N. R.G. 8399/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 8399/2020 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa, giusta procura in Parte_1 C.F._1 atti, dall'avv. SCIACCA GIUSEPPE
ATTORE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
Dott. (C.F. ), rappresentato e difeso, giusta Controparte_2 C.F._3 procura in atti, dagli avv.ti FERRARO MARCO e GUGLIOTTA MAURIZIO
CONVENUTI
All'udienza del 5.12.2024 la causa veniva assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto introduttivo del mese di luglio 2020, riferiva di aver stipulato atto pubblico Parte_1 di compravendita rogato dal notaio in data 6 agosto 2009, con cui, a fronte del Controparte_2 pagamento di euro 50.000, aveva acquistato da la proprietà di due immobili Controparte_1
(appartamento per civile abitazione e autorimessa) siti in Misterbianco e ivi meglio descritti.
L'attrice esponeva che nel luglio 2018, in occasione di trattative poi sfumate per la vendita dei detti immobili, aveva scoperto che gli stessi erano gravati da due ipoteche giudiziali, iscritte rispettivamente dal Banco di Sicilia il 14 novembre 2000 nn. 36952/5528 e da Aspra Finance Spa, cessionaria del credito del Banco di Sicilia, il 26 maggio 2009 nn. 32044/8507.
Allegando dunque che, da una parte il venditore aveva dichiarato il falso al momento della vendita, garantendo la libertà degli immobili da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli e che, dall'altra parte, il notaio aveva omesso di porre in essere i dovuti accertamenti sui beni, chiedeva, previo accertamento delle rispettive responsabilità, la condanna in solido di entrambi al pagamento delle spese affrontate per soddisfare i creditori ipotecari e purgare l'immobile dall'ipoteca, stimando il danno patito in misura non inferiore a euro 36.900 oltre rivalutazione monetaria e interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. con pagina 1 di 7 decorrenza dalla data di messa in mora, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva il notaio dott. , eccependo l'infondatezza della domanda, affermando Controparte_2 di aver eseguito i doverosi accertamenti e negando la propria responsabilità, tenuto conto sia della presenza della dichiarazione di libertà degli immobili proveniente dall'alienante sia della relazione intercorrente tra i contraenti. Riferiva, infatti, che le parti erano legate da vincolo di parentela e che già nel 1995 avevano stipulato un contratto di compravendita, avente ad oggetto i medesimi immobili, poi dichiarato nullo per simulazione assoluta all'esito di un contezioso giudiziario, conclusosi anche con la condanna alle spese della OR , sì che la medesima, secondo tale prospettazione, avrebbe Pt_1 potuto conoscere l'ipoteca e costituiva suo onere chiedere al dante causa la prova dell'estinzione dei debiti derivanti dal contenzioso. Eccepiva poi l'assenza di nesso causale tra l'asserito inadempimento ed i danni lamentati, posto che l'attrice, da una parte, aveva corrisposto l'integralità del prezzo dell'immobile già prima della stipula dell'atto pubblico e, dall'altra parte, aveva spontaneamente pagato per la liberazione degli immobili dalle iscrizioni pregiudizievoli, nonostante l'assenza di richieste da parte del creditore.
Contestava inoltre l'entità del danno lamentato, perchè parte dei crediti (pari ad € 13.500), per i quali erano state iscritte le ipoteche riguardava le spese di lite liquidate nei tre gradi di giudizio sulla simulazione della precedente compravendita, di cui l'attrice era anche personalmente debitrice, da scomputarsi dall'importo reclamato, così come la somma di € 27.000 ( inerente gli interessi maturati dalla creditrice verso ). Controparte_1
Infine, il notaio evidenziava l'assenza di attualità del danno, atteso che la società procedente si era mostrata disponibile a riconoscere la surroga in favore della OR . Pt_1
Chiedeva, dunque, il rigetto della domanda e, in subordine, la riduzione dell'importo richiesto, con vittoria di spese e compensi.
Il NO , che era stato regolarmente citato in seguito a rinnovazione della Controparte_1 notificazione dell'atto introduttivo, non si costituiva e va dichiarato contumace.
La controversia, istruita documentalmente, all'udienza del 5.12.2024 sulle conclusioni come in atti precisate veniva assunta in decisione, previa concessione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche ex art. 190 cpc.
I fatti di causa sono documentalmente provati.
Risulta dalle visure catastali in atti che gli immobili acquistati dalla OR sono stati CP_1 ipotecati già prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita rogato il 6 agosto 2009 (rep. n°
10566, racc. n° 3373).
Per estinguere i diritti reali di garanzia gravanti sui beni, l'attrice ha allegato e documentato di aver concluso un accordo transattivo con il creditore ipotecario ( quale mandataria di Parte_2 [...]
r.l. della cessionaria del credito di già Banco di Sicilia), ed ha Controparte_3 CP_4 depositato il documento avente ad oggetto l'accettazione della proposta transattiva da parte della creditrice, che prevede la cancellazione delle ipoteche a fronte del pagamento di 35.000 euro. Questa
pagina 2 di 7 produzione è completata dal deposito della relativa quietanza di pagamento e dell'atto di assenso della creditrice alle restrizioni delle ipoteche giudiziali;
inoltre la OR allega e dimostra, Pt_1 attraverso il deposito della relativa fattura, di aver sostenuto spese notarili per l'autentica di firma dell'atto di assenso pari a euro 1.900,00.
Si può ritenere dimostrato, pertanto, che l'attrice abbia sostenuto spese di cancellazione/restrizione, per il soddisfacimento del creditore ipotecario e per la purgazione degli immobili dalle ipoteche pari €
36.900,00.
Va indagato se queste spese costituiscano effettivamente un danno imputabile alla condotta dei convenuti. Al riguardo, occorre distinguere le posizioni del notaio e del venditore.
Secondo il costante orientamento di legittimità, quando sia richiesto l'intervento del notaio per la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, anche tra quest'ultimo e le parti sorge un vincolo contrattuale;
rientra nell'oggetto della prestazione d'opera professionale, salvo espressa dispensa per concorde volontà dei contraenti, la verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura (ex pluribus, v. Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 30/12/2024, n. 34949).
L'inosservanza di tali obblighi può generare responsabilità civile per inadempimento del contratto d'opera professionale.
Nel caso di specie il notaio non ha dato prova di aver correttamente adempiuto la propria prestazione.
Nell'atto pubblico, infatti, le parti non hanno esentato il rogante dalle verifiche preliminari, né la dichiarazione di libertà degli immobili proveniente dal solo venditore può esonerare il professionista dal verificarne la fondatezza;
infatti, tale mendace rassicurazione esplica i propri effetti sul piano del rapporto tra dante causa e acquirente, ma non incide sulla responsabilità verso il cliente del Notaio, tenuto ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
Dalle stesse risultanze documentali emerge che il Notaio effettuò delle visure catastali incomplete in quanto non aggiornate: esse infatti non hanno coperto il periodo di iscrizione delle ipoteche in questione e non hanno evidenziato il vincolo reale sugli immobili.
Quanto alla eccezione di conoscenza della situazione debitoria del dante causa, essa non appare dirimente.
Al riguardo, infatti, il convenuto ha messo in evidenza la relazione di affinità tra le parti (perché
l'attrice è cugina di primo grado della moglie di , fratello del venditore) e ha Parte_3 prospettato che la partecipazione della IG.ra al giudizio da cui è originato il debito garantito Pt_1 dalle ipoteche, avrebbe reso possibile conoscere in generale la posizione di insolvenza del dante causa coinvolto, quale fideiussore, nel fallimento di una società. Nella prospettazione del convenuto, tale consapevolezza avrebbe dovuto indurre l'attrice a chiedere al proprio dante causa una prova dell'estinzione del debito verso il Banco di Sicilia e comunque proverebbe anche la conoscenza dell'iscrizione pregiudizievole sul bene.
pagina 3 di 7 Tale assunto non è condivisibile.
La costituzione del vincolo reale sul bene non è un effetto automatico o certo del debito ma richiede che il creditore, munito di titolo idoneo, si rivolga al conservatore per la sua costituzione.
Pur nella consapevolezza ( o per meglio dire, proprio in considerazione della consapevolezza) dello stato di insolvenza del proprio dante causa, la richiesta di assistenza del notaio, tenuto a controllare le risultanze catastali e comunicarle alla parte, costituiva proprio la condotta più diligente richiesta all'attrice all'atto dell'acquisto; in assenza di ulteriori elementi, l'esito negativo circa l'esistenza di iscrizioni o pesi pregiudizievoli sul bene effettuata dal Notaio era infatti ampiamente sufficiente ad escludere l'esistenza di un vincolo ed a rassicurare la parte circa la bontà del proprio acquisto.
Acclarato l'inadempimento del professionista, vanno indagati nesso causale e danno della pretesa responsabilità.
Sul punto, il convenuto eccepisce innanzitutto che il versamento integrale del prezzo già prima della stipula dell'atto escluda la rilevanza della propria prestazione, rispetto alle conseguenze economiche lamentate.
Tale eccezione non può essere accolta, atteso che il danno richiesto dall'attrice è costituito non dal prezzo versato ( non avendo la stessa patito un'evizione), bensì dalle spese ( non previste) sostenute per evitare l'avvio della espropriazione e rendere commerciabile il bene. Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, non riveste efficacia scriminante della responsabilità del notaio
l'avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito perché, in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall'effettivo nocumento per l'acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse (Cass. civ., Sez. III, 11/04/2024, n. 9902, v. anche Cass. civ., Sez. III, Sent.,
15/06/2018, n. 15761 , ove si precisa che l'avvenuto pagamento del prezzo non è circostanza idonea a sollevare il professionista dal dovere di effettuare seriamente e tempestivamente tutte le attività preparatorie per le quali il cliente ripone nella sua funzione il massimo affidamento).
Nel caso di cui si scrive, se il notaio, in sede di stipula della compravendita, avesse rilevato l'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile, la OR , come da essa riferito, non avrebbe Pt_1 concluso il contratto e non avrebbe affrontato le spese di purgazione, trovandosi in una situazione economicamente più vantaggiosa.
Ulteriormente il dott. rileva che l'attrice ha effettuato il pagamento spontaneo di un debito CP_2 altrui, soddisfacendo il creditore prima che fosse richiesto il pagamento o fosse azionato il diritto reale di garanzia, considerando tale condotta quale elemento che elide il legame eziologico tra la propria prestazione ed il danno.
Tale assunto non è condivisibile, non essendo ravvisabile il pagamento spontaneo di debito altrui. Il proprietario del bene ipotecato risponde, infatti, del debito del terzo con un bene del proprio patrimonio e subentra nel vincolo ipotecario nella situazione di soggezione all'azione esecutiva del creditore sull'immobile ipotecato;
pertanto il pagamento dell'obbligazione è effettuato in favore del creditore pagina 4 di 7 garantito, anche al di fuori della procedura espropriativa, sia per scongiurare definitivamente il rischio di una possibile evizione sia per migliorare le condizioni economiche di circolazione della res.
Infine, il notaio contesta l'attualità del danno lamentato dall'attrice, eccependo che, in seguito al pagamento, essa è surrogata nelle ragioni del creditore ipotecario.
Tale eccezione va rigettata perché il danno lamentato è costituito dalle spese che l'attrice ha dimostrato di aver concretamente sostenuto per liberare l'immobile, mentre l'esercizio della surroga è solo potenziale, considerato anche che la creditrice ipotecaria ha subordinato, nell'accettazione della proposta di transazione, il riconoscimento del diritto di surroga all'estinzione dell'intero credito garantito, della quale però non vi è prova.
Per quanto riguarda il danno risarcibile, la Cassazione, in più occasioni, ha chiarito che nell'ipotesi in cui il notaio, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie, può essere condannato al risarcimento per equivalente, commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perchè
l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole (Cass. civ., Sez. III, Ord.,
23/06/2023, n. 18091).
Come già visto, dall'istruttoria emerge che la somma complessivamente pagata dall'attrice a questo scopo ammonta ad euro 36.900; tuttavia, nel caso di specie, il danno addebitabile alla condotta del notaio non coincide esattamente con questa cifra.
Sul punto, il dott. rileva che andrebbero decurtate dal danno lamentato sia la somma di € CP_2
13.500,00, pari al debito che la OR aveva nei confronti della società procedente a titolo Pt_1 di spese di lite liquidate nei tre gradi di giudizio, sia la somma di € 27.000 che, invece, la creditrice ipotecaria vantava verso il a titolo di interessi. CP_1
Tali rilievi possono essere accolti solo in parte.
È documentalmente dimostrato, che le ipoteche in questione sono state iscritte sui beni di proprietà del in forza di sentenze che avevano condannato le parti soccombenti – tra cui anche l'attrice - al CP_1 pagamento delle spese processuali;
in particolare, il Tribunale di Catania e la Corte di Appello di
Catania, quantificavano le spese di lite in favore del Banco di Sicilia, rispettivamente in lire 8.475.000
(pari a euro 4.777) e in euro 5.404,37.
Tali importi, complessivamente pari a euro 9.781,37, costituiscono un debito che anche l'attrice aveva nei confronti del creditore ipotecario e tale debito rientra senz'altro nel credito garantito dall'ipoteca; il tempestivo pagamento di tali poste debitorie da parte della IG.ra (coobligata in solido nei Pt_1 rapporti interni, ma senz'altro per intero nei confronti dell'istituto di credito), avrebbe comportato un'iscrizione pregiudizievole meno gravosa sul bene e, pertanto, di ciò occorre tener conto nella determinazione del danno che può essere imputato dal dott. . CP_2
È escluso invece da tale computo l'importo di € 2. 5000, che non rientra tra gli importi di cui all'ipoteca in questione, trattandosi di debito esclusivo dell'attrice.
pagina 5 di 7 Per tutte le ragioni sopra esposte, si può affermare la responsabilità del professionista per i danni sofferti dall'attrice per euro 27.118,63.
Non è chiaro invece, a cosa si riferisca nella prospettazione del convenuto, l'importo di € 27.000,00 che andrebbe ulteriormente decurtato.
Per quanto riguarda, invece, la responsabilità del venditore, , si osserva quanto Controparte_1 segue.
La dichiarazione mendace del venditore in ordine all'assenza di vincoli sugli immobili oggetto di compravendita, integra senz'altro inadempimento rilevante ex art. 1489 cc ed in generale anche ex art. 1476 cc, essendo posto in violazione degli obblighi di correttezza e buona fede;
come affermato in più occasioni dalla Corte di legittimità “ Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489.” ( cfr
Cass. Civ. sent. n. 4786/2007).
, pertanto, è senz'altro tenuto, in solido con il Notaio convenuto, al risarcimento Controparte_1 del danno patito da nella misura indicata, prescindendo dalla individuazione Parte_1 dell'importo eventualmente allo stesso imputabile in relazione alla parte di debito derivante dalla condanna solidale alle spese dei giudizi di I° e II° del contenzioso in cui i medesimi sono risultati soccombenti ( trattandosi di rapporti interni fra condebitori e non essendo stata avanzata specifica domanda).
Concludendo, il notaio dott. e vanno condannati in solido al CP_2 Controparte_1 pagamento in favore della IG.ra , della somma di euro 27.118,63 a titolo di risarcimento del Pt_1 danno. Trattandosi di debito di valore, occorre tener conto della rivalutazione monetaria e degli interessi cd compensativi (“Per i debiti di valore - fra i quali è compreso anche quello di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale di obbligazioni non pecuniarie - va riconosciuto il cumulo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali, l'una e gli altri assolvendo a funzioni diverse, giacché la prima mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato ponendolo nella condizione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato, mentre i secondi hanno natura compensativa;
nè consegue che le due misure sono giuridicamente compatibili e che, pertanto, sulla somma risultante dalla rivalutazione debbono essere corrisposti gli interessi, il cui calcolo va effettuato con riferimento ai singoli momenti in relazione ai quali la somma s'incrementa nominalmente, in base agli indici prescelti di rivalutazione monetaria ovvero ad un indice medio.” cfr
Cass. Civ. sent. n. 9517/2002; Cass. Civ. sent. n. 5584/1987).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avendo riguardo a quanto previsto dal IV scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55-2014.

P.Q.M.

pagina 6 di 7 Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Dichiara la responsabilità contrattuale di e del notaio dott. Controparte_1 [...]
; CP_2
- Condanna e il notaio il Dott. , in solido fra loro, al Controparte_1 Controparte_2 risarcimento del danno patito dall'attrice pari alla somma di € 27.118,63 per i titoli di cui in motivazione, in valori attuali, oltre interessi legali dalla data del pagamento in favore dell'Istituto di credito a quella del presente provvedimento sulla somma devalutata e rivalutata annualmente, secondo indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, nonché dalla data della sentenza fino al soddisfo sulla somma liquidata in sentenza;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Condanna e il Dott. , in solido fra loro, al pagamento delle Controparte_1 Controparte_2 spese di lite in favore di , complessivamente liquidate in € 575,00 per esborsi ed Parte_1
€ 7.616 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Così deciso in Catania, il 23.5.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
Il presente provvedimento è stato redatto sotto le mie cure dalla dott.sa Elena Campi, magistrato ordinario in tirocinio.
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