TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 153/2025

Verbale di udienza
Oggi 3 giugno 2025 alle ore 9.11, avanti alla dott.ssa Sonia Andreatta, a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito pronunciata il 14 gennaio 2025, sono comparsi: per la ricorrente-intimante l'avv. Monica Bolzon nonchè il Sig. Parte_1 Pt_2
, delegato dall'intimante a presenziare all'udienza odierna, giusta delega che
[...]
dimette; per la resistente-intimata l'avv. Giovanni Stefenelli. Controparte_1
Il giudice dà atto che non è possibile esperire il tentativo di conciliazione attesa la mancata comparizione dell'intimata . Controparte_1
L'avv. Stefenelli chiede che l'intimata sia rimessa in termini per il deposito della memoria integrativa al fine di dimostrare il pagamento di nove mensilità, da giugno
2022 a febbraio 2023, effettuato brevi manu ai Sigg.ri Pt_1
L'avv. Bolzon si oppone a tale richiesta essendo decorsi i termini già concessi dal giudice per il deposito della memoria di replica.
Il giudice, rilevato che l'avv. Stefenelli è comparso nella fase sommaria esibendo l'originale della procura rilasciata da e che, quindi, era suo preciso Controparte_1
onere provvedere al deposito in via telematica di detta procura onde poter accedere al fascicolo telematico;
osservato, altresì, che il procuratore dell'intimata poteva informarsi presso la competente Cancelleria;
rilevato, comunque, che l'ordinanza di mutamento del rito va notificata alla parte intimata che non è comparsa in udienza e va comunicata alla parte intimata che è comparsa personalmente, rigetta l'istanza di rimessione in termini.
Il giudice, ritenuta quindi la causa matura per la decisione, invita i procuratori delle parti
1 a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv. Bolzon si riporta integralmente al contenuto della propria memoria integrativa di data 30 aprile 2025, insistendo per l'accoglimento di tutte le domande ivi formulate.
L'avv. Stefenelli chiede che venga verbalizzato che il Sig. delegato dalla figlia, Pt_1 ha pronunciato le seguenti parole “eravamo d'accordo così” allorquando l'avv. di parte intimata rappresentava al giudice che nel periodo intercorrente tra giugno 2022 e febbraio 2023 l'intimata versava al Sig. brevi manu il canone locatizio poi Pt_1
previsto dal contratto.
L'avv. Bolzon contesta tale ricostruzione dei fatti evidenziando innanzitutto che la titolare del contratto è la Sig.ra e il Sig. è stato delegato Parte_1 Pt_1
unicamente per presenziare a questa udienza;
in ogni caso, gli asseriti canoni versati non sono oggetto della presente controversia.
L'avv. Stefanelli chiede che la somma versata brevi manu che costituisce un indebito oggettivo, pertanto ripetibile da parte dell'intimata, venga posta in compensazione con il credito vantato dall'intimante.
L'avv. Bolzon rileva che il predetto asserito credito non è stato mai provato;
viene comunque contestato e rileva che tale domanda è, in ogni caso, tardiva essendo decorsi i termini concessi dal giudice con l'ordinanza di mutamento del rito di data 14 gennaio
2025.
L'avv. Bolzon precisa che le anticipazioni sostenute nella fase sommaria sono pari ad euro 135,62 come da nota già depositata telematicamente;
a tale importo si deve aggiungere l'ulteriore somma di euro 257,00 versata a titolo di contributo unificato per il presente giudizio instaurato a seguito dell'opposizione svolta dall'intimata.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Successivamente, all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.45, in assenza dei procuratori delle parti nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 153/2025 R.G. promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Alberto Zaccaria e Monica Bolzon, con domicilio eletto presso il loro studio in
Castelfranco Veneto (TV) Via degli Olivi n. 1, giusta procura alle liti in calce all'atto di intimazione di sfratto
- ricorrente intimante- contro
(C.F. ) rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Giovanni Stefenelli, con domicilio eletto presso il suo studio in Trento, Via
Verdi n. 79, giusta procura in atti
- resistente intimata-
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 04/12/2024 ha Parte_1 intimato a lo sfratto per morosità in relazione all'unità immobiliare Controparte_1
ad uso abitazione sita in Asolo (TV) Via Robert Browning n. 157/1, lamentando il mancato pagamento della complessiva somma di euro 3.500,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti dal mese di luglio 2024.
Ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il suddetto importo di euro 3.500,00 nonché per i canoni a scadere fino al rilascio dell'immobile, con gli interessi dal giorno della scadenza al saldo;
in caso di opposizione, ha chiesto la pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; nel merito la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione stipulato il 28/02/2023 per inadempimento della conduttrice.
3 All'udienza del 09/01/2025, fissata per la convalida, è comparso per l'intimata l'avv.
Giovanni Stefenelli, munito di mandato scritto professionale, il quale, pur non opponendosi “al rilascio dell'immobile”, si è opposto alla pronuncia del decreto ingiuntivo chiedendo un differimento dell'udienza successivo al 24/01/2025 essendo stato fissato in tale data l'incontro di mediazione obbligatoria avente ad oggetto la ripetizione “di canoni di locazione versati brevi manu ai Sigg.ri per il medesimo Pt_1 immobile …..”.
Parte intimante ha contestato le deduzioni avversarie, rilevando che la mediazione ex adverso attivata verteva “su questioni diverse e non attinenti” alla presente procedura di sfratto.
A seguito dell'opposizione svolta, in data 14/01/2025 è stata pronunciata l'ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., fissando per l'esecuzione il
13/02/2025; è stato assegnato termine di giorni 15, a decorrere dalla data di comunicazione dell'ordinanza, per la presentazione della domanda di mediazione;
è stato disposto il mutamento del rito e sono stati assegnati alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, parte intimante ha presentato domanda di mediazione avanti l'Organismo di mediazione Forense di Treviso a seguito della quale veniva instaurata la procedura n. 25/2025 il cui primo incontro veniva fissato per il giorno 28/02/2025.
L'intimata non ha, tuttavia aderito alla procedura di mediazione;
ha comunicato Contro all' di Treviso che non avrebbe aderito alla mediazione sopraindicata sostenendo che era già stata esperita precedentemente la mediazione n. 381/2024 dalla stessa promossa nei confronti di ed avente ad oggetto i medesimi fatti della Parte_1
mediazione n. 25/2025, come risulta dal verbale negativo di data 28/02/2025 (doc. n. 1 fascicolo ricorrente).
Nella memoria integrativa depositata il 30/04/2025 la locatrice ha dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 11/02/2025; ha ribadito sia la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice sia l'istanza di emissione nei confronti di quest'ultima di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per l'importo di euro 5.600,00 per canoni maturati fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo. Ha chiesto, altresì, la condanna della convenuta, ex art. 12 bis comma 3 del D. Lgs. n. 28/2010, per
4 la mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria.
L'intimata non ha, invece, provveduto al deposito della memoria integrativa.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)La domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata.
Come è noto, in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nello specifico, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato in data 28/02/2023, debitamente registrato in data 23/03/2023, da cui risulta, all'art. 2, la pattuizione dell'obbligo di versare un canone annuo di euro 8.400,00 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di euro 700,00 scadenti il giorno 10 di ogni mese (doc. n. 3 fascicolo intimante).
La locatrice ha, altresì, allegato l'inadempimento della conduttrice al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Si rileva, inoltre, che il contratto di locazione, all'art. 6, contiene una clausola solve et repete per cui “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo”.
L'intimata non ha, comunque, fornito la prova dell'eventuale fatto estintivo,
5 modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
Il procuratore dell'intimata all'udienza del 09/01/2025, come già evidenziato, non si è opposto “al rilascio dell'immobile”, ma si è limitato ad opporsi all'emissione dell'ingiunzione di pagamento chiedendo un rinvio di udienza successivo al 24/01/2025 affermando di aver già avviato una proceduta di mediazione obbligatoria avente ad oggetto la ripetizione di asseriti canoni di locazione pagati brevi manu ai Sig.ri Pt_1
per il medesimo immobile.
Parte intimata ha comunque sin da subito precisato che la mediazione ex adverso attivata riguardava questioni diverse e non attinenti alla presente procedura di sfratto, come si evince dal verbale d'udienza (doc. n. 2 fascicolo ricorrente).
Anche durante l'incontro di mediazione del 28/02/2025 la locatrice ha ribadito tale circostanza rilevando che la mediazione promossa da aveva ad Controparte_1
oggetto la ripetizione di presunti canoni di locazione pagati brevi manu dalla conduttrice prima della stipula del contratto di locazione, circostanza peraltro smentita e non provata, mentre la mediazione delegata da codesto giudice aveva ad oggetto il mancato pagamento di n. 5 canoni di locazione non versati da luglio a novembre 2024, a seguito del quale è stato promosso il procedimento di sfratto.
L'intimata non ha, comunque, fornito alcuna prova a sostegno del preteso pagamento dei canoni di locazione;
in ogni caso, all'udienza odierna il procuratore di parte intimata ha espressamente dichiarato che gli asseriti pagamenti effettuati brevi manu sarebbero riferibili alle mensilità maturate da giugno 2022 a febbraio 2023 e, pertanto, non riguardano i canoni richiesti con l'atto di intimazione di sfratto.
L'eccezione di compensazione formulata dall'intimata solo all'udienza odierna non può essere accolta in quanto tardiva e, quindi, inammissibile.
Si ribadisce che, comunque, non è stata offerta alcuna prova in merito agli asseriti pagamenti delle mensilità da giugno 2022 a febbraio 2023.
Si rileva, altresì, che si è completamente disinteressata del giudizio Controparte_1
de quo, non preoccupandosi di coltivare la presente causa che è stata instaurata a seguito della sua opposizione;
non ha, infatti, formulato alcuna istanza istruttoria volta a dimostrare la circostanza su cui si è fondata l'opposizione non avendo depositato la depositato la memoria integrativa.
Accertata l'esistenza dell'inadempimento della conduttrice all'obbligo di corrispondere il canone di locazione, occorre valutare se esso assuma, nel caso specifico, la
6 caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
(Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso concreto, l'intimata ha omesso il versamento di importi, dovuti per canoni, in misura superiore al parametro sopra indicato dal momento che la stessa, all'atto della notifica (04/12/2024) dell'atto di intimazione di sfratto, risultava in mora nel pagamento di 5 mensilità per complessivi euro 3.500,00.
Inoltre, in sede di memoria autorizzata, la locatrice ha dato atto della persistenza della morosità anche per le mensilità maturate successivamente sino al rilascio dell'immobile
(febbraio 2025).
Alla stregua della normativa sopra richiamata l'intimata deve Controparte_1 ritenersi gravemente inadempiente all'obbligo contrattuale a suo tempo assunto.
Del resto, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione cui è tenuto il conduttore e il cui inadempimento altera irrimediabilmente il sinallagma contrattuale.
Va, dunque, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 28/02/2023 e registrato il 23/03/2025.
2) Non deve essere pronunciata condanna al rilascio in quanto l'immobile è stato
7 restituito in data 11/02/2025, come dichiarato dalla locatrice in sede di memoria autorizzata.
3) Va accolta, anche, la domanda di condanna al pagamento dei canoni non versati la quale deve ritenersi ricompresa nella richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento formulata nell'atto di intimazione di sfratto e riproposta nella memoria autorizzata.
Invero, qualora venga proposta opposizione, la relativa domanda di natura ingiuntiva, a seguito della trasformazione del rito, si converte in un'ordinaria domanda di condanna al pagamento delle somme dovute.
L'intimata deve essere, quindi, condannata al versamento in favore Controparte_1 di dell'importo di euro 5.600,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e Parte_1
non pagati da luglio 2024 a febbraio 2025, oltre agli interessi da ciascuna scadenza al saldo effettivo
4) In ragione della soccombenza della resistente, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva effettivamente prestata. Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro
1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario;
quanto al presente giudizio, si applicano per la fase di studio e per quella introduttiva i parametri medi dello scaglione di riferimento (da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00); per la fase istruttoria e/o di trattazione non viene riconosciuto alcun compenso non essendo stata svolta alcuna attività, mentre per la fase decisionale il compenso viene liquidato nella misura del 25% in considerazione dell'attività prestata.
5) Si ritiene che non sussistano i presupposti per la condanna di parte intimata ai sensi dell'art. 12 bis comma 3 del D. Lgs. n. 28/2010 avendo comunicato Controparte_1
Contro all' di Treviso il motivo per cui non avrebbe aderito alla procedura di mediazione attivata da (doc. n. 1 fascicolo ricorrente). Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, a conferma ed assorbimento dell'ordinanza di rilascio emessa in data 14/01/2025, così provvede:
1) accertato l'inadempimento della conduttrice dichiara la Controparte_1
risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 28/02/2023 e
8 registrato in via telematica all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Montebelluna il 23/03/2023 al n. 001354 serie 3T;
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio poiché
l'immobile è stato rilasciato in data 11/02/2025;
3) condanna la resistente-intimata al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
della complessiva somma di euro 5.600,00 a titolo di canoni di locazione non
[...]
versati dal mese di luglio 2024 al mese di febbraio 2025, con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna la resistente-intimata alla rifusione, in favore di Controparte_1 Pt_1
, delle spese processuali, comprensive della fase sommaria, che si liquidano
[...] nell'importo di euro 3.197,00 a titolo di compenso e di euro 392,62 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

5) rigetta la domanda proposta dall'intimante-ricorrente ai sensi dell'art. Parte_1
12 bis comma 3 del D. Lgs. n. 28/2010.
Treviso, 3 giugno 2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
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