N. R.G. 1024/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NUORO
SEZIONE MONOCRATICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Tiziana Longu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1024/2019 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
CAO ANTONIO ACHILLE GIUSEPPE , elettivamente domiciliato in VIA Parte_2
MANNU 38 NUORO presso il difensore avv. CAO ANTONIO ACHILLE GIUSEPPE
[...]
Parte_2
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CULEDDU CP_1 C.F._1
CRISTIAN, elettivamente domiciliato in VIA TUVERI 94 CAGLIARI presso il difensore avv.
CULEDDU CRISTIAN
CONVENUTO
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione la ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
, in qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, chiedendo dichiararsi la risoluzione del
[...]
contratto sottoscritto in data 06.07.2013 per scadenza del termine;
ordinarsi alla ditta convenuta di provvedere all'immediato rilascio dell'area di mq 12.000 circa adiacente alle cave site in Galtellì loc.
SO de TT e distinta in catasto fabbricati al foglio 4 mapp. 27, 28, 29, 31 oggi fg. 4 mapp. 221, 222,
223, 224, 224, 225, 226, 227, 228, 29, 231, 234, 239, 244, 244, 245, 250 e in Loculi, località Gollei
Lupu, distinta in catasto al Foglio 19 mappale 37 oggi F. 19 mapp. 39,92,93, 94,95; condannarsi la convenuta al risarcimento del danno derivato dal ritardato rilascio dell'area de quo a decorrere dal pagina 1 di 6 6.7.2018 fino all'effettivo rilascio sulla base del canone scaduto, oltre gli interessi dalle singole scadenze al saldo.
L'attrice ha esposto che con contratto di vendita stipulato in data 06.07.2013, la Parte_1
[... ha promesso di vendere materiale basaltico da banco di basalto, che la ditta convenuta ha promesso di acquistare, presso il sito di cava autorizzato SO de TT e GO UL, per la somma di euro 0,25 e tn;
che l'attrice ha concesso in affitto al sig. l'area di cui è causa per il posizionamento, CP_1
l'installazione e la sosta dei mezzi e delle attrezzature utilizzate dal sig. che la durata del CP_1
contratto è stata pattuita in anni cinque, a decorrere dalla data della sua sottoscrizione;
che il convenuto, pur reso edotto della volontà dell'attrice di non voler procedere al rinnovo contrattuale alla data della scadenza convenzionale (06.07.2018), non ha provveduto al rilascio dell'area; che il risarcimento dev'essere quantificato sulla base del canone di € 45.000,00 concordato nel contratto.
Con comparsa depositata il 16.12.2019 si è costituito in giudizio nella sua qualità CP_1
di titolare della omonima ditta, chiedendo, in via pregiudiziale, dichiararsi l'improcedibilità della domanda per difetto di mediazione, nonché la nullità dell'atto di citazione per mancanza dell'avvertimento previsto dal numero 7) dell'art. 163 c.p.c; nel merito, il rigetto delle domande attoree.
Il convenuto ha eccepito l'impossibilità di determinare con certezza la corrispondenza tra l'area oggetto della domanda di rilascio con quella oggetto del contratto di locazione scaduto, non avendo le parti contrattualmente individuato in modo certo e preciso i limiti dell'area concessa in locazione al convenuto;
la legittimità della detenzione dell'area per il mancato pagamento da parte dell'attrice dell'indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/78 in favore della convenuta;
la mancanza di interesse al rilascio della società attrice, detentrice dei detti terreni in virtù di un contratto stipulato in data 21 maggio 1992 con scadenza al mese di maggio 2022, considerato che il sig. ha già stipulato con CP_1
i proprietari dei terreni un preliminare di contratto di locazione per la medesima area;
la mancanza di prova dei danni subiti per effetto del mancato rilascio del fondo.
Disposta la mediazione, con sentenza del 29.9.2022 il Tribunale ha dichiarato risolto alla data del
06.07.2018 il contratto sottoscritto tra la e la in Parte_1 Controparte_2
data 06.07.2013 per scadenza del termine;
ha accolto la domanda di rilascio formulata dalla
[...]
e ha ordinato alla ditta l'immediato rilascio dell'area di mq Parte_1 CP_1
12000, adiacente alle cave site in Galtellì loc. SO de TT e distinta in catasto al fg. 4 mapp. 27, 28, 29,
31 oggi fg. 4 mapp. 221, 222, 223, 224, 225,226, 227, 228, 229, 231, 234, 239, 244, 245, 250, e in
Loculi, loc. località Gollei Lupu, distinta in catasto al fg. 19 mapp. 37, oggi fg. 19 mapp. 39, 92, 93, 94,
95, come da allegata planimetria in cui la parte è stata evidenziata in rosso, libera da persone anche pagina 2 di 6 interposte, animali e cose;
ha rimesso la causa sul ruolo istruttorio per il conferimento dell'incarico al ctu.
Svolta la ctu, all'udienza del 17.9.2024, sostituita dal deposito di note scritte, la parte attrice ha concluso chiedendo la condanna di nella sua qualità di titolare della omonima ditta a CP_1 risarcire all'attrice tutti i danni conseguenti al ritardato rilascio dell'area de qua a fare data dal
06.07.2018 fino all'effettivo rilascio in ragione di ogni singola giornata di occupazione sine titulo della stessa sulla base delle risultanze della ctu ovvero in subordine del canone pattuito nel contratto scaduto, salvo veriore quantificazione del giudice, oltre gli interessi dalle singole scadenze fino al pagamento a saldo. La parte convenuta ha confermato la riserva d'appello avverso la sentenza non definitiva e l'istanza di ammissione dei mezzi di prova dedotti nelle memorie ex art. 183 comma VI cpc n° 2, alle udienze del 16 maggio 2023 e del 31 ottobre 2023 e nelle note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 2 febbraio 2023, dell'11 aprile 2023, del 5 dicembre 2023 e del 25 giugno 2024 e ha concluso in conformità alla comparsa di costituzione e risposta.
Il giudice ha trattenuto la causa in decisione, concedendo alle parti i termini di legge per il deposito di comparse e repliche.
La domanda di parte attrice volta ad ottenere il risarcimento del danno per l'occupazione dell'area oggetto del contratto del 6.7.2013 dal 6.7.2018 al rilascio del fondo sulla base delle risultanze della ctu va accolta parzialmente.
Con contratto del 6.7.2013 la ha promesso di vendere a Parte_1 CP_1
quale titolare dell'omonima ditta materiale basaltico estratto dal banco di basalto ubicato presso
[...] il sito di cava SO de TT e Gollei Lupu verso il corrispettivo di € 0,25 a tn e ha “concesso in affitto” a un'area di mq. 12.000 circa contrassegnata in rosso nella planimetria allegata per il CP_1 posizionamento, l'installazione e la sosta dei mezzi e delle attrezzature utilizzate e/o di proprietà del per la coltivazione, estrazione, frantumazione e selezione del materiale, verso il corrispettivo di CP_1
€ 45.000,00 annue, da corrispondersi per il periodo successivo al 31.6.2014 mediante rate mensili di €
3.750,00.
Preliminarmente va evidenziato che nella sentenza non definitiva il contratto è stato qualificato come contratto d'affitto di azienda, per cui, non potendo essere oggetto di discussione la qualificazione giuridica del rapporto intercorso tra le parti, anche in relazione alla domanda risarcitoria dev'essere applicata la relativa disciplina.
pagina 3 di 6 Come risulta dalla documentazione prodotta, non ha avuto la disponibilità CP_1
dell'area a decorrere dal 7.7.2018, quando l'amministratore della società attrice ha apposto una catena con lucchetto al cancello di ingresso, al 6.3.2019 in seguito all'ordinanza del Tribunale di Nuoro con cui è stata ordinata alla la reintegra del convenuto nella detenzione Parte_1 Parte_1 dell'area oggetto del contratto di affitto. E' pacifico, non essendo oggetto di contestazione, che CP_1
abbia successivamente detenuto il fondo fino al 6.3.2023 quando il sig. ha rilasciato il
[...] CP_1
terreno in esecuzione della sentenza non definitiva del Tribunale di Nuoro. Come risulta dalla relazione del ctu, in tale periodo il sig. ha utilizzato il fondo come deposito dei mezzi. Non è stata svolta, CP_1 invece, l'attività estrattiva del materiale basaltico dalla cava prevista nel contratto del 6.7.2013.
E' altresì pacifico, come è stato evidenziato nella sentenza non definitiva, che successivamente alla scadenza del contratto, il sig. non abbia corrisposto alcuna somma per il godimento del CP_1
bene.
Secondo l'orientamento costante della giurisprudenza, nell'ipotesi di violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine sorge a carico del primo la responsabilità a norma dell'art. 1591, c.c., mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendovi incompatibilità con la normazione speciale sull'affitto (v. Cass., n. 993/2002; Cass., n. 14710/2006; Cass., n. 31257/2024). Tale norma è analogicamente applicabile anche al contratto di affitto di cava, con la conseguenza che, quando il rapporto venga risolto, contrattualmente o giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo ai sensi dell'art. 1591, c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene e fino al momento dell'effettiva riconsegna, la quale può avvenire mediante formale restituzione del bene al locatore ovvero con il suo rilascio in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass., n. 12213/2023). In particolare, la Corte di Cassazione ha chiarito che in tema di danni per ritardata restituzione di un immobile locato, la norma dell'art. 1591,
c.c., applicabile anche al contratto di affitto di azienda, stabilendo che il conduttore in mora è tenuto a dare al locatore il corrispettivo dovuto fino alla riconsegna, non conferisce alcun rilievo alla restituzione parziale del bene oggetto del contratto, di talchè in simile ipotesi il conduttore continua ad essere in mora e permane a suo carico l'obbligo del relativo pagamento: “avendo il contratto di affitto di azienda ad oggetto il godimento dell'immobile e dei beni strumentali, una volta cessato per qualsiasi causa tale affitto, l'obbligazione di rilascio dei cespiti conferiti, cioè del godimento dell'immobile e dei beni, è un'obbligazione che si può dire adempiuta solo con la riconsegna di tutto l'oggetto dell'affitto, e non solo di una parte (…). In altri termini, essendo mancato l'adempimento per una parte dell'oggetto pagina 4 di 6 e, dunque, non essendo avvenuto il rilascio per l'intero, l'applicazione dell'art. 1591 cod. civ. imponeva il pagamento dell'intero corrispettivo, non essendo possibile (…) ridurre tale corrispettivo proporzionalmente alla parte dell'oggetto dell'affitto restituita. Tale conclusione deriva in maniera indiscutibile dall'art. 1591 cit., il quale non prevede “rilasci parziali”, ma anche dalla logica stessa del sistema, dal momento che l'obbligazione di pagamento del corrispettivo è giustificata dalla natura del rapporto di locazione (e di affitto di azienda) con riferimento al godimento del bene nella sua totalità e, dunque, può venire meno solo quando tutto il godimento cessa. Se così non fosse, si verrebbe a legittimare, nonostante la cessazione del rapporto, un adempimento parziale dell'obbligazione di rilascio purché retribuito proporzionalmente, così determinando una sorta di unilaterale mutamento del contenuto del rapporto ad iniziativa dell'affittuario il quale, rilasciando parzialmente o con restituzioni successive il bene, potrebbe giustificare il permanere di un godimento pro parte del tutto estraneo alla logica del rapporto contrattuale ed alla sua cessazione” (v. Cass., n. 31257/2024).
Ne consegue, al fine di valutare il risarcimento del danno, l'irrilevanza dell'eccezione formulata dal convenuto, secondo cui successivamente alla scadenza del contratto non si è più proceduto all'estrazione e alla frantumazione del materiale e l'area occupata da è stata utilizzata CP_1
solo come deposito di mezzi.
Alla luce di tali principi giuridici, il danno dovrebbe essere quantificato sulla base del canone concordato dalle parti pari a € 45.000,00 annui. Tuttavia la società attrice ha limitato la domanda risarcitoria alle risultanze della ctu, che ha accertato il valore locatizio annuo dell'area occupata dal convenuto nella misura di € 15.925,80, e soltanto in via subordinata ha chiesto la liquidazione del danno sulla base del canone pattuito nel contratto scaduto (v. Cass., n. 22330/2017). Si ritiene pertanto, in corrispondenza a quanto richiesto dall'attrice, che il danno debba essere quantificato nell'importo complessivo di € 63.703,20 (pari a € 15.925,80 per 4 anni a decorrere dal 6.3.2019 al 6.3.2023), come determinato dal ctu, dalle cui conclusioni il giudice non ha motivo di discostarsi, considerate le osservazioni svolte dal consulente. In particolare, per i motivi esposti, non può assumere rilevanza la circostanza che l'area fosse destinata soltanto a parcheggio dei mezzi, come sostenuto da CP_1
[...]
Né può ritenersi che la domanda formulata in via principale dalla parte attrice costituisca domanda nuova, come sostenuto dal convenuto, non ravvisandovi un mutamento della causa petendi.
pertanto va condannato a corrispondere a favore della società attrice la somma di € CP_1
63.703,20, oltre gli interessi legali a decorrere dalle scadenze mensili dei canoni sino al saldo. Non è dovuta la rivalutazione, in assenza di prova del maggior danno, trattandosi di obbligo di valuta.
pagina 5 di 6 Il regolamento delle spese di lite, liquidate come in dispositivo sulla base del valore della causa e dell'attività svolta, segue il criterio della soccombenza, così come le spese di ctu.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così dispone:
1) condanna il convenuto a corrispondere a favore della parte attrice la somma di € 63.703,20, oltre gli interessi legali a decorrere dalle scadenze mensili dei canoni sino al saldo a titolo di risarcimento per il ritardo nella consegna dell'area di cui al contratto del 6.7.2013 a decorrere dal

6.3.2019 al 6.3.2023;
2) condanna il convenuto a corrispondere a favore della società attrice le spese di lite che liquida in € 9.872,10 per compensi, € 545,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali;

3) pone le spese di ctu in via definitiva a carico della parte convenuta.
Nuoro, 7 marzo 2025.
Il Giudice
dott. Tiziana Longu
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