REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Prima Civile
La Corte di Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA ANNA MARIA RASCHELLA' PRESIDENTE REL.
DOTT.SSA ADELE FORESTA CONSIGLIERE
DOTT.SSA ALESSANDRA PETROLO CONSIGLIERE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 992/2023 R.G.A.C., trattenuta in decisione allo scadere del termine per il deposito di note di trattazione scritta assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del giorno 8 luglio 2025, vertente
TRA in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Parte_1
Cosenza al Viale degli Alimena n. 99, presso e nello studio dell'Avv. Gianmaria Pisani, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLANTE – APPELLATO INCIDENTALE
E
, elettivamente domiciliato in Crotone alla Via Tedeschi n. 53, presso e CP_1 nello studio dell'Avv. Giuseppe Gallo, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE
E
, , , CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 CP_6
, quali eredi di elettivamente domiciliati in Crotone Largo
[...] Persona_1
Umberto I° n. 58, presso lo studio dell'Avv. Giuseppina Falcone, che li rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

1 APPELLATI
CONCLUSIONI:
Per l'appellante – appellato incidentale come da comparsa conclusionale Parte_1
presentata, telematicamente, il 30 maggio 2025:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, accogliere il presente gravame per i motivi dedotti in narrativa ed in riforma dell'impugnata sentenza n. 336/2023 emessa dal Tribunale Civile di Crotone, nella persona del Giudice Dott.
Albenzio, nella causa civile iscritta al N.R.G. 1254/2020, disporre l'applicazione della seconda ipotesi di divisione prospettata dal CTU (cfr. pag. 24 e 25 della perizia in atti), e per l'effetto assegnare i vani del Castello di con le seguenti modalità: Pt_1
a) In piena ed esclusiva proprietà al Comune di Vani A, B, F, G, H, I ed i locali piano Pt_1
terra, porzione sottotetto (173 mq).
b) In piena ed esclusiva proprietà al Dott. Vani L, M, N, O, porzione sottotetto CP_1
(202 mq), riceve a conguaglio € 7.250.
c) In piena ed esclusiva proprietà agli eredi Vani C, D, E (versano a conguaglio € Persona_1
7.250).
Il tutto come da stralcio planimetrico redatto dal CTU Dott. (pag. 24 e 25 della perizia). Per_2
Porre a carico degli eredi di l'obbligazione di corrispondere al Dott. Persona_1 CP_1
il relativo conguaglio pari ad euro 7.250,00.
[...]
Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari, con espresso esonero da ogni responsabilità al riguardo, di procedere alla trascrizione della sentenza.
- In subordine, Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, disporre l'applicazione del criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c.
e per l'effetto disporre che i vani dell'immobile oggetto di causa vengano assegnati con tale metodo, disciplinandone le modalità.
Rigettare l'appello incidentale proposto dal convenuto appellato poiché CP_1
infondato.
Con condanna degli appellati alle spese e competenze di entrambi i giudizi nonché delle spese di
CTU”.
Per l'appellato – appellante incidentale : come da note di udienza del 7 luglio CP_1
2025:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di appello:
Preliminarmente
2 1) Rigettare la chiesta sospensiva in quanto inammissibile, improponibile ed infondata in fatto ed in diritto;

Nel merito
2) Rigettare l'appello del in quanto inammissibile, improponibile ed infondato in fatto ed Pt_1
in diritto;

3) Disporre la prima divisione prospettata dal CTU nel proprio elaborato con assegnazione al
Notaio Dr. anche del magazzino posto al piano terra;
CP_1
In subordine
4) Nominare Consulente Tecnico d'Ufficio il quale valuti il reale valore dei singoli immobili beni in base alla prima proposta di divisione effettuata dal CRU Dr. in via gradata, tenuto Per_2
conto della massa da dividere, predisponga un progetto di divisione, con formazione di tre distinti lotti di valore proporzionale alle rispettive quote dei comproprietari e, nel caso in cui ciò non sia possibile, con calcolo dell'importo dei conguagli, e, precisamente, un primo lotto da assegnarsi al Comune di un secondo lotto da assegnarsi al signor e un terzo Pt_1 Parte_2
lotto da assegnarsi congiuntamente ai MA , e CP_2 CP_4 CP_5 [...]
con l'usufrutto vitalizio a favore della loro madre . CP_3 Controparte_6
4) Preso atto che non sorgono contestazioni sul diritto alla divisione, disporre con ordinanza ai sensi dell'art. 785 c.p.c.;
5) ai sensi dell'art. 789 c.p.c. dichiarare con ordinanza il progetto di divisione esecutivo e procedere all'assegnazione dei lotti;

6) con vittoria di spese e competenze legali del doppio grado di giudizio”.
Per gli appellati , , , : come CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 Controparte_6
da memorie di replica depositate, telematicamente, il 17 giugno 2025:
“Si chiede:


1. Il rigetto di quanto richiesto e proposto dalla difesa del Notaio Dott. CP_1


2. Il rigetto di quanto richiesto e proposto dalla difesa del Parte_1


3. La conferma della sentenza n. 336/2023, emessa dal Tribunale di Crotone e la proposta della soluzione n. 1 della CTU Dott. nel progetto di divisione;
Per_2


4. L'accoglimento di ogni istanza richiesta e proposta, formulata dagli eredi Persona_1


5. Con vittoria di spese e competenze da distrarre in favore del sottoscritto procuratore per il doppio grado di giudizio”
FATTO E DIRITTO
§ 1. Il processo di primo grado
3 Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto al giudizio del CP_1
Tribunale di Crotone il e gli eredi di al fine di ottenere lo Parte_1 Persona_1
scioglimento della comunione relativamente alle unità immobiliari facenti parte del Castello di ritenendo le stesse in comproprietà delle parti in causa per le seguenti quote: 4/16 in capo Pt_1
a parte attrice, 8/16 in capo al e i restanti 4/16 in capo agli eredi di Parte_1 Per_1
[...]
Si è costituito in giudizio il in persona del Sindaco pro tempore, non Parte_1
opponendosi alla divisione ma contestando l'ulteriore domanda di accertamento degli errori materiali formulata da parte attrice.
Si sono costituiti gli eredi di contestando l'accertamento richiesto da parte attrice e Persona_1
non opponendosi alla divisione del bene.
Con sentenza non definitiva n. 357, resa il 15 aprile 2021 e pubblicata in pari data, il Tribunale ha così pronunciato:
a) dichiara il diritto di a procedere allo scioglimento della comunione CP_1 dell'immobile indicato in narrativa, accertando la comproprietà dell'immobile in capo alle parti in causa per le seguenti quote: 4/16 in capo a parte attrice, 8/16 in capo al e Parte_1
i restanti 4/16 in capo agli eredi di Persona_1
b) dispone per il prosieguo come da separato provvedimento;

c) spese al definitivo.
Con ordinanza coeva è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio sul seguente quesito:
“Il CTU, esaminati gli atti ed i documenti di causa, effettuati i necessari accertamenti, dopo aver tentato di addivenire ad una divisione concordata del bene:

1. descriva l'immobile oggetto di causa e proceda alla relativa individuazione (ubicazione, confini, dati catastali, acquisendo, ove non già in atti, certificazione catastale aggiornata);

2. accerti l'intestazione del bene e la presenza di eventuali iscrizioni e trascrizioni negli ultimi venti anni, nonché la conformità alle leggi urbanistiche vigenti;

3. effettui la stima dell'immobile all'attualità;

4. ne verifichi la divisibilità in natura ed in caso positivo, predisponga uno o più progetti divisionali, eventualmente con la determinazione di un conguaglio, tenendo conto delle quote spettanti alle parti in causa così come determinate dalla sentenza del 15.04.2021. Nel caso in cui si rendano necessarie alcune opere per la materiale divisione del compendio, le descriva e ne indichi la spesa di realizzazione”.
Acquisita la relazione peritale e i successivi chiarimenti, la causa è stata trattenuta in decisione.
Indi, decisa con sentenza n. 336 resa il 10 maggio 2023 e pubblicata in pari data, con cui il
Tribunale di Crotone ha così provveduto:
4 “Dichiara lo scioglimento della comunione del bene identificato catastalmente al Catasto
Fabbricati del Comune di foglio 33, particella 302, sub 6 e 7 e, per l'effetto, a completa Pt_1
tacitazione dei diritti di comproprietà dei condividenti sui beni comuni, procede alle seguenti assegnazioni:
ASSEGNA
In piena ed esclusiva proprietà al Comune di i vani D, E, F, G, H, I. Locali p.t., porz. Pt_1
sottotetto (330 mq)
Il tutto come da stralcio planimetrico redatto dall'ing. (pag. 23) da considerarsi parte Per_2
integrante del presente provvedimento
ASSEGNA
In piena ed esclusiva proprietà a i vani L, M, N, O, P, porz. Sottotetto (65 mq) CP_1
Il tutto come da stralcio planimetrico redatto dall'ing. (pag. 23) da considerarsi parte Per_2
integrante del presente provvedimento
ASSEGNA
In piena ed esclusiva proprietà agli eredi i vani A, B, C Persona_1
Il tutto come da stralcio planimetrico redatto dall'ing. (pag. 23) da considerarsi parte Per_2
integrante del presente provvedimento
PONE
A carico degli eredi di l'obbligazione di corrispondere i seguenti conguagli, oltre Persona_1
ad interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della presente sentenza fino al soddisfo:
- Comune di € 1.900,00 Pt_1
- € 5.350,00 CP_1
ORDINA
Al Conservatore dei Registri Immobiliari, con espresso esonero da ogni responsabilità al riguardo, di procedere alla trascrizione della presente sentenza
PONE
Le spese di CTU, in via definitiva, a carico solidale delle parti in giudizio
COMPENSA
Le spese legali”.
Il Tribunale, in estrema sintesi:
ha ritenuto di dover accogliere la domanda di scioglimento della comunione del bene immobile in oggetto non essendovi sul punto alcun contrasto tra le parti ed essendo già stato accertato, con
5 sentenza non definitiva, la sussistenza di tale diritto e la determinazione delle quote in capo a ciascuno dei condividendi;

ha quindi recepito la proposta di divisione n. 1 della relazione peritale (per come specificata a pag.
23 della relazione originaria);
ha ripartito in via solidale tra le parti in giudizio le spese di CTU, in quanto occorrenti allo scioglimento della comunione;

ha compensato integralmente tra le parti le spese legali in quanto funzionali a perseguire l'interesse comune dello scioglimento della comunione.
§ 2. Il giudizio di secondo grado
Avverso suddetta sentenza, è insorto il in persona del Sindaco pro tempore, Parte_1
il quale ha proposto appello con citazione notificato il 12 giugno 2023 per i motivi che si esamineranno.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata, telematicamente, il 3 luglio 2023, si sono costituiti in giudizio e CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 Controparte_6
quali eredi di chiedendo il rigetto dell'appello e, per l'effetto, la conferma della Persona_1
sentenza appellata;
con vittoria di spese e competenze professionali da distrarsi in favore del difensore, ex art. 93 c.p.c.
Si è costituito altresì depositando, telematicamente, in data 3 ottobre 2023, la CP_1
propria comparsa di costituzione, instando per il rigetto dell'appello principale e interponendo appello incidentale per i motivi che pure si esamineranno.
L'udienza del 14 novembre 2023 è stata sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Il Consigliere Istruttore, con ordinanza del 15 novembre 2023, ha riservato di riferire al Collegio in relazione alla istanza di inibitoria e, riservate al merito le richieste istruttorie avanzate, in via subordinata, dalla difesa di parte , fissava davanti a sé l'udienza dell'8 luglio 2025 CP_1
per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti il termine perentorio del 9 maggio
2025 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, il successivo termine dell'8 giugno 2025 per il deposito di comparse conclusionali ed il successivo termine del
23 giugno 2025 per il deposito delle note di replica.
Con successiva ordinanza del 23 novembre 2023, la Corte ha dichiarato inammissibile l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza appellata avanzata dal appellante. Pt_1
L'udienza dell'8 luglio 2025 è stata sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
6 Indi, il Consigliere Istruttore, viste le note, ha assegnato la causa in decisione con ordinanza di data 5 agosto 2025.
§ 3. La sentenza non definitiva
3.1 Preliminarmente va dato atto che, non è stata attinta dall'odierno gravame la sentenza non definitiva n. 357, resa il 15 aprile 2021 e pubblicata in pari data, con la quale il Tribunale ha dichiarato il diritto di a procedere allo scioglimento della comunione CP_1 dell'immobile indicato in narrativa, accertando la comproprietà dell'immobile in capo alle parti in causa per le seguenti quote: 4/16 in capo a parte attrice, 8/16 in capo al e i Parte_1
restanti 4/16 in capo agli eredi di . Persona_1
La sentenza è, dunque, trascorsa in giudicato.
§ 4. L'appello del Parte_1
4.1 Con il primo motivo di appello, così rubricato: “Impugnazione dei motivi della sentenza che riguardano l'assegnazione dei diritti di comproprietà. Violazione e/o falsa applicazione delle norme in materia di divisione dei beni. Travisamento dei fatti di causa ed erronea valutazione della documentazione in atti”, il censura l'impugnata sentenza nella parte in cui accoglie Pt_1
e fa propria la proposta di divisione n. 1 della relazione peritale (per come specificata a pag. 23 della relazione originaria).
Rappresenta che, recependo la proposta di divisione n. 1, il Tribunale avrebbe commesso due errori di fondo:
(i) in primo luogo al Comune di nell'ambito della suddivisione dei locali effettuata dal Pt_1
Tribunale, non è stato assegnato alcun locale bagno. I servizi igienici infatti risultano assegnati uno a parte attorea e l'altro agli eredi Ebbene, il Castello di è struttura di Persona_1 Pt_1 pregio turistico che può essere utilizzata dall'Ente per eventi, convegni, presentazioni: risulta pertanto “lapalissiano come l'ente comunale violerebbe la normativa di legge se organizzasse un evento in luogo aperto al pubblico privo di servizi igienici per l'utenza” (cfr. citazione in appello, pag. 13). Pertanto, “… così come predisposta, la suddivisione effettuata dal Tribunale sulla base della CTU risulta falsata poiché i locali assegnati al sarebbero inutilizzabili” (cfr. Pt_1 citazione in appello, pag. 13). Peraltro nell'elaborato del C.T.U. non viene neanche indicato in alcun modo sia possibile la realizzazione di servizi igienici nei locali assegnati al né – Pt_1
ove possibile – vengono chiariti gli specifici costi per dotare un vano (da individuarsi) degli allacciamenti di adduzione dell'acqua e degli scarichi, trattandosi peraltro di lavori straordinari
(allacci e scarichi);
7 (ii) in secondo luogo il tribunale avrebbe errato, applicando nella divisione una palese disparità di trattamento tra le parti nel momento in cui ha assegnato al Comune di “i vani D, E, F, G, Pt_1
H, I. Locali p.t., porz. sottotetto (330 mq)”. I locali di maggior valore, per come confermato dal
C.T.U., sono la cucina (vano L) ed il salone est (vano C), dei quali il primo assegnato a CP_1
ed il secondo agli eredi. Posto che ne usciva svantaggiato il la soluzione adottata
[...] Pt_1 dal Tribunale è stata di “compensare” il minor valore dei locali assegnati, attribuendo una porzione più ampia dei sottotetti al nella misura di 330 mq. Tale soluzione “si presenta come Pt_1 ingiusta ed in palese sproporzione tra beni e quote” (cfr. citazione in appello, pag. 14), atteso che, allo stato attuale i sottotetti: 1) in quanto fatiscenti sono inutilizzabili;
2) l'accesso agli stessi, risulta disagevole e difficoltoso, mediante una scala a chiocciola in legno, di dubbia stabilità; 3) la maggior parte della superficie sottotetto presenta un'altezza non compatibile con il suo eventuale utilizzo;
4) non risulta oltretutto possibile il suo eventuale utilizzo, per la difficoltà ad ottenere i pareri e/o permessi comunali e regionali, dato il suo status di edificio storico. Il costo di ristrutturazione dei sottotetti indicato dal CTU, costo “compreso tra 400 e, massimo, 600 €/mq”
(cfr. pag. 34 della CTU), è palesemente sottodimensionato e non tiene in conto l'ubicazione e le caratteristiche dell'immobile, le difficoltà nell'installazione di un'impalcatura all'interno di un
Castello che - de facto - ha 3 comproprietari. E' impensabile e privo di ogni senso logico-giuridico applicare il prezziario regionale dei lavori edili ad un edificio storico quale è un Castello in un piccolo Comune. Al riguardo basti pensare che il sottotetto, per essere fruibile, necessita di abbassamento di solai (avendo il sottotetto ha un'altezza non superiore a m. 1,20), rifacimento in toto del tetto e collegamenti col piano sottostante. Al contrario, gli eredi di , che si Persona_1 sono visti assegnare i 3 saloni (lettere A, B e C) “si sono ritrovati in possesso un immobile “chiavi in mano”, di pregio, che non necessita di alcun intervento per la sua fruibilità successivamente alla divisione;
al contrario, il Comune si è ritrovato con locali che devono essere adeguati, sia a livello di impianti, ma soprattutto a livello di ristrutturazioni edilizie di notevole costo, ammesso che siano realizzabili stante una normativa di legge in materia particolarmente restrittiva” (cfr. atto di appello, pag. 14).
Tutto ciò premesso, l'appellante chiede che, in riforma dell'impugnata sentenza, sia recepita la seconda ipotesi di divisione prospettata dal CTU (cfr. pag. 24 e 25 della perizia in atti).
4.2 Con il secondo motivo di appello, così rubricato: “Impugnazione dei motivi della sentenza che riguardano l'omessa applicazione del criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c.”, il chiede, in via subordinata, l'applicazione del criterio di estrazione a sorte Parte_1 previsto dall'art. 729 c.c., del quale il tribunale ha escluso la applicazione con statuizione in
8 relazione alla quale “vi è palese difetto di motivazione” (cfr. atto di appello, pag. 15). Il Giudice di primo grado, invero, si è limitato ad affermare che il criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c., nel caso di uguaglianza di quote, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale, ed è, pertanto, derogabile in base a valutazioni discrezionali, “senza però fornire alcuna spiegazione di natura giuridica e fattuale in merito alla scelta compiuta” (cfr. atto di appello, pag. 17).
Per tali ragioni l'appellante chiede che la Corte di Appello di Catanzaro, nel riformare l'impugnata sentenza voglia disporre l'applicazione del criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c.
4.3 I due motivi, intimamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente e sono entrambi infondati.
In via generale va rammentato che, a norma dell'art. 727, comma 1, c.c., salva la ipotesi di immobili non divisibili, di cui all'art. 720 c.c., e l'ipotesi di beni indivisibili nell'interesse della produzione nazionale, di cui all'art. 722 c.c., le quote devono essere formate, previa stima dei beni, comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha in più occasioni affermato che il principio stabilito dall'art. 727 c.c., in virtù del quale, nello scioglimento della comunione, il giudice deve formare lotti comprensivi di eguali quantità di beni mobili, immobili e crediti, non ha natura assoluta e vincolante, ma costituisce un mero criterio di massima;
ne consegue che resta in facoltà del giudice della divisione predisporre i detti lotti anche in maniera diversa, ove ritenga che l'interesse dei condividenti sia meglio soddisfatto attraverso l'attribuzione di un intero immobile, piuttosto che con il suo frazionamento, e che il relativo giudizio è incensurabile in cassazione se adeguatamente motivato (Cass. civ., 12 dicembre 2017, n. 29733).
Inoltre, nella divisione non si richiede necessariamente, in sede di formazione delle porzioni, una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo, nell'ambito di ciascuna categoria di beni immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l'intero ad una quota ed altri, sempre per l'intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli, giacché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie di beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento delle singole entità appartenenti alla stessa categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, mobili e crediti, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da
9 dividere. Pertanto, nell'ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, il giudice del merito deve accertare se l'anzidetto diritto del condividente sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio (cfr. ex multis Cass. civ., 27 agosto 2020,
n. 17862).
La sentenza impugnata si è sostanzialmente attenuta a tali principi, posto che le quote venutesi a determinare sono nella sostanza rispettose del valore delle quote ideali, attesa la misura contenuta dei conguagli.
Si è già detto che, il Tribunale ha disposto consulenza tecnica d'ufficio onde procedere alla divisione di una porzione (sub 6 e sub 7 della p.lla 302 del foglio 33) del castello di in Pt_1
comproprietà tra il Comune di gli eredi e , nominando il Pt_1 Persona_1 CP_1
Dott. il quale ha formulato due proposte di divisione in questi esatti termini: Persona_3
A) La prima ipotesi di divisione prevede l'assegnazione diretta dei beni e precisamente:
- Comune di i vani D, E, F, G, H, I. Locali p.t., porz. sottotetto (330 mq); riceve a Pt_1 conguaglio €1.900,00;
- vani L, M, N, O, P, prz. sottotetto (65 mq); riceve a conguaglio € 5.320,00; CP_1
- Eredi vani A, B, C;
versa a conguaglio € 7.250,00. Persona_1
B) La seconda ipotesi di divisione prevede:
- Comune di vani assegnati A, B, F, G, H, I. Locali p.t., porz. sottotetto (173 mq); Pt_1
- Quota di ¼: vani assegnati L, M, N, O, porz. sottotetto (202 mq); riceve € 7.250,00;
- Quota di ¼: vani assegnati C, D, E;
versa a conguaglio € 7.250,00.
In questa seconda ipotesi, nella quale il vano P ed una porzione di sottotetto di superficie mq 20 restano in comunione tra i condividenti, è previsto il sorteggio delle due quote di eguale valore.
Il Tribunale ha quindi recepito la proposta di divisione n. 1 della relazione peritale (per come specificata a pag. 23 della relazione originaria), così argomentando:
“Il Tribunale, preso atto della esatta identificazione catastale dei beni immobili in comproprietà tra le parti in giudizio come da relazione peritale del CTU incaricato, dell'assenza di vincoli pregiudizievoli, della comoda divisibilità degli stessi e del valore dei terreni, ritiene di dover assegnare in piena ed esclusiva proprietà alle parti in giudizio i beni immobili così come compiutamente indicati alla proposta di divisione n. 1 della relazione peritale in atti (per come meglio specificata a pag. 23 della relazione originaria), in piena conformità alle quote individuate per ciascun condividente e come da stralcio planimetrico redatto dal CTU nominato, da considerarsi integralmente richiamato ai fini della presente assegnazione” (sentenza, pag. 2).
10 Il Comune di contesta tali valutazioni del Tribunale evidenziando in primo luogo che al Pt_1
Comune, nell'ambito della suddivisione dei locali effettuata dal Tribunale, non è stato assegnato alcun locale bagno. I servizi igienici infatti risultano assegnati uno a parte attorea e l'altro agli eredi E poiché, il Castello di è struttura di pregio turistico che può essere Persona_1 Pt_1 utilizzata dall'Ente per eventi, convegni, presentazioni, risulta, di conseguenza, evidente che l'ente comunale non potrebbe organizzare eventi in luogo aperto al pubblico privo di servizi igienici per gli utenti, pena la violazione di “normativa di legge” (cfr. citazione in appello, pag. 13). Di fatto, sempre in tesi, i locali assegnati al sarebbero inutilizzabili. Pt_1
L'obiezione non è fondata.
A ben leggere la relazione del c.t.u. e i chiarimenti successivamente resi, è agevole rilevare Per_2 che, al contrario di quanto opinato dall'appellante, il problema dei servizi igienici è stato affrontato dal consulente il quale ha espressamente precisato che la ragione per la quale i magazzini al piano terra sono stati ricompresi nella quota assegnata all'ente comunale era, per l'appunto, la necessità di dotare l'Ente di servizi igienici e, più in generale, di migliorare la fruibilità della porzione così assegnata.
Diversamente da quanto lamentato dal appellante, invero, dal corredo fotografico allegato Pt_1
alla relazione è evidente che, i magazzini al piano terra risultano già dotati tanto degli impianti idraulici quanto degli scarichi, nonché di sanitari e lavandini, così che ben potrà il Pt_1
destinare i magazzini medesimi a servizi igienici per il pubblico.
Passando alle contestazioni relative alla porzione sottotetto (330 mq) pure ricompresa nella quota assegnata al l'appellante adduce che l'assegnazione di una porzione più ampia dei Pt_1 sottotetti, “si presenta come ingiusta ed in palese sproporzione tra beni e quote” (cfr. citazione in appello, pag. 14), atteso che, allo stato attuale i sottotetti: 1) in quanto fatiscenti sono inutilizzabili;

2) l'accesso agli stessi, risulta disagevole e difficoltoso, mediante una scala a chiocciola in legno, di dubbia stabilità; 3) la maggior parte della superficie sottotetto presenta un'altezza non compatibile con il suo eventuale utilizzo;
4) non risulta oltretutto possibile il suo eventuale utilizzo, per la difficoltà ad ottenere i pareri e/o permessi comunali e regionali, dato il suo status di edificio storico. Il costo di ristrutturazione dei sottotetti indicato dal CTU, costo “compreso tra 400 e, massimo, 600 €/mq” (cfr. pag. 34 della CTU), è palesemente sottodimensionato e non tiene in conto l'ubicazione e le caratteristiche dell'immobile, le difficoltà nell'installazione di un'impalcatura all'interno di un Castello che - de facto - ha 3 comproprietari. E' impensabile e privo di ogni senso logico-giuridico applicare il prezziario regionale dei lavori edili ad un edificio storico quale è un Castello in un piccolo Comune. Al riguardo basti pensare che il sottotetto, per
11 essere fruibile, necessita di abbassamento di solai (avendo il sottotetto un'altezza non superiore a m. 1,20), rifacimento in toto del tetto e collegamenti col piano sottostante. Al contrario, gli eredi di , che si sono visti assegnare i 3 saloni (lettere A, B e C) “si sono ritrovati in Persona_1
possesso un immobile “chiavi in mano”, di pregio, che non necessita di alcun intervento per la sua fruibilità successivamente alla divisione;
al contrario, il Comune si è ritrovato con locali che devono essere adeguati, sia a livello di impianti, ma soprattutto a livello di ristrutturazioni edilizie di notevole costo, ammesso che siano realizzabili stante una normativa di legge in materia particolarmente restrittiva” (cfr. atto di appello, pag. 14).
In realtà, si tratta di obiezioni ampiamente sconfessate dalla consulenza tecnica che ha convincentemente evidenziato che:
• i vari ambienti del sottotetto, possono essere distinti in 3 gruppi: il primo con altezza superiore a
2,2 metri, il secondo con altezza compresa tra 1,5 e 2,2 metri e, infine, il terzo con altezza inferiore a metri 1,5;
• il castello non è sottoposto a vincolo ministeriale ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, non vi sono pregiudizi sulla realizzabilità degli interventi di manutenzione straordinaria necessari per l'eventuale recupero dei sottotetti, peraltro similari a quelli già regolarmente autorizzati nei primi anni Duemila per la realizzazione delle residenze turistiche-alberghiere all'interno del castello;

• la normativa vigente consente vari interventi: a) per il collegamento diretto tra unità immobiliari e sovrastante sottotetto e, quindi, la realizzazione di aperture, botole, scale, terrazze, balconi ed ogni altra opera idonea a perseguire le finalità di abitabilità o di utilizzo dei sottotetti;
b) la realizzazione di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi;
c) l'abbassamento del solaio di copertura del piano sottostante il sottotetto;

• del resto, circa venti anni orsono, su iniziativa dei fratelli e l'ala nord del CP_1 Persona_1
castello di è stata oggetto di intervento di recupero e restauro conservativo per la Pt_1
realizzazione di residenze turistico-alberghiere sia al primo che, soprattutto, al secondo piano
(porzione di sottotetto), che ha previsto lavori straordinari di trasformazione, da non abitabile ad abitabile per la realizzazione di suite (concessione edilizia n. 12 del 24 settembre 2003, nullaosta igienico-sanitario n. 13 del 20 ottobre 2003, certificato di agibilità n. 3959 dell'11 novembre
2003);
• non vi sono pregiudizi sulla realizzabilità di interventi di manutenzione straordinaria finalizzati al suo recupero, quali potrebbero essere, per esempio, la realizzazione di aperture esterne, le opere di collegamento diretto con il sottostante piano nobile, del quale potrebbe addirittura prevedersi l'abbassamento del solaio.
12 Conseguentemente, il primo motivo di appello è rigettato.
Infondato è pure il secondo motivo col quale l'appellante adduce “palese difetto di motivazione” in ordine alla mancata adozione del criterio della estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c., nel caso di uguaglianza di quote.
Adduce l'appellante che, il Giudice di primo grado, invero, si è limitato ad affermare che il criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c., nel caso di uguaglianza di quote, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale, ed è, pertanto, derogabile in base a valutazioni discrezionali,
“senza però fornire alcuna spiegazione di natura giuridica e fattuale in merito alla scelta compiuta” (cfr. atto di appello, pag. 17).
La censura è manifestamente infondata.
Nella fattispecie non si verte in materia di assegnazione o attribuzione di porzioni uguali, ma, al contrario, di porzioni disuguali.
Si è già detto che, invero, non è stata attinta dall'odierno gravame ed è, pertanto, ormai definitivamente trascorsa in giudicato, la sentenza non definitiva n. 357, resa il 15 aprile 2021 e pubblicata in pari data, con la quale il Tribunale ha dichiarato il diritto di a CP_1 procedere allo scioglimento della comunione dell'immobile indicato in narrativa, accertando la comproprietà dell'immobile in capo alle parti in causa per le seguenti quote: 4/16 in capo a
[...]
originaria parte attrice, 8/16 in capo al e i restanti 4/16 in capo agli CP_1 Parte_1
eredi di . Persona_1
Poiché le porzioni, da attribuire ai condividenti sono disuguali, di conseguenza, trova applicazione la norma di cui all'art. 729 c.c. che, in caso di quote disuguali, ne prevede l'attribuzione in luogo dell'estrazione a sorte.
In ogni caso, il dedotto vizio di difetto di motivazione che, a dire del inficerebbe Pt_1
l'impugnata sentenza che avrebbe omesso di motivare in merito al mancato sorteggio delle quote uguali, è manifestamente inconsistente.
Invero, il vizio di motivazione sussiste quando il giudice non indichi affatto le ragioni del proprio convincimento.
Si legge invece nell'impugnata sentenza che, il Tribunale ha ritenuto di optare per l'assegnazione delle quote, anziché per il sorteggio, ritenendo l'assegnazione più confacente alle esigenze attuali e abitative dei singoli condividenti, dacché essa assegnazione appare maggiormente confacente alle aspettative dei condividenti.
Più in dettaglio, “il progetto in questione appare preferibile in ragione del fatto che lo stesso si appalesa più confacente alle esigenze attuali e abitative dei singoli condividendi. Ed invero, per
13 come evidenziato dal nominato CTU, tale progetto divisionale appare maggiormente confacente alle seguenti aspettative:
-da parte degli eredi di l'assegnazione dell'intero sub 7 del quale peraltro Persona_1
detengono il possesso;

- da parte del dott. 'assegnazione di una porzione del sub 6 che sia contigua alla CP_1
struttura ricettiva che possiedono;

- da parte del di l'assegnazione di una porzione che comprenda saloni di Pt_1 Pt_1
rappresentanza per le manifestazioni che organizzano e che abbia accesso diretto al terrazzo/giardino comune” (cfr. sentenza, pagg. 2-3).
In altri termini, nell'assegnazione delle quote, il Tribunale ha opportunamente tenuto conto del fatto che i signori sono proprietari esclusivi di altre parti contigue del castello (adibita ad Per_1
abitazione degli Eredi di e, quanto a adibita a bed and breakfast), Persona_1 CP_1 così che l'attribuzione delle quote come individuate dal C.T.U. favorisce il miglior sfruttamento di tutte le parti dell'immobile (sia in proprietà esclusiva che oggetto di assegnazione).
Trattasi, peraltro, di valutazione, quella relativa all'accorpamento di una quota con altro bene già di proprietà del condividente, che appare assolutamente coerente con l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (v. Cass. civ., 24 ottobre 2024, n. 27602) che ha affermato che il giudice di merito gode di un'ampia discrezionalità nell'esercizio del potere di attribuzione delle porzioni ai condividenti, salvo l'obbligo di darne conto in motivazione, e che nell'esercizio di tale potere discrezionale, egli può considerare anche gli interessi individuali delle parti aventi ad oggetto beni estranei alla comunione – confrontandoli con gli altri interessi rilevanti nella specie
– allo scopo di compiere la scelta più appropriata, pervenendo quindi ad assegnare ad uno dei condividenti un lotto corrispondente al valore della quota, ai sensi dell'art. 727 c.c.
È pertanto evidente che, il criterio dell'estrazione a sorte è antieconomico, vertendosi in ipotesi di beni oggetto della comunione collegati economicamente ad altri beni ad essa estranei, già appartenenti ai condividenti, così che – anche relativamente a questo profilo – la doglianza del appare infondata. Pt_1
L'appello del è, dunque, rigettato. Parte_1
§ 5. L'appello incidentale
5.1 Con un unico motivo di appello, così rubricato: “Violazione e/o falsa applicazione delle norme in materia di divisione dei beni – Errore nella valutazione degli immobili”, CP_1
adduce che, per quanto riguarda il valore conferito alle varie parti dell'immobile, il C.T.U. ha indicato un prezzo unitario dell'intero immobile da valutare (1.300,00 €/mq) senza tenere in conto
14 che alcune parti dell'edificio sono di maggior pregio per stato conservativo, rifiniture ed esposizione ed altre porzioni immobiliari sono di minor valore. Rappresenta, pertanto, che, “La valutazione di un immobile ad un prezzo unitario può e deve essere effettuata quando venga valutato l'intero ai fini, ad esempio, di una vendita, ma ove debba effettuarsi una divisione, la valutazione, deve essere effettuata valutando le singole stanze” (cfr. comparsa di costituzione con appello incidentale, pag. 6).
Rimprovera, altresì, al CTU e al Tribunale di non aver tenuto in conto le controdeduzioni effettuate dal consulente di parte del Notaio Arch. , che aveva fatto notare che: la parte Per_1 Tes_1 evidenziata nell'elaborato grafico col colore rosso, sia qualitativamente inferiore alle altre parti divise (blu e verde) considerato che trattasi di ambienti non di pregio in quanto privi di servizi, privi di luci e che devono essere ristrutturati, sia a livello di impianti, ma soprattutto con interventi edilizi molto importanti: al contrario, le altre parti (BLU e VERDE) devono fare adeguamenti di poco conto, sono posizionati in posizioni molto panoramiche e, addirittura, la parte BLU, i 3 saloni
(lettere A, B e C) verrebbero consegnati “chiavi in mano”, con finiture di pregio (affreschi e maioliche).
In pratica il C.T.U. “ha dimenticato il mancato calcolo del costo relativo alle spese di ristrutturazione delle parti di cui alla zona rossa del grafico, così che, al Notaio Dr.
[...]
al quale è stata assegnata, risulterebbe una quotazione sproporzionata rispetto ai reali CP_1
valori di fatto delle singole parti oggetto di divisione” (cfr. comparsa di costituzione con appello incidentale, pag. 7).
Ed ancora, il C.T.U, riferisce come dall'immobile assegnato al Notaio Dr. si possa accedere Per_1 al terrazzo del castello per mezzo di una scala senza riferire che l'ipotetica scala risulta precaria e nel mezzo di una stanza attraverso una finestra.
Ed ancora, per evidenziare le lacune della consulenza, si evidenzia come il C.T.U. abbia effettuato la valutazione del sottotetto per tutte le parti in maniera paritetica quando la parte spettata al ha altezza che la rendono vivibile mentre quella spettante al Notaio ha altezza che la Pt_1
rendono inabitabile.
In pratica, “relativamente alla parte che è stata assegnata al Notaio Dr. il CTU, oltre a Per_1
quanto sopra evidenziato, non ha tenuto conto che la stessa è area di passaggio, che ha poche aperture e, pertanto, alcune stanze sono prive di area e luce, che la stessa è completamente da ristrutturare, che l'esposizione delle poche aperture risulta completamente interna e che il sottotetto è inabitabile” (cfr. comparsa di costituzione con appello incidentale, pag. 8).
15 Chiede, pertanto, la modifica della sentenza nella parte ha fatto propria la consulenza tecnica redatta dal Dr. e che venga assegnata al Notaio Dr. in aggiunta alla parte già assegnata Per_2 Per_1
in sentenza anche il magazzino al fine di colmare il disvalore a favore delle altre parti in causa.
L'appello proposto da non merita accoglimento. CP_1
Muovendo dalle contestazioni relative alla valutazione dell'immobile a prezzo unitario, vi è da dire che la contestazione è frutto, evidentemente, di un equivoco nel quale è incorso l'appellante incidentale nella interpretazione della relazione peritale, atteso che il C.t.u. ha chiaramente Per_2 precisato di avere adottato un procedimento estimativo “per valori tipici”, “che trova applicazione nella ricerca del valore di mercato di beni immobili complessi per i quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono;
il procedimento, pertanto, comporta la scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la successiva stima di ciascun componente singolarmente considerato”. Ha peraltro aggiunto di avere optato in tal senso proprio per tenere in conto quanto rappresentato nel corso di un sopralluogo dalla parte attrice e cioè che ai fini della divisione occorre tener conto delle caratteristiche dei singoli vani che compongono i sub 6 e 7 in quanto “non è pensabile che la parte di servizio equivalga a quella nobile” (cfr. relazione peritale a firma Dott. pag. 17). Per_2
Effettivamente, l'ausiliario del Tribunale ha proceduto alla stima di ogni singolo vano, tenendo in debito conto le relative caratteristiche (soffitto in legno dipinto, pavimento a riggiole, affacci e panoramicità, accesso diretto al terrazzo, accessori/comodi specifici), ed ha, altresì, per ciascun vano applicato un coefficiente di deprezzamento, così da tenere in conto, nella determinazione del prezzo unitario e, quindi, del valore, delle caratteristiche di minor pregio.
Così operando è giunto alla conclusione che i vani più pregiati potrebbero essere considerati il vano indicato con la lettera C (avente le seguenti caratteristiche: soffitto in legno dipinto, pavimento a riggiole (antiche piastrelle di ceramica maiolicata), un camino, l'accesso diretto dall'atrio, ben 4 finestre e l'affaccio sul cortile esterno, verso est e sud) e la cucina (vano indicato con la lettera L. Si tratta di un'antica cucina del '800 dotata di vari manufatti d'epoca con pareti parzialmente piastrellate a riggiole napoletane. Nel vano cucina è presente una scala metallica amovibile realizzata appositamente per accedere direttamente al terrazzo dalle ampie finestre).
Ebbene, il vano cucina (vano L), è stato attribuito proprio all'attore , il quale è CP_1
dunque divenuto proprietario esclusivo di uno dei vani di maggior pregio del castello.
L'assunto dell'appellante, a cui dire il C.T.U. non avrebbe tenuto in conto le controdeduzioni effettuate dal consulente di parte del Notaio Arch. , è assunto ampiamente smentito Per_1 Tes_1 dall'esame dell'elaborato peritale.
16 È sufficiente esaminare la relazione peritale, in particolar modo da pag. 28 a pag. 33, per constatare come il C.T.U. abbia analiticamente illustrato i rilievi dei consulenti di parte, confutandoli, con pregevoli argomentazioni tecniche che la Corte intende fare proprie e alle quali più in dettaglio si rinvia.
Quanto al sottotetto, è sufficiente rinviare a quanto già detto esaminando il primo motivo dell'appello principale: non vi sono pregiudizi in ordine alla realizzabilità di interventi di manutenzione straordinaria finalizzati al suo recupero, quali potrebbero essere, a titolo esemplificativo, la realizzazione di aperture esterne, le opere di collegamento diretto con il sottostante piano nobile, del quale potrebbe addirittura prevedersi l'abbassamento del solaio.
Reputa la Corte, infine, di non poter assolutamente condividere gli assunti dell'appellante incidentale, a cui dire la porzione assegnata all'originario attore, , sarebbe sia CP_1
qualitativamente inferiore alle altre porzioni considerato che trattasi di ambienti non di pregio in quanto privi di servizi, privi di luci e che devono essere ristrutturati, sia a livello di impianti, ma soprattutto con interventi edilizi molto importanti.
La porzione in esame è fornita di servizi (il vano L è la cucina di pregio di cui si è già detto;
il vano M è un bagno realizzato/ristrutturato di recente).
Il vano L (cucina) è munito di due finestre lato ovest;
il vano P di una porta d'ingesso dal cortile.
I restanti vani sono privi di luci stante la loro attuale destinazione d'uso: il vano M (bagni), N
(disimpegno e corridoio che collegano vari ambienti, tra i quali anche la cucina) e O
(ripostiglio/disimpegno).
Non essendovi alcun disvalore da colmare, è evidente che la domanda di assegnazione del magazzino va disattesa.
L'appello incidentale è, dunque, rigettato.
§ 6. Le spese di lite
6.1 Nel rapporto processuale tra appellante principale e appellante incidentale, le spese di lite dell'appello possono essere integralmente compensate, stante la soccombenza reciproca.
Nel rapporto processuale tra gli appellanti (principale e incidentale) e gli eredi le Persona_1 spese dell'appello seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo secondo i parametri minimi di cui al D.M. n. 147/2022 (valore della causa € 550.484,00), per la non particolare complessità delle questioni trattate, e con l'aumento di cui all'art. 4, comma 2, per presenza di più parti aventi stessa posizione, per tutte le fasi, con distrazione ex art. 93 c.p.c.
6.2 La richiesta degli appellati di condanna di controparte alle spese anche del giudizio di primo grado è inammissibile, giacché gli Eredi vrebbe dovuto proporre appello incidentale Persona_1
17 avverso la pronuncia di compensazione delle suddette spese di lite adottata dal Tribunale di
Crotone.
6.3 Stante il tenore della decisione, deve darsi atto che sussistono le condizioni per l'applicazione del disposto dell'art 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002 introdotto dalla L. 228 del 2012.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, definitivamente decidendo sull'appello principale proposto dal in persona del Sindaco pro tempore, e Parte_1 sull'appello incidentale proposto da , nei confronti di , CP_1 CP_3
, , , e avverso la CP_5 CP_2 CP_4 Controparte_6
sentenza del Tribunale di Crotone n. 336/2023 resa e pubblicata il 10 maggio 2023, così provvede:
• rigetta l'appello principale e l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

• condanna il e , in solido, al pagamento delle spese di lite in Parte_1 CP_1
favore di , , e , in solido, CP_3 CP_5 CP_2 CP_4 Controparte_6
liquidate in € 24.848,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali in misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv.
Giuseppina Falcone;

• dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di Appello di Catanzaro del 15 settembre 2025
Il Presidente estensore
Dott.ssa Anna Maria Raschellà
18