R.G. 2385/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Rovigo, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice dott.ssa Federica Abiuso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2385/2022 R.G. promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Giada Pezzolato, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, in
Porto Vito (RO) in via 47/b, giusta procura in atti;

-parte attrice-
Nei confronti di
(C.F. rappresentato e difeso dagli avv.ti CP_1 C.F._2
Gianni Mancini e Marco Mancini, elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Adria (RO) in via Ruzzina n. 7/5, giusta procura in atti;

-parte convenuta-
CONCLUSIONI: Le parti hanno precisato le proprie conclusioni come da note scritte depositate telematicamente in vista dell'udienza del 23.10.2024 tenutasi in modalità scritta ex art. 127ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 702bis cpc ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1
giudizio esponendo: CP_1 - di aver stipulato in data 6.10.2016 un contratto preliminare di compravendita con nel quale si è impegnato in qualità di promittente acquirente nei CP_1 confronti di quest'ultimo, promittente venditore, ad acquistare un'unità immobiliare sita nel Comune di Adria, vicolo Corte Cerchi n. 6, int. 2 e convenendo quale prezzo per la vendita la somma di € 122.000,00, di cui € 5.000,00 a titolo di caparra versati alla firma del preliminare ed i restanti € 117.000,00 da versare all'atto di compravendita notarile;

- che nel preliminare, le parti hanno stabilito di stipulare il contratto definitivo di compravendita “entro e non oltre il 15/11/2016” e subordinato la validità e l'efficacia del contratto stesso all'approvazione di un piano di mutuo richiesto dal promittente acquirente;

- antecedentemente alla sottoscrizione del suddetto preliminare, il 3.10.2016 Parte_1
ha richiesto alla la concessione di un mutuo ipotecario
[...] Controparte_2 di € 92.000,00 della durata di anni 25, richiesta respinta dall' in data 8.3.2017, CP_3
con ciò rendendo inefficace il contratto di compravendita;

- che nonostante l'attore avesse comunicato al di essere in attesa della CP_1
comunicazione della in ordine al mutuo richiesto, il convenuto con CP_2
comunicazione di data 8.4.2017 ha ritenuto risolto il contratto per inadempimento del
EN;
- di aver richiesto in data 29.5.2017, tramite il proprio difensore, la restituzione della caparra confirmatoria di € 5.000,00 versata al momento della stipula del preliminare;

- di aver invitato il convenuto ad aderire alla negoziazione assistita per la risoluzione amichevole della controversia avente ad oggetto la restituzione di € 5.000,00 versati dal a titolo di caparra confirmatoria alla data di sottoscrizione del preliminare di Pt_1
compravendita a cui il convenuto non ha aderito;

- che il contratto preliminare, la cui efficacia è stata subordinata, in virtù della clausola condizionale ex art. 1353 c.c., all'erogazione del mutuo, non ha mai acquisito efficacia, non sorgendo in capo alle parti l'obbligo contemplato nello stesso, di addivenire alla stipula del contratto di vendita e pertanto di avere diritto alla restituzione della caparra.
L'attore, pertanto, ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Nel merito: accertata e dichiarata l'avvenuta apposizione della condizione sospensiva al contratto preliminare di compravendita stipulato tra il sig. ed il sig. il 6/10/16 Pt_1 CP_1
pag. 2/15 prevista all'art. 4 del contratto, stante la mancata concessione del mutuo ipotecario da parte della dichiarare l'inefficacia del contratto de quo e per Controparte_2
l'effetto condannare il sig. alla restituzione della caparra CP_1 confirmatoria pari ad € 5.000,00 versata in suo favore dal sig. al Parte_1
momento della stipula del preliminare oltre agli interessi legali maturati dal 29/05/17 sino al saldo effettivo;
In via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto richiesto in via principale accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione di diritto del preliminare di compravendita stipulato tra il sig. ed il Pt_1
sig. il 6/10/16 per il mancato avveramento della clausola risolutiva espressa CP_1
prevista all'art. 4 del contratto stante la mancata concessione del mutuo ipotecario da parte della per l'effetto condannare il sig. alla Controparte_2 CP_1 restituzione della caparra confirmatoria pari ad € 5.000,00 versata in suo favore a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del preliminare oltre agli interessi legali maturati dal 29/05/17 sino al saldo effettivo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore”.
Si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea e CP_1
formulando domanda riconvenzionale ed esponendo:
- che con contratto preliminare di compravendita del 6.10.2016, lo stesso ha promesso di vendere a , che ha promesso di acquistare, una casa di civile abitazione Parte_1
sita in Adria, Vicolo Corte Cerchi n. 6 int. 2, per il prezzo convenuto in euro
122.000,00, di cui euro 5.000,00 versati alla firma dello stesso preliminare di compravendita quale caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., ed euro 117.000,00 da versare alla stipula dell'atto di compravendita da effettuarsi entro e non oltre il giorno
15/11/2016;
- che le parti hanno previsto altresì che la validità ed efficacia del contratto erano
“subordinate alla approvazione del piano di mutuo richiesto dal promissario acquirente presso un istituto di credito di sua fiducia”, per cui la mancata approvazione del mutuo avrebbe fatto venir meno i reciproci obblighi delle parti derivanti dal contratto preliminare;

- che entro la data del 15.11.2016 di scadenza del termine per la Parte_1
stipula del rogito di compravendita pattuito con il contratto preliminare, non solo non ha pag. 3/15 fornito la propria disponibilità ad acquistare l'immobile e non è addivenuto alla stipula, ma inoltre, entro il suddetto termine del 15/11/2016, non ha comunicato alcunché al in ordine alla avvenuta approvazione o meno del mutuo richiesto per l'acquisto CP_1 dell'immobile, “lasciando totalmente “in sospeso” la situazione, e lasciando il sig. in totale stato di incertezza sull'esito della vicenda, con violazione da parte del CP_1
sig. dei principi di buona fede e correttezza da osservarsi nelle condotte Pt_1 precontrattuali e contrattuali”;
-che quindi il contraente si era reso inadempiente per non essersi prestato ad addivenire al rogito ed altresì per non aver comunicato l'esito positivo o negativo della domanda di mutuo;

- che trascorsi alcuni mesi dalla data fissata per il rogito, senza ricevere comunicazioni dal EN, dovendo vendere l'immobile per trasferirsi in altra città, il ER ha contestato formalmente l'inadempimento al EN, con comunicazione del 8.4.2017 in cui ha precisato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'attore, trattenendo la caparra ricevuta di € 5.000,00 ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
- di non aver ricevuto dal EN alcuna comunicazione sulla richiesta e sull'esito della richiesta di mutuo, anteriormente alla comunicazione di risoluzione del contratto per inadempimento;

- che, in attesa di notizie dal EN, che nulla ha comunicato, il ER non ha potuto accettare altre offerte di acquisto dell'immobile, anche economicamente più vantaggiose, nel frattempo ricevute, dovendo quindi vendere l'immobile accettando un prezzo più basso rispetto a quello convenuto con il EN (€ 122.000,00), con il conseguente danno, determinato proprio dall'inutile protrazione della vicenda da parte del EN;

- ha quindi allegato il proprio diritto di trattenere la caparra di € 5.000,00 per i suddetti inadempimenti da parte del EN, promittente acquirente, ovvero, in via subordinata, ha chiesto di condannare il EN a titolo di risarcimento del danno, quantificato in tale importo in considerazione delle condotte poste in essere dall'attore in violazione degli obblighi di buona fede e correttezza nel rapporto con il conseguenti alla CP_1
sottoscrizione del preliminare di compravendita.
pag. 4/15 Il ha quindi chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Rigettarsi ogni CP_1
domanda di parte attrice, in quanto infondata in fatto ed in diritto. In via riconvenzionale principale: accertarsi e dichiararsi il diritto del sig. a CP_1 trattenere l'importo di euro 5.000,00= quale caparra confirmatoria trattenuta a seguito del recesso svolto con comunicazione del 08/04/2017 a fronte degli inadempimenti del sig. , che, nel corso del rapporto con il sig. derivante Parte_1 CP_1
dal preliminare di compravendita del 6/10/2016, non ha rispettato i propri doveri di buona fede e correttezza, avendo lasciato trascorrere il termine previsto per il rogito senza addivenire al rogito stesso e senza fornire alcuna comunicazione sull'avverarsi o meno della condizione inerente l'esito della pratica di mutuo. In via riconvenzionale subordinata: accertarsi e dichiararsi il diritto del sig. a trattenere CP_1
l'importo di euro 5.000,00=, condannandosi il sig. al risarcimento di Parte_1
detta somma al sig. o della maggiore o minore somma ritenuta di CP_1
giustizia, quale risarcimento del danno dallo stesso riportato a causa degli inadempimenti del sig. , che, nel corso del rapporto con il sig. Parte_1 CP_1
derivante dal preliminare di compravendita del 6/10/2016, non ha rispettato i
[...]
propri doveri di buona fede e correttezza, avendo lasciato trascorrere il termine previsto per il rogito senza addivenire al rogito stesso e senza fornire alcuna comunicazione sull'avverarsi o meno della condizione inerente l'esito della pratica di mutuo. Con rifusione delle spese di giudizio”.
Disposto il mutamento del procedimento sommario di cognizione in procedimento ordinario, la causa è stata istruita mediante assegnazione dei termini ex art. 183, co. 6
c.p.c. e documenti.
La causa, ritenuta matura per la decisione, precisate le conclusioni in vista dell'udienza del 23.10.2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127ter c.p.c., è stata trattenuta in decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
Tutto ciò premesso, si osserva quanto segue.
Preliminarmente la presente sentenza viene redatta applicando gli artt. 132 c.p.c. e 118
c.p.c. nel testo novellato con L. 18 giugno 2009, n. 69, entrata in vigore il 04.07.2009; tali disposizioni sono immediatamente applicabili anche ai giudizi pendenti in primo pag. 5/15 grado alla data di entrata in vigore della novella (cfr. art. 58 L. n. 69 del 2009, che detta le disposizioni transitorie).
Il novellato art. 132 esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr Cass., 16.1.2015 n.
642 e Cass. 3636/2007).
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. Att., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata, di modo che le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come "omesse" ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.
Inoltre, sempre in via preliminare, vengono in questa sede integralmente richiamate le ordinanze istruttorie rese in corso di causa e quindi vengono rigettate tutte le istanze istruttorie riproposte dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
La domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento.
Nel presente giudizio la parte attrice ha chiesto, previo accertamento della avvenuta apposizione di una mera condizione sospensiva al contratto stipulato con CP_1
in data 6.10.2016, ossia quella relativa alla concessione del mutuo ipotecario da
[...]
parte della di dichiarare l'inefficacia del contratto preliminare, con condanna di CP_2
a restituire all'attore la somma di € 5.000,00 versata a titolo di caparra, CP_1
maggiorata degli interessi legali dalla data di costituzione in mora (29.5.2017) sino al saldo effettivo.
Parte convenuta ha chiesto il rigetto delle domande attoree e svolto domanda riconvenzionale di ritenzione della caparra ricevuta, lamentando un inadempimento del al contratto preliminare, per non aver comunicato al promittente venditore Pt_1
il mancato ottenimento del mutuo entro il termine ivi fissato per la stipula del CP_1
rogito del 15.11.2016.
Le domande delle parti trovano fondamento nel contratto preliminare di compravendita del 6.10.2016 sottoscritto dalle medesime e, ai fini della decisione della causa appare pag. 6/15 indispensabile procedere all'interpretazione del contratto preliminare e, in generale, delle clausole contrattuali.
Sul punto, ai fini di causa, occorre fare applicazione dei canoni ermeneutici previsti dagli art. 1362 e ss in materia di interpretazione del contratto.
Difatti, come noto, in punto di diritto, gli artt. 1362 e ss. del codice civile prescrivono regole precise da adottare nell'interpretazione dei contratti.
In particolare, è prescritto che le clausole di un contatto devono interpretarsi le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto (art. 1363 c.c.); che il contratto deve essere interpretato secondo buona fede (art. 1366 c.c.); che nel dubbio il contratto deve essere interpretato nel senso per cui possa conservare efficacia;
e che le espressioni con più sensi devono essere interpretate nel senso più conveniente alla natura ed oggetto del contratto (art. 1369 c.c.).
Peraltro, per la Suprema Corte, se è vero che il giudice è tenuto ad indagare quale sia stata la comune volontà dei contraenti, è altresì vero che -qualora il senso letterale della convenzione riveli, per le espressioni usate, siffatte volontà, e non risulti alcuna ragione di divergenza fra lettera e spirito della convenzione- un'ulteriore interpretazione è inammissibile in quanto condurrebbe il giudice a sostituire la propria soggettiva opinione alla volontà effettiva dei contraenti.
Ai sensi dell'articolo 1366, il contratto deve essere interpretato secondo buona fede. Si impone, così, all'interprete di dare al contratto il significato che gli attribuirebbero i contraenti corretti e leali.
Da ultimo, l'interpretazione equitativa di cui all'articolo 1371 c.c. si configura quale estrema ratio: nei soli casi in cui l'applicazione degli altri criteri ermeneutici non si sia stata sufficiente per individuare l'intenzione delle parti, il contratto deve essere interpretato nel modo meno gravoso per il debitore, se si tratta di negozio a titolo gratuito ovvero in modo da realizzare l'equo contemperamento degli interessi delle parti, qualora si tratti di negozio a titolo oneroso.
Il momento da prendere in considerazione ai fini della determinazione dell'equo apprezzamento è quello della conclusione del negozio e non quello della decisione della lite.
pag. 7/15 In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha indicato ai fini di causa che: “nel sistema giuridico attuale, l'attività interpretativa dei contratti è legalmente guidata, nel senso che essa risulta conforme a diritto non già quando ricostruisce con precisione la volontà delle parti, ma quando si adegui alle regole legali, le quali, in generale, non sono norme integrative, dispositive o suppletive del contenuto del contratto, ma, piuttosto, costituiscono lo strumento di ricostruzione della comune volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto e, perciò, della sostanza dell'accordo.
Pertanto, la volontà emergente dal consenso delle parti nel suddetto momento non può essere integrata con elementi ad essa estranei, e ciò anche quando sia invocata la buona fede come fattore di interpretazione del contratto, la quale deve intendersi come fattore di integrazione del contratto non già sul piano dell'interpretazione di questo, ma su quello — diverso — della determinazione delle rispettive obbligazioni, come stabilito dall'art. 1375 c.c.” (Cass. civ. n. 8619/2006).
Ancora più recentemente la Suprema Corte ha precisato (ordinanza n. 15707 del 4 giugno 2021) che: “in tema di interpretazione del contratto, l'elemento letterale va integrato con gli altri criteri di interpretazione, tra cui la buona fede ex art. 1366 c.c., avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta. L'obbligo di buona fede oggettiva si specifica in particolare nel significato di lealtà e si concreta nel non suscitare falsi affidamenti e nel non contestare ragionevoli affidamenti ingenerati nella controparte”.
Da ultimo, nell'ottica della comprensione dell'interpretazione da attribuire alla clausola contrattuale oggetto di contestazione, e alle eventuali obbligazioni alla stessa ricondotte dalle parti in causa, si rileva che la Suprema Corte ha chiarito, in punto di integrazione del contratto ex art. 1374 c.c. che: “il presupposto dell'integrazione di cui all'art. 1374 cod. civ. è l'incompleta o ambigua espressione della volontà dei contraenti. Ne consegue che in caso di completa ed inequivoca espressione di tale volontà non può farsi questione di integrazione del contratto ma, eventualmente, solo di invalidità totale
o parziale dello stesso se in contrasto con disposizioni di legge. (Nella specie, la S.C. ha escluso che un contratto di servizi aeroportuali potesse considerarsi prorogato oltre il termine di scadenza ivi previsto in ragione della norma penale che sanziona
l'interruzione di pubblico servizio, rilevando che tale responsabilità presuppone la
pag. 8/15 vigenza e l'efficacia del contratto di gestione del servizio ovvero l'esistenza di disposizioni vincolanti dettate dalla P.A. per la proroga del servizio dopo la scadenza del rapporto)” (Cass. 6747/2014).
A norma dell'art. 1362 c.c., peraltro, il dato testuale del contratto, pur importante, non può essere ritenuto decisivo ai fini della ricostruzione della volontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito solo al termine del processo interpretativo, che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé chiare, atteso che un'espressione "prima facie" chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti;
ne consegue che l'interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all'interprete, dopo aver compiuto l'esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti e quindi di verificare se quest'ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime (Sez. 6 -
3, Ordinanza n. 32786 dell'8/11/2022, Rv. 666341 - 01).
Nello specifico, nella fattispecie oggetto di giudizio, risulta documentalmente provato che le odierne parti in causa hanno concluso un contratto preliminare in data 6.10.2016
(doc. 1 attore e doc. 1 convenuto).
Come si legge nel medesimo contratto le parti all'art. 4 hanno inserito la seguente clausola: “la validità ed efficacia del contratto sono subordinate all'approvazione del piano di mutuo richiesto dal promissario acquirente presso un istituto di credito di sua fiducia”.
Dal tenore letterale della suddetta clausola, si evince chiaramente che le parti hanno in tal modo inteso subordinare l'efficacia dell'intero contratto all'ottenimento del mutuo da parte di . Parte_1
Ai sensi dell'art. 1353 c.c., infatti “le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.
Le parti hanno dunque stipulato in tal modo un contratto condizionale e, precisamente, un contratto sottoposto alla “condizione sospensiva” di quell'avvenimento futuro e incerto, che nel caso di specie, è costituito dall'ottenimento del mutuo.
pag. 9/15 La predetta clausola è stata prevista ed accettata da entrambe le parti del contratto emergendo così inequivocamente la volontà di entrambe le parti di subordinare l'efficacia del preliminare alla condizione che il promissario acquirente avesse ottenuto il mutuo.
Trattandosi di condizione sospensiva, il contratto in questione, pur essendosi perfezionato tra le parti, avrebbe prodotto i propri effetti unicamente all'eventuale verificarsi dell'evento dedotto, ossia l'effettiva “approvazione del piano di mutuo” richiesto dal promissario acquirente odierno attore, e quindi l'ottenimento del mutuo.
Tuttavia, nel caso di specie, il mutuo non è mai stato erogato e dunque la suddetta condizione sospensiva non si è mai verificata, come da comunicazione della
[...]
(doc. 2 attore) in cui si legge “con riferimento alla richiesta di mutuo Controparte_2 ipotecario di € 92.000 a 25 anni a nome di avanzata in data 3 ottobre Parte_1
2016 con finalità di acquisto di prima casa siamo a comunicare che la stessa è stata respinta in data 8 marzo 2017”.
Si deve aggiungere che il contratto preliminare di cui è causa deve ritenersi definitivamente inefficace tra le parti, non potendosi più verificarsi la suddetta condizione sospensiva, sia in quanto il predetto istituto di credito ha negato definitivamente la concessione del mutuo, sia in quanto in data CP_1
8.4.2017, ha comunicato la risoluzione del contratto preliminare per colpa del . Pt_1
Risulta altresì dimostrato che il EN ha corrisposto al ER la somma di € 5.000,00
a titolo di caparra, al momento della sottoscrizione del preliminare mediante assegno
(doc. 8 convenuto).
Le domande riconvenzionali, in via principale e in via subordinata, formulate dal convenuto sono infondate e non meritano accoglimento.
La domanda di ritenzione della somma di € 5.000,00 quale caparra confirmatoria trattenuta a seguito del recesso svolto con comunicazione del 8.4.2017, a fronte degli asseriti inadempimenti di derivanti dal contratto preliminare con Parte_1
non merita accoglimento. CP_1
Come visto, il convenuto ha allegato il presunto inadempimento dell'attore, per non aver lo stesso rispettato i propri doveri di buona fede e correttezza, avendo lasciato trascorrere il termine previsto in contratto per il rogito, senza addivenire alla stipula del pag. 10/15 contratto definitivo, e senza fornire alcuna comunicazione sull'avverarsi o meno della condizione inerente l'esito della pratica di mutuo.
Non può invocarsi l'istituto della “caparra confirmatoria” di cui all'art. 1385 c.c. secondo il quale, "Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra,
a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta,
l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."
Infatti, va osservato che non ha posto in essere alcun inadempimento Parte_1
delle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare.
In primo luogo, infatti, non era tenuto ad addivenire alla stipula del Parte_1
contratto definitivo di compravendita, in quanto il preliminare, pur essendosi perfezionato tra le parti, era inefficace, potendo produrre i propri effetti unicamente all'eventuale verificarsi dell'evento dedotto, ossia all'approvazione del piano di mutuo richiesto dal Pt_1
In secondo luogo, il mutuo non è stato rifiutati al EN per fatti allo stesso imputabili, bensì per motivi non dipendenti dallo stesso.
Va rilevato altresì, sempre in ordine alla lamentata violazione dei doveri di correttezza e buona fede da parte dell'attore, in pendenza della condizione sospensiva, che il termine fissato per la stipula del contratto definitivo indicato nel preliminare “entro e non oltre il 15.11.2016”, non può ritenersi un termine essenziale, tale da provocare la risoluzione del contratto ed essere considerato il momento preciso dell'inadempimento, utile ai fini della determinazione del danno e della sua decorrenza.
Sulla natura del termine indicato nel preliminare per la stipula del contratto definitivo la
Corte di Cassazione ha ritenuto in riferimento all'espressione “entro e non oltre”, che
“Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e,
pag. 11/15 soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cass.
Sez. 2, 17/03/2005, n. 5797, Rv. 580854 – 01).
Ancora la Cassazione ha ribadito che “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello per non aver adeguatamente motivato il giudizio di inessenzialità del termine di consegna di una cucina, pattuito "entro e non oltre" una certa data, senza considerare le numerose chiamate al venditore risultanti dai tabulati telefonici né la testimonianza del coniuge dell'acquirente, ritenuta aprioristicamente inattendibile) (Cass.

6.12.2007 n. 25549).
Nel caso di specie, tenuto conto del senso letterale delle parole e della comune intenzione dei contraenti, dalla lettura dell'intero testo contrattuale non è emersa chiaramente e non risulta esplicitata una volontà delle parti di non mantenere in vita e vincolante il contratto, anche decorso il termine fissato per la stipula del contratto definitivo.
A sostegno della non essenzialità del termine, deve essere valorizzata la circostanza che la contestazione dell'inadempimento del da parte del ed il suo Pt_1 CP_1
conseguente recesso dal preliminare è avvenuto con comunicazione dell'8.4.2017 (doc.
2 parte convenuta) ovvero quasi cinque mesi dopo lo spirare del termine di stipula del rogito fissata nel preliminare per la data del 15.11.2016, a dimostrazione della pag. 12/15 esclusione della natura di termine ultimo e di scadenza improrogabile, della data indicata nel preliminare.
In conclusione, non risulta dimostrata in giudizio la violazione dei doveri di buona fede e correttezza da parte di , atteso che per l'ottenimento del mutuo non è Parte_1
stato fissato un termine e comunque l'approvazione del mutuo non può dipendere dal richiedente o essere stata in qualche modo influenzata da comportamenti di Parte_1
[...]
Va parimenti rigettata la domanda riconvenzionale formulata in via subordinata dal convenuto, di ritenzione della caparra a titolo di risarcimento del danno asseritamente subito dal convenuto, quantificato nella somma di € 5.000,00, per il lamentato inadempimento del EN. Difatti, in primo luogo, l'allegata circostanza dell'urgenza e della necessità di trasferirsi in altra città da parte del convenuto, che l'avrebbe poi costretto a stipulare la compravendita dell'immobile con altro soggetto e ad per un prezzo inferiore, non risulta menzionata ed esplicitata nel contratto preliminare del

6.10.2016 e quindi non può costituire fonte di un inadempimento in capo all'attore e conseguentemente di un danno risarcibile. Ciò, anche e soprattutto per il fatto che, trattandosi di circostanza non esplicitata all'odierno attore, alcuna condotta differente poteva essere dallo stesso pretesa, ed alcuna negligenza può essere quindi al EN imputata.
Inoltre, nonostante le tempestive allegazioni avanzate in tal senso in atti dall'attore, il convenuto non ha affatto tempestivamente contestato di essere stato informato delle vicende dell'attore dall'agente immobiliare.
Da ultimo, le allegazioni del convenuto circa le proprie successive trattative contrattuali, la propria situazione di urgenza personale e le successive condizioni di stipula della vendita dell'immobile, sono state allegate in forma del tutto generica, senza che, per le ragioni sopra indicate, le successive vicende personali del convenuto (mai dallo stesso rese note all'attore), possano essere imputate in termini di danno economico all'attore stesso.
Difatti, in sede di prima memoria ex art. 183, 6 co. c.p.c. il convenuto ha allegato che
“stante tale situazione di incertezza perdurante in modo inaccettabile, il sig. che CP_1 doveva vendere l'immobile per trasferirsi altrove (a Treviso) per esigenze lavorative”.
pag. 13/15 Sul punto, tuttavia, considerato che l'attore non è mai stato posto in condizione di conoscere l'indicata situazione di urgenza, e considerato che, come visto, la contestazione del presunto inadempimento è pervenuta ben dopo 5 mesi rispetto al termine previsto contrattualmente, alcun danno può essere imputato sul punto all'attore, il quale, in assenza di adeguata informazione da parte del convenuto circa le sue ragioni di urgenza, non ha posto in essere una condotta contraria a buona fede.
Difatti, la circostanza che il convenuto si sarebbe dovuto trasferire rapidamente, non è mai divenuta parte, neppure a titolo di presupposizione, del regolamento contrattuale confezionato dalle parti nel contratto preliminare, di modo che la stessa, non può essere addotto ex-post quale motivo fondante la richiesta risarcitoria avanzata dal convenuto.
Nella specie, alla luce dell'istruttoria complessivamente considerata e dell'attività difensiva svolta dalle parti, in accoglimento della domanda dell'attore, accertata l'avvenuta apposizione della condizione sospensiva al contratto preliminare di compravendita stipulato il 6.10.2016 tra e prevista Parte_1 CP_1
all'art. 4 del contratto, stante la mancata concessione del mutuo ipotecario da parte della va dichiarata l'inefficacia del contratto de quo e il convenuto Controparte_2 deve essere tenuto a restituire all'attore la somma di € CP_1 Parte_1
5.000,00 versata a titolo di caparra oltre gli interessi legali maturati dalla domanda di restituzione della somma con diffida a mezzo pec in data 29/05/17 (doc. 4 attore) da parte del Pt_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono quindi interamente poste a carico dell'attore con onere di rifusione a favore della parte convenuta, in ragione del valore della causa (scaglione compensi da € 1.101,00 a € 5.201,00) ed in applicazione del
D.M. n. 55 del 2014, aggiornato al D.M. n. 147 del 2022, valori medi per tutte le fasi.


P.Q.M

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Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. Accertata e dichiarata l'avvenuta apposizione della condizione sospensiva al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 6.10.2016 tra Parte_1
e prevista all'art. 4 del contratto, stante la mancata
[...] CP_1
pag. 14/15 concessione del mutuo ipotecario da parte della dichiara Controparte_2
l'inefficacia del contratto de quo e per l'effetto condanna il convenuto CP_1
a restituire all'attore la somma di € 5.000,00 versata
[...] Parte_1
come caparra al momento della stipula del contratto preliminare oltre agli interessi legali maturati dalla data della domanda (29.5.2017) al saldo;

2. Rigetta le domande riconvenzionali formulate dal convenuto in via principale e in via subordinata

3. Condanna a rifondere ad le spese di lite che si CP_1 Parte_1
liquidano in € 2.552,00 per compensi oltre al rimborso forfettario del 15%, IVA
e CPA come per legge.
Così deciso in Rovigo, in data 8.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Federica Abiuso
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