R.G. n. 4150/2024 V.G.
TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE riunito in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Sergio Cassano Presidente
Dott.ssa Cristina Fasano Giudice
Dott. Gianluca Tarantino Giudice rel. – est. decidendo sul ricorso iscritto nel R.G. al n. 4150/2024 V.G., proposto da
, rappresentato e difeso dall'avv. Pierfabio Pannarale Parte_1


- Ricorrente -

contro

, in qualità di amministratore p.t. del Controparte_1 Controparte_2
rappresentato e difeso dall'avv. Maria Varvara
[...]
- Resistente - letti gli atti e a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28.3.2025, ha emesso il seguente
DECRETO
1 – Con ricorso depositato il 27.7.2024 premesso di essere proprietario di Parte_1 un'unità immobiliare facente parte del sito in alla , ha CP_2 CP_2 Controparte_2
domandato la revoca di dalla carica di amministratore del suddetto Condominio Controparte_1
deducendo gravi sue irregolarità gestorie.
Instaurato il contraddittorio, il resistente si è costituito in giudizio istando per la reiezione della domanda ex adverso proposta poiché infondata in fatto e in diritto.
All'udienza del 28.3.2025, la causa è stata riservata per la decisione.
2 – Il ricorso è fondato e, pertanto, dev'essere accolto.
Con il primo motivo di ricorso, ha lamentato la violazione degli artt. 1129, comma Pt_1
11, e 1130, n. 10, c.c. in quanto l'amministratore in carica ha “presentato i rendiconti relativi agli
1

esercizi 2021 e 2022 in occasione dell'assemblea del 27-28 Settembre 2023 (All. 01) e, quindi, oltre un anno dal termine di scadenza di riferimento previsto dall'art. 1130 n.10) c.c. e prorogato dalla normativa emergenziale” e, alla data di proposizione del ricorso, “non ha ancora convocato
l'assemblea per la presentazione del rendiconto relativo all'anno 2023”.
Il resistente ha contestato gli assunti attorei, deducendo che: - “Controparte lamenta la
“grave irregolarità” dell'amministratore per aver sottoposto all'approvazione dei CP_1
condomini i rendiconti per la gestione 2021 e 2022 nell'assemblea del 27/28 settembre 2023, ossia oltre il termine di 180 giorni dal termine di chiusura dell'esercizio. Tuttavia, il ricorrente tralascia di dire che in occasione di detta assemblea, a cui partecipava di persona, i rendiconti venivano approvati con la maggioranza di millesimi 714,75 e che l'assemblea confermava all'unanimità dei presenti, quindi anche col voto favorevole del sig. il mandato all'amministratore Pt_1
(cfr. punto 4 odg. verbale di assemblea del 27/28.9.23 all. n.1)”; - “il ritardo accumulato CP_1
dall'amministratore nella presentazione dei rendiconti 2021 e 2022 nei termini di legge è stato dovuto a gravi problemi di salute che hanno costretto il resistente a due ricoveri ospedalieri di urgenza nel periodo da agosto ad ottobre 2023 (all. n. 2 – cartella ricoveri agosto e ottobre 2023
”; - “Il sig. infatti, come risulta dalla documentazione medica allegata, ha CP_1 CP_1
subito un ricovero urgente nel mese di agosto 2023 è stato dovuto ad una “pancreatite acuta ipertrigliceridemica. Ipercolesterolemia. Steatosi epatica. Piccola ernia iatale” (all. n. 2 – lettera di dimissione) che ha comportato un lungo periodo di ripresa fisica e un ritardo nella ripresa lavorativa”; - “L'amministratore, informalmente, ha comunicato ai condomini i suoi problemi di salute e i ritardi che avrebbero comportato. Ciò nonostante, non appena le condizioni di salute lo hanno consentito, l'amministratore nel mese di settembre, ha convocato l'assemblea”; - “Va anche detto – a riprova della gravità dello stato di salute del resistente - che pochi giorni dopo la convocazione del 27/28 settembre 2023, precisamente il 4 ottobre 2023, il sig. ha subito CP_1 un secondo ricovero di urgenza (all. n. 2)”; - “se si tiene conto dello stato di salute gravemente invalidante che ha colpito il sig. - il ritardo accumulato nella presentazione del CP_1 rendiconto 2021/2022 sfora solamente di circa un mese il termine di 180 giorni”; - “Quanto alla mancata convocazione per l'approvazione del rendiconto di gestione relativo all'anno 2023 (all. n.
3 convocazione assemblea 20.11.24 e rendiconto allegato) è accaduta una circostanza gravissima.
Il geometra ha convocato l'assemblea per il giorno 20.11.2024 ponendo all'ordine del CP_1 giorno, tra le altre questioni, i seguenti punti: “1) Esamina e approvazione Rendiconto Consuntivo
Gestione Contabile 01/01/2023 – 31/12/2023 (Rendiconto allegato); 2) Esamina e approvazione
Rendiconto Consuntivo Gestione Contabile 01/01/2024 – 31/12/2024 ed adeguamento quote
Ordinarie (Rendiconto allegato); 3) Dimissioni Amministratore e nomina nuova amministratore,
2 ...””; - “Tuttavia, l'assemblea non si è potuta tenere regolarmente perché il sig. ha Pt_1 impedito fisicamente l'accesso dei condomini alla sala riunioni con la giustificazione: “QUESTA
ASSEMBLEA NON SI DEVE TENERE”. Sono stati allontanati i condomini: , Persona_1 Per_2
che partecipava per sé e con delega dei coniugi , ,
[...] Controparte_3 Persona_3
, , , e ”. Persona_4 Persona_5 Persona_6 Persona_7 Persona_8
Gli assunti del resistente non possono essere condivisi per le ragioni che saranno di seguito illustrate.
In tema, l'art. 1129 c.c., così come novellato dalla L. n. 220/2012, ha codificato le ipotesi di gravi inadempienze che possono giustificare la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, tra le quali è da annoverare la mancata presentazione del rendiconto della gestione annuale e della convocazione dell'assemblea per la sua approvazione ai sensi dell'art. 1130, n. 10,
c.c. nel termine di centottanta giorni decorrenti dalla scadenza del termine dell'esercizio di gestione al quale il rendiconto si riferisce (ovvero entro il 30 giugno di ogni anno).
Giova al riguardo osservare che l'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché consente di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In buona sostanza, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla scadenza dell'esercizio di gestione al fine di riscuotere tempestivamente i crediti, così osservando correlativamente il termine di sei mesi previsto dal comma 9 dell'art. 1129 c.c.
Muovendo da tali premesse appare chiara la volontà del legislatore di presumere che sussista una grave irregolarità ogni qualvolta l'amministratore ometta di sottoporre all'attenzione dei condomini la relazione contabile illustrativa, mediante l'indicazione di entrate ed uscite, della gestione condominiale.
La novella del 2012 ha così introdotto sul piano normativo – a tutela degli interessi della collettività dei condomini – una presunzione (iuris tantum) d'inadempimento dell'amministratore, che, ad avviso del Tribunale, può essere vinta ove, ad esempio, si provi che l'omissione è dipesa dalla mancanza della documentazione contabile necessaria per assolvere a tale obbligo.
Ancora, va ribadito che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto è individuata per due volte nell'art. 1129 cod. civ. come grave irregolarità idonea alla revoca dell'amministratore di condominio, al comma 11 e al comma 12, e in quest'ultimo è
3 espressamente elencata, non a caso al primo posto, tra le gravi irregolarità: si tratta di un elenco che
-sebbene non sia tassativo- indica le ipotesi che costituiscono, per individuazione tipica ed astratta fatta dal legislatore, quelle in cui la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'Autorità
Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino senza che, una volta che si sia formalmente configurata la violazione, possa esservi una valutazione in ordine alla sua gravità da parte del giudice, nonché alla sussistenza o meno di un concreto pregiudizio effettivamente subito dall'ente, essendo la volontà del legislatore, espressa con siffatta tecnica legislativa, proprio quella di escludere una qualche discrezionalità. Si tratta peraltro una ipotesi di presunzione semplice che può essere vinta ove, ad esempio, si provi che l'omissione è dipesa dalla mancanza incolpevole della documentazione contabile necessaria per assolvere a tale obbligo o da altra ipotesi di forza maggiore.
Che peraltro la violazione di cui al comma 11 e al n. 1 del comma 12 dell'art. 1129 cc si riferisca al mancato rispetto del termine di cui all'art. 1130 n. 10 cod. civ. appare il frutto di una necessaria lettura coordinata delle due norme, pena, in mancanza di un termine certo per l'approvazione, la assoluta, ma non prevista dal legislatore, discrezionalità del giudice nello stabilire caso per caso quando ricorra l'ipotesi del “modesto ritardo”.
Appare evidente, invece, che il legislatore della riforma ha inteso predisporre un sistema di tutela degli interessi collettivi (anche economici) dei condomini ispirato all'esigenza di consentire un costante e tempestivo controllo della corretta conduzione della gestione condominiale assicurato attraverso il meccanismo della rendicontazione annuale, meccanismo che per poter funzionare deve essere rispettato anche in ordine alla sua cadenza temporale.
D'altronde l'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché consente di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, ai sensi del co. 9 dell'art. 1129 cod. civ.
Ancora, con specifico riferimento alle conseguenze della diffusione della pandemia da covid-19 e alla normativa emergenziale adottata in quel periodo di tempo, la L. n. 126/2020, di conversione in legge, con modificazioni, del DL n. 104/2020, ha sospeso il termine di presentazione dei rendiconti condominiali previsto fino alla fine dell'emergenza nazionale dovuta all'infezione
Covid 19; il DL n. 105/2021 ha posticipato la scadenza dello stato di emergenza dal 31 luglio al 31 dicembre 2021 e il successivo DL n. 221/2021 ha prorogato ulteriormente lo stato di emergenza al
31 marzo 2022.
4 Conseguentemente, il nuovo termine ultimo per la presentazione dei rendiconti condominiali la cui presentazione scadeva nel periodo di emergenza pandemica è fissato al 27.9.2022.
Con riguardo al caso di specie, s'impone di evidenziare che: - i rendiconti di gestione afferenti alle annualità 2021 e 2022 sono stati discussi e approvati nel corso dell'assemblea del
28.9.2023 (indetta dall'amministratore con comunicazione del 19.9.2023 in prima convocazione per il 27 settembre e in seconda convocazione per il 28 settembre); - anche se ha documentato i problemi di salute che lo hanno costretto a due ricoveri d'urgenza nell'arco di tempo tra agosto e ottobre 2023, in ogni caso, avrebbe dovuto provvedere alla convocazione dell'assemblea CP_1 di condominio per l'approvazione del bilancio consuntivo 2021 entro il 27.9.2022 (ossia entro il termine prorogato in ragione della illustrata normativa emergenziale); - tanto, con tutta evidenza, non ha fatto, avendovi provveduto con quasi un anno di ritardo (nel settembre 2023); - inoltre,
-senza alcun comprovato motivo di impedimento- non ha provveduto a convocare CP_1
l'assemblea per la discussione e l'approvazione del rendiconto di gestione afferente all'annualità
2023 entro il termine del 30.6.2024 né in epoca antecedente al deposito del ricorso introduttivo del presente giudizio;
- infatti, per sua esplicita ammissione, come d'altronde confermato dalla documentazione in atti, l'odierno resistente ha convocato l'assemblea condominiale per la discussione e l'approvazione del rendiconto consuntivo 2023 e di quello preventivo 2024 soltanto in data 12.11.2024 per il 19/20.11.2024, dunque ben oltre il termine di legge del 30.6.2024; - sicché, appare, in questa sede, del tutto irrilevante il fatto che, stando a quanto addotto da parte resistente, avrebbe materialmente impedito ad alcuni condomini di accedere ai locali dove Pt_1
l'assemblea avrebbe dovuto tenersi (circostanza, quest'ultima, che potrà essere dimostrata e vagliata nelle sedi e dalle autorità eventualmente competenti); - parimenti irrilevante è che la compagine condominiale abbia riconfermato nella carica di amministratore, atteso che l'istituto della CP_1 revoca previsto dall'art. 1129 c.c. offre tutela (anche e in primo luogo) al singolo condomino nei confronti della maggioranza, conferendogli il diritto -in presenza di determinati requisiti previsti dalla legge- di rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria al fine di domandare e ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, con diritto di rivalsa nei confronti del condominio per le spese legali e, in tal caso, del condominio, a sua volta, nei confronti dell'amministratore revocato;
- infine, pure priva di rilievo è la mancata impugnazione della delibera condominiale adottata nel corso dell'assemblea del 28.9.2023, allorché è stato riconfermato a maggioranza CP_1 nell'incarico già ricoperto, in quanto -nella fattispecie in rassegna- non sono stati denunciati vizi (di nullità o annullabilità) che inficino il deliberato in questione ma, come visto, sono state lamentate gravi irregolarità gestorie dell'amministratore in carica, trattandosi di questioni, aspetti e giudizi differenti.
5 Ne discende, alla luce di tali gravi irregolarità, in disparte ogni altra considerazione sulle ulteriori questioni, il cui esame rimane assorbito, che il ricorso è da ritenersi fondato e meritevole di accoglimento e che va conseguentemente disposta la revoca di dalla carica di Controparte_1
amministratore.
3 – Le spese seguono la soccombenza anche se trattasi di procedimento di volontaria giurisdizione (v. Cass. s.u. sent. n. 20957 del 29.10.2004; Cass. ordin. n. 25682 del 3.112020 nonché art. 4 co. 4 bis DM n. 55 del 2014) e vengono liquidate, come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014 e ss.mm.ii (tab n. 2, ex art. 4 c. 4 bis, valore indeterminabile di complessità bassa – finca n. 3; applicate le riduzioni massime di cui all'art. 4 c.
1 stanti l'esiguità dell'attività difensiva e l'assenza di questioni di particolare complessità ed esclusa la fase istruttoria non tenutasi).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da , così provvede: Parte_1

1.Accoglie il ricorso e, per l'effetto, revoca dalla carica di Controparte_1
amministratore del sito in alla;
CP_2 CP_2 Controparte_2

2.Condanna parte resistente alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite, che si liquidano in € 125,00 per esborsi ed € 1.700,00, oltre ogni accessorio di legge, per compenso professionale.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del 28 marzo 2025
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott. Gianluca Tarantino Dott. Sergio Cassano
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