TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 35967/2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 21/05/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. POSANI ALBERTO, che precisa che ad oggi la morosità Parte_1 ad oggi ammonta ad € 34.700,00 per canoni di locazione ed € 11.083,00 per oneri accessori. Per l'avv. LILLI FRANCESCO, oggi sostituito Controparte_1
dall'avv. FEDERICO ALIVERTI, giusta delega orale, che insiste per l'ammissione delle prove.
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. POSANI Parte_1 C.F._1
ALBERTO e dell'avv. GIACOMINI ANGELA;
elettivamente domiciliata in VIA L. MANARA 5 MILANO, presso il difensore avv. POSANI ALBERTO RICORRENTE contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LILLI Controparte_1 P.IVA_1
FRANCESCO, elettivamente domiciliata in VIA DEI PIATTI 8 20123 MILANO, presso il difensore avv. LILLI FRANCESCO
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato Parte_1
assumendo che la società - subentrata ai sensi e per gli effetti Controparte_1
dell'art. 36 L. n. 392/1978 in data 10 giugno 2022 a seguito di acquisto dell'azienda ivi esercitata dal cedente titolare della ditta San Carlo, nel Controparte_2 contratto di locazione dei locali di Milano, via Fornari n. 50, originariamente stipulato con il proprietario signor al quale era successivamente succeduta, mortis causa, l'odierna Per_1
2 attrice signora - si fosse resa morosa nel pagamento della somma di € Parte_1
32.850,00, chiedeva la convalida dell'intimato sfratto, nonché la condanna della conduttrice alla riconsegna dell'unità locata, oltre al pagamento dei canoni insoluti.
L'intimata si opponeva alla convalida non contestando la persistenza della morosità ma eccependo che “non appena le attività di sistemazione entravano nel vivo, l'odierna convenuta doveva suo malgrado prendere atto del fatto che gravi e rilevanti problematiche relative all'immobile locato si frapponevano alla sua possibilità di concreto ed effettivo utilizzo;
in particolare, come emerso sin dal mese di luglio 2022, l'immobile per poter essere utilizzabile come locale pubblico avrebbe dovuto essere dotato della prescritta toilette per persone disabili (assente sino a quel momento, n.d.r.), oltre ad una serie di ulteriori certificazioni (impianto elettrico e gas) in mancanza delle quali non sarebbe stato possibile ottenere la prescritta autorizzazione all'esercizio dell'attività di somministrazione al pubblico.
Non solo: dagli accertamenti effettuati dai tecnici della conduttrice, emergeva come lo stato di fatto dell'immobile fosse in effetti difforme rispetto a quanto oggetto di precedenti concessioni, talchè si rendeva necessario, in ogni caso, dare corso ad una pratica amministrativa di “sanatoria” per poter legittimamente occupare i locali”.
Concessa l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito con concessione dei termini per il deposito delle memorie integrative, la causa, documentalmente istruita per essere la richiesta di c.t.u. esplorativa oltre che irrilevante ai dini della decisione, veniva decisa all'udienza odierna, a seguito di discussione orale ex art. 429 c.p.c.
La domanda svolta da deve trovare accoglimento. Parte_1
La parte ricorrente, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta, ha infatti dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c. (cfr. doc. 1 intimante).
La difesa della resistente non ha contestato la morosità, limitandosi ad eccepire che non vi sarebbe stato alcun ingiustificato inadempimento da parte della società conduttrice, la quale avrebbe legittimamente sospeso il pagamento del corrispettivo in quanto “gravi e rilevanti problematiche relative all'immobile locato si frapponevano alla sua possibilità di concreto ed effettivo utilizzo”.
3 Come, tuttavia, già ampiamente illustrato nella propria ordinanza resa in data 15 ottobre
2024, alle cui motivazioni non si ritiene di doversi discostare, “stipulato un contratto di locazione per un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività, ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere la necessarie autorizzazioni amministrative (cfr. Cass. 1735/2011; Cass.
8303/2008; Cass. 9019/2005)”.
Proprio da ultimo, la Suprema Corte ha ribadito tale orientamento laddove ha affermato che
“Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore
l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Nella specie, la
S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con riferimento a un immobile adibito a bar, aveva ravvisato nel mancato pagamento del canone di locazione e nell'esecuzione di lavori di adeguamento strutturale senza l'autorizzazione del locatore, un inadempimento del conduttore suscettibile di fondare la risoluzione del contratto di locazione, rigettando, per converso, la domanda di risoluzione proposta, in via riconvenzionale, da quest'ultimo, per non avere il locatore eseguito, a sua volta, le opere necessarie a consegnargli un immobile idoneo alla destinazione in discorso)” (cfr. Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 14067 del 22/05/2023 (Rv. 667822 - 01).
In tema, poi, di eccezione di inadempimento, “vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione
4 alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006); e ancora “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse” (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14739 del
13/07/2005).
Orbene, applicando le coordinate sin qui tracciate al caso in esame, deve rilevarsi che sarebbe stato onere dell'intimata, ancora prima di accettare di acquistare l'azienda esercitata nei locali per cui è causa – nella cui conduzione sarebbe subentrata ex lege ai sensi dell'art. 36 l n.
392/1978 (cfr. doc. 4 intimante) - verificare sin da subito, e non solo nel momento in cui “le attività di sistemazione entravano nel vivo”, che l'immobile sarebbe stato utilizzabile ed in regola con le autorizzazioni e/o certificazioni necessarie per lo svolgimento della propria attività.
Sul punto, degno di nota è anche quanto dedotto dalla stessa difesa dell'opponente a pag. 6 memoria integrativa, laddove afferma che “solo successivamente al subentro della Conduttrice, nel giugno 2022, si è scoperto essere sprovvisto dei requisiti minimi previsti ex lege per l'esercizio dell'attività commerciale a cui esso è destinato, a causa della presenza di alcune gravi irregolarità edilizie e della mancanza delle prescritte certificazioni dell'impianto elettrico e di riscaldamento e della
5 canna fumaria, risultando conseguentemente l'immobile locato, a tutt'oggi, sprovvisto della necessaria certificazione di agibilità (il che ne comporta la vera e propria impossibilità giuridica di utilizzo)" (…) problematiche talmente gravi da comportare una assoluta non conformità dell'immobile all'uso a cui esso avrebbe dovuto essere pattiziamente destinato” (cfr.)
Se è vero che si trattava di “gravi irregolarità edilizie” e di “problematiche talmente gravi da comportare una assoluta non conformità dell'immobile all'uso a cui esso avrebbe dovuto essere pattiziamente destinato”, dunque di vizi dell'immobile che emergevano ictu oculi, di essi ben avrebbe dovuto avvedersi la conduttrice prima di acconsentire di subentrare nell'azienda e, per l'effetto, nel contratto di locazione per cui è causa.
In tema, poi, di eccezione di inadempimento, i limiti imposti dall'interpretazione giurisprudenziale del principio di cui all'art. 1460 c.c. impediscono di concedere rilevanza alle succitate doglianze della conduttrice, la quale continua a detenere l'immobile pur avendo maturato una morosità complessiva, ad oggi, pari ad € 34.700,00 per canoni di locazione ed €
11.083,00 per oneri accessori.
Come è noto, la valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale deve tenere conto di un parametro oggettivo -dovendosi verificare se l'inadempimento contrattuale abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto ( in astratto, per la sua entità, ed in concreto, in relazione all'effettivo pregiudizio causato all'altro contraente ), così da determinare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale – e di elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti ( come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranze dell'altra ), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità ( Cass. 7083/2006; Cass. 22346/2014).
In conclusione non ricorrono i presupposti per escludere la colpevolezza dell'inadempimento, avendo nonostante la locatrice avesse intimato sfratto per Controparte_1
morosità, omesso di versare non solo i canoni pregressi, ma anche quelli maturati in data successiva all'introduzione del giudizio.
Per quanto sopra esposto, va accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dalla locatrice intimante, con conferma dell'ordinanza di rilascio emessa in data 15 ottobre 2024.
6 E', altresì, fondata la domanda di condanna di al pagamento Controparte_1
dei canoni di locazione ed alle spese, quantificati alla data odierna in € 34.700,00 per canoni di locazione ed € 11.083,00 per oneri accessori, oltre ai canoni a scadere sino al rilascio.
Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
La spese di lite, liquidate come in dispositivo secondo la nota spese, seguono il principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:

1. dichiara risolto per inadempimento della conduttrice Controparte_1
il contratto di locazione in essere con avente ad oggetto l'immobile sito in Parte_1
Milano, via Fornari n. 50;

2. conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 15 ottobre 2024;

3. condanna al pagamento a favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 34.700,00 per canoni di locazione e di € 11.083,00 per oneri accessori,
[...]
oltre ai canoni a scadere sino al rilascio;
su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

5. condanna a rifondere a le spese di Controparte_1 Parte_1
lite, che si liquidano in € 286,00 spese ed € 4.500,00 per compensi, oltre 15% spese generali ed accessori di legge.

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 21/05/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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