n. r.g. 1738/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. del 13.3.2025
Oggi 13 marzo 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi: per l'avv. Leonardo Spurio;
Parte_1 per la SOC. l'avv. Alessandro Lupi, oggi sostituito dalla Controparte_1 dott.ssa Marianna Russo.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono oralmente la causa, riportandosi ai propri scritti difensivi, richiamando nella specie le conclusioni rassegnate nelle note conclusive depositate in vista dell'odierna udienza.
Il Giudice
udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 1738/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1738 del
Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2022, a seguito di discussione orale tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Roma, alla via Tirana n. 14, presso lo studio dell'avv. Leonardo Spurio, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata all'atto introduttivo;

Attore contro
(C.F. , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
pro tempore, elettivamente domiciliata in Albano Laziale, al corso G. Matteotti n. 44, presso lo studio dell'avv. Alessandro Lupi, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Convenuta
Oggetto: contratto di compravendita;
domanda di risarcimento dei danni;

Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
2 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da originariamente nelle Parte_1
forme di cui agli artt. 702 bis ss. c.p.c., al fine di ottenere la condanna della società convenuta al risarcimento dei danni subiti, in conseguenza della mancata eliminazione dei vizi inficianti l'immobile dal medesimo acquistato, sito in Castel Gandolfo, viale Bruno
Buozzi n. 50, come promesso dalla stessa convenuta nel contratto di compravendita concluso dalle parti.
A fondamento delle predette domande, il ricorrente ha, in particolare, dedotto:
- di avere introdotto, dinanzi a questo stesso Tribunale, un procedimento di accertamento tecnico preventivo, volto all'accertamento e alla quantificazione dell'entità dei lavori necessari per ripristinare l'immobile sito in Castel Gandolfo, viale Bruno
Buozzi n. 50, dato il manifestarsi di diversi fenomeni infiltrativi;

- che la società convenuta, nell'atto di compravendita del 25.5.2017, si era impegnata a rimuovere le conseguenze dei predetti inconvenienti entro la data del 30.9.2017;
- che i costi necessari per eseguire gli interventi di ripristino, che non sono stati tempestivamente posti in essere dalla convenuta, sono stati quantificati nella complessiva somma di euro 11.519,19;
- che, a causa della presenza di muffa, lo stesso ricorrente è stato costretto a trasferirsi presso altra abitazione, stipulando apposito contratto di locazione dal gennaio 2021 all'agosto 2022, per un canone mensile di euro 1.200,00, e non ha potuto beneficiare dei guadagni di cui avrebbe fruito concedendo l'immobile in godimento a terzi.
Sulla scorta delle predette circostanze, il ricorrente ha, quindi, domandato di: “-
Accertare che i danni riscontrati dalla CTU pari ad € 11.519,19, sono riconducibili alla responsabilità e colpa della società in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro-tempore, la quale non ha mai eliminato le infiltrazioni, chiazze e umidità che insistono sull'immobile sito in Viale Bruno Buozzi n. 50 Castel Gandolfo, come anche promesso al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita;
- all'esito condannare la parte resistente al pagamento della somma quantificata dalla
CTU pari ad € 11.519,19, oltre al risarcimento del danno patrimoniale e non
3 patrimoniale, dovuti al fatto che il ricorrente ha dovuto sostenere un affitto e non ha potuto abitare, e non può abitare il proprio appartamento, risarcimento dovuto come danno emergente e lucro cessante, per il mancato godimento del bene, data la insalubrità della sua abitazione, o il risarcimento in via equitativa. - Al pagamento delle spese di
CTU sostenute dal ricorrente in sede di ATP pari ad € 3.216,00 come da fatture in atti. -
Oltre il pagamento delle spese legali di entrambi i giudizi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario. Salva diversa somma che verrà riconosciuta in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria”.
La costituitasi in giudizio, ha evidenziato: Controparte_1
- di avere eseguito, successivamente alla compravendita intercorsa tra le parti in data
25.5.2017, in cui si era convenuto di predisporre espressa garanzia per vizi all'epoca riconoscibili, nel termine pattuito, gli interventi volti all'eliminazione delle infiltrazioni in quel momento presenti;

- che lo stesso precedente difensore del ha, con missiva del 3.8.2018, Pt_1
denunciato dei fenomeni infiltrativi emersi dopo l'esecuzione dei predetti lavori;

- che il ha poi introdotto il procedimento di accertamento tecnico preventivo Pt_1
in data 11.2.2021, depositando il successivo ricorso ex art. 702 bis c.p.c. in data
31.3.2022;
- che non corrisponde al vero la circostanza che il ricorrente è stato costretto a locare un diverso immobile da adibire a propria abitazione e ha, in virtù di ciò, corrisposto canoni a terzi o perso la possibilità di concedere in locazione a terzi l'immobile dal medesimo acquistato;

- che, stante la genericità dei fatti costitutivi allegati dal ricorrente, non è possibile individuare l'inquadramento giuridico dell'azione proposta;

- che dovrebbe, comunque, ritenersi maturato il termine di decadenza e prescrizione sia applicando la disciplina di cui agli artt. 1667 e 1669 c.c. sia ritenendo pertinente la disciplina di cui agli artt. 1490 ss. c.c.
La medesima ha, quindi, concluso nei seguenti termini: “- in via preliminare dichiarare l'inammissibilità delle domande proposte da parte ricorrente per violazione
4 dei termini di decadenza e prescrizione posti dagli artt. 1496, 1667 c.c. o 1669 c.c.; - in subordine, nel merito e salvo gravame, rigettare la domanda avanzata da parte ricorrente in quanto infondata in fatto e in diritto, condannandola inoltre alla rifusione delle spese di lite”.
Disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 702 ter c. 3 c.p.c., sono stati assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c.
Mutata, quindi, la persona fisica del giudice, per effetto del decreto del Presidente del
Tribunale n. 21 del 9.2.2023, la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è definita a seguito di discussione orale tenutasi, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'odierna udienza.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, si osserva che lo stesso
è circoscritto alla pretesa risarcitoria azionata dalla parte attrice, in qualità di compratore, in relazione alle conseguenze lesive che la stessa asserisce di avere subito per effetto del mancato adempimento, ad opera della società convenuta, dell'impegno di provvedere all'eliminazione dei vizi inficianti l'immobile, come pattuito in sede di conclusione del contratto di compravendita.
In merito, giova sin d'ora evidenziare che è del tutto pacifico che le parti hanno stipulato in data 25.5.2017 un contratto di compravendita, per effetto del quale ha acquistato dalla società convenuta l'immobile per cui è causa e Parte_1
che l'art. 2 dello stesso contratto prevede che “la parte venditrice si obbliga, entro la data del 30.9.2017, a propria cura e spese, a realizzare e portare a compimento, a perfetta regola d'arte, le opere occorrenti per l'eliminazione delle infiltrazioni che hanno provocato sulle pareti interne dell'appartamento chiazze di umidità e muffa e, quindi, a provvedere al risanamento delle pareti e alla loro rasatura e tinteggiatura”.
Si rimarca altresì che il riferimento operato dall'attore alla disciplina ex art. 1669 c.c., unicamente nella memoria di cui all'art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c., non si reputa corretto, in quanto, come appena messo in luce, il medesimo ha in realtà esclusivamente affermato di avere acquistato il bene interessato dalla società convenuta, senza, nondimeno, allegare in modo specifico che quest'ultima ha provveduto alla costruzione del bene, assumendosi
5 nei suoi confronti la relativa responsabilità, e senza che detto aspetto possa desumersi dal contenuto del contratto di compravendita in atti.
Si rammenta, infatti, che “l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito
l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo” (cfr. Cass., 16 febbraio 2012, n. 2238) e che
“l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669
c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti
e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile” (cfr. Cass., 30 settembre 2020, n. 20877).
Nell'ipotesi in esame, la genericità delle allegazioni, sul punto, di parte attrice e la produzione di una copia mancante di alcune pagine del contratto di compravendita non permettono di verificare se e in che misura la società convenuta abbia assunto una responsabilità diretta per la costruzione nei confronti dell'acquirente e, soprattutto, se ricorrano difetti di gravità tale da giustificare l'accesso a detta forma di tutela.
Ritenuto, pertanto, che la fattispecie per cui è causa debba essere ricondotta alla disciplina della compravendita, si ravvisa l'opportunità di esaminare, in via preliminare, le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dalla società convenuta, invocando, fra le altre ipotesi, la disciplina di cui all'art. 1495 c.c.
In merito, giova ricordare, in linea generale, che “il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione
6 del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione” (cfr. Cass., 17 gennaio 2022, n. 1218, in massima;
nello stesso senso, cfr. Cass., 6 dicembre 2001, n. 15481).
Ne discende che, benché il compratore possa agire in via autonoma per ottenere il risarcimento dei danni subiti, senza invocare alcuno dei rimedi contemplati dall'art. 1492
c.c., lo stesso, ove domandi ristoro dei danni subiti in conseguenza di vizi aventi i requisiti di cui all'art. 1490 c.c., è comunque tenuto ad osservare i termini di decadenza e di prescrizione contemplati dall'art. 1495 c.c.
Non può, d'altro canto, prescindersi dal sottolineare che, la stessa giurisprudenza di legittimità, ha, in un primo momento, sostenuto che, nell'ipotesi in cui il venditore abbia espressamente assunto l'impegno di eliminare i vizi, “l'impegno del venditore non rappresenta quid novi con effetto estintivo-modificativo della garanzia, ma semplicemente un quid pluris che serve ad ampliarne le modalità di attuazione, nel senso di consentire al compratore di essere svincolato dalle condizioni e dai termini di cui all'art. 1495 c.c., particolarmente brevi, come la prescrizione annuale, rispetto a quella decennale. Si tratta di assegnare un significato, ai fini dell'esercizio delle azioni edilizie e del relativo termine prescrizionale, alla circostanza che fra le parti è in corso, per l'impegno assunto dal venditore, un tentativo di far ottenere al compratore il risultato che egli aveva il diritto di conseguire fin dalla conclusione del contratto di compravendita. E altro significato non può essere che quello di svincolare il compratore dai termini e condizioni per l'esercizio delle azioni edilizie, atteso che queste non vengono da lui esercitate in pendenza degli interventi del venditore finalizzati all'eliminazione dei vizi redibitori, al fine di evitare di frapporre ostacoli, secondo la regola della correttezza (art. 1175 c.c.), alla realizzazione della prestazione cui il venditore è tenuto” (cfr. Cass., sez. un. 21 giugno 2005, n. 13294, in motivazione).
L'insegnamento appena riportato è stato però successivamente circoscritto dalla stessa
7 Suprema Corte, la quale ha chiarito che “la diversa obbligazione di facere, che egli assume impegnandosi a eliminare i vizi della cosa, se non dà luogo all'estinzione per novazione della garanzia apprestata dagli artt. 1490 s.s., a queste si affianca rimanendone esterna, sicché non vi è spazio per ritenere che possa influire sulla sua disciplina, in particolare trasformando da annuale in decennale il termine di prescrizione previsto dall'art. 1495 c.c., che è insuscettibile di modificazione per volontà delle parti, stante il divieto) sancito dall'art. 2936 c.c. Dunque, l'ulteriore diritto, che il compratore acquisisce, è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale, in quanto è estraneo alla previsione degli artt. 1490 ss. c.c., ma proprio per questa stessa ragione resta applicabile alle azioni edilizie, che al compratore stesso già competevano, la prescrizione annuale che per esse specificamente è stabilita” (cfr. Cass., sez. un., 13 novembre 2012, n.
19702).
Facendo applicazione dei richiamati principi, nel caso di specie, si rileva che, come già ricordato, la parte venditrice ha espressamente assunto, nello stesso contratto di compravendita, l'obbligo di eliminare, a propria cura e spese e a perfetta regola d'arte, i vizi derivanti dai fenomeni infiltrativi riscontrati e che, a fronte di ciò, la parte attrice ha asserito che i limitati interventi eseguiti dalla venditrice non sono stati risolutivi, avendo la stessa patito danni ulteriori in conseguenza dell'omessa tempestiva rimozione dei danni riscontrati all'atto della stipula del contratto di compravendita.
Da tanto deriva che il compratore ha di fatto azionato nella presente sede non già un'azione volta a conseguire il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa compravenduta, come previsto dall'art. 1494 c.c., bensì una pretesa risarcitoria discendente dall'inadempimento dell'impegno di riparazione espressamente assunto dal venditore, di talché deve ritenersi che l'azione proposta non sia soggetta al termine di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., ma a quello ordinario decennale che si applicherebbe al diritto di pretendere l'adempimento dell'obbligo di ripristino assunto dal venditore.
Essendo, pertanto, l'immobile stato consegnato in data 25.5.2017, con l'assunzione da parte della convenuta dell'impegno di eliminare i vizi, deve ritenersi che, al momento, dell'introduzione del presente giudizio, non fosse maturata rispetto al diritto azionato
8 alcuna ipotesi di prescrizione o di decadenza, ipotesi quest'ultima che sarebbe stata comunque esclusa, ai sensi dell'art. 1495 c. 2 c.c., dal riconoscimento dei vizi da parte del venditore.

3. Tanto premesso rispetto alle eccezioni preliminari sollevate dalla società convenuta, preme evidenziare, in primo luogo, che la sussistenza in sé all'attualità di danni derivanti dalla mancata rimozione dei fenomeni infiltrativi, nonostante l'asserita esecuzione di interventi di ripristino, non è stata in sé contestata in modo specifico dalla società convenuta ed è, comunque, emersa nel corso dell'indagine svolta nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
Dall'esame della relazione tecnica depositata nel presente giudizio dalla parte attrice, si evince, infatti, che è stata riscontrata la presenza, in diversi ambienti dell'immobile acquistato dal di fenomeni di umidità di condensa (cucina, camera da letto, Pt_1
soggiorno), di umidità da infiltrazione di risalita (ingresso, disimpegno dei servizi igienici e camere da letto) e da contatto di muri

contro

-terra (camera da letto a confine con il distacco del camminamento esterno), fenomeni derivanti dall'utilizzo di tecniche ricostruttive inidonee a consentire un sufficiente ricambio di aria e dalla circostanza che le porzioni di muratura a ridosso dei terrapieni sono risultate non sufficientemente isolate, con conseguente comparsa di macchie e di scrostamento della tinteggiatura e dell'intonaco sui muri e sui soffitti di tutti gli ambienti (cfr. pag. da 4 a 7 della relazione di cui ai docc. del fascicolo di parte attrice).
Lo stesso consulente ha poi provveduto ad individuare gli interventi di ripristino necessari nell'esecuzione di un impianto di ventilazione meccanica, funzionale a risolvere i fenomeni di umidità da condensa, e nella realizzazione di una barriera chimica, al fine di ovviare ai fenomeni di infiltrazione di risalita e da contatto, per mezzo della raschiatura di vecchie tinteggiature, della rasatura dei vecchi intonaci, del trattamento delle superfici con prodotti a base acida per la rimozione di macchie e muffe e della tinteggiatura con pittura minerale a base di silicati a due mani a coprire, quantificando i relativi costi nell'importo complessivo di euro 11.519,19, come da computo metrico allegato alla stessa relazione tecnica.
9 A mente di quanto appena osservato, deve ritenersi accertato che, in conseguenza della mancata tempestiva rimozione dei vizi lamentati dalla parte attrice, riconosciuti dal venditore nel contratto di compravendita e riscontrati in sede di accertamento tecnico preventivo, il compratore abbia subito sicuramente delle conseguenze lesive parametrate ai costi necessari per ripristinare l'immobile acquistato, da quantificare nell'importo appena indicato e da riconoscere, in favore dell'attore, in termini di risarcimento in forma specifica.
Non può, invece, accogliersi, stante la genericità della relativa allegazione e l'assenza di qualsiasi riscontro probatorio, la richiesta tesa ad ottenere la liquidazione di ulteriori voci di danno, per effetto della necessità, da parte dell'attore, di affrontare delle spese per un'abitazione alternativa e del mancato guadagno derivante dall'impossibilità di concedere l'immobile in godimento a terzi, non essendo, peraltro, emerso che la presenza dei fenomeni infiltrativi abbia in sé precluso integralmente il godimento dell'immobile acquistato.
L'importo spettante all'attore, a titolo di risarcimento dei danni, deve essere, quindi, limitato alla somma di euro 11.519,19, come peraltro domandato dallo stesso attore, somma su cui, in difetto di specifica richiesta, non possono riconoscersi in questa sede interessi.

4. La domanda proposta dalla parte attrice deve essere, pertanto, accolta nella sola misura sopra precisata.
Le spese di lite del presente giudizio e quelle del procedimento di accertamento tecnico preventivo, espressamente domandate dall'attore, in applicazione dei principi i cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico della parte convenuta e sono liquidate sulla base dei parametri minimi, previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare in relazione al valore del decisum
(causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), avuto riguardo alla non particolare difficoltà delle questioni poste e alla limitata attività processuale svolta.
Analogamente, la parte convenuta, risultata soccombente, sarà tenuta a rimborsare alla parte attrice anche le spese sostenute, in relazione alla consulenza tecnica espletata nel
10 corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo, per come liquidate nella predetta sede.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, condanna la Parte_1
al risarcimento dei danni dal primo subiti, quantificati nella Controparte_1
complessiva somma di euro 11.519,19;
b) condanna la alla rifusione, in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite, liquidate nella somma di euro 2.540,00, per compensi, ed euro 152,00, per esborsi, per il presente giudizio, e nella somma di euro 1.170,00, per compensi, per il procedimento di accertamento tecnico preventivo, da distrarre in favore dell'avv.
Leonardo Spurio, dichiaratosi antistatario;

c) condanna la a rimborsare, in favore di la Controparte_1 Parte_1
somma di euro 3.216,00, a titolo di spese di consulenza, liquidate nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
Velletri, 13 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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