R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI NORD R.G. 12526 – 2022
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione Civile - in persona del Giudice
Unico Dott. Giuseppe C. Lombardo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 12526-2022 del R.G.A.C avente ad oggetto “altri rapporti condominiali”
TRA
, nata a [...] l'[...] (C.F. Parte_1
elettivamente domiciliata in Aversa, alla Piazza Duomo n.40, C.F._1 presso lo studio degli avv.ti Luigi Ciriello e Francesco De Paola, che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura alle liti in atti;

ATTRICE
E
, (C.F. ) sito in Aversa, Controparte_1 P.IVA_1 alla Via Alfonso 1 D'Aragona n. 28, in persona dell'amministratore p.t. avv. CP_2
elettivamente domiciliato in Aversa, alla via Alfonso D'Aragona n. 20,
[...] presso lo studio dell'avv. Augusto di Lucca, che lo rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTO
(P. Iva ) con sede legale Controparte_3 P.IVA_2 in Bologna alla Via Stalingrado n. 45, in persona del suo legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura generale alle liti, dall'avv. Riccardo Ferri, presso il cui studio domicilia in Napoli, alla via Del Parco Margherita n. 4,
TERZO CHIAMATO IN CAUSA
CONCLUSIONI
All'udienza del 27.12.2024, tenutasi in modalità cartolare, le parti precisavano le rispettive conclusioni, giuste note in sostituzione di udienza, qui richiamate per relationem.
Con ordinanza del 20.1.2025, il G.I. ritenuta la causa matura la tratteneva in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e iscritto a ruolo il 29.11.2022,
l'attrice deducendo che:
- era stata proprietaria fino al 10.11.2020, dell'unità immobiliare sita in
Aversa, alla via Alfonso 1 d'Aragona, piano 4, scala A, interno 16, individuata in catasto al foglio 4, particella 5038, sub 43, e di un box auto interrato, facenti parte del complesso condominiale denominato Condominio Parco Verdicchio;
che tale unità abitativa in uno al box e ad ogni pertinenza è stato oggetto di alienazione in data 10.11.2020 per il prezzo di €. 205.000,00; pertinenze della predetta unità immobiliare erano sia un terrazzo a livello, sia una parte del terrazzo di copertura dell'edificio condominiale;

-tale immobile era stato interessato da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a livello e dal lastrico solare;
che l'accaduto era stato prontamente segnalato all'amministratore del condominio ma senza ottenere alcun riscontro;

- nel mese di maggio 2018, la istante, aveva avviato una procedura di mediazione conclusasi con esito negativo, per assenza del condominio;

- persistendo le infiltrazioni aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, innanzi codesto Tribunale ed il CTU nominato aveva individuato le cause delle infiltrazioni “nella carente e quasi nulla manutenzione dei terrazzi”, aveva individuato, altresì gli interventi a realizzarsi per il terrazzo di copertura e per il terrazzo a livello, quantificando in €. 3.469,28 i danni interni all'unità immobiliare;

- non avendo il Condominio provveduto né al risarcimento dei danni né all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione delle cause di infiltrazioni, che continuavano a persistere, nonostante la conduttrice dell'appartamento procedesse a tinteggiare e sanificare l'appartamento, aveva acconsentito ad una prima richiesta della conduttrice di riduzione del canone di locazione e, successivamente a causa dei raggiunti livelli di intollerabilità delle condizioni insalubri in cui versava l'unità abitativa, al recesso anticipato dal contratto per l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito;

Per quanto sopra esposto, l'attrice conveniva in giudizio il Controparte_1
pertanto il per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
[...] CP_1
“previa declaratoria, per i motivi dedotti nella parte espositiva, di responsabilità del convenuto sito in Aversa (CE) alla Via Controparte_1
Alfonso I° D'Aragona n.28, per l'effetto:
1) condannarlo, in ogni caso, al risarcimento danni in favore dell'attrice dei seguenti importi: a) Euro 3.469,28, relativi ai nocumenti riscontrati all'unità immobiliare di proprietà della stessa;
b) Euro 600,00 per la perdita della differenza sul canone di locazione originario;
c) Euro 5.380,00, a titolo di lucro cessante, per la perdita dei canoni di locazione che l'attrice avrebbe dovuto percepire in base al contratto fino alla data di alienazione del cespite (10.11.2020); d) Euro 4.500,00 quale ulteriore esborso dalla medesima sostenuto a tacitazione di tutti i danni, spese
e perdite subite dalla conduttrice;

2) condannarlo, comunque, al risarcimento dei danni in favore dell'attrice della somma da determinarsi, anche a mezzo ctu che sin da ora espressamente, relativa al decremento di valore subito dalla immobile di sua proprietà, quantomeno dal deposito del ricorso per ATP e considerando il prezzo di alienazione.
Il tutto per un importo compreso nello scaglione di valore compreso tra €
5.200,00 e fino a € 26.000,00;
3) condannarlo al pagamento delle spese e competenze di giudizio sia della fase di istruzione preventiva ante causam sia della presente fase di merito da liquidarsi come per legge in favore dei sottoscritti procuratori per anticipo fattone”.
Incardinato il giudizio, si costituiva in giudizio il Controparte_1
, sito in Aversa, alla via Alfonso 1 d'Aragona n.28 in persona
[...] dell'amministratore p.t. avv. il quale impugnava e contestava le CP_2 domande attoree e chiedeva:
“IN VIA PRELIMINARE
- rilevato che il , in persona del suo Controparte_4 amm.re p.t. Avv. , intende chiamare in causa e in garanzia ex art 106 CP_2
c.p.c. la per le causali di cui sopra, per essere CP_5 Controparte_6 dalla stessa garantito e tenuto indenne dall'eventuale condanna, autorizzare il convenuto , in persona dell'amm.re p.t. Avv. Controparte_1 CP_2 previa concessione della rimessione in termini, a chiamare in causa e/o in
[...] garanzia la predetta Compagnia e differire la prima udienza Controparte_6 di comparizione delle parti ai sensi e per gli effetti dell'art 269 comma 2 c.p.c.
- dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità dell'azione formulata dalla sig.ra nei confronti del Condominio Parco Varricchio in Parte_1
Aversa (CE) Via A. D'Aragona, 28, nella persona dell'amm.re p.t. Avv. CP_2 anche e soprattutto in relazione alle eccezioni ed alle considerazioni di diritto e di merito sollevate.
IN VIA PRINCIPALE
- rigettare la domanda di parte attrice proposta nei confronti del comparente
Condominio Parco Varricchio in Aversa (CE) Via A. D'Aragona, 28, nella persona dell'amm.re p.t. Avv. poiché totalmente infondata in fatto ed in diritto, CP_2 oltreché non provata per tutte le causali spiegate in premessa;

- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
IN VIA SUBORDINATA - nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale della domanda attrice, ridurre notevolmente la stessa in considerazione di tutto quanto precedentemente riportato, soprattutto in riferimento a quanto disciplinato dall'art. 1126 c.c. in ordine alla ripartizione in percentuale. - salvo gravame, sempre nel merito e sempre nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, della domanda proposta da parte attrice nei confronti del Condominio
Parco Varricchio in Aversa (CE), dichiarare che quest'ultimo, in persona dell'amm.re
p.t. Avv. , sia garantito e/o manlevato per tutte le somme che fosse CP_2 costretto a pagare dall'emananda sentenza, dalla compagnia assicurativa CP_6 che, al momento dell'evento dannoso , assicurava lo stesso
[...] Controparte_1
giusta polizza n.ro 1/2398/48/121632115”.
[...]
§§§ §§§ §§§
All'udienza tenuta il 01.03.2023 il Giudice, previa rimessione nei termini del convenuto autorizzava la chiamata in causa del terzo CP_1 Controparte_6
e differiva l'udienza al 20.9.2023.
In data 24.07.2023 si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, la società , che impugnava e contestava le Controparte_3 avverse domande attoree e chiedeva: “rigettare la domanda attorea perché inammissibile, improponibile, infondata e priva di valido sostegno probatorio, con vittoria di spese e competenze di giudizio;
- rigettare qualsiasi domanda proposta nei confronti della per intervenuta prescrizione di ogni Controparte_3 diritto ed azione ex art. 2952 c.c. ovvero per inadempienza contrattuale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1913 e 1915 c.c., con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
Incardinato il giudizio nel rispetto del contraddittorio, all'udienza del
20.09.2023 il Giudice, su richiesta delle parti, concedeva i termini di cui all'art. 183 6 comma c.p.c. e rinviava la causa al 24.1.2024.
Ammessa ed espletata la prova orale, ritenuta la necessità di disporre una consulenza tecnica, il Giudice nominava CTU l'ing. e rinviava la Persona_1 causa al 22.5.2024 per il conferimento dell'incarico.
Espletata la CTU e depositata la relazione peritale, la causa veniva rinviata al 27.12.2024 per la precisazione delle conclusioni.
Con provvedimento del 30.1.2025 reso all'esito della udienza cartolare del
27.12.2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
§§§ §§§ §§§
Premesso che ai sensi dell'art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., si procederà ad una concisa esposizione degli elementi di fatto e di diritto ai fini del decidere.
Osserva il Tribunale, in via preliminare, che la domanda è procedibile, essendosi maturata la condizione di procedibilità, essendo stato esperito il procedimento di mediazione, concluso con esito negativo (cfr. verbale negativo di mediazione depositato in atti).
Va disattesa, altresì, l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per violazione degli artt. 163, comma 3, 4, 5, e 164, comma quattro, c.p.c., come sollevata dal convenuto CP_1
La nullità della citazione comminata dall'art. 164, quarto comma, c.p.c., si produce solo quando l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda, prescritta dal n. 4 dell'art.163 c.p.c. sia stata omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione caso per caso, occorrendo tenere conto sia che l'identificazione della “causa petendi” della domanda va operata con riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati sia che la nullità della domanda deriva dall'assoluta incertezza delle ragioni della domanda, risiedendo la sua ratio ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. Cass. n..11751 del 15/5/2013).
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, "la declaratoria di nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza del petitum, postula una valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, dall'altro, che l'oggetto deve risultare "assolutamente" incerto.
In particolare, quest'ultimo elemento deve essere vagliato in coerenza con la ragione ispiratrice della norma che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, ragione che, principalmente, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (prima ancora che di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum), in modo da consentire un'agevole individuazione di quanto l'attore richiede e delle ragioni per cui lo fa (cfr.
Cass. 12.11.2003, n. 17023). Si evidenzia, altresì, che secondo la Suprema Corte
"la nullità della citazione per assoluta incertezza del petitum, inteso sotto il profilo formale del provvedimento giurisdizionale richiesto, e nell'aspetto sostanziale, come bene così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva" (cfr. Cass. sez. lav. 19.3.2001,
n. 3911).
Tanto premesso, considerato che, nel caso di specie, il convenuto CP_1 ha, comunque, contro dedotto nel merito alle avverse prospettazioni, deve ritenersi che il predetto abbia "inteso" l'oggetto e la ragione dell'avversa pretesa (cfr. Corte appello Lecce, sez. II, sentenza 27.1.2016 n. 60; Cassazione civile, sez. II, sentenza
29.1.2015, n. 1681), ragion per cui l'eccezione di nullità della citazione non è meritevole di accoglimento.
Sempre in via preliminare sussiste la titolarità dell'azione e del diritto al risarcimento dei danni in capo all'attrice.
Il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c.
Da ciò ne discende che allorquando accanto all'atto di trasferimento della proprietà non vi sia stato un atto di cessione del credito, come nel caso in esame, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale (Cass. Sezioni Unite Civ. sent. 2951/2016).
§§§ §§§ §§§
Passando alla disamina della res controversa deve richiamarsi in proposito l'orientamento interpretativo della giurisprudenza di legittimità , secondo cui “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in quanto la funzione di copertura dell'intero CP_1 edificio o di parte di esso propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130
c.c., comma 1, n.4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n 4).
Il concorso di tali responsabilità salva la rigorosa prova della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (Cass. Sezioni Unite, CP_1 sent. n. 9449/2016).
Rileva il Tribunale che, ai fini del decidere, valore probatorio privilegiato va riconosciuto alla relazione peritale, della quale questo giudice condivide il percorso ragionamento logico – tecnico seguito dal CTU, che ha espletato l'incarico affidatigli e redatto l'elaborato peritale, con metodologia corretta ed immune da vizi logici, le cui ampie e ragionate conclusioni tecniche, rassegnate in termini decisamente rassicuranti nella relazione versata in atti, appaiono condivisibili perché sorrette da motivazioni puntuali ed orientate da un approfondito vaglio dei dati esaminati. Nel mentre, certamente, competono a questo Giudicante le valutazioni giuridiche;

Il Giudicante, preliminarmente osserva che, nel caso in esame, l'ausiliario, nel procedimento di accertamento tecnico preventivo (R.G. N. 2825/2019), durante le operazioni di ispezione, sin dal primo accesso, ha verificato che l'immobile de quo era interessato da evidenti fenomeni infiltrativi.
In concreto il nominato CTU ha accertato che l'appartamento dell'attrice è stato interessato da infiltrazioni d'acqua provenienti sia dalle pareti perimetrali sia dal terrazzo di copertura;
altresì, ha accertato che le infiltrazioni hanno determinato danni principalmente nel locale salone, evidenziando che anche in corrispondenza del balcone delle camere da letto, del soffitto del bagno erano visibili macchie di acqua.
L'ausiliario ha così concluso: “A tal uopo la stima dei danni interni all'unità immobiliare è quantificabile in € 3.469,28 (Euro Tremila-quattrocento- sessantanove/28”.
Per quanto concerne la causa dei fenomeni infiltrativi, in quella sede, il CTU ha rivelato che: “per quanto concerne il terrazzo di copertura, è stata effettuata a suo tempo una corretta posa in opera dei materiali utilizzati, tuttavia, lo stesso presenta uno stato manutentivo carente o quasi nullo, tale da provocare fenomeni di infiltrazione. Sempre in merito al terrazzo di copertura, è stata effettuata una non corretta scelta dei materiali utilizzati per quanto riguarda la copertura dei parapetti perimetrali, per le motivazioni già espresse in precedenza. Per quanto concerne il terrazzo a livello, è stata effettuata una non corretta posa in opera della guaina bituminosa in corrispondenza delle porte tra soggiorno e terrazzo”.
Invero “Nello specifico, sul terrazzo di copertura (da immagine n.21 a n.31), si evidenzia la presenza di vegetazione lungo i bordi perimetrali, tale da ipotizzare la presenza di acqua piovana che non defluisce in modo opportuno, inoltre si evidenzia in corrispondenza dei cunicoli di areazione una mancata aderenza degli stessi con il manto di copertura del terrazzo, condizione che favorisce fenomeni di infiltrazione delle acque piovane. Sempre in merito al terrazzo di copertura, si rileva l'assenza di adeguate scossaline coprimuro sui parapetti perimetriali, sostituite da profili metallici annegati nello strato di finitura degli stessi, tali elementi non presentano i gocciolatoi laterali, fattore che implica il defluimento dell'acqua piovana sulla parte interna ed esterna di detti parapetti, favorendo a tal uopo fenomeni di infiltrazione. Per quanto concerne il terrazzo a livello del soggiorno, si rileva il cattivo stato della griglia di raccolta oltre al mancato risvolto della guaina bituminosa in corrispondenza delle porte tra soggiorno e terrazzo. I fenomeni di infiltrazione derivanti dalle condizioni sopra descritte hanno provocato varie problematiche nell'unità immobiliare oggetto di consulenza, in particolar modo si rileva uno stato di rigonfiamento, un successivo distacco dell'intonaco e di conseguenza della pittura, nonché zone in cui si evince la presenza di muffa”.
L'ausiliario, nel giudizio de quo, ha verificato le problematiche all'interno dell'abitazione di dovute ad infiltrazioni d'acqua Parte_1 provenienti sia dalle pareti perimetrali che dal terrazzo di copertura, come accertato, in sede di ATP dall'ing. ; Persona_2
L'ausiliario, stante la mancata allegazione nella produzione di parte attrice del computo metrico, non ha potuto constatare la congruità di ogni singola voce di danno, tuttavia, a mezzo dei rilievi fotografici acquisiti agli atti, ha, comunque, dedotto i danni riportati dall'unità immobiliare oggetto di causa, già riscontrati in corso di ATP, e ne ha quantificato - con riferimento al tariffario per i Lavori Pubblici della Campania del 2018 (vigente all'epoca dei sopralluoghi effettuati dal CTU ing. ) e del tariffario per i Lavori Pubblici della Campania del 2024 Persona_2
- i costi di ripristino, quantificandoli all'attualità nell'ammontare di €. 3.543,16.
Ad ogni buon conto, dalle risultanze peritali non è emersa la responsabilità esclusiva del nella causazione delle infiltrazioni oggetto di controversia, CP_1 né al riguardo la prova testimoniale ha fornito elementi dirimenti.
Oltretutto, essendo di uso esclusivo di il terrazzo Parte_1
a livello nonché il terrazzo di copertura di parte del fabbricato condominiale
(quest'ultimo assegnato alla medesima come pertinenza esclusiva in virtù del regolamento di condominio depositato con atto del 30.10.1997 del notaio Per_3
, Rep. 58460 - Racc. 8356, trascritto a Caserta il 13.11.1997, R.G. 25112 -
[...]
R.P. 19702), essa attrice avrebbe potuto attivarsi per la risoluzione delle cause delle infiltrazioni riscontrate nella sua unità abitativa.
Sul punto, il Giudicante osserva, che il proprietario o il titolare dell'uso esclusivo del lastrico solare o del terrazzo a livello, come per il caso di specie, è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c. c., in quanto si trova in rapporto diretto con le cose potenzialmente dannose, pertanto risponde, salvo il diritto al rimborso delle spese sostenute alla stregua dei criteri di cui all'art. 1126 cod. civile, all'obbligo di conservazione della cosa comune (Cass. Civ. 1674/2015); obbligo che non può, quindi, essere dispensato dall'inerzia del CP_1
In altri termini l'attrice avrebbe ben potuto di propria iniziativa, avendo avuto la diponibilità materiale dei beni, provvedere all'esecuzione dei lavori per l'eliminazione delle infiltrazioni presenti sia nel terrazzo a livello che nel terrazzo di copertura, salvo poi, ottenere il rimborso. Tale inerzia del proprietario ha determinato, sicuramente, poi, un aggravamento del fenomeno infiltrativo.
Le domande attoree concernenti il risarcimento per i canoni di locazione che la conduttrice non avrebbe corrisposto per l'intero, in virtù della riduzione del canone originario, pari ad €. 600,00, e il risarcimento a titolo di lucro cessante per il recesso anticipato della conduttrice in ragione dei lamentati danni all'appartamento e dell'asserita inutilizzabilità dello stesso per la destinazione pattuita, pari ad €. 5.380,00 nonché l'ulteriore domanda di risarcimento, pari ad
€.4.500,00, quale esborso per i danni patiti dalla conduttrice a causa delle infiltrazioni, non possono essere accolte stante in primis la rilevata carenza di prova in ordine all'effettiva sussistenza di danni all'immobile realmente dovuti ad infiltrazioni ascrivibili a responsabilità condominiale oppure di situazioni insalubri o di inabitabilità, in tutto o in parte, dell'unità immobiliare.
Il mero verificarsi di infiltrazioni, inoltre, non è di per sé sufficiente a legittimare il rifiuto di pagamento dei canoni a meno che dette infiltrazioni non siano così gravi da rendere invivibile/inagibile l'appartamento, fattispecie che non si attaglia nel caso in esame.
Secondo la giurisprudenza, per giustificare il recesso del conduttore vi deve essere una situazione di gravità tale da rendere impossibile o comunque insalubre l'utilizzo dell'immobile secondo l'uso convenuto in contratto. Non si deve quindi trattare di un semplice incomodo, come qualche macchia di muffa o umidità e, comunque, l'attrice come già ribadito avrebbe potuto attivarsi per eliminare le infiltrazioni, salvo rimborso, e non determinando un aggravamento della problematica.
Alla luce di quanto sopra argomentato, tali domande devono ritenersi destituite di fondamento
Va, altresì, rigettata la domanda di risarcimento a seguito del deprezzamento del valore dell'immobile a causa delle infiltrazioni. Il non ha, altresì, adempiuto agli obblighi di cui all'art. 21 delle CP_1 condizioni di assicurazione “denuncia del sinistro ed obblighi del contraente o dell'assicurato”, per non aver denunciato nel previsto termine il sinistro (cfr. contratto di assicurazione prodotto in atti dal convenuto . Al riguardo, CP_1
l'art. 1913 del c.c. stabilisce che l'assicurato ha l'obbligo di dare avviso all'assicuratore di un sinistro entro tre giorni dalla sua avvenuta conoscenza o dal verificarsi del sinistro stesso.
Questo obbligo è fondamentale per consentire all'assicuratore di adottare le misure necessarie per gestire il sinistro e valutare la responsabilità dell'assicurato.
Sul punto il CTU, nominato nel presente giudizio, ha, sapientemente, ricercato, in primo luogo, dal sito dell'Agenzia delle Entrate, per la zona di interesse, le tabelle delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI), elencate in base alla tipologia dell'unità immobiliare, pubblicate ogni semestre, in rapporto ai valori relativi al II semestre dell'anno
2019 (epoca dell'ATP) ed al II semestre dell'anno 2020 (epoca di alienazione degli immobili), in base a tali valori unitari ha stabilito un valore unitario medio, procedendo in tal guisa al calcolo del valore dell'unità immobiliare, considerata in condizioni ordinarie e nei due distinti periodi storici;
ha poi evinto per i due periodi di riferimento, ovvero II semestre 2019 (epoca dell'ATP) e II semestre 2020 (epoca di alienazione degli immobili), i valori unitari medi di mercato di immobili similari a quelli in esame, in condizioni ordinarie, non erano variati ed erano pari a
1.175,00 €/mq per le abitazioni e a 600,00 €/mq per il box auto. Ciò ha consentito all'ausiliario di effettuare, avendo note le superfici dell'abitazione in esame e di tutte le sue pertinenze, la stima del valore totale di mercato dell'abitazione, nei suddetti due periodi di riferimento: “STIMA DEL VALORE MEDIO DI MERCATO
II SEMESTRE 2019 (EPOCA DELL'ATP) TIPOLOGIA AMBIENTE SUPERFICIE
LORDA COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE RAGGUAGLIATA VALORE
UNITARIO MEDIO DI MERCATO VALORE MEDIO DI MERCATO [mq] [mq] [€/mq]
Abitazione Interni 113,00 1,00 113,00 1175,00 € 132 775,00 Terrazzo e balcone
a livello 55,00 0,40 22,00 1175,00 € 25 850,00 Terrazzo sovrastante 150,00
0,25 37,50 1175,00 € 44 062,50 TOTALE VALORE DI MERCATO DELL'ABITAZIONE
(EPOCA DELL'ATP) € 202 687,50, STIMA DEL VALORE MEDIO DI MERCATO II
SEMESTRE 2020 (EPOCA DI ALIENAZIONE DELL'IMMOBILE) TIPOLOGIA AMBIENTE
SUPERFICIE LORDA COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO SUPERFICIE RAGG VALORE UNITARIO MEDIO DI MERCATO VALORE MEDIO DI Per_4
MERCATO [mq] [mq] [€/mq] Abitazione Interni 113,00 1,00 113,00 1175,00 €
132 775,00 Terrazzo e balcone a livello 55,00 0,40 22,00 1175,00 € 25 850,00
Terrazzo sovrastante 150,00 0,25 37,50 1175,00 € 44 062,50 TOTALE VALORE
DI MERCATO DELL'ABITAZIONE (EPOCA DI ALIENAZIONE DELL'IMMOBILE) € 202
687,50”.
Da quanto esposto ne discende che il valore medio di mercato totale dell'abitazione in esame, in entrambe le epoche di riferimento è pari ad €
202.687,50.
L'unità immobiliare in esame è stata venduta dall'attrice con atto del notaio del 10/11/2020, in uno con il box auto pertinenziale (sito al Persona_5 piano S1 dell'edificio condominiale e riportato in Catasto Fabbricati con i seguenti dati: Fg. 4 ‐ P.lla 5038 ‐ Sub. 49 ‐ Cat. C6 ‐ Consistenza 18 mq), per il prezzo complessivo pari ad €. 205.000,00.
Dalle tabelle OMI, esaminati dalla professionista, risulta che i valori unitari medi di mercato relativi al box - auto sono pari a 600,00 € /mq (per entrambe le epoche di riferimento), per cui avendo l'immobile una consistenza catastale di
18 mq, il valore medio di mercato del box auto (in entrambe le epoche di riferimento) è pari ad € 10.800,00.
Pertanto, in entrambe le epoche di riferimento, si ha:
Valore medio di mercato dell'abitazione € 202.687,50;
Valore medio di mercato del box auto € 10.800,00;
Valore medio di mercato complessivo € 213.487,50.
Quindi, la differenza di valore monetaria dell'unità immobiliare emerso dalla comparazione tra il valore OMI ed il prezzo di vendita dell'immobile non può, a parere di questo Giudicante ascriversi alla diminutio di funzionalità subito dall'immobile medesimo, quali inagibilità totale o parziale ovvero perdita di pertinenza, tali da incidere sul prezzo di vendita, ma piuttosto alle normali vicende delle contrattazioni commerciali.
Infatti, dall'elaborato peritale, non è emerso che il valore commerciale dell'unita immobiliare de qua abbia a causa delle lamentate infiltrazioni subito un deprezzamento commerciale.
Avuto riguardo alla chiamata in causa della compagnia assicurativa spiegata dal convenuto condominio, questo giudicante ritiene che la CP_6 domanda di manleva non possa essere accolta, in quanto il non ha, CP_1 adempiuto agli obblighi di cui all'art. 21 delle condizioni di assicurazione “denuncia del sinistro ed obblighi del contraente o dell'assicurato”, per non aver denunciato nel previsto termine il sinistro (cfr. contratto di assicurazione prodotto in atti dal convenuto condominio).
Al riguardo, l'art. 1913 del c.c. stabilisce che l'assicurato ha l'obbligo di dare avviso all'assicuratore di un sinistro entro tre giorni dalla sua avvenuta conoscenza o dal verificarsi del sinistro stesso.
Pertanto va, infatti, accolta l'eccezione di prescrizione del diritto all'indennizzo ex art. 2952 c.c. per superamento del termine biennale ivi previsto, così come formulata dal terzo chiamato in causa. Tale Termine decorre dalla data dell'evento dannoso, ovvero da quella in cui l'avente diritto alla garanzia assicurativa abbia avuto conoscenza del danno.
Nel caso di specie, il convenuto ha avuto piena e formale conoscenza dell'evento dannoso dal 22.2.2022, con nota pec di diffida e messa in mora, del legale dell'attrice.
Si rileva che il sinistro è stato comunicato dal condominio alla compagnia assicurativa per la prima volta, con la notifica dell'atto di chiamata in causa avvenuta in data 15.12.2022, laddove come risulta dagli atti del giudizio, le infiltrazioni risalgono all'anno 2016 ed è stata proposta nel 2018 procedura di mediazione per l'accertamento delle infiltrazioni e conseguente risarcimento dei danni, e nel novembre 2019 procedimento di accertamento tecnico preventivo, mai comunicati alla compagnia assicuratrice.
Circa la regolamentazione delle spese di lite, osserva il Tribunale che seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 13 agosto 2022 n. 147 con il «Regolamento recante modifiche al decreto 10 marzo 2014, n. 55, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell'articolo 13, comma 6, della legge 31 dicembre 2012, 247». G.U. n. 236 del 8-
10 2022, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri medi, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, previste nel D.M. sopra citato, della natura e della complessità della controversia, dell'esito della stessa, nonché del comportamento processuale delle parti.
Le spese di ctu, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico di parte soccombente.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico Dott. Giuseppe C. Lombardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G.
n. 12526/2022 proposta da contro il Parte_1 [...]
sito in Aversa (CE) alla Via Alfonso I d'Aragona n. 28, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t. avv. nonché CP_2 Controparte_3 in persona del suo rappresentante p.t., ogni contraria istanza, eccezione e
[...] deduzione disattesa, così provvede:
- Accerta e dichiara che nell'unità abitativa per cui vi è causa si sono verificati danni da infiltrazioni d'acqua pari ad € 3.543,16, e per l'effetto, condanna il convenuto in persona dell'amministratore pro tempore, a risarcire in CP_1 favore dell'attrice detti danni secondo il criterio di responsabilità prescritto dall'art. 1126 c.c., oltre interessi come per legge dalla domanda al soddisfo;

- Rigetta le ulteriori domande avanzate dall'attrice;
- Accerta e dichiara, altresì, la perdita del diritto del convenuto condominio, in ragione di quanto esposto in parte motiva, a ricevere dalla società
[...]
la tutela assicurativa prevista dalla polizza Controparte_3
n.1/2398/48/121632115;
- CO l'attrice, stante la parziale soccombenza, al pagamento in favore del convenuto condominio , in persona dell'amministratore p.t, Controparte_1 delle spese del giudizio compensate di 1/3 che si quantificano in €. 158,00 per esborsi ed €. 3.334,66 per compensi, oltre rimborso forfettario in misura del 15% dei compensi, iva e cpa come per legge;

- CO il convenuto condominio al pagamento in favore della chiamata in causa, società le spese di giudizio che si Controparte_3 liquidano, atteso il valore del danno accertato, in €. 1.265,00, oltre rimborso forfettario in misura del 15% dei compensi, iva e cpa come per legge.
- Pone le spese della CTU definitivamente a carico dell'attrice.
- Dichiara l'irripetibilità delle spese del procedimento di A.T.P.
Sentenza esecutiva ex lege. Manda alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Così deciso in Aversa, il 27/05/2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe C.Lombardo
nata a [...] il [...], C.F. - elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliato in Giugliano in Campania al Vico Sant'Antonio Abate, 12, presso lo studio degli avv.ti Francesco e Geraldine Taglialatela, che la difendono e rappresentano, giusta procura in atti;

Attrice
E
, nato Gricignano d'Aversa il 01.06.1945- C.F. Controparte_7 [...]
- elettivamente domiciliato in Napoli al vico Spezzano, 9 presso C.F._3 lo studio dell'avv. Carmela Parisi, che lo difende e rappresenta, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione.
Convenuto
NONCHE'
, nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_8 C.F._4 residente in [...], elettivamente dom.to in Giugliano in Campania al Vico S. Antonio Abate n. 12, presso lo studio degli avvocati Francesco Taglialatela, e Geraldine Taglialatela, che lo rappresentano e difendono, giusta procura in atti;

Convenuto
NONCHE':
, nato a [...] il [...], elettivamente CP_9 domiciliato in Napoli, Largo Ferrantina, 10, presso lo studio dell'avv. Vincenzo
Gentile che lo rappresenta e difende, giusta a margine del dalla comparsa di risposta.
Terzo chiamato in causa
CONCLUSIONI
All'udienza dello 11.09.2020, il procuratore di parte ricorrente, concludeva come da verbale di udienza, con note di trattazione scritta, cui si rinvia per relationem ed il giudice tratteneva la causa in decisione.
§§§ §§§ §§§
Motivi della decisione in fatto ed in diritto Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_2 giudizio in giudizio e , deducendo, a fondamento Controparte_7 Controparte_8 della propria domanda, quanto segue:
Che la istante contraeva con il qui convenuto matrimonio concordatario avente effetti civili in data 08/09/63, giusta allegato estratto per sunto degli atti di matrimonio;

Che per atto pubblico notar in Napoli del dì 19/03/01, Persona_6 registrato in Napoli il 09/04/01 al n. 7727, trascritto presso la Conservatoria dei RR
II di Napoli 2^ il 20/03/01 al n. 9767/7087 essi coniugi ed il di Controparte_10 loro figlio acquistavano, ciascuno in pari quota, la piena proprietà Controparte_8 dell'intero fabbricato in Giugliano in Campania alla Via Oasi Sacro Cuore n. 126;
Che per successivo atto pubblico notar del dì 16/04/03, Persona_7 registrato in Napoli il 05/05/03 al n. 1268/IV e trascritto presso la Conservatoria dei
RRII di Napoli 2^ il 07/05/03 al n. 18876/13681, essi coniugi Controparte_10 simulatamente (simulazione assoluta) donavano al di loro figlio, già titolare della quota ideale di 1/3, i di loro 2/3 di detto cespite, conservando però saldamente essi coniugi la piena disponibilità ed il possesso della predetta consistenza;
Controparte_10
Che in detto atto di donazione simulato né era previsto alcun onere risolutivo né alcun altro tipo di “onere-corrispettivo” e ciò perchè il beneficio era solo apparentemente elargito, come dalle scritture di verità in atti rilasciate dal CP
ad essa;

[...] Pt_2
Che i convenuti in concorso tra loro, profittando dello stato di apparente dominio del bene, al solo fine di illecitamente escludere essa dalla compagine Pt_2 dominicale e di concentrare, in frode alla legge e comunque in violazione di essa,
l'intero assetto proprietario nelle mani del , clandestinamente, senza Controparte_7 la partecipazione di essa , procedevano alla redazione di successivo atto Pt_2 pubblico per notar del dì 17/02/11, rep. 176595, racc. 34765; CP_9
Che in detto atto il , ancorchè come detto nel pregresso atto di Controparte_8
Per_ donazione notar non previsto alcun onere risolutivo, retrocedeva per preteso inadempimento, la intera proprietà del bene innanzi descritto al e Controparte_8 tanto in palese violazione dei diritti di essa e non senza l'apporto eziologico Pt_2 del poco attento notaio rogante;
CP_1 Che, a maldestra giustificazione della formata “retrocessione”, in detto si legge (pag. 4 ultimo rigo e pag. 5): “che, anche se non previsto, in detto atto
[...] di donazione, la stessa era sottoposta all'accudimento da parte di esso Controparte_8 o a mezzo di persona di sua fiducia del genitore . Poiché il costituito Controparte_7
non ha provveduto né in proprio né a mezzo di persona di sua fiducia Controparte_8 all'accudimento ed all'assistenza del proprio genitore esso Controparte_7
retrocede a favore del genitore che accetta, la Controparte_8 Controparte_7 piena proprietà del copro di fabbrica sito in Giugliano in Campania (NA) alla Via Oasi
Sacro Cuore 123”
Che, con ricorso del dì 30/12/14 la sig.ra ha chiesto la separazione Pt_2 giudiziale con addebito dal coniuge giudizio iscritto al RG n. Controparte_7
11425/14 presso il Tribunale di Napoli Nord;

Che in precedenza il aveva depositato presso il medesimo Controparte_7
Tribunale istanza di separazione giudiziale dalla coniuge, rubricata al RG n. 9353/14, provvedendo alla relativa notifica solo in data 02/03/15;
Che dette istanze separative venivano riunite e che, all'esito dell'audizione dei Co coniugi, l' ha disposto, ai sensi del novellato 191 c.c., l'immediato scioglimento della comunione tra essi;
Controparte_10
Che nel corso dell'audizione del giudizio separativo svolta innanzi il predetto
Tribunale di Napoli Nord il ha per la prima volta ostentato una posizione CP dominicale esclusiva sul cespite immobiliare innanzi indicato e che ha tanto la Pt_2 ha controbattuto eccependo la con titolarità dello stesso;

Che il Presidente ha omesso ogni valutazione sul punto, testualmente così provvedendo: “ne consegue che il godimento dell'immobile adibito a casa familiare segue la disciplina ordinaria”. Vd. sul punto allegata ordinanza Presidenziale del dì
24/07/15, cron. 4725/15;
Che con nota pec del dì 27/07/15 l'avv. Parisi, procuratore del sig. CP_7
, invitava, la sig.ra a rilasciare la consistenza immobiliare in Giugliano
[...] Pt_2 alla Via Oasi Sacro Cuore n. 126, dalla stessa continuativamente, pacificamente, pubblicamente ed ininterrottamente composseduta con esso Controparte_7 peraltro costituente unico bene del nucleo familiare
Concludeva, quindi, perché, previa declaratoria della natura simulata della Per_ donazione per atto notar , venisse dichiara, almeno pro parte, la nullità,
l'inefficacia, l'inopponibilità/simulazione o comunque l'annullamento per le ragioni esposte del preteso atto di “retrocessione” notar del dì 17/02/11; CP_9
Perché venisse all'esito, previo ordine di cancellazione delle trascrizioni relativi agli atti impugnati, disposto per la divisione del bene indicato innanzi secondo le quote di relativa spettanza nei modi ordinari;
Perché il convenuto sia condannato ai danni ingiustamente inferti ad essa in € 10.000,00 ovvero nella maggiore o minore misura che l'adito Tribunale Pt_2 riterrà di sua giustizia, anche determinandoli in via equitativa.
Il tutto con condanna del convenuto alla refusione delle competenze di lite con attribuzione al deducente procuratore antistatario, non avendole il sottoscritto mai percepite.
Il convenuto nel costituirsi in giudizio, chiedeva, il rigetto di tutte le avverse pretese, ed in via preliminare di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo, fissando ex art. 269 cpc, il differimento dell'udienza per consentire la chiamata in causa del terzo, Notaio quindi accertare e dichiarare l'atto nullo per carenza CP_9 degli elementi necessari;

Parte convenuta a sostegno della propria tesi difensiva eccepiva che gli atti intercorsi tra le parti – atto di retrocessione e atto di donazione erano atti perfettamente validi a “tutti gli effetti”; che ad ogni buon fine l'azione proposta dalla attrice era da ritenersi prescritta, oltre carente della sua legittimazione attiva, atteso che la retrocessione era stato un atto di volontà, a favore del solo e Controparte_7 pertanto, l'attrice non avrebbe alcun titolo per rendere invalida tale volontà, tenuto conto che l'atto di donazione, mai impugnato, risale al 16.04.2003; che la condotta processuale del , era da ritenersi contraddittoria, e che lo stesso, Controparte_8 dapprima descritto, come “complice di un disegno fraudolento ed illecito ai danni della
”, successivamente “diventa complice del quadro persecutorio ai danni del Pt_2
”, nel momento in cui affidava la propria difesa agli stessi procuratori Controparte_7 dell'attrice.
Nel merito chiedeva rigettarsi la domanda formulata dall'attore, in quanto inammissibile, improcedibile, infondata non provata oltre che prescritta;

Con condanna al pagamento delle spese processuali, da distrarsi in favore del procuratore,
Il convenuto si costituiva in giudizio, dichiarando di aderire Controparte_8 integralmente, sia in fatto che in diritto, alle argomentazioni, eccezioni e domande già esposte dalla sig.ra , chiedeva, pertanto, che l'adito ill.mo Tribunale Parte_2
Per_ volesse, previa declaratoria di simulazione assoluta dell'atto notar del dì
16/04/03, pronunciare la nullità integrale dell'atto di retrocessione notar CP_9
17/02/11 per le ragioni tutte esposte, ed eccepiva, altresì, di confermare l'autenticità della propria sottoscrizione apposta in calce alla scrittura di verità già offerta dalla Per_ sig.ra a prova della natura assolutamente simulata dell'atto donativo Pt_2 predetto, per non volere, in realtà, esse parti alcun Parte_3 trasferimento dei beni ivi contemplati;
Per_ Confermava, quindi, la natura simulata (simulazione assoluta) dell'atto del
16/04/03 per ogni effetto e conseguenza di legge.
Aggiungeva il deducente, quanto alla qui domandata caducazione integrale dell'atto , che il sig. aveva carpito con violenza e CP_13 Controparte_7 comunque con dolo l'apparente consenso del comparente alla stipula dell'atto di retrocessione impugnato, che andrà pertanto, ferma l'eccezione di nullità formulata, annullato.
Concludeva, quindi, con riserva di più ampia precisazione nelle memorie ex art. 183 VI comma cpc comparente che l'adito ill.mo Tribunale, reietta ogni diversa domanda e configurazione dei fatti, volesse accogliere le prefate conclusioni, con condanna del alla refusione delle spese di lite, con attribuzione ai Controparte_7 difensori per averne fatto integrale anticipo.
Si costituiva nel giudizio, anche il terzo chiamato, Notaio con comparsa CP_9 di costituzione e risposta, impugnando il contenuto della chiamata in causa del terso e si rimetteva ai provvedimenti emittendi del Tribunale, con vittoria delle spese di lite della parte che sarà ritenuta soccombente.
§§§ §§§§ §§§
Incardinato, ritualmente il giudizio, con la costituzione del convenuto, dopo la rinnovazione della citazione non andata a buon fine e la chiamata in causa del terzo;

Venivano chiesti e concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma;

Espletata la prova per testi, giusta ordinanza del 24.02.2017;
La causa, quindi, subiva un fisiologico, rallentamento dovuto al mutamento del giudicante, con conseguente rimessione sul ruolo per ottenere chiarimenti sulle rispettive posizioni;

Il G.I., precisate le conclusioni ed ottenuti i chiarimenti richiesti, in data 11 dicembre 2020, esaminati gli atti e la documentazione prodotta, riservava la decisione;

*****
La domanda principale formulata dall'attrice è fondata e meritevole di accoglimento.
Preliminarmente giova richiamare il contenuto del costante orientamente di legittimità in ordine all'esperimento dell'azione di simulazione. “Il discrimine tra azione di simulazione assoluta e di simulazione relativa in senso proprio sta nel fatto che con la prima si mira soltanto a fare dichiarare la inesistenza di qualsiasi muramento della realtà giuridica preesistente al negozio simulato, mentre con la seconda si tende a far emergere il reale mutamento di detta realtà voluto dalle parti in luogo di quello apparentemente posto in essere, in modo e al fine di potersene in qualche modo avvantaggiare. Deriva da quanto precede, pertanto, che solo in questo ultimo caso deve parlarsi di prescrizione, peraltro con esclusivo riferimento ai diritti nascenti dal negozio dissimulato.
Allorquando, quindi, pur prospettandosi la esistenza di un negozio dissimulato sotto quello apparente, si sostenga che esso - per una qualsiasi ragione - è privo di ogni effetto giuridico, l'azione non è tesa a far valere una simulazione relativa, perché nessuna pretesa viene accampata sulla base del negozio dissimulato del quale, anzi, si invoca la nullità e non è soggetta, pertanto, a prescrizione”, Cass. Civ., sez. II, sentenza del 07/01/2019, n. 125.
“Quando l'azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti con la stipulazione del negozio simulato, opera il termine di prescrizione ordinaria decennale;
quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l'assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali.
In vero la Suprema Corte ha più volte affermato il principio secondo cui, mentre l'azione di simulazione assoluta di un contratto è imprescrittibile, quella di simulazione relativa è soggetta alla prescrizione ordinaria (v. sent. 24.6.1969 n. 2267, 29.1.1971
n. 220, 7.6.1974 n. 1757, 7.8.1979 n. 4569), ma è altrettanto vero che essa ha sempre fatto riferimento a tale ultima azione “in quanto tendente ad individuare il reale contratto voluto dalle parti, a contenuto diverso da quello del contratto simulato, e a far valere il diritto nascente dal contratto dissimulato”, in tal modo delimitandone lo stesso concetto all'ipotesi in cui la parte che agisce miri ad ottenere l'adempimento del negozio realmente voluto o, comunque sia volto a trarne qualche effetto a proprio favore.
Ciò è stato chiaramente espresso, con riferimento a fattispecie analoghe a quella in esame, nelle seguenti pronunce:
– 4.2.1970 n. 231, dove si afferma che “quando l'azione tenda all'accertamento della nullità, non solo del negozio apparente (perchè non voluto), ma anche di quello dissimulato (perchè illecito), l'imprescrittibilità di essa discende dal combinato disposto degli artt. 1414 e 1422 c.c., dato che in tal caso è irrilevante la distinzione tra simulazione assoluta e relativa, essendo l'azione volta ad accertare che nè il contratto simulato, nè quello dissimulato producevano effetto tra le parti”; – 3.8.1977 n. 3441, secondo la quale l'azione di simulazione relativa è imprescrittibile “quando è diretta soltanto a dimostrare la nullità, per carenza di causa o di accordo, del negozio simulato o quando anche il negozio dissimulato è nullo”, mentre è “soggetta alla prescrizione ordinaria quando l'attore non si limita a chiedere una semplice declaratoria iuris, ma agisce allo scopo di realizzate gli effetti derivanti dal contratto dissimulato”;
Ritenuta la ritualità della domanda principale formulata dall'attrice, volta ad ottenere la dichiarazione di nullità della donazione, per non essere soggetta a prescrizione, può ora procedersi alla trattazione del merito. L'atto di donazione del
16/4/2003 redatto per Notaio , repertorio n. 102388, raccolta n. 29815, Persona_7 con cui gli allora coniugi e , contitolari della quota Controparte_7 Parte_2 indivisa per 2/3 dei beni immobili ivi indicati, hanno trasferito al figlio CP
, comproprietario titolare della residuale quota di 1/3, i diritti da loro vantati, è
[...] nullo ed improduttivo di effetti per simulazione assoluta.
All'udienza del 12/01/2018, il convenuto, sentito Controparte_7 espressamente sullo specifico quesito in sede di interrogatorio formale ha ammesso “io non ho donato nulla a nessuno”. L'ammissione, per l'effetto, ha carattere confessorio e si associa alle dichiarazioni rese dalla parte attrice e dal convenuto, , Controparte_8 il quale, tra l'altro, con l'atto di verità ha manifestamente dichiarato di non aver ricevuto nulla in donazione dai genitori (“atto di natura simulata, non avendo gli ivi indicati donanti e giammai con il detto atto donato Controparte_7 Parte_2 alcunchè né trasferito il possesso materiale e giuridico al sottoscritto”). “Ai fini della prova della simulazione, si ricorre generalmente alla c.d. "controdichiarazione" o
"controscrittura", attraverso la quale le parti del negozio dichiarano l'esistenza della simulazione, richiamando il contenuto dell'accordo simulatorio. Sul punto è opportuno notare come la natura giuridica della controdichiarazione sia stata a lungo dibattuta.
In particolare, la più tradizionale opinione dottrinale e giurisprudenziale configurava la stessa come espressione di volontà dichiarativa e, pertanto, come un contratto di accertamento. Importante corollario di tale impostazione consisteva nella necessità che la controscrittura fosse assistita dai requisiti di forma richiesti per il contratto simulato. Invero è preferibile ritenere che la prova della simulazione tra le parti soggiaccia ad un requisito di forma scritta ad probationem tantum, non anche a quello solenne ed ulteriore eventualmente richiesto ad substantiam per l'atto della cui simulazione si tratta. In tal senso si è pronunciata di recente anche il giudice della legittimità” (Cassazione civile sez. II - 24/07/2017, n. 18204; in terminis, Cass. Civ., sez. II, ord. N. 18204 del 24/7/2017).
Per gli atti assoggettati al requisito di forma dell'atto pubblico – sotto pena di nullità – le controdichiarazioni – in un accordo simulatorio – per raggiungere gli effetti che sono loro propri non richiedono la forma dell'atto pubblico, poichè hanno un'obbiettività giuridica diversa dalle mutazioni dei patti, giacchè mentre questi ultimi implicano un nuovo accordo – modificativo del precedente, realmente voluto e concluso
– ed esigono pertanto, ad substantiam, l'atto pubblico al pari dell'atto modificato, le controdichiarazioni rappresentano invece il documento atto a constatare e a dare la prova della simulazione di un patto, e sono, quindi, destinate a rimanere segrete tra le parti. Pertanto, la prova della parziale simulazione soggettiva di una donazione non richiede anch'essa l'atto pubblico, ma può essere fornita mediante una semplice controdichiarazione sottoscritta dalle stesse parti o da quella contro cui questa è prodotta.
Alla luce del richiamato e costante orientamento di legittimità, la prova della simulazione di una donazione non richiede anch'essa l'atto pubblico, ben potendo essere fornita mediante una semplice controdichiarazione sottoscritta dalle stesse parti o da quella contro cui questa è prodotta. Di talché, dovendosi configurare come mera dichiarazione di scienza e non come contratto, la controscrittura non necessita della forma richiesta per l'atto simulato (nel caso in esame atto pubblico), in quanto finalizzata esclusivamente a fornire la prova della simulazione del patto e, in quanto tale, destinato a restare segreto tra le parti. Per tale ragione, la controdichiarazione sottoscritta dal convenuto nell'atto di verità richiamato ben può Controparte_8 spiegare gli effetti della dichiarazione di scienza della reale volontà delle parti (donanti e donatario) di non voler far produrre alcun effetto all'atto simulato, nei termini di simulazione assoluta. Del pari, medesimo contenuto ed effetti devono attribuirsi alle dichiarazioni rese dal convenuto all'udienza del 12/01/2018. Controparte_7
Dalla nullità della donazione deriva l'incapacità del di poter Controparte_8 produrre effetti giuridici in ordine alla disponibilità dei beni, apparentemente donatigli nella loro interezza, con il successivo ed impugnato atto di retrocessione di donazione del 17/2/2011, repertorio n. 176595, raccolta n. 34765, per Notaio , il CP_9 quale all'evidenza è affetto da nullità derivata in forza del principio simul stabunt simul cadent. Sul punto il giudicante osserva che il notaio rogante, terzo chiamato in causa, nel proprio atto ha gatto, more solito, riferimento alle dichiarazioni rese dalle parti, senza esprimere fidefacenza.
Conseguentemente ogni domanda risarcitoria rivolta nei suoi confronti va respinta.
Nulla ritiene il giudice dover provvedere circa la domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice, in quanto non coltivata e provata.
Consegue all'accoglimento della domanda l'ordine di cancellazione delle trascrizioni degli atti dichiarati nulli, con esonero di responsabilità del Conservatore, territorialmente competente.
Le spese seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 55/2014 che ha sostituito le precedenti tariffe e parametri professionali, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri medi per le fasi previste nel DM sopra citato, del numero delle parti e della parziale soccombenza, della complessità della Sentenza della Corte di Cassazione - Sez. 2,9242 del 12/07/2000).
Per la voce spese, in quanto già sostenute, si è tenuto conto di quanto documentato da parte attrice come oneri già sostenuti, non essendo previsto alcun parametro che le possa surrogare.
Compensi professionali e spese che vengono liquidati come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott. Giuseppe C. Lombardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G n. 7584 –
2015 proposta da , nata a [...] il [...], nei confronti di Parte_2
, nato Gricignano d'Aversa il 01.06.1945 e , Controparte_7 Controparte_8 nato a [...] il [...],nonché , nato a [...] il 3 settembre CP_9
1938, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie la domanda principale, per l'effetto dichiara la simulazione assoluta dell'atto di donazione per Notaio del 16.04.2003, rep. 102388 Persona_7
– racc. 29815;

2. Dichiara nulla dell'atto di retrocessione di donazione per Notaio CP_9 del 11 febbraio 2011, rep. 176595 – racc. 34765;
[...]

3. Rigetta la domanda di risarcimento danni formulata dall'attrice al capo 3 dell'atto di citazione;

4. Rigetta ogni altra domanda;

5. CO , nato Gricignano d'Aversa il Controparte_7
01.06.1945, al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese di giudizio che si liquidano, in uno, con l'aumento ex art. 4 comma 2 D.M. 55/2014, in euro 574,51 per esborsi ed euro somma di € 8.704,80 (ottomilasettecentoquanttro/80), per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione ai procuratori, che si sono dichiarati antistatari;
il detto importo viene compensato del
30% per la parziale soccombenza dell'attrice;

6. CO , nato Gricignano d'Aversa il 01.06.1945, Controparte_7 al pagamento, in favore de terzo chiamato in causa, delle spese di CP_9 giudizio che si liquidano in euro 56,00 per esborsi ed euro somma di € 2.768,00, per compenso professionale, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge;

7. autorizza la parte interessata a procedere alla cancellazione delle trascrizione relativi agli atti impugnati, per gli effetti che scaturiscono dalla presente sentenza, presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari, con esonero del
Conservatore di ogni responsabilità al riguardo;

Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, 23.12.2020
Il Giudice
Dott. Giuseppe C. Lombardo