N. R.G. 1819/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1819/2023
Oggi 5 giugno 2025, alle ore 10.31, innanzi al dott. Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per 'avv. TINTORI KETI Parte_1
Per e l'avv. SANTINI CRISTIANO Controparte_1 Controparte_2
Il Giudice invita le parti a rassegnare le conclusioni.
Le parti si riportano ai rispettivi atti e discutono la causa;
rinunciano ad essere presenti alla lettura della sentenza.
Il Giudice trattiene la causa in decisione e si ritira in camera di consiglio.
Le parti si allontanano dall'aula.
Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia dispositivo di sentenza con contestuale motivazione pubblicamente letto in assenza delle parti.
Il Giudice
Emanuele Venzo REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 1819/2023 promossa da:
(C.F. ) con l'avv. TINTORI KETI (C.F. Parte_1 C.F._1
) e l'avv. QUIRICONI OTTAVIA ( ) C.F._2 C.F._3
PARTE RICORRENTE contro
(C.F./P.IVA ) e (C.F./P.IVA Controparte_1 C.F._4 CP_2
), con l'avv. SANTINI CRISTIANO ) C.F._5 C.F._6
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente: “ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito respingere l'opposizione e tutte le domande ed eccezioni avanzate da parte resistente e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in oggetto per inadempimento dei convenuti;
voglia altresì condannare i sigg.ri e al CP_2 Controparte_1 pagamento dei canoni scaduti fino al dì del rilascio per un importo di € 8.000,00 oltre interessi, spese e competenze professionali. Con vittoria di spese di lite.”
Parte resistente: “In via principale: respingere la domanda di convalida dell'intimato sfratto e la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa.; Nel merito, - Accertare e dichiarare che: 1) locatore e conduttore avevano raggiunto l'accordo di compensare la somma derivante dai lavori di ristrutturazione necessari all'immobile locato, ovvero opere inerenti il tetto, ammontanti ad € 3.000,00, con i canoni di locazione per un importo pari a €
1.500,00; 2) l'immobile oggetto di locazione presenta vizi tali da renderlo totalmente o parzialmente inidoneo a qualsivoglia attività e, in ogni caso, essi limitano il godimento del bene ai conduttori, pertanto, condannare il locatore ad eliminare i vizi medesimi che ammontano ad € 80.122,46 o alla somma maggiore e/o minore che verrà quantificata nel corso del giudizio. 3) i vizi relativi all'immobile locato comportano una riduzione nel godimento dello stesso, da cui deriva l'inadempimento o l'inesatto adempimento del locatore tale da giustificare la sospensione totale e/o parziale del canone e/o la riduzione dello stesso fino al momento in cui il locatore non avrà eliminato definitivamente i vizi medesimi;
4) condannare il locatore al risarcimento del danno a favore dei conduttori, da quantificarsi in via equitativa, per il periodo in cui il bene locato presentava vizi tali da giustificare il godimento parziale dell'immobile da parte dei sigg.ri , sino all'eliminazione degli stessi. Con vittoria di spese ed onorari CP_2 Controparte_1 del presente giudizio, con vittoria altresì delle eventuali spese tecniche. In via istruttoria Si insiste per la prova per testi e per interpello formale del locatore già richiesti, con i relativi capitoli, in comparsa di costituzione e risposta. Si chiede di essere ammessi a prova contraria e/o controprova sui capitoli di prova avversaria con testimoni indicati a prova diretta. Si chiede, altresi', la nomina di CTU per accertare che l'immobile oggetto di locazione presenta vizi tali da renderlo totalmente o parzialmente inidoneo a qualsivoglia attività e che, in ogni caso, essi limitano il godimento del bene ai conduttori, pertanto quantificare la somma necessaria per eliminare i vizi medesimi”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra ha esposto di essere Parte_1 proprietaria dell'immobile sito in sito in Borgo a Buggiano, via Stan di Pesce n. 6, concesso in locazione ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2 co. 1 L. 431/1998, per il canone mensile di euro 350,00 (euro 4.200,00 annui), a e che quest'ultimi si sono resi inadempienti nel pagamento del CP_2 Controparte_1 canone per complessivi euro 4.850,00, avendo interrotto i pagamenti a decorrere da gennaio 2021 a dicembre 2021 e che per il periodo successivo hanno versato acconti in modo saltuario. Tanto premesso, la locatrice ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Pistoia, i conduttori, al fine di sentire convalidare lo sfratto per morosità intimato nei loro confronti con condanna dei medesimi al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla esecuzione dello sfratto, oltre interessi e spese.
Si sono costituiti in giudizio i sig.ri e opponendosi all'intimato sfratto, CP_2 Controparte_1 contestando la sussistenza della dedotta morosità per essere stati i canoni di locazione sempre pagati a mezzo di bonifico bancario e comunque compensati con la somma di euro 1.500,00, sostenuta per lavori di ristrutturazione, come da accordo con la locatrice, eccependo in ogni caso la sussistenza di vizi dell'immobile tali da non poter permettere loro il pieno godimento del bene, chiedendo la condanna dell'intimante al ripristino dell'immobile locato, con contestuale sospensione dell'obbligo di pagamento del canone sino alla definitiva eliminazione dei vizi, e al risarcimento dei danni patiti da liquidarsi in via equitativa. All'esito dell'udienza di comparizione delle parti, il Giudice, accertata la sussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665, ha disposto il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnato alle parti i termini per l'avvio della procedura di media-conciliazione e fissato udienza ex art. 420 c.p.c.
La causa è stata istruita documentalmente
La causa è passata in decisione all'udienza odierna ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
***

1. Preliminarmente si osserva che, a seguito di mutamento del rito, la speciale procedura di sfratto si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Orbene, la domanda della ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori è fondata e, dunque, deve essere accolta per quanto di ragione.
Osserva il Tribunale rileva che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento
(per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un.,
30.10.2001 n.13533).
Nel caso di specie, si rileva che costituisce circostanza documentalmente provata che la sig.ra
[...]
quale locatrice e dante causa dell'odierna ricorrente, e i sig.ri e Parte_2 CP_2 CP_1
quali conduttori, hanno stipulato il contratto di locazione registrato all'Ufficio Entrate di Pescia
[...] il 5.5.2020 al n. 703 serie 3T , avente ad oggetto l'abitazione sita in Borgo a Buggiano, Via Stan di Pesce n. 6, rappresentata al Nuovo Catasto Urbano di detto Comune al Foglio 17, particella 216, sub 3, cat A/4, con decorrenza dal 1.5.2020, per un canone annuo di euro 4.200,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 350,00 oltre rivalutazione ISTAT (doc. 1 di parte intimante).
Orbene, a fronte della contestazione attorea di morosità maturata dai conduttori per un importo di euro
4.850,00 alla notifica dell'atto di citazione e per un importo di ulteriori euro 3.150,00 alla data del rilascio dell'immobile avvenuta in data 24 febbraio 2024, per un totale quindi di euro 8.000,00, si ritiene che parte convenuta non abbia dimostrato di avere tempestivamente e correttamente adempiuto alla propria obbligazione (principale) di pagamento del canone di locazione nei termini e secondo le modalità contrattualmente fissate.
Invero, gli odierni convenuti hanno contestato la sussistenza della stessa morosità alla luce dei bonifici in atti e anche in virtù dell'esistenza di un asserito accordo compensativo, eccependo al contempo l'inadempimento della locatrice nell'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, lamentando la ridotta fruibilità dell'immobile locato a causa dei vizi del bene.
Le doglianze di parte resistente non risultano fondate.
Quanto alla eccezione di (parziale) compensazione del credito vantato dalla ricorrente in misura pari ad euro 1.500,00, si osserva che non è stata raggiunta la prova dell'esistenza dell'accordo compensativo che parte convenuta assume essere intervenuto tra le parti.
Al riguardo si rileva che il documento prodotto n. 2 si appalesa del tutto privo di valore probatorio per l'assorbente ragione che trattasi di scrittura priva di sottoscrizione e di data certa.
Né parte convenuta ha offerto di provare l'esistenza di tale accordo a mezzo testimoni, atteso che il capitolo di prova articolato sul punto nella memoria di costituzione della fase sommaria (cfr. capo 1) si appalesa generico e, in quanto tale, inammissibile.
Quanto all'eccezione di avvenuto integrale pagamento dei canoni a mezzo bonifico, si osserva che parte convenuta ha solo in parte provato il fatto estintivo dedotto.
Invero, le distinte di bonifico in atti (bonifico del 10.3.2022 per euro 1.200,00, bonifico del 26.1.2022 per euro 1.500,00 , bonifico del 20.6.2022 per canone di “marzo/aprile” per euro 700,00; del 26.4.2022 di euro 700,00 per canone “gennaio”; bonifico del 2.3.2023 per euro 600,00; bonifico del 20.4.2023 per euro
1.035,00 – cfr. doc. 1 fasc. intimati prima fase) comprovano il pagamento di canoni per un ammontare complessivo di euro 5.735,00, talché la morosità comunque persiste in misura pari all'importo di euro
2.265,00 (=8.000,00 – 5.735,00)
Quanto alla eccezione di inadempimento dell'obbligazione ricadente sul locatore di effettuare le riparazioni necessarie di cui all'art. 1576 c.c. e di mantenere la cosa in stato da servire all'uso ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c., si osserva quanto segue.
L'eccezione è infondata.
La giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'affermare che la sospensione del pagamento del canone locativo (che costituisce la principale obbligazione del conduttore) integra condotta arbitraria di ragion fattasi ed altera in maniera irrimediabile il sinallagma contrattuale pur a fronte di doglianze relative ad omessi interventi sull'immobile concesso in locazione o sull'inidoneità di esso all'uso contrattuale, a meno che non risulti comprovato che il conduttore, a causa dello stato di inadeguatezza o grave compromissione, non abbia conseguito il godimento della res ovvero l'abbia perduto.
Nel caso di specie i conduttori, sino alla data del rilascio, risultano essere stati nel godimento dell'immobile; inoltre, non hanno offerto alcuna prova circa l'asserita ridotta (e concreta) abitabilità dello stesso, non avendo sul punto articolato alcun mezzo di prova.
Invero, la documentazione fotografica prodotta dai convenuti (doc. 5 fasc. resistenti) è priva di data certa e quindi inidonea a provare la sussistenza dei vizi lamentati dai conduttori.
In ogni caso, si osserva che sono gli stessi convenuti ad ammettere che l'immobile presentava i vizi lamentati “sin dall'inizio del rapporto” e, dunque, considerato che, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, i conduttori stessi avevano dichiarato di “di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al loro uso” (cfr. art. 9 contratto di locazione), è da escludere che tali vizi possano aver compromesso la fruibilità/abitabilità del bene locato.
In definitiva, tenuto conto che l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, va dichiarata ex artt. 1453 e 1455 c.c. e art. 5 L. 392/1978 la risoluzione del contratto di cui è causa per grave inadempimento della parte convenuta.
Il Tribunale prende atto che i convenuti hanno rilasciato l'immobile in data 24.2.2024.
Inoltre, accertato l'inadempimento dei conduttori, questi ultimi devono essere condannati al pagamento dei canoni di locazione scaduti e impagati sino alla data dell'effettivo rilascio (24.2.2024).
Sul punto, alla luce di quanto più sopra dedotto, i convenuti devono essere condannati, in solido tra loro, al pagamento in favore della ricorrente della somma complessiva di euro 2.265,00 -, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo.

2. L'accoglimento della domanda principale della locatrice conduce al consequenziale rigetto della domanda dei conduttori di condanna della sig.ra all'eliminazione dei vizi dell'immobile locato Parte_1 nonché alla contestuale declaratoria di sospensione dell'obbligo dei conduttori dal pagamento dei canoni di locazione sino al completo ripristino del bene locato, peraltro evidenziando sul punto che alcuna prova e mezzo di prova è stato offerto/articolato al fine di dare prova del ridotto utilizzo dell'appartamento da parte dei convenuti.
Anche la domanda risarcitoria va rigettata per difetto assoluto di allegazione e di prova dei danni conseguenza, anche in punto di quantum debeatur, all'uopo risultando la c.t.u. esplorativa.

3. Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo e seguono la soccombenza di parte convenuta rispetto alle domande di parte attrice e alla domanda riconvenzionale dalla stessa proposta.
La relativa liquidazione viene effettuata in base ai parametri ex DM 55/2014, in considerazione del valore della causa (da euro 1.100 ad euro 5.200) e dell'attività processuale svolta. Si ritiene giustificata l'applicazione di valori inferiori a quelli medi dello scaglione di riferimento per tutte le fasi del giudizio, in considerazione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto di particolare complessità e della istruttoria solo documentale.
Va infine riconosciuto, alla luce dei medesimi parametri, il compenso per la procedura di media- conciliazione unicamente per la fase di attivazione e di negoziazione.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa così provvede:
a) accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento dei conduttori del contratto di locazione registrato all'Ufficio Entrate di Pescia il 5.5.2020 al n. 703 serie 3T , avente ad oggetto l'abitazione sita in Borgo a
Buggiano, Via Stan di Pesce n. 6, rappresentata al Nuovo Catasto Urbano di detto Comune al Foglio 17, particella 216, sub 3, cat A/4;
b) condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore della ricorrente della somma di
2.265,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e impagati sino al rilascio avvenuto il 24.2.2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

d) rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

c) condanna la parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente che liquida in euro 1.278,00 per compensi professionali del giudizio, in euro 426,00 per compensi della fase di mediazione, in euro 250,46 per esborsi, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Pistoia, 5 giugno 2025
Il Giudice
Emanuele Venzo