REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI SAVONA
In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

Nella causa RG 1601 /2024 tra

FONDAZIONE “ ” (CF: ), con sede in Cairo Montenotte (SV), Parte_1 P.IVA_1
Via Borreani Dagna 1, iscritta nel Registro delle Persone Giuridiche di diritto privato della Regione
Liguria al n. 474, in persona del Suo Presidente (CF: ), Parte_2 C.F._1 assistita, rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Nolasco del Foro di Savona ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Savona, Via Nazario Sauro 1/5 e la sua p.e.c.:
in forza di mandato in atti Email_1


- ricorrente -



P.IVA: ), con sede legale in Torino, Corso Galileo Ferraris n. 71, CP_1 P.IVA_2 in persona del suo Amministratore Unico / Legale Rappresentante pro tempore Signor CP_2 difesa e rappresentata con poteri congiunti e disgiunti dall'Avv. Alessio Abbene (codice fiscale
) e dall'Avv. Yari Franco (codice fiscale ), per C.F._2 C.F._3 mandato in atti.
- resistente -
Oggetto: spese del contratto di vendita.
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI
FONDAZIONE Parte_1
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa ordinananza ex art. 89 c.p.c. di cancellazione dalla comparsa di costituzione e risposta della resistente elle frasi di cui ai punti 8 CP_1
e 21 della narrativa in fatto, nonché dell'espressione in neretto di cui al capo 2.1 di pagina 6, in quanto sconvenienti ed offensive per tutti imotivi esposti,così giudicare:
a) accertare e dichiarare che il contratto preliminare di compravendita di fabbricato stipulato in data 29.03.2022 tra la società in qualità di promittente venditrice, e la CP_1 CP_3
, in qualità di promittente acquirente, si è risolto ex art. 1353 cod. civ. per avveramento
[...] della condizione risolutiva di cui all'art. 8 del contratto stesso imputabile al fatto del terzo ovvero dell'Istituto di credito Cairo Montenotte che non ha concesso il mutuo alla Controparte_4 promissaria acquirente;
b) per l'effetto di quanto sopra, accertare e dichiarare il diritto della CP_3 [...]
” alla restituzione della caparra confirmatoria di € 20.000,00 = dalla stessa versata alla Pt_1 sottoscrizione del contratto preliminare e, conseguentemente, condannare la società CP_1 alla restituzione in favore della ” dell'importo di €
[...] Controparte_5
20.000,00=, maggiorato di interessi legali al saggio di cui all'art. 1284 /co. 1 cod. civ. dalla data del 23.02.2023 sino al deposito del ricorso ed al saggio di cui all'art. 1284 / co. 4 cod. civ. dalla data del deposito del ricorso a quella dell'effettivo soddisfo;

c) rigettare la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente in quanto del CP_1 tutto infondata in fatto ed in diritto, oltre che inammissibile, rilevandone altresì la sua temerarietà;
1 d) condannare la società al risarcimento in favore della CP_1 Controparte_5 dei danni dalla stessa patiti ex art. 89 c.p.c., nonché ex art. 96 c.p.c., sussistendone i
[...] relativi presupposti per i motivi esposti in atti e da determinarsi, in entrambi i casi, in via equitativa;

e) condannare la resistente alla refusione delle spese e delle competenze di cui al CP_1 presente giudizio, oltre a quelle dell'esperito procedimento di negoziazione assistita, oltre spese generali 15%, cpa ed iva di legge”
CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: IN VIA ISTRUTTORIA, si insiste per l'accoglimento delle istanze per lo svolgimento di istruttoria testimoniale ed in controprova, volta all'escussione di testimoni sulle seguenti circostanze: 1) Vero che il Sindaco pro tempore di Cairo Montenotte, signor nel corso Testimone_1 dell'aperitivo di festeggiamento per la rielezione del Sindaco nel giugno 2022 presso il Palazzo di Città di Cairo Montenotte, ha riferito al testimone che la avrebbe completato Controparte_5 l'operazione di acquisto di solo se avesse trovato un gestore della residenza protetta CP_6 diverso da Il Faggio Società Cooperativa.
2) Vero che dagli atti comunali a cui il testimone ha accesso in qualità di Consigliere Comunale di Cairo Montenotte, la ha investito l'importo di circa Euro 700.000 per la Controparte_5 ristrutturazione della sede storica della residenza sanitaria in Cairo Montenotte, Corso Dante - Via
Borreani Dagna. 3) Vero che a seguito della notizia della volontà della di acquistare Controparte_5 CP_6
, il gruppo consigliare d'opposizione, di cui il testimone fa parte, ha svolto interrogazioni
[...] alla giunta e rilasciato interventi ai giornali per contestare l'economicità dell'operazione. 4) Vero che a seguito della campagna di stampa sull'antieconomicità dell'operazione di acquisto di
, la non ha avanzato altre ipotesi di trasferimento della Residenza CP_6 Controparte_5 sanitaria gestita in Cairo Montenotte.
5) Vero che la pratica di variazione catastale della destinazione d'uso di Villa Raggio S.r.l. fu svolta dal testimone professionista al fine di consentire all'interno dell'immobile l'esercizio dell'attività della promissaria acquirente . Controparte_5
6) Vero che per svolgere la pratica di variazione catastale della destinazione d'uso di Villa Raggio S.r.l. da “abitazione di lusso” categoria A/8 in “Residenza Protetta” categoria B1, il testimone professionista si è relazionato anche con gli uffici della . Controparte_5
7) Vero che il testimone ha emesso la Nota proforma che si rammostra (doc. 6 di parte convenuta) avente ad oggetto le proprie prestazioni professionali per variazione catastale della destinazione d'uso di Villa Raggio S.r.l. da “abitazione di lusso” categoria A/8 in “Residenza Protetta” categoria B1.
Si indicano quali testimoni sui capitoli di prova sopra dedotti: - , residente in [...]Testimone_2
Montenotte; - Geom. , domiciliato in Cairo Montenotte;
- Avv. Fulvio Briano, Testimone_3 domiciliato in Cairo Montenotte.
NEL MERITO, Voglia il Tribunale (a) In via principale, respingere le domande della in quanto inammissibili, Controparte_5 nulle, indeterminate e, comunque, infondate sia in fatto che in diritto;

(b) In via riconvenzionale accertare e dichiarare che sono a carico della le Controparte_5 spese e gli oneri, di qualunque genere e natura, relativi alle spese notarili ed alla variazione catastale dell'immobile promesso in vendita e/o relativi ai compensi professionali del Geom.
[...]
(pari ad Euro 5.864,50 lordo ritenuta) e, per l'effetto, condannare la , Tes_3 Controparte_5 in persona del legale rappresentante pro tempore, a semplice richiesta ed eventualmente anche in via anticipata o in compensazione, a manlevare e tenere indenne la da ogni negativa CP_1
2 evenienza patrimoniale, pretesa, spesa o debito che per tali titoli e voci dovesse farsi carico o ricevere richiesta;
(c) In ogni caso con vittoria delle spese di lite e di negoziazione assistita, comprensive di oneri contributivi e fiscali e maggiorazione del 15% per spese generali, nonché spese esenti anticipate.”

*****
MOTIVI DELLA DECISIONE
A. L'attrice è un ente che, perseguendo scopi di utilità sociale e servizio alla persona, tra le altre attività gestisce una Casa di Riposo per mezzo di C.Re.S.S. Consorzio Regionale Servizi Sociali -
Società Cooperativa Sociale.
Per migliorare il servizio faceva pubblicare un avviso attraverso il quale manifestava “il proprio interesse all'acquisto di un terreno / immobile sito nel territorio comunale da destinare alla realizzazione di una nuova casa di riposo più rispondente alle esigenze della comunità locale” (cfr. ricorso).
Tra le varie proposte di vendita pervenute l'ente “individuava nel compendio immobiliare “ CP_6
” ubicato in Cairo Montenotte, alla Via Poggio, di proprietà della il sito
[...] CP_1 idoneo per la nuova sede della casa di riposo”, tanto che le parti in data 29.03.2022 addivenivano alla stipula di un contratto preliminare di vendita espressamente subordinato “ex art. 1353 cod. civ. alla condizione risolutiva rappresentata dalla “mancata concessione del mutuo per fatto non imputabile alla parte promittente all'acquisto” (cfr. ricorso).
Accadeva in effetti che, pur a seguito di un iniziale assenso di massima, la banca contattata negava la concessione del finanziamento (cfr. ricorso: “In data 11.11.2022, tuttavia, il – CP_4
Filiale di Cairo Montenotte comunicava, a mezzo pec, alla FONDAZIONE “che attualmente le politiche creditizie della Banca non consentono di accogliere la Vostra richiesta di finanziamento in oggetto”).
In ragione di tale rifiuto la attivata la menzionata condizione risolutiva chiedendo anche CP_5 la restituzione della somma di € 20.000,00 già versata alla controparte a titolo di caparra confirmatoria.
Per tutta risposta la promittente venditrice, pur non contestando l'avvenuta risoluzione del contratto e la sussistenza dell'obbligo restitutorio, pretendeva di trattenere la somma da essa corrisposta al Geom. il quale, nella fase delle trattative, era stato incaricato dalla di eseguire Tes_3 CP_5 una valutazione estimativa del complesso immobiliare promesso in vendita.
Ritenuta infondata tale pretesa, l'ente attivava il presente giudizio onde ottenere il pagamento del dovuto., richiamando in particolare l'art. 5 del contratto preliminare di vendita per cui “gli oneri e le spese per reperire ogni documentazione tecnica ed amministrativa in genere sull'unità immobiliare in questione saranno a carico della parte promittente venditrice (ovvero della , come CP_1 per legge”.
Si costituiva la quale, rilevato come il mancato ottenimento del mutuo fosse da imputarsi CP_1 alla controparte per una serie di argomentazioni prive di rilievo ai presenti fini, sottolineava come la controparte avesse dato ampie rassicurazioni sul buon esito dell'affare tanto da arrivare a chiedere
“in pendenza del compromesso, alla di depositare la pratica di variazione della CP_1 destinazione d'uso dell'immobile (doc. 4) da “abitazione di lusso” categoria A/8 in “Residenza Protetta” categoria B1 (immobili caratterizzati da funzioni pubbliche destinate all'assistenza di soggetti disagiati), ovvero l'attività istituzionale della odierna ricorrente (e non certo CP_5 della ” (cfr. comparsa di riposta). CP_1
3 La accettava tali richieste “a condizione che ogni spesa di variazione o acquisto fosse CP_1 a carico della (unica beneficiaria di tali pratiche)”, anche in considerazione del fatto CP_5 che la variazione della destinazione d'uso non era resa necessaria dall'interesse contrattuale della promittente venditrice ma della compratrice.
L'art. 1 del contratto preliminare, infatti, specifica come oggetto della vendita “fosse un immobile
“categoria A/8” (abitazioni in villa con parco) ed all'art. 3 che tale bene veniva promesso in vendita da “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. CP_1
In base a tali presupposti era la ad indicare alla il Geom. CP_5 CP_1 [...]
per l'affidamento della pratica catastale, anche se la delega al professionista veniva Tes_3 sottoscritta dalla in quanto proprietaria dei terreni e quindi legittimata ad interfacciarsi con CP_1 gli uffici comunali.
La pratica amministrativa “è stata completata con SCIA il 5 maggio 2022 (doc. 4), quindi in perfetta sintonia con il termine per la stipula del contratto definitivo del 15 maggio 2022”.
*****
B. Il diritto dell'attrice alla ripetizione della somma versata a titolo di caparra non è in contestazione;
il tema della controversia è stabilire se tale somma debba essere decurtata delle spese sostenute dalla in relazione alla pratica amministrative di destinazione d'uso CP_1 dell'immobile promesso in vendita.
Giova sin da ora avvertire che ad avviso dello scrivente la soluzione non può trarsi dall'art. 1475 cc
(“Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”) trattandosi di disposizione che presuppone la positiva conclusione dell'affare1.
Per lo stesso motivo non appare pertinente al caso in esame la regola pattizia di cui all'art. 5 del contratto per cui è causa, il quale, derogando al citato art. 1475 cc presuppone pur sempre la conclusione, senza in nulla considerare l'eventualità di una risoluzione anticipata: cfr. ad esempio il riferimento alle spese notarili, ipotecarie e catastali. Lo stesso riferimento - ivi pure contenuto - alle spese sottese al reperimento di “documentazione tecnica ed amministrativa” va riferito alla documentazione necessaria alla redazione dell'atto, mentre non pare potersi estendere alla ben più consistente pratica di mutamento di destinazione d'uso prodromica allo stesso.
In difetto di una disciplina legale o pattizia che riguardi il regime degli esborsi inutilmente sostenuti nella fase delle trattive in ipotesi di risoluzione non imputabile ad alcuna delle parti, occorre fare ricorso ai principi generali, tra i quali quello per cui le spese di una certa attività devono gravare sulla parte che aveva il precipuo interesse al suo espletamento (“Cuius commoda, eius et incommoda”).
4 In tal senso correttamente l'odierna convenuta sottolinea come essa non avesse assunto alcun obbligo in merito alla variazione catastale dell'immobile, avendo essa promesso in vendita il bene
“nello stato di fatto e di diritto odierno” (art. 3), mentre l'interesse al mutamento di classificazione urbanistica era tutto e solo della promissaria acquirente.
La citata previsione contrattuale rende, a giudizio dello scrivente, del tutto irrilevante l'eventuale consapevolezza in capo alla delle finalità ultime perseguite dalla controparte le quali, in CP_1 quanto non esplicitate nell'atto negoziale, sono rimaste confinate nell'alveo dei meri motivi soggettivi privi di rilevanza causale.
D'altro canto, non può non tenersi in conto che l'affare non si è potuto perfezionare per un evento che, per quanto incolpevole, attinge unicamente la sfera di azione della parte acquirente, posto che la promittente venditrice non aveva alcuna possibilità di intervenire per facilitare l'erogazione del finanziamento. Ove poi potesse trovare la riscontro la tesi della per cui “il mutuo CP_5 richiesto non è stato erogato per unilaterale e sorprendente decisione dell'Istituto di credito
(che, peraltro, svolge funzioni di Tesoreria per conto della )” (cfr. CP_4 CP_3 memoria n. 1 ex art. 281 duodecies cpc) – questa avrebbe buon gioco di agire contro l'istituto di credito, rimedio del tutto precluso alla che mai ebbe a contrattare con la banca. CP_1
E' in ogni caso dubbio che la mancata erogazione del mutuo possa ritenersi incolpevole.
Dai documenti versati in atti emerge infatti che l'incarico al geom. venne conferito in un Tes_3 momento in cui le trattative tra la ed il ceto bancario erano già in fase di stallo, senza CP_5 che alcuna notizia in merito venisse inviata alla venditrice.
Le difficoltà insorte con i possibili finanziatori, inoltre, paiono essere riconducibili ad una errata valutazione economica inziale: i preventivi ricevuti dalla da parte delle banche CP_5 interpellate fino al marzo 2022, infatti, ipotizzano tutti una erogazione compresa tra i 700/800 mila euro: solo a seguito della valutazione estimativa demandata allo stesso Geom. lo stesso Tes_3
CDA della eleva ad € 900 mila l'importo necessario. CP_5
Ed invero sin dalla data del 18.2.2022 inviava alla un preventivo (doc. 6) CP_4 CP_5 per un mutuo a tasso fisso per € 750 mila/800 mila da pagarsi in 180 rate con allegate due simulazioni di piano di ammortamento (pressocché contestualmente altri possibili finanziatori prospettano alla un mutuo analogo di circa 700/800 mila euro;
cfr. doc. 25 e 26). CP_5
Nell'occasione l'istituto di credito informava che avrebbe passato la pratica all'organo deliberativo
“nel momento in cui ci darete vostro specifico assenso” (doc. 6 dell'attrice), mostrandosi quindi pronto a procedere.
L'assenso richiesto (evidentemente) non veniva espresso e la ragione la si intuisce dall'esame del successivo doc. 7: trattasi della delibera con la quale il CDA della – dato atto della CP_5 valutazione estimativa del compendio immobiliare da parte del Geom. – indica in € Tes_3 900.000 il fabbisogno di liquidità “con durata di 204 mesi”: condizioni molto diverse (e più Cont gravose) da quelle di cui al preventivo .
Seguiva un serrato carteggio tra il funzionario della banca e gli esponenti della – con CP_5 richiesta anche di produzione dei bilanci aziendali - dal quale emergono le comprensibili perplessità della mutuante.
In particolare, con una missiva del 12 aprile 2022 (doc. 12) la banca chiede chiarimenti sulla sostenibilità del mutuo richiesto:
5 Trattasi, come si vede, di dubbi del tutto legittimi a fronte dei quali non è dato sapere quale sia stata la risposta della la quale in questa sede si limita a produrre sub doc 13 il definitivo CP_5 Cont rifiuto di .
Il ritiro della banca, in sintesi, non era né ingiustificato né imprevedibile ed era fondato su un'attenta analisi della capacità finanziaria dell'aspirante mutuataria, evidentemente non in grado di sostenere uno sforzo economico di quella portata.
Un comportamento di normale prudenza avrebbe dovuto indurre la promissaria acquirente ad informare la controparte dello stallo in cui si trovava la trattativa con le banche, la qual consa avrebbe verosimilmente indotto a posticipare il conferimento dell'incarico al geom. , Tes_3 avvenuto solo alla fine del mese di aprile 2022 (cfr. dc. 5 di parte convenuta), successivamente alle riferite comunicazioni.
In conclusione, la che pure è tenuta a restituire la caparra ricevuta, ha diritto a trattenere CP_1 la somma corrisposta al Geom. pari ad € 5.864,50 oltre interessi ex art. 1284 comma 4 cc, Tes_3 decorrenti solo dalla data della sentenza posto che ad oggi il rifiuto di adempiere è da ritenersi giustificato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex DM 147/22.
*****


PQM


Il Tribunale di Savona definitivamente pronunciando nel procedimento RG 1601/2024 così decide:

1. accerta e dichiara il diritto della alla restituzione della Controparte_5 caparra confirmatoria di € 20.000,00 = dalla stessa versata alla sottoscrizione del contratto preliminare e, conseguentemente, condannare la società lla restituzione in CP_1 favore della ” dell'importo di € 20.000,00 - detratto Controparte_5 l'importo relativo alle competenze del geom. pari ad € 5.864,50 al lordo della Tes_3 ritenuta - oltre interessi legali al saggio di cui all'art. 1284 / co. 4 cod. civ. dalla data della presente sentenza all'effettivo soddisfo

2. Condanna l'attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta che liquida in € 2.500,00 per competenze professionali oltre accessori di legge.
Savona, 26.3.2025
Il Giudice
Stefano Poggio
6 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ È peraltro dubbio in giurisprudenza se tale norma possa estendersi alle parcelle dei professionisti che hanno operato in favore dei contraenti nella fase delle trattative: a fronte di Cass. civ. n. 7004/2012 che ha dato una soluzione positiva al problema (“costituiscono, pertanto, "spese" della compravendita, a carico anche del compratore, ai sensi dell'art. 1475 citato - in quanto strumentalmente compiute per rendere possibile il negozio - gli onorari spettanti ad un professionista per la redazione di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria che, costituenti parte integrante dell'atto pubblico di vendita di un immobile, siano state effettuate su incarico del solo venditore”), si contrappone la più recente Cass. civ. n. 8886/2014 per la quale “Le "spese accessorie" della vendita, che l'art. 1475 cod. civ. pone a carico del compratore, sono quelle necessarie alla conclusione del contratto, non anche quelle relative ad attività prodromiche che non siano in rapporto di strumentalità e causalità rispetto a tale conclusione, sicché la spesa di redazione di un preliminare da parte di un professionista resta a carico del venditore che ne abbia conferito l'incarico”.