TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
n. 6790/2024 r.g.a.c.


Il giudice, lette le note scritte tempestivamente depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; atteso che ivi l'intimante si è riportata alle proprie istanze e conclusioni;
ritenuto, preliminarmente, di non dover ammettere la prova per testi articolata dall'intimante in quanto ininfluente ai fini del decidere;
considerata quindi la causa matura per la decisione;
letto l'art. 429 c.p.c.;


P.Q.M.

pronuncia la seguente sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa maria Capua Vetere, quarta sezione civile, in persona del giudice dr.ssa
Valentina Gigante, pronuncia, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6790/2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
, C.F. , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Iannuzzi Fabiola, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima sito in
Capua, alla Via Fuori Porta Roma n.14; Intimante
E
, C.F. ; Controparte_1 C.F._2
Intimato contumace
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha convenuto in giudizio , onde sentir convalidato, nei riguardi di Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo, lo sfratto dall'immobile sito in Capua, alla Via Parisi, P.co Ciclamini 1 (identificato al
Catasto al f. 25, p.lla 122, sub 44) locatogli con contratto ad uso abitativo, regolarmente registrato, avente efficacia dall'1.10.23 al 31.10.24. La locatrice ha all'uopo dedotto di aver locato l'immobile temporaneamente, avendo il conduttore l'esigenza di un appoggio solo momentaneo;
ha altresì evidenziato di aver rappresentato al conduttore la propria necessità di rientrarvi quanto prima, dovendo abitarvi una volta sposata. Ha infine affermato di aver inoltrato al conduttore regolare disdetta in data 27.8.24 e di voler rientrare nel possesso dell'immobile per soddisfare le proprie esigenze abitative.
All'udienza del 13.11.24, la scrivente, nella contumacia del conduttore, rilevata l'omessa indicazione in contratto delle ragioni della transitorietà nonché l'omessa allegazione della documentazione comprovante tali esigenze, ha disposto il mutamento del rito, assegnato termini perentori per il deposito delle memorie integrative nonché termine di giorni quindici per l'instaurazione della mediazione, fissando per la discussione ex art. 420 c.p.c. l'udienza del 12.3.25.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, l'istante si è riportata alle conclusioni già rassegnate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Tanto premesso, va in primo luogo dichiarata la contumacia dell'intimato , il Controparte_1
quale, pur regolarmente citato, non si è costituito nel presente giudizio.
Sempre preliminarmente, va dichiarata la procedibilità della domanda, risultando correttamente esperito il procedimento di mediazione, conclusosi negativamente stante l'assenza dell'intimato (cfr. verbale del 17.12.24).
Venendo al merito, giova succintamente osservare che, per quel che in tal sede interessa, a norma dell'art. 5 l.431/1998, le parti, per soddisfare particolari esigenze, possono stipulare contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria -aventi durata inferiore ai limiti previsti dall'art. 2-, alle condizioni e secondo le modalità definite dal decreto di cui all'art. 4 co. 2 del medesimo corpo normativo. La stipula di un contratto di locazione ad uso transitorio, avente durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria (ex art. 2 l. 431/98), non appare dunque incondizionata, dovendo risultare in linea con la norma sopra richiamata, la quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Ebbene, a tal proposito, il
D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla l 9 dicembre, n. 421 art. 2 comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Alla luce del quadro normativo appena delineato, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria “occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine”; diversamente, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (così Cass. civ. n. 4075/2014).
Ove, infatti, le stesse parti abbiano omesso di indicare in contratto l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore ed abbiano altresì omesso di allegare allo stesso documentazione comprovante la sussistenza di tali esigenze, difettano i requisiti formali di legge per qualificare tale contratto come valida locazione transitoria (cfr., ex plurimis, Tribunale Milano sez. XIII, 27/06/2019, n.6333).
L'inosservanza di tali condizioni determina, ai sensi dell'art. 1419 c.c., una nullità parziale della clausola relativa alla durata, la quale viene sostituita, ex art. 1339 c.c., dalla durata ordinaria (4 + 4) prevista dall'art. 2 della l. n. 431/1998. Sul punto, infatti, la Suprema Corte ha precisato che
“accertata la nullità della clausola contrattuale concernente la durata del rapporto per difformità del contratto dalle forme obbligatorie previste dalla legge, lo stesso va ricondotto nello schema ordinario previsto dalla legge n° 431/1998 della durata di quattro anni più quattro” (Cass. n° 16191 del 30.07.2015; Tribunale di Novara 15.02.2018). Ebbene, nella fattispecie in esame, l'art. 5 del contratto motiva la durata transitoria -dall'1.10.23 al
31.3.24- menzionando l'esigenza abitativa della locatrice, omettendo del tutto un riferimento alla dedotta esigenza di transitorietà del conduttore( “La locazione il 31/03/2024 cesserà senza possibilità di proroga, per quanto previsto dall'art. 3 della Legge n. 431/1998: nel caso di specie, destinazione dell'immobile ad uso abitativo personale”); si osserva nondimeno che l'esigenza della locatrice né risulta debitamente esplicitata e contestualizzata, né, a tutto voler concedere, risulta comprovata da documentazione allegata al contratto.
Tale carenza formale determina, alla luce delle coordinate sopra esposte, una nullità parziale del contratto, che, pertanto, deve ritenersi soggetto alla disciplina di durata ordinaria, per la quale, decorsi i primi quattro anni, il contratto si rinnova per un periodo di altri quattro anni (art. 2 l. 431/98), salvo il caso in cui, per quel che interessa, il locatore manifesti, con comunicazione da inoltrare al conduttore con preavviso di sei mesi, l'intenzione di adibire l'immobile agli usi di cui all'art. 3 della l. 431/98 -in cui rientra l'uso abitativo proprio-.
Ebbene, nel caso di specie, risultano plurime disdette inviate dalla parte intimante;
la prima, in particolare, ricevuta dal conduttore in data 16.11.23, appare rispettosa sia del termine semestrale di legge sia dei requisiti prescritti dall'anzidetta norma, risultando ivi espressamente indicata l'esigenza abitativa personale della locatrice. Ne consegue che il contratto di locazione oggetto di causa verrà a cessare alla prima scadenza determinata in base al regime di durata ordinario, ovverosia in data
30.09.2027.
Stimasi equo, in ragione della data di scadenza così individuata, considerate le esigenze delle parti, fissare la data del rilascio per il giorno 20.10.27.
Quanto alle spese del presente giudizio, tenuto conto del tenore della pronuncia adottata nonché della natura della controversia (relativa alla scadenza contrattuale, in assenza di morosità), si ravvisano i presupposti per una compensazione integrale.


P.Q.M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, quarta sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
• Dichiara la contumacia di;
Controparte_1
• Dichiara cessato il contratto di locazione corrente tra le parti e relativo all'immobile sito in
Capua, alla Via Parisi, P.co Ciclamini 1 (identificato al Catasto al f. 25, p.lla 122, sub 44) alla data del 30.09.2027; • Ordina alla parte convenuta il rilascio del predetto immobile, libero e vuoto da persone e cose, in favore di parte attrice, fissando per l'esecuzione la data del 20.10.2027;
• Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 6 giugno 2025
Il giudice dr.ssa Valentina Gigante