REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE
in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5837/2019 del R.G.A.C., assunta in decisione all'udienza cartolare del 20 maggio 2025 con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
TRA
rappresentata e difesa dall'Avv. Guerrino Parte_1
PETILLO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, alla Piazza Albania n.
13;
PARTE ATTRICE
CONTRO
Controparte_1 quale Presidente e Legale rappresentante pro tempore della
LATINA WAKE PARK ASD, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Gino CAPOTOSTI e
Manuel CONTI ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Terni, Via F. Fratini n.
21;
PARTE CONVENUTA OGGETTO: affitto d'azienda
CONCLUSIONI
Per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 20 maggio 2025 parte attrice concludeva come da note scritte depositate in data 13 maggio 2025 e parte convenuta come da note scritte in data 5 maggio 2025 da intendersi richiamate
PREMESSO IN FATTO
Con atto di citazione del 28 ottobre 2019 Parte_1 deduceva:
Controparte_1 in proprio e nella qualità di Presidente e legale rappresentante a)
pro-tempore della Società Latina Wake Park Associazione Sportiva Dilettantistica, era titolare di una attività esercitata su di un terreno con un lago nella località Sezze
Scalo (LT), alla Strada della Fontana snc., sul quale veniva praticata l'attività di wakeboard, insistendo su tale terreno un'importante struttura, che consentiva di svolgere sul lago l'attività di sci d'acqua;
b) il terreno, ove era posizionata la struttura, era di proprietà della sig.ra [...]
CP_2 L'attività consisteva nell'aver creato le strutture per l'esercizio di uno sport denominato cable wakeboard, di recente diffusione e praticato principalmente nei laghi;

c) la Parte_1 si aggiudicava una gara rivolta alle start up di imprenditoria femminile, per un importo di € 50.000,00, spese integralmente per l'acquisto delle strutture da posizionare sul terreno. A tale somma era aggiunto un investimento personale del Sig. marito dell'Amministratrice per laPersona_1
somma mai restituita di € 27.000,00, oltre ad ulteriori somme corrisposte dalla stessa
Amministratrice, sig.ra Ne discendeva un Controparte_3
investimento totale di € 100.000,00 circa;

d) la sig.ra Controparte_3 nel giugno 2018 affittava l'azienda al fine di non depauperare il patrimonio di clientela faticosamente acquisito. Con atto notarile del 04/07/2018, ella cedeva in affitto il complesso aziendale all'attuale convenuto con l'opzione di compravendita per la somma di €70.000,00, oltre ad IVA, con ciò concordando il valore dell'attività al momento della sottoscrizione del contratto di affitto, ovvero il 26/06/2018. Nel contratto di affitto di azienda erano ricompresi tutti gli enti mobili, di proprietà dell'attrice, che arredavano e corredavano la struttura, oltre che l'insegna aziendale. Il contratto aveva la durata di mesi 8, con decorrenza 01/07/2018 e fino al 30/03/2019, senza alcuna proroga pattuita con corrispettivo fissato in € 12.000,00, oltre ad IVA, da corrispondersi con bonifico bancario il primo giorno di ogni mese, a decorrere dal 01/07/2018. Erano state poste a carico dell'affittuario tutte le spese correnti, relative all'esercizio ed al rapporto di locazione, le spese di ordinaria manutenzione e conservazione degli arredi e di tutto quanto inerente all'esercizio. Erano inoltre poste sulla convenuta la manutenzione ordinaria delle docce esterne, della pompa dell'acqua, del trattore tosa erba e della piattaforma gonfiabile per bambini;

e) il convenuto si era impegnato a fornire all'attrice una fideiussione bancaria per l'importo di €12.000,00, quale garanzia del puntuale pagamento dei ratei di locazione, circostanza mai avveratasi ed inoltre esso non aveva mai inteso esercitare l'opzione d'acquisto anzi alla scadenza del contratto di affitto aveva restituito l'azienda in pessime condizioni di manutenzione. Tale comportamento contrattuale del convenuto aveva nuociuto all'immagine commerciale dell'azienda ed aveva disperso la clientela faticosamente acquisita ed il relativo valore ad essa ascrivibile;

f) la riconsegna dell'azienda era avvenuta alla data del 30/03/2019 alla presenza del
Persona_1 su delega dell'amministratore della Parte_1 ; de^lsig.
sig. Controparte_1 per la Società Latina Wake Park A.S.D.; dell'avv. Gino
Capotosti per la Società Latina Wake Park. A.S.D. Le parti avevano sottoscritto il verbale, evidenziando già da allora le discrepanze tra quanto presente all'atto di cessione in locazione dell'azienda, e quanto trovato alla data del 30/03/2019, di riconsegna dell'azienda. L'Arch. CP_4 presente all'atto della riconsegna, dopo aver visionato l'azienda che ben conosceva sin dalla data della sua strutturazione, aveva redatto una perizia tecnica estimativa giurata, in data
25/05/2019, avente per oggetto la valutazione economica dello stato dei luoghi e delle strutture per attività ludico-sportivo ricreativa ricostruendo la cronologia degli accadimenti, risalendo all'anno 2014, data di avviamento dell'attività e riscontrando la cattiva manutenzione dello stabile la quale aveva causato un diretto decremento del valore comportando una cessione dell'attività ad un prezzo irrisorio;

g) la ^Parte_¹ stante il mancato esercizio da parte della convenuta, dell'opzione di acquisto, era stata costretta a vendere la struttura alla cifra irrisoria di € 10.000,00, soprattutto nella considerazione che occorreva investire una somma pari ad € 70.000,00 per ripristinare la struttura nello stato in cui era stata consegnata;

h) la fattispecie oggetto di contenzioso andava ricondotta all'art. 1590 cod. civ., che disciplinava la restituzione della cosa locata nello stato medesimo in cui la si aveva ricevuta, in conformità della descrizione che ne era stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;

Concludeva pertanto chiedendo: "Piaccia all'Ill.mo giudicante, ogni contraria istanza disattesa, così statuire:

1. dichiarare risolto il contratto di affitto di azienda con opzione di compravendita tra la società attrice e l'attuale convenuto per inadempimento contrattuale del convenuto, ascrivibile ai motivi su indicati ed, in particolare, per non aver restituito l'azienda nelle condizioni di fatto in cui era stata affidata;

2. conseguentemente, condannare il convenuto al pagamento della somma di
€100.000,00, quale disvalore tra il valore iniziale della struttura indicato in perizia, ed il prezzo cui
è stata effettivamente venduta alla società Wakeboard Academy Lago Lungo A.S.D.; 3. in subordine e nel denegato caso, in cui non venga riconosciuto il risarcimento innanzi richiesto, condannare il convenuto al pagamento della somma di €60.000,00, quale disvalore tra il prezzo stabilito in
€⁷⁰.⁰⁰⁰,⁰0 per l'esercizio dell'opzione di compravendita contenuto nell'atto del Notaio ^Per_² ed il valore a cui il bene è stato venduto dall'attrice alla Società Wakeboard Academy Lago Lungo
A.S.D.; 4. con vittoria di spese ed onorari del giudizio d liquidarsi ai sensi della disposizione normativa, di cui al DM 55/2014."
Con comparsa del 18 febbraio 2020 Controparte_1 quale Presidente e Legale
rappresentante pro tempore della LATINA WAKE PARK ASD si costituiva in giudizio deducendo:
a) la ASD convenuta aveva corrisposto regolarmente il canone convenuto nel contratto e la fideiussione veniva consegnata debitamente. Alla scadenza contrattuale la Latina Wake Park ASD non esercitava l'opzione di acquisto in considerazione delle irregolarità urbanistiche riscontrate in loco e restituiva l'azienda in condizioni più che decorose, addirittura in uno stato manutentivo migliore di quello in cui l'aveva ricevuta;

b) l'incuria della precedente gestione e il necessario rilancio dell'attività la quale veniva sottoposta a opere manutentive, integrative e di ripristino radicali, a cura e spese della convenuta pari ad € 2.383,56;
c) la piattaforma galleggiante in cemento armato presente nella struttura a fronte di una consultazione con l'addetto all'Ufficio Catasto del Comune di Sezze, risultava totalmente abusiva, così come la costruzione usata come magazzino per i materiali,
e la c.d. abitazione del Sig. ^Persona_3 rivelatosi il (presunto) guardiano del '
centro. Nel giugno 2018, lo stesso Ente comunale competente, interpellato sul punto, ribadiva la presenza delle irregolarità suddette ed enunciava le relative eventuali conseguenze (blocco attività, sanzioni di Legge e smontaggio forzoso di ogni struttura). Tali irregolarità, difficilmente sanabili portavano la convenuta alla decisione di non esercitare l'opzione di acquisto del centro poi immediatamente acquistato da soggetto terzo;

d) l'irricevibilità della CTP avversa giacché redatta a distanza di mesi dalla riconsegna dell'impianto e, dunque, inverificabile;

e) la responsabilità ex art. 1578 c.c. di parte attrice giacché questa non avendo consegnato/mantenuto l'azienda in stato da servire, anche tecnicamente, all'uso convenuto, aveva versato in stato di grave inadempimento, tale da legittimare un'azione di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno, anche dovuta alla perdita di avviamento;

f) la convenuta aveva rilevato un'attività che non navigava in ottime acque, con la conseguenza che il denegato decremento di valore del centro in buona parte irregolare sotto il profilo edilizio non poteva ascriversi alla sua responsabilità;
Concludeva pertanto chiedendo: "Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Latina, ogni contraria istanza disattesa, respingere, per le causali spiegate, la domanda attorea stante la sua totale infondatezza.
Con vittoria di spese e compenso professionale" All'udienza del 25 febbraio 2020 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi e chiedevano congiuntamente i termini ex art. 183 c.p.c. Il Giudice dato atto li concedeva e rinviava all'udienza del 13 ottobre 2020.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. primo termine del 11 marzo 2020 parte convenuta ribadiva quanto dedotto.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. primo termine del 25 marzo 2020 parte attrice evidenziava che nelle date 9 e 10 luglio del 2016 la struttura aveva ospitato una importantissima competizione nazionalepertanto la struttura non poteva riversare in cattive condizioni al momento della consegna. Evidenziava inoltre che parte convenuta era sempre stata, a conoscenza della circostanza che la Società Parte_1 aveva locato solo una piccola parte della grande struttura agrituristica di proprietà della contessa
Altresì l'intera azienda agrituristica era munita di ogni tipo di CP_2
autorizzazione, tant'era che la stessa era sempre stata esercitata, pur nel succedersi dei gestori, senza interruzione alcuna da parte dell'Autorità Amministrativa. Per di più alla pagina 3 dell'atto notarile vi era riportato “la parte affittuaria dichiara di aver esaminato il locale e le attrezzature annesse e di averli trovati adatti al proprio uso" ed in più
l'affittuario si impegnava a conservare l'esercizio gestendo con cura e diligenza i locali e obbligandosi a tenere particolare cura dei rapporti con la clientela. Richiedeva altresì CTU per verificare le condizioni della struttura.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. secondo termine del 22 maggio 2020 parte convenuta richiedeva interrogatorio per testi dell'Arch. ^CP_⁴
[...]
sui capitoli di prova ivi Testimone_2 Testimone_3 Testimone_1
indicati.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. secondo termine del 1 giugno 2020 parte attrice richiedeva prova testimoniale del teste Ing. Testimone_4 a conferma della CTP in atti,
dei Signori ^Persona_⁴ Persona_5 e Testimone_5 a conferma di tutta la documentazione depositata, oltre che sui capitoli avversi eventualmente richiesti/ ammessi, a riguardo dei quali si insisteva pure per prova contraria e controprova sui testimoni di controparte, nonché sui seguenti: interrogatorio formale del Legale
Rappresentante pro tempore dell'attrice Parte_1 sugli stessi capitoli
(dal n. 1 al n. 46) deferiti per la prova testimoniale. Richiedeva altresì CTU volta a confermare il pessimo stato di conservazione, alla consegna, del centro in questione, le sue irregolarità urbanistiche / amministrative ed il modestissimo valore venale dei beni de quibus, e CTU Contabile volta a confermare, sulla scorta del report contabile di sintesi e ^dei ^bilanci ^della (All.ti 8, 9 e 10 Costituzione), come, relativamente Parte_1
all'esercizio di competenza della convenuta Latina Wake Park ASD, l'utile, o meglio i ricavi, risultavano rappresentati solo dall'affitto in esame, quale unico cespite costitutivo dell'azienda.
Con memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. terzo termine del 1 luglio 2020 parte attrice si opponeva all'ammissione della prova testimoniale dedotta da controparte perché in contrasto con l'art. 244 c.p.c. in quanto i capitoli dedotti erano valutativi e generici.
Evidenziava l'incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. del Sig. ^Persona_1 il quale essendo ex amministratore della Società attrice e compagno della Legale Rappresentante della medesima, risultava avere nella causa un interesse che poteva legittimare la sua partecipazione al giudizio, interesse in forza del quale, addirittura, aveva partecipato giusta delega alla prima udienza del 25.02.2020. Parte attrice evidenziava inoltre
-
l'irrilevanza ed inconferenza delle avverse produzioni documentali, costituite da articoli di giornale (stampa locale) senza collocazione spazio - temporale e da un file (elenco di nominativi su carta libera) formato ad uso interno, senza la benché minima valenza probatoria, tanto meno verso terzi. Infine nell'ipotesi di ammissione delle avverse richieste, chiedeva di essere a^mmessa a prova contraria sui capitoli avversari eventualmente ammessi con i testi già indicati a prova diretta e controprova sui testimoni di controparte.
Con decreto del 21 settembre 2020 il Giudice, letti gli atti di causa, rilevato che l'udienza del 13 ottobre 2020 era stata fissata per l'ammissione delle prove;

considerato che

detto incombente potesse essere assolto con ordinanza fuori udienza al fine di non ritardare la trattazione della causa e di evitare accessi ed assembramenti nel palazzo di giustizia;
lette le memorie ex art. art. 183 comma 6 c.p.c. depositate dalle parti;

considerato che

le prove orali richieste dalle parti apparivano inammissibili perché valutative, o superflue perché articolate su fatti già risultanti dai documenti o irrilevanti tenuto conto della causa petendi;
ritenuto di accogliere la richiesta di CTU avanzata da entrambe le parti (da parte attrice nella memoria primo termine e da parte convenuta nella memoria secondo termine) non ammetteva le prove orali richieste dalle parti;
ammetteva CTU nominando l'ing. con il seguente incarico: accerti e quantifichi il CTU: a) il valore^CP_⁵ economico dell'azienda locata da parte attrice a parte convenuta all'epoca della stipula del contratto di locazione del 4 luglio 2018; b) il valore economico della medesima azienda alla scadenza del predetto contratto di locazione 30 marzo 2019: c) il valore economico delle eventuali migliorie apportate da parte conduttrice. Disponeva la revoca della precedente ordinanza nella parte in cui fissava l'udienza del 13 ottobre 2020, rinviava il procedimento, tenuto conto della data di iscrizione del carico di ruolo e dell'attività prevista, all'udienza del 26 novembre 2020 per conferimento incarico al CTU.
All'udienza del 26 novembre 2020 il Giudice dato atto, dopo aver fatto presente al
-consulente l'importanza delle funzioni che era chiamato ad adempiere: ^conferiva ^al consulente l'incarico di rispondere ai quesiti di cui all'ordinanza del 21 settembre 2020 - concedeva al CTU l'acconto di €600,00 che poneva provvisoriamente a carico di parte attrice dava atto che il consulente tecnico dichiarava che le operazioni peritali avevano
-
inizio il giorno 10 dicembre 2020 presso lo studio - assegnava al CTU termine sino al 10 marzo 2021 per trasmettere alle parti costituite la bozza di relazione scritta tramite posta elettronica certificata e sino al 10 maggio 2021 per depositare la relazione di consulenza tecnica e alle parti termine sino al 10 aprile 2021 per rimettere, al CTU, le proprie eventuali osservazioni;
autorizzava il CTU ad avvalersi di mezzo proprio, di ausiliari ed ad accedere presso istituti pubblici o privati al fine di acquisire, anche in originale ove non acquisibili in copia, documentazione utile all'esperimento dell'incarico; autorizzava le parti alla nomina di CTP con termine sino al giorno antecedente la data d'inizio delle operazioni peritali, con nota da depositare, in via telematica, al fascicolo d'ufficio; disponeva che il
CTU desse conto della presenza dei CTP alle operazioni peritali avendo cura di redigere apposito verbale nel quale raccogliere le domande e le eccezioni di natura tecnica che dovevano essere esplicitate dai CTP prima di dare inizio alle indagini peritali;
parte attrice nominava proprio CTP l'architetto parte convenuta nominava proprio CP_4
CTP l'ing. Testimone_4 Il Giudice autorizzava il CTU al ritiro dei fascicoli delle parti e rinviava all'udienza dell'1 giugno 2021 per esame della CTU
Con relazione finale del 26 gennaio 2022 il Ctu in risposta al quesito n.1 precisava che il valore economico dell'azienda locata da parte attrice a parte convenuta all'epoca della stipula del contratto di locazione del 4 luglio 2018 ammontava a € 38.714,00, in risposta al quesito n. 2 asseriva che il valore economico della medesima azienda alla scadenza del predetto contratto di locazione 30 marzo 2019 ammontava a € 30.000 ed infine al quesito n. 3 rispondeva che non vi erano sostanziali migliorie apportate da parte conduttrice e le spese sostenute rientravano in attività a proprio carico, bensì vi era un decremento di valore calcolato come differenza tra i due valori precedenti pari a €8.000,00.
Con ordinanza del 17 ottobre 2024 il Giudice, a seguito di vari rinvii, visti gli atti di causa rilevato che la causa risultava fissata per l'udienza dell'1 maggio 2025 per precisazione delle conclusioni;
rilevato che si trattava di giorno festivo, revocava l'udienza dell'1 maggio 2025 rinviava per precisazione delle conclusioni all'udienza del 20 maggio 2025 da svolgersi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per il deposito delle note fino al giorno dell'udienza.
Con note di trattazione del 5 maggio 2025 parte attrice si riportava agli scritti difensivi già versati in atti ed alle conclusioni tutte ivi spiegate. Chiedeva inoltre che la causa venisse trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Con note di trattazione del 13 maggio 2025 parte convenuta si riportava integralmente a quanto argomentato e dedotto nelle conclusioni, contestava l'operato del CTU e chiedeva pertanto di prendere in considerazione quanto evidenziato dal CTP Arch. CP_4
Con ordinanza del 20 maggio 2025 il Giudice visti gli atti, all'esito dell'udienza a trattazione scritta fissata per la precisazione delle conclusioni, lette le note di udienza depositate da parte attrice in data 13 maggio 2025 e da parte convenuta in data 5 maggio
2025 assegnava alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. ed assumeva la causa in decisione.
Parte attrice depositava comparsa conclusionale in data 14 luglio 2025 così concludendo:
"Tanto premesso, alla luce delle considerazioni svolte, questa difesa confida affinché l'Ill.mo Giudice adito accolga integralmente le conclusioni prese nell'atto di citazione, da intendersi qui come integralmente riportate e ritrascritte, in quanto totalmente fondate sia in fatto che in diritto, oltre che esaustivamente ed incontestabilmente provate, anche alla luce della espletata CTP tecnica ^dell'^Arch. ^CP_4 e in virtù della nullità e, comunque, fragilità argomentativa della CTU, in ogni caso della totale assenza di prova contraria da parte convenuta".
Parte attrice depositava memoria di replica in data 9 settembre 2025 insistendo nelle conclusioni già rassegnate nella comparsa conclusionale.
Parte convenuta depositava comparsa conclusionale in data 10 luglio 2025 così concludendo: "Fermo quanto precede, il Sig. nella sua qualità ut supra, così Controparte_1
come in atti rappresentato, difeso e domiciliato, si riporta agli atti precedenti (richiamati anche per quanto in questa sede non trattato), reitera le istanze istruttorie precedentemente formulate ed insiste per l'accoglimento delle già spiegate conclusioni".
Parte convenuta depositava memoria di replica in data 28 luglio 2025 riportandosi alle conclusioni rassegnate nella comparsa conclusionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è fondata e pertanto deve essere accolta nei limiti di seguito indicati.
Sulla richiesta di parte attrice di risarcimento del danno cagionato dalla società conduttrice la quale aveva restituito l'azienda in condizioni difformi rispetto a quelle esistenti al momento della consegna, giova premettere che in tema di risarcimento danni, il criterio di riparto dell'onere di allegazione e prova è regolato dagli art. 1218, 1223 e ss e 2697 c.c. e dal principio della vicinanza della prova, in forza dei quali spetta a chi agisce in risarcimento allegare e provare: la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione che si lamenta essere stata adempiuta, il danno, il nesso causale tra l'allegato inadempimento totale o parziale altrui e il proprio danno. Provato ciò incombe a chi si difende provare di avere adempiuto esattamente o di non aver potuto adempiere per causa a sé non imputabile. Più nel dettaglio, ai fini dell'affermazione della responsabilità, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, si richiede il nesso di causalità tra l'inadempimento o il fatto illecito e il danno e l'onere della dimostrazione di tale nesso, sia in materia contrattuale che extracontrattuale, è a carico di colui che agisce per il risarcimento. In particolare, in tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore. L'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno
Ciò posto, è noto che tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto (compreso l'affitto di azienda) sussiste il tipico rapporto tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, ove compatibile. In particolare, per quanto attiene all'affitto d'azienda preme evidenziare come questo sia privo di una dettagliata disciplina normativa - eccezion fatta per gli artt. 2562 e 2558 co. 3 c.c.-, e come il contratto sia, pertanto, frutto della libera regolamentazione dei contraenti.
In particolare l'art. 2561 c.c. applicabile anche all'affitto di azienda ai sensi dell'art. 2562
c.c., impone infatti all'usufruttuario (ed all'affittuario) di gestire l'azienda mantenendone la destinazione e conservandone la capacità produttiva, tanto in termini di efficienza dell'organizzazione e degli impianti, quanto in termini di conservazione dell'avviamento, al fine di realizzare quella che è la funzione dell'istituto dell'affitto di azienda, consistente nella prosecuzione temporanea da parte del concessionario della specifica impresa servita dall'azienda, la quale dovrà essere restituita al concedente in condizioni tali da poter continuare ad essere idonea allo scopo per la quale era stata costituita. In particolare, dal potere di gestione dell'azienda da parte dell'affittuario ne deriva il suo potere/dovere anche di disporre dei beni aziendali, purché tuttavia ciò corrisponda all'interesse dell'impresa. Il predetto obbligo di conservazione della destinazione e della capacità produttiva dell'azienda è poi logicamente correlato a quello di cui all'art. 1590, comma 1,
c.c., che, nell'ambito della locazione, impone al conduttore di restituire il bene al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto (salvo il deterioramento o il consumo derivanti dall'uso della cosa conformi al contratto), potendo in caso contrario il locatore legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata, con conseguente mora del conduttore nell'obbligazione di riconsegna del bene ed applicazione del disposto dell'art. 1591 c.c..Gli artt. 1590 e 1591 c.c. sono infatti pacificamente applicabili anche all'affitto, che del resto non è che una figura speciale di locazione, dettata per i beni di natura produttiva.
Per giurisprudenza consolidata in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. ^incombe
-
sul locatore l'obbligo di fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile (v. Cass. 6387/2018). Il conduttore, invece, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al ^bene ^locato grava sullo stesso l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua
-
responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile -, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all'atto di riconsegna. (v. Cass. 2618/2014; Cass. 19835/2014). Al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto (v. Cass. 26780/2013; Cass. 1965/2004; Cass. 15361/2016).
In ogni caso deve osservarsi che l'art. 1590, comma 2, c.c. stabilisce che, in mancanza di una descrizione dello stato della cosa locata al momento della consegna, questa si intende consegnata in buono stato locatizio. Lo scopo della norma è evidentemente quello di indicare che il rischio della mancata prova ricade sul conduttore, chiamato a dimostrare, in assenza di una descrizione documentabile, che il bene presentava già al momento della consegna difetti tali da rendere ineludibile il deterioramento effettivamente riscontrato alla cessazione della locazione (Cass.2014/19835).
Sempre in materia di locazione, l'art. 1587 c.c. prevede che il conduttore, nell'utilizzare il bene in corrispondenza alla destinazione contrattualmente pattuita o a quella che può ragionevolmente desumersi dalle circostanze, deve rispettare i canoni di diligenza del buon padre di famiglia. Il contenuto di questo obbligo fa riferimento all'impegno che grava per legge sul conduttore di non alterare la destinazione della cosa, nel duplice senso di non alterarne le caratteristiche strutturali in modo tale che essa non possa più essere utilizzata come prima e non alterarne la destinazione utilizzandola in modo diverso da quello convenuto con il locatore e contrario alla volontà di questi. Da ultimo, l'art. 1588 c.c. dispone che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile e tale prova può essere fornita anche in via presuntiva (Cass. 6387/2018).
Fornita la prova - anche per presunzioni - dei fatti costitutivi della domanda (risarcitoria) da parte del locatore, è quindi al conduttore convenuto che incombe - come detto di dare la prova del fatto impeditivo, modificativo o estintivo.
A ciò deve aggiungersi l'ulteriore obbligazione, gravante sull'affittuario, di gestire l'azienda in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti, oltre a preservare le normali dotazioni di scorte (artt. 2561 e 2562 c.c.)
Nel caso di specie, l'attore ha provato la fonte negoziale del diritto da lui fatto valere, nonché lo scioglimento del contratto ed ha allegato l'inadempimento di controparte, la quale non ha invece provato il proprio adempimento. In particolare il contratto di affitto di azienda, all'art. 6, prevedeva espressamente che l'affittuaria dichiarava di aver esaminato il locale e le attrezzature annesse e di averli trovati adatti al proprio uso e, altresì che essa si impegnava a conservare l'esercizio gestendo con ^cura e diligenza i locali e obbligandosi a tenere particolare cura dell'efficienza dell'esercizio e dei rapporti con la clientela, nonché a provvederne la pulizia e le riparazioni necessarie, con espressa previsione a suo carico all'art.4 delle spese per la manutenzione ordinaria e conservazione degli arredi e di tutto quanto era inerente all'esercizio.
Sul punto si precisa che sebbene il convenuto, a mezzo di relazione redatta da CTP Ing. ^Testimone_4 affermava di aver provveduto alla realizzazione di opere di manutenzione ordinaria, ad egli ascrivibili come da contratto, ma anche ad opere di manutenzione straordinaria non dovute e segnalate a parte locatrice, provando anche le spese sostenute, è stato accertato che le condizioni del sito al momento della riconsegna versavano in uno stato di incuria generale maggiore rispetto a quello di inizio contratto, tale da confermare il mancato rispetto delle condizioni contrattuali concordate tra le parti al momento della locazione e da rendere così parte convenuta inadempiente in relazione all'obbligazione di conservazione e di restituzione nel medesimo stato del bene locatogli, in violazione degli artt.1587 e 1590 c.c..
In merito si richiamano le conclusioni del CTU il quale afferma che il valore economico dell'azienda locata da parte attrice a parte convenuta all'epoca della stipula del contratto di locazione del 4 luglio 2018 ammontava a €38.714,00 e che esso alla scadenza del predetto contratto di locazione 30 marzo 2019 risultava ridotto alla somma di 30.000 Euro.
Per di più esso afferma che non vi erano state sostanziali migliorie apportate da parte conduttrice e le spese sostenute rientravano in attività a proprio carico, bensì vi era stato un decremento di valore calcolato come differenza tra i due valori precedenti pari a
€8.000,00.
Le conclusioni del Ctu vengono condivise perché adeguatamente motivate e immuni da vizi logici ed in merito si precisa che spettava al convenuto fornire la prova liberatoria circa la non imputabilità del deterioramento, risultando buono lo stato dell'immobile oggetto del contratto di locazione all'inizio del rapporto, non risultando agli atti alcun elemento contrario. Accertato dunque l'inadempimento di parte convenuta la domanda di risarcimento del danno avanzata da parte attrice deve essere accolta.
La soccombenza di parte convenuta nel merito della domanda regola le spese di lite liquidate come in dispositivo, tenuto conto del decisum sulla base dei parametri di cui al
DM 55/14 nella misura media.
Le spese di CTU, già liquidate come da decreto in atti, vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta che deve pertanto rifondere a parte attrice quanto da questa versato.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, così provvede:
- accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara risolto il contratto di affitto di azienda con opzione di compravendita tra parte attrice e parte convenuta stante l'inadempimento contrattuale di quest'ultima;
- condanna parte convenuta, al pagamento della somma di € 8.000,00 oltre interessi legali dalla data del deposito della CTU sino al soddisfo quale disvalore tra il valore economico dell'azienda locata all'epoca della stipula del contratto di locazione del 4 luglio e quello previsto alla scadenza dello stesso in data 30 marzo 2019;
- condanna parte convenuta, al pagamento delle spese di lite liquidate in € 5.077,00 per compensi, € 786,00 per esborsi, oltre iva e cpa come per legge e rimborso spese generali;
pone le spese della CTU, liquidate con separato decreto in seno a tale procedimento, definitivamente a carico di parte convenuta che pertanto deve rifondere a parte attrice quanto da questa versato.
Lì 11 settembre 2025.
Il Giudice
dott. Stefano Fava