N. R.G. 1935/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1935/2020 promossa da:
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Giuliano Migliorati giusta procura in atti;
ricorrente
E
( rappresentata e difesa unitamente e CP_1 C.F._2 disgiuntamente dall'avv. Maurizio Liberati e dall'avv. Gianluca Talanti giusta procura in atti;
resistente
CONCLUSIONI
All'udienza del 21 gennaio 2025 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. promittente affittuaria, adiva l'intestato Parte_1
Tribunale al fine di sentire accertare l'inadempimento di promittente CP_1 concedente, al contratto preliminare di affitto di azienda del 24.12.2019 e il suo diritto di recesso, nonché al fine di ottenere la condanna di al pagamento in suo CP_1 favore della somma di euro 80.000,00, o altra somma ritenuta di giustizia, pari al doppio della caparra versata al momento della sottoscrizione del preliminare. pagina 1 di 7 Parte ricorrente deduceva a sostegno della propria domanda che in data 24.12.2019 aveva sottoscritto con un contratto preliminare di affitto d'azienda per sé e/o per CP_1 persona da nominare, avente ad oggetto l'azienda sita in Montalto di Castro, lungomare
Harmine n. 42, denominata “Ristorante Maremma”, dove era esercitata attività alberghiera e di ristorazione;
che la durata del predetto contratto era fissata in due anni decorrenti dal 01.04.2020; che il contratto definitivo doveva sottoscriversi entro il
15.01.2020 e che a garanzia del rispetto degli accordi sottoscritti la stessa versava una caparra confirmatoria di euro 40.000,00. Sosteneva la ricorrente che le trattative per la sottoscrizione del definitivo al quale sarebbe dovuta intervenire la in Controparte_2 luogo della si protraevano oltre la data fissata nel preliminare e poco prima del Parte_1
09.03.2020, data fissata per il rogito, la comunicava di non aver intenzione di CP_1 sottoscrivere il predetto contratto. Peraltro, nonostante la diffida del 05.03.2020 con la quale la invitava la a sottoscrivere il contratto, quest'ultima con nota CP_2 CP_1 del 06.03.2020 confermava la volontà di non stipulare il definitivo.
Si costituiva in giudizio la quale deduceva che l'art. 4 del contratto CP_1 prevedeva espressamente il divieto di cessione e subaffitto a terzi, che la non Parte_1 adempiva agli obblighi assunti con il preliminare non avendo manifestato la propria volontà di sottoscrivere il contratto definitivo e che nel febbraio 2020, a causa dell'inadempimento della intratteneva rapporti con la per Parte_1 Controparte_2
l'affitto dell'azienda, ma che tali trattative non andavano a buon fine. In particolare, la deduceva di non aver mai ricevuto alcuna dichiarazione di nomina e di CP_1 accettazione da parte del terzo nelle forme e nei termini di cui all'art. 1402 e 1403 c.c. e che il contratto preliminare aveva, quindi, prodotto i suoi effetti esclusivamente tra i contraenti originari;
in ogni caso, secondo la resistente non sussistevano i presupposti per il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte della non avendo la stessa Parte_1 sottoscritto il contratto definitivo nel termine fissato del 15.01.2020, nè avendo manifestato l'intenzione di voler adempiere né convocato la resistente presso un notaio per la stipula del definitivo. La convenuta chiedeva quindi rigettarsi la domanda attorea.
Disposto il mutamento del rito in ordinario e istruita la causa mediante acquisizioni documentali, all'udienza del 21.01.2025, all'esito della camera di consiglio, la causa era decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. con la presente sentenza.
pagina 2 di 7 Osserva, preliminarmente, il Tribunale che la domanda giudiziale deve essere qualificata come domanda volta ad ottenere l'accertamento del diritto di recedere dal contratto preliminare per cui è lite (sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr., invece, Cass. 3879/1987 e Cass. S.U. 27/2000), onde applicare la tutela di cui all'art. 1385, c. II, c.c., atteso che dalla documentazione prodotta dalla odierna istante risulta che la sig.ra nella qualità di promissaria affittuaria, ha esercitato il Parte_1 recesso prima della instaurazione del presente processo e richiesto la tutela di cui all'art. 1385 c.c. e, non avendo ottenuto dalla controparte la tutela richiesta, ha agito onde accertare la relativa legittimità. D'altra parte, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il recesso previsto dall'art. 1385, c. II, c.c. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto “…destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima…” [così Cass. 5095/2015].
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, come innanzi qualificata, è fondata e deve essere accolta, per i motivi di seguito precisati.
In primo luogo, si rileva che la sottoscrizione del contratto preliminare di affitto di azienda del 24.12.2019 oggetto di causa e il versamento da parte della ricorrente della caparra confirmatoria di € 40.000 in favore della convenuta, oltre ad essere documentalmente provati, non sono stati contestati per cui devono ritenersi fatti pacifici e provati ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
La parte attrice ha altresì documentato mediante deposito di email non disconosciute dalla convenuta la fissazione per il 9.03.2020 della data per la stipula del contratto definitivo dinanzi al Notaio Dott.ssa . Sempre la parte attrice ha documentato Persona_1 mediante il deposito di email (cfr. doc. 3) che la convenuta aveva richiesto di apportare delle modifiche alla bozza di contratto definitivo.
La circostanza per cui nella bozza di contratto definitivo l'affittuaria dell'azienda fosse indicata nella in luogo della non appare dirimente al fine di Controparte_2 Parte_1 ritenere la ricorrente inadempiente all'impegno assunto: invero nel contratto preliminare pagina 3 di 7 oggetto di causa la si impegnava a sottoscrivere il contratto preliminare per sé o Parte_1 per persona da nominare e le bozze di contratto definitivo sono state redatte nella piena consapevolezza delle parti in ordine ai contraenti che avrebbero sottoscritto il contratto definitivo di affitto di azienda. In particolare si evince chiaramente dalle email depositate in atti che la era rappresentata nello svolgimento delle trattative dal compagno Parte_1 tale (come riconosciuto anche dalla convenuta nella nota del 6.03.2020 Persona_2 in atti in copia al doc. 7), e la convenuta risultava destinataria diretta delle email con il notaio ed era rappresentata nello svolgimento delle trattative dall'avv. Sergio Spatola
(come riconosciuto sempre nella nota del 6.3.2020 e documentato dall'attrice mediante deposito della mail inviata da quest'ultimo in data 25.02.2020 doc. 4 produzione attorea).
Inoltre, l'attrice ha depositato nota del 5.02.2020 con cui la invitava Controparte_2 formalmente la convenuta a presentarsi dinanzi al Notaio in data 9.03.2020 per la stipula del contratto definitivo. A fronte del rifiuto espresso dalla con nota del 6.03.2020 CP_1 il legale della della e del confutava espressamente le Controparte_2 Parte_1 Per_2 deduzioni dell'odierna convenuta evidenziando la piena consapevolezza della in CP_1 ordine alla circostanza per cui la era la società di cui la era socia Controparte_2 Parte_1 ed era stata costituita appositamente al fine di stipulare il contratto definitivo di affitto di azienda.
Se quindi, come eccepito dalla convenuta, la nomina del terzo contraente non può ritenersi perfezionata in quanto non avvenuta mediante atto in forma scritta accettato dalla convenuta, nondimeno non può ritenersi la ricorrente inadempiente all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo oggetto di causa, risultando pacifico che la medesima aveva costituito una società affinché la stessa fosse intestataria del contratto di affitto di azienda, ha partecipato alle trattative in ordine al perfezionamento di detto contratto;
inoltre la società individuata dalla e nota alla controparte ha invitato la Parte_1 convenuta a recarsi dinanzi al Notaio per la stipula del contratto definitivo formalizzato dal legale della convenuta e allegato alla mail del 25.02.2020. In ragione di tali emergenze istruttorie, non contestate dalla quest'ultima si è limitata a contestare l'elezione CP_1 del terzo quale contraente in quanto priva dei requisiti di forma richiesti dall'art. 1402 c.c. nonché a sostenere l'inadempimento della all'obbligazione assunta in quanto il Parte_1
pagina 4 di 7 contratto definitivo non era stato stipulato entro il 15.01.2020 come indicato nel preliminare oggetto di causa.
Entrambe le censure appaiono prive di pregio. Invero la circostanza per cui la Parte_1 non aveva indicato la conformemente alla disciplina indicata dal codice Controparte_2 civile in ordine al contratto per persona da nominare se da un lato non consente di ritenere il sostanziale subentro della società nella posizione della promissaria affittuaria,
d'altra parte l'indicazione della medesima società nella bozza di contratto definitivo non può ritenersi integrare un inadempimento al contratto preliminare oggetto di causa, da un lato perché la riserva di stipula del contratto definitivo da diverso contraente era prevista nel preliminare medesimo e dall'altra perché risulta dalla documentazione in atti che la fosse ben consapevole della predetta circostanza, avendo partecipato alle CP_1 trattative in ordine alle definizione del contratto definitivo e avendo il legale della medesima redatto apposita bozza di affitto di azienda indicando la come Controparte_2 società affittuaria. In virtù quindi dell'art. 1375 c.c. che impone alle parti di eseguire il contratto secondo buona fede appare legittimo il consolidamento in capo alla Parte_1 dell'affidamento in ordine al consenso che la avrebbe prestato alla stipula del CP_1 contratto definitivo con la risultando la promissaria concedente ben a Controparte_2 conoscenza dell'indicazione di detta società quale affittuaria di azienda e avendo direttamente preso parte alle trattative anche tramite un legale che ha contribuito alla stesura della bozza di contratto definitivo.
Né d'altra parte il termine del 15.10.2020 era indicato dalle parti nel contratto preliminare quale termine essenziale oltre il quale il medesimo doveva ritenersi risolto. Inoltre, sempre nel preliminare oggetto di causa era prevista comunque la decorrenza degli effetti del contratto di affitto di azienda a partire dall'aprile 2020, pertanto la stipulazione nel mese di marzo 2020 appariva in ogni caso idonea a garantire la realizzazione dell'interesse delle parti volto a trasferire l'esercizio dell'azienda per la stagione primaverile del 2020.
Né infine appare dirimente il divieto previsto nel contratto preliminare di cessione o subaffitto del contratto di affitto di azienda, risultando detto divieto limitato alla fase successiva al perfezionamento del vincolo contrattuale definitivo e volto a vietare la cessione del contratto stipulato dalla con la o con il terzo dalla CP_1 Parte_1
pagina 5 di 7 medesima individuato, ad altri soggetti non noti all'odierna convenuta dopo la stipulazione del contratto di affitto di azienda.
Infine, a fronte della documentazione depositata dalla parte ricorrente, volta a documentare la redazione concordata di un contratto definitivo e la convocazione della per la stipula del medesimo in data utile per l'avvio dell'attività da parte CP_1 dell'affittuaria a partire dal mese di aprile 2020, la convenuta non ha prodotto alcuna documentazione volta a mettere in mora la ricorrente dall'adempimento dell'obbligo di contrarre il definitivo, né prima né tantomeno dopo il mese di gennaio 2020.
In ragione delle predette considerazioni, il rifiuto della di sottoscrivere il CP_1 contratto definitivo in data 9.03.2020, non può che configurare un grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., risultando privo di giustificazione il rifiuto della medesima di addivenire alla stipulazione definitiva.
Appare pertanto legittimo il recesso esercitato dalla ricorrente in data 18 maggio 2020 a fronte del rifiuto opposto dalla alla stipula del contratto di affitto di azienda. CP_1
Per l'effetto deve essere accolta l'ulteriore domanda formulata da parte attrice, circa la condanna al pagamento del doppio della caparra e, segnatamente, deve CP_1 essere condannata a pagare alla la complessiva somma di euro 80.000,00 [pari al Parte_1 doppio della caparra di euro 40.000,00], oltre agli interessi legali, a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione [sulla decorrenza degli interessi, cfr. Cass.
12124/1992 e Cass. 13284/00; in argomento, v. anche Cass. 28573/2013].
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte convenuta ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate, in dispositivo in applicazione del D.M. 55/2014 [modificato dal D.M.
37/2018], considerati il valore della controversia, le fasi del processo e le spese vive.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n.
1935/2020 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
1) in accoglimento della domanda giudiziale accerta la legittimità del recesso esercitato in data 18.05.2020 da dal contratto preliminare del 24.12.2019 stipulato con Parte_1 la convenuta;

2) condanna la convenuta al pagamento in favore della ricorrente della somma di euro pagina 6 di 7 80.000,00 per il titolo specificato in motivazione oltre interessi a decorrere dalla domanda giudiziale sino al saldo;

3) Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice che liquida in euro 5.077,00 a titolo di onorari, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge nonché alla refusione delle spese vive.
Civitavecchia, 21 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

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