex novo della globalità dei servizi essenziali, dunque, all'insieme sistematico e organizzato degli impianti (non parte limitata degli stessi, o finiture di tale componente, ma elemento - nel suo complesso - strutturale dell'immobile);
- si tratta di interventi volti al mantenimento della continuità dell'erogazione e della piena funzionalità e sicurezza dei servizi indispensabili alla fruibilità dell'immobile adibito ad uso abitativo (fornitura luce e acqua), dunque alla preservazione, non tanto del godimento dello stesso, ma della sua essenziale destinazione d'uso (i.e. abitabilità);
- nella loro estensione, tali opere hanno comportato la realizzazione di una spesa considerevole;

- non si ha riguardo a interventi prevedibili, ovvero programmabili con cadenza periodica in quanto volti a far fronte all'effetto ordinario del normale (o financo anomalo) uso e/o godimento della cosa. Va, tuttavia, rettificata l'imputazione operata dal c.t.u. quanto alla voce B5), ritenendosi che la stessa debba essere imputata alle sole unità degli attori, presso le quali sono stati installati nuovi ed autonomi contatori luce, considerato che, in termini analoghi, la voce B6) deve qualificarsi come spesa che afferisce la sola proprietà della convenuta a piano terra, non frazionabile per millesimi di proprietà, in quanto spesa che inerisce la proprietà esclusiva e non parti condominiali.
Per quanto attiene le opere in questione deve, inoltre, ritenersi ingiustificato il sostanziale rifiuto, manifestato mediante inequivoco contegno inerte, dei nudi proprietari all'esecuzione dei lavori in questione. Questi, infatti, non hanno fattivamente dato corso all'organizzazione di un incontro congiunto, sebbene da loro richiesto, nonostante la disponibilità in tal senso manifestata dalla convenuta, per mezzo del proprio professionista incaricato (cfr. docc. 6 e 7 della convenuta supra analizzati;
comunicazioni della primavera-estate 2009 cui non ha fatto seguito l'organizzazione dell'incontro). In seguito, nell'autunno dello stesso anno, quando la convenuta ha rappresentato l'economicità di procedere contestualmente al rifacimento integrale degli impianti delle singole unità, nel mentre che la corte condominiale era interessata da contestuali lavori di scavo per il rifacimento dell'impianto fognario (doc. 9 convenuta), alcuno specifico riscontro è pervenuto dagli attori, che a distanza di un mese (doc. 10 convenuta) si sono limitati a notiziare la circa la pendenza di questioni Parte_6 successorie tra gli eredi di rappresentando c ia risoluzione di queste avrebbe Persona_3 costituito prerequisito essenziale prima di valutare gli interventi proposti dall'usufruttuaria. Con detta comunicazione non venivano sollevate specifiche e circostanziate obiezioni ai lavori de quo, salvo opporsi un generico richiamo alla disciplina sulla formazione della volontà condominiale, peraltro non pertinente nella fattispecie, trattandosi di lavori che inerivano le proprietà esclusive (ancorché in parte richiedessero l'esecuzione di lavori sulle parti comuni, mediante posa di sottoservizi nella corte condominiale).
Pertanto - a fronte dell'ingiustificato rifiuto/ritardo dei nudi proprietari, formalmente interpellati con sufficiente anticipo rispetto all'inizio dei lavori - sussiste il diritto della convenuta al rimborso delle relative spese di cui alle voci sub. B2), B3), B5) e B7), sopra analizzate, rispettivamente pari per la proprietà di ad € 1.796,45 e per la proprietà di ad € 2.626,18. Su tali Persona_1 Parte_1 importi non sono dovuti interessi ex art. 1006 c.c..
Consegue, altresì, la legittimità del diritto di ritenzione esercitato dalla convenuta ai sensi dell'art 1006 ult.co. c.c., con conseguente non debenza in favore degli attori di alcuna somma a titolo di indennità di occupazione degli immobili, considerato che la citata disposizione non subordina l'insorgenza del
9 diritto di ritenzione ad un ulteriore presupposto di proporzionalità tra gli importi di cui si chiede il rimborso e i frutti civili ricavabili dal bene ritenuto, né nella fattispecie è applicabile il disposto dell'art 1460 c.c., applicabile alle ipotesi di contratti sinallagmatici.
Dalle considerazioni esposte consegue il rigetto delle domande attoree afferenti l'indennità da illegittima occupazione degli immobili e l'accoglimento della domanda riconvenzionale formulata in principalità dalla convenuta, nei termini e nei limiti sopra rappresentati.
Ragioni di reciproca soccombenza, attesa anche la significativa riduzione delle domande di rimborso/indennizzo formulate dalla convenuta, giustificano l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite e di c.t.u., queste ultime da ripartirsi internamente in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando:
- rigetta le domande di parte attrice;

- in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale svolta in via principale da parte convenuta, accerta l'obbligo di parte attrice al rimborso delle spese di manutenzione straordinaria come individuate in parte motiva, e condanna gli attori al rimborso delle spese sostenute da per le opere Parte_6 di manutenzione straordinaria eseguite in luogo dei nudi proprietari, ripartite come segue:
− € 1.796,45 a carico pro quota di , e quali Parte_3 Parte_2 Parte_5 Parte_4 eredi di;
Persona_1
− € 2.626,18 a carico di Parte_1
- dichiara le spese di lite e di c.t.u. integralmente compensate tra le parti;
spese di c.t.u. da ripartirsi internamente in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Pordenone, 13/01/2025
Il giudice
dott.ssa Elisa Tesco

10