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Sentenza 12 novembre 2025
Sentenza 12 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 12/11/2025, n. 29927 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 29927 |
| Data del deposito : | 12 novembre 2025 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 23362/2019 R.G. proposto da: BERNARDINI DE PACE ANNAMARIA, FRESIA SRL, GIORDANO FRANCESCA, rappresentate e difese dall’avvocato Giovanni Luigi AL ([...]). - Ricorrenti – contro CONDOMIO DI VIA SERBELLONI N. 13 MILANO. avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 336/2019 depositata il 23/01/2019. Udita la relazione svolta dal Consigliere CA DA nella pubblica udienza del 01 luglio 2025. Udito il Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, il quale ha chiesto che il ricorso sia rigettato. CONDOMINIO Civile Sent. Sez. 2 Num. 29927 Anno 2025 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: GUIDA RICCARDO Data pubblicazione: 12/11/2025 2 FATTI DI CAUSA 1. IA AR de PA e RE RL, partecipanti al Condominio Via Serbelloni 13, Milano, impugnarono davanti al Tribunale di Milano la delibera assembleare del 26/09/2014 (procedimento rg. n. 63601/2014), e successivamente la delibera del 12/02/2015 (procedimento r.g. n. 12/02/2015) e, infine, insieme con CE AN, la delibera del 09/07/2015 (procedimento r.g. n. 47411/2015). Il Tribunale di Miliano, riuniti i giudizi, con sentenza n. 435 del 2017, dichiarò il difetto di legittimazione attiva di CE AN, accertò il vizio di convocazione dell’assemblea del 26/09/2014, rispetto alla quale dichiarò cessata la materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse, e respinse, nel resto, tutte le altre domande delle attrici, condannandole al pagamento di tre quarti delle spese, con compensazione del residuo quarto. 2. La Corte d’appello di Milano, decidendo sull’appello delle attrici, sul rilievo che le delibere ratificavano ciascuna quella immediatamente precedente, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha accertato, ai fini della soccombenza virtuale, l’annullabilità (anche) della delibera del 12/02/2015, ha quindi aumentato alla metà la compensazione delle spese di primo grado, ha posto la metà residua a carico delle appellanti, e, per il resto, ha confermato la decisione impugnata e ha condannato le appellanti alle spese del grado. Questi, per quanto qui di rilievo, gli snodi concettuali della sentenza d’appello, che si focalizzano sull’ultima delibera, quella approvata il 09/07/2015: (i) non sussiste l’omessa pronuncia della sentenza impugnata sull’asserito vizio di eccesso di potere della delibera del 09/07/2015, e neppure di quella del 12/02/2015, con riferimento alla transazione della lite pendente tra il Condominio e la 3 la condòmina AP SA, approvata dall’assemblea e, in particolare, la tesi di parte appellante, secondo cui il Condominio non avrebbe dovuto riconoscere alla controparte alcun tipo di importo, dato che la c.t.u. aveva escluso la responsabilità del Condominio stesso, evidenzia la riconducibilità degli argomenti difensivi alla sfera della “opinabilità e della opportunità/inopportunità, convenienza/non convenienza” e la loro estraneità all’àmbito della legittimità, che è l’unico che l’autorità giudiziaria può sindacare;
(ii) correttamente il primo giudice ha disatteso le censure di nullità e/o annullabilità delle delibere del 12/02/2015 e del 09/07/2015 per conflitto di interessi (artt. 1394, 1395 c.c.) tra l’amministratore (DO NA, il quale era parte in uno dei due giudizi transatti) e il Condominio, ferma la considerazione che il motivo di appello non contrasta adeguatamente la statuizione del Tribunale secondo cui non vi è annullabilità del contratto con se stesso ogniqualvolta il contenuto del contratto sia stato predeterminato e approvato dal rappresentato, come nella fattispecie è avvenuto, tramite la decisione assembleare, da parte del Condominio, che certo non poteva ignorare la doppia veste del proprio amministratore;
(iii) non è viziata da omessa pronuncia la sentenza di primo grado lì dove ha ritenuto “assorbito ogni ulteriore profilo”: in realtà, l’impugnazione ripropone le medesime questioni riferite all’inopportunità della transazione più volte considerata, sicché deve ritenersi che il Tribunale abbia affrontato tutte quante le questioni rimesse alla sua attenzione. 3. IA AR de PA, RE RL e CE AN hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi. Il Condominio di Via Serbelloni n. 13 non ha svolto attività difensiva. Il Pubblico ministero ha depositato una memoria nella quale ha concluso per il rigetto del ricorso. 4 RAGIONI DELLA DECISIONE I. Anzitutto, va dichiarato il difetto di legittimazione attiva di CE AN, in mancanza di impugnazione del capo della sentenza di appello, che ha confermato la decisione del Tribunale che (appunto) esclude la legittimazione attiva della stessa parte, la quale, come risulta dalla sentenza (vedi pag. 21), ha ceduto la sua proprietà in pendenza del giudizio di primo grado. 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza perché affetta da motivazione apparente. La sentenza sarebbe viziata perché non spiega le ragioni della ravvisata legittimità della delibera del 09/07/2015, con la quale, nonostante il dissenso delle ricorrenti, l’assemblea approvava la transazione con la condòmina AP SA, a tacitazione di un contenzioso nel quale il Condominio reclamava il rimborso delle spese condominiali che, per anni, non erano state versate da AP SA, la quale, dal canto suo, chiedeva il risarcimento dei danni per il mancato funzionamento dell’impianto di riscaldamento, contenzioso transatto con il riconoscimento da parte del Condominio alla società dell’importo di euro 145.573,20. Per le ricorrenti, l’impugnata delibera era viziata da eccesso di potere e/o da violazione dell’art. 1109 c.c. 1.1. Il motivo è infondato. Come si evince dalla sintesi dei “Fatti di causa” (vedi punto 2), la sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto “apparente” o persino “mancante”, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023). 5 Più specificamente, ad avviso della Corte d’appello, la delibera del 09/07/2015, con la quale l’assemblea ha approvato la transazione con la AP SA, non è sindacabile dal giudice sotto il profilo della opportunità o meno della decisione, ma esclusivamente dal punto di vista della sua legittimità. Il fatto che la motivazione non sia puramente apparente risulta chiaro anche a parte ricorrente che, in effetti, come appresso indicato, il secondo motivo, critica lo sviluppo argomentativo della sentenza sotto il diverso profilo della violazione di legge. 2. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1109 c.c.: la sentenza impugnata si sarebbe limitata a sostenere un dato ovvio, cioè che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere condominiali non può invadere le valutazioni di merito e il controllo della discrezionalità di cui dispone l’organo collegiale, trascurando di valutare se detta decisione fosse o meno viziata da eccesso di potere. Vizio, quest’ultimo, che le ricorrenti reputano sussistente a causa del grave pregiudizio di cui all’art. 1109 c.c. che la delibera arrecava al Condominio in quanto (come detto in precedenza) riconosceva alla AP SA il ragguardevole importo di euro 145.573,20, nonostante che la c.t.u., svolta nel corso del giudizio tra quest’ultima e il Condominio di Via Serbelloni n. 13, pur ravvisando una minima diminuzione dell’erogazione di calore nell’immobile della società, avesse comunque accertato che l’inconveniente era riconducibile ai lavori effettuati da terzi e non al Condominio. 2.1. Il motivo è infondato. In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all’osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all’eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui 6 l’assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’art. 1109 comma 1 c.c. (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5061 del 25/02/2020, Rv. 657265 – 01; conf.: Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001, Rv. 546131 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 19457 del 06/10/2005, Rv. 584385 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 25128 del 14/10/2008, Rv. 605461 – 01; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 4216 del 21/02/2014, Rv. 629611 – 01; Sez. 2, Ordinanza n. 7615 del 16/03/2023, Rv. 667302 - 01). In altre parole, la giurisprudenza afferma che è configurabile l’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera dell’assemblea dei condòmini per ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1 n. 1, c.c. Ciò detto, il motivo certamente non lamenta l’esistenza di un grave pregiudizio per la cosa comune, ma, piuttosto, contesta la convenienza della transazione conclusa con la AP SA, sia per l’asserita assenza di responsabilità del Condominio, sia a causa della consistenza dell’importo a quest’ultima riconosciuto. Il dictum del giudice territoriale, il quale ha escluso di potere sindacare nel merito la decisione assembleare di transigere la causa, non è fondatamente censurabile per due distinte ragioni: primo, perché senza dubbio la decisione della compagine condominiale di transigere il contenzioso con un condòmino non si presta neppure astrattamente ad essere intesa e qualificata come una deliberazione 7 “gravemente pregiudizievole alla cosa comune”, come richiesto dall’art. 1109 comma 1 n. 1, c.c.; secondo, perché, comunque, per la giurisprudenza di questa Corte, in coerenza con il principio per cui il controllo giudiziale non si estende alle valutazioni di opportunità delle delibere condominiali, fatte salve le ragioni di illegittimità ed il controllo sull’eventuale eccesso di potere assembleare, il giudice di merito non ha la possibilità di contrastare la scelta dell’assemblea di definire la lite in via transattiva (Sez. 2, Ordinanza n. 29864 del 2023, in connessione con Cass. nn. 5061/2020, cit., 15320/2022, 20135/2017). 3. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1394, 1395 c.c.: la Corte d’appello non avrebbe colto che l’amministratore di condominio DO NA era in conflitto di interessi e aveva concluso un contratto con se stesso perché, come rappresentante del Condominio, aveva firmato la transazione con la (condòmina) AP SA, diretta alla definizione dei giudizi promossi dalla società, la quale aveva proposto (anche) domanda di risarcimento del danno contro l’amministratore. La situazione di conflitto di interessi ex art. 1394 c.c., spiegano le ricorrenti, non era stata comunicata dall’amministratore all’assemblea, la quale aveva autorizzato NA a firmare la transazione come legale rappresentante del Condominio e non quale soggetto portatore di un interesse personale (riconducibile alla prospettiva di definire la lite pendente). 3.1. Il motivo è infondato. La sentenza mette in risalto che il giudizio verte sulla domanda di annullamento di tre delibere assembleari e non sulla richiesta di annullamento della transazione, e soggiunge che, comunque, non è annullabile il contratto con se stesso se il suo contenuto sia stato predeterminato e approvato dal rappresentato, il che, prosegue la 8 Corte di Miliano, è avvenuto nel caso di specie dato che l’assemblea non poteva certo ignorare che l’amministratore era anche personalmente coinvolto nel contenzioso con la AP SA. La statuizione in diritto è coerente con il consueto orientamento di legittimità (vedi, Sez. 2, Ordinanza n. 11439 del 08/04/2022, Rv. 664383 – 01; conf.: Cass. n. 2529/2017) per cui la predeterminazione del contenuto del contratto e la specifica autorizzazione del rappresentato sono elementi richiesti dall’art. 1395 c.c. per la validità del contratto che il rappresentante conclude con sé stesso, quali cautele previste in via alternativa dal legislatore per superare la presunzione legale circa l’esistenza connaturale, in tal caso, del conflitto di interessi correlato all’identità tra la persona del rappresentante e dell’altro contraente. Lo stesso enunciato, inoltre, contiene un giudizio di fatto di tipo inferenziale (circa la consapevolezza, da parte dell’assemblea che ha predisposto e approvato la transazione e ha dato mandato all’amministratore di sottoscriverla, del doppio ruolo del proprio “rappresentante”), espresso con adeguata e logica motivazione e, dunque, insindacabile in sede di legittimità. Da un’altra angolazione giuridica, in aderenza ai petita del presente giudizio – che riguarda la domanda delle condòmine dissenzienti di annullamento di alcune delibere dell’assemblea – va posto l’accento sul fatto che, per la giurisprudenza di questa Corte, l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (o, analogamente, con un condòmino creditore) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condòmini e dovendo questi ultimi sostenere “pro quota” le spese necessarie alle 9 parti comuni (Sez. 2, Ordinanza n. 15302 del 13/05/2022, Rv. 664796 - 01). La stessa giurisprudenza osserva che, al di fuori dei casi in cui l’amministratore proceda immediatamente a concludere un contratto per conto del condominio, operando quale rappresentante nei limiti delle sue attribuzioni (artt. 1130 e 1131 c.c.), il condominio provvede ad assumere obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite di deliberazioni dell’assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito. Ai sensi dell’art. 1137 c.c., peraltro, le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condòmini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all’impugnazione a norma dell’art. 1137 c.c. per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, impugnazione che neppure sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione non sia ordinata dal giudice. Tuttavia, la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione (nella specie, la transazione con un condòmino) non dà luogo a un atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimità: Cass. Sez. 2, 19/03/1996, n. 2297), ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti. L’obbligo dei condòmini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dall’efficacia soggettiva del contratto ex art. 1372 c.c., quanto direttamente dalla legge in base agli artt. 1118 e 1123 c.c. (Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10371). Infine, il prospettato conflitto di interessi non è configurabile anche perché l’amministratore si è limitato a dare attuazione ad una decisione assembleare e, tuttavia, non essendo egli condòmino, non ha partecipato alla sua adozione. 10 4. Il quarto motivo denuncia la motivazione apparente della sentenza sui rilievi delle appellanti in punto di nullità/annullabilità della delibera del 09/07/2015, la quale ha contabilizzato addebiti non dovuti dai condòmini perché inesistenti, trattandosi degli importi indicati nella transazione come dovuti dal Condominio alla AP SA, e considerato che, in base all’art. 7 della transazione, le parti avevano compensato i reciproci crediti/debiti, il che consentiva di escludere l’esistenza di alcuna obbligazione di pagamento, in virtù della transazione, sia a carico del Condominio sia a carico delle ricorrenti. Si addebita alla Corte d’appello di non avere motivato sulle ragioni logiche e giuridiche poste a base del rigetto della contestazione delle appellanti in merito all’illegittimità degli addebiti operati nel consuntivo approvato con la delibera del 09/07/2015. 4.1. Il motivo è infondato. Alle considerazioni svolte in precedenza (vedi punto 1.1.) occorre aggiungere che il vizio di motivazione apparente ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639, cit., che, in motivazione [punto 3.], richiama Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145). In questa fattispecie, la motivazione esiste ed è chiaramente espressa: la sentenza d’appello risponde, in senso negativo, al motivo di appello (vedi punto 2 (iii) dei “Fatti di causa”) con il quale veniva 11 denunciata l’omessa pronuncia, da parte del Tribunale, sulle questioni relative al vizio della decisione dell’assemblea che approvava la più volte citata transazione e, nel dettaglio, puntualizza che, correttamente, sul punto, il primo giudice ha ritenuto assorbita ogni questione riferibile, nella sostanza, all’inopportunità della soluzione transattiva lamentata dalle condòmine dissenzienti. 5. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato. Nulla occorre disporre sulle spese del giudizio di cassazione al quale il Condominio non ha partecipato. 6. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte dichiara il difetto di legittimazione attiva di CE AN e, per il resto, rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, in data 01 luglio 2025. Il Consigliere est. La Presidente CA DA LE HI
(ii) correttamente il primo giudice ha disatteso le censure di nullità e/o annullabilità delle delibere del 12/02/2015 e del 09/07/2015 per conflitto di interessi (artt. 1394, 1395 c.c.) tra l’amministratore (DO NA, il quale era parte in uno dei due giudizi transatti) e il Condominio, ferma la considerazione che il motivo di appello non contrasta adeguatamente la statuizione del Tribunale secondo cui non vi è annullabilità del contratto con se stesso ogniqualvolta il contenuto del contratto sia stato predeterminato e approvato dal rappresentato, come nella fattispecie è avvenuto, tramite la decisione assembleare, da parte del Condominio, che certo non poteva ignorare la doppia veste del proprio amministratore;
(iii) non è viziata da omessa pronuncia la sentenza di primo grado lì dove ha ritenuto “assorbito ogni ulteriore profilo”: in realtà, l’impugnazione ripropone le medesime questioni riferite all’inopportunità della transazione più volte considerata, sicché deve ritenersi che il Tribunale abbia affrontato tutte quante le questioni rimesse alla sua attenzione. 3. IA AR de PA, RE RL e CE AN hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi. Il Condominio di Via Serbelloni n. 13 non ha svolto attività difensiva. Il Pubblico ministero ha depositato una memoria nella quale ha concluso per il rigetto del ricorso. 4 RAGIONI DELLA DECISIONE I. Anzitutto, va dichiarato il difetto di legittimazione attiva di CE AN, in mancanza di impugnazione del capo della sentenza di appello, che ha confermato la decisione del Tribunale che (appunto) esclude la legittimazione attiva della stessa parte, la quale, come risulta dalla sentenza (vedi pag. 21), ha ceduto la sua proprietà in pendenza del giudizio di primo grado. 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza perché affetta da motivazione apparente. La sentenza sarebbe viziata perché non spiega le ragioni della ravvisata legittimità della delibera del 09/07/2015, con la quale, nonostante il dissenso delle ricorrenti, l’assemblea approvava la transazione con la condòmina AP SA, a tacitazione di un contenzioso nel quale il Condominio reclamava il rimborso delle spese condominiali che, per anni, non erano state versate da AP SA, la quale, dal canto suo, chiedeva il risarcimento dei danni per il mancato funzionamento dell’impianto di riscaldamento, contenzioso transatto con il riconoscimento da parte del Condominio alla società dell’importo di euro 145.573,20. Per le ricorrenti, l’impugnata delibera era viziata da eccesso di potere e/o da violazione dell’art. 1109 c.c. 1.1. Il motivo è infondato. Come si evince dalla sintesi dei “Fatti di causa” (vedi punto 2), la sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto “apparente” o persino “mancante”, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023). 5 Più specificamente, ad avviso della Corte d’appello, la delibera del 09/07/2015, con la quale l’assemblea ha approvato la transazione con la AP SA, non è sindacabile dal giudice sotto il profilo della opportunità o meno della decisione, ma esclusivamente dal punto di vista della sua legittimità. Il fatto che la motivazione non sia puramente apparente risulta chiaro anche a parte ricorrente che, in effetti, come appresso indicato, il secondo motivo, critica lo sviluppo argomentativo della sentenza sotto il diverso profilo della violazione di legge. 2. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1109 c.c.: la sentenza impugnata si sarebbe limitata a sostenere un dato ovvio, cioè che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere condominiali non può invadere le valutazioni di merito e il controllo della discrezionalità di cui dispone l’organo collegiale, trascurando di valutare se detta decisione fosse o meno viziata da eccesso di potere. Vizio, quest’ultimo, che le ricorrenti reputano sussistente a causa del grave pregiudizio di cui all’art. 1109 c.c. che la delibera arrecava al Condominio in quanto (come detto in precedenza) riconosceva alla AP SA il ragguardevole importo di euro 145.573,20, nonostante che la c.t.u., svolta nel corso del giudizio tra quest’ultima e il Condominio di Via Serbelloni n. 13, pur ravvisando una minima diminuzione dell’erogazione di calore nell’immobile della società, avesse comunque accertato che l’inconveniente era riconducibile ai lavori effettuati da terzi e non al Condominio. 2.1. Il motivo è infondato. In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all’osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all’eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui 6 l’assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono essere valutate soltanto in caso di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’art. 1109 comma 1 c.c. (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5061 del 25/02/2020, Rv. 657265 – 01; conf.: Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001, Rv. 546131 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 19457 del 06/10/2005, Rv. 584385 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 25128 del 14/10/2008, Rv. 605461 – 01; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 4216 del 21/02/2014, Rv. 629611 – 01; Sez. 2, Ordinanza n. 7615 del 16/03/2023, Rv. 667302 - 01). In altre parole, la giurisprudenza afferma che è configurabile l’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera dell’assemblea dei condòmini per ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1 n. 1, c.c. Ciò detto, il motivo certamente non lamenta l’esistenza di un grave pregiudizio per la cosa comune, ma, piuttosto, contesta la convenienza della transazione conclusa con la AP SA, sia per l’asserita assenza di responsabilità del Condominio, sia a causa della consistenza dell’importo a quest’ultima riconosciuto. Il dictum del giudice territoriale, il quale ha escluso di potere sindacare nel merito la decisione assembleare di transigere la causa, non è fondatamente censurabile per due distinte ragioni: primo, perché senza dubbio la decisione della compagine condominiale di transigere il contenzioso con un condòmino non si presta neppure astrattamente ad essere intesa e qualificata come una deliberazione 7 “gravemente pregiudizievole alla cosa comune”, come richiesto dall’art. 1109 comma 1 n. 1, c.c.; secondo, perché, comunque, per la giurisprudenza di questa Corte, in coerenza con il principio per cui il controllo giudiziale non si estende alle valutazioni di opportunità delle delibere condominiali, fatte salve le ragioni di illegittimità ed il controllo sull’eventuale eccesso di potere assembleare, il giudice di merito non ha la possibilità di contrastare la scelta dell’assemblea di definire la lite in via transattiva (Sez. 2, Ordinanza n. 29864 del 2023, in connessione con Cass. nn. 5061/2020, cit., 15320/2022, 20135/2017). 3. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1394, 1395 c.c.: la Corte d’appello non avrebbe colto che l’amministratore di condominio DO NA era in conflitto di interessi e aveva concluso un contratto con se stesso perché, come rappresentante del Condominio, aveva firmato la transazione con la (condòmina) AP SA, diretta alla definizione dei giudizi promossi dalla società, la quale aveva proposto (anche) domanda di risarcimento del danno contro l’amministratore. La situazione di conflitto di interessi ex art. 1394 c.c., spiegano le ricorrenti, non era stata comunicata dall’amministratore all’assemblea, la quale aveva autorizzato NA a firmare la transazione come legale rappresentante del Condominio e non quale soggetto portatore di un interesse personale (riconducibile alla prospettiva di definire la lite pendente). 3.1. Il motivo è infondato. La sentenza mette in risalto che il giudizio verte sulla domanda di annullamento di tre delibere assembleari e non sulla richiesta di annullamento della transazione, e soggiunge che, comunque, non è annullabile il contratto con se stesso se il suo contenuto sia stato predeterminato e approvato dal rappresentato, il che, prosegue la 8 Corte di Miliano, è avvenuto nel caso di specie dato che l’assemblea non poteva certo ignorare che l’amministratore era anche personalmente coinvolto nel contenzioso con la AP SA. La statuizione in diritto è coerente con il consueto orientamento di legittimità (vedi, Sez. 2, Ordinanza n. 11439 del 08/04/2022, Rv. 664383 – 01; conf.: Cass. n. 2529/2017) per cui la predeterminazione del contenuto del contratto e la specifica autorizzazione del rappresentato sono elementi richiesti dall’art. 1395 c.c. per la validità del contratto che il rappresentante conclude con sé stesso, quali cautele previste in via alternativa dal legislatore per superare la presunzione legale circa l’esistenza connaturale, in tal caso, del conflitto di interessi correlato all’identità tra la persona del rappresentante e dell’altro contraente. Lo stesso enunciato, inoltre, contiene un giudizio di fatto di tipo inferenziale (circa la consapevolezza, da parte dell’assemblea che ha predisposto e approvato la transazione e ha dato mandato all’amministratore di sottoscriverla, del doppio ruolo del proprio “rappresentante”), espresso con adeguata e logica motivazione e, dunque, insindacabile in sede di legittimità. Da un’altra angolazione giuridica, in aderenza ai petita del presente giudizio – che riguarda la domanda delle condòmine dissenzienti di annullamento di alcune delibere dell’assemblea – va posto l’accento sul fatto che, per la giurisprudenza di questa Corte, l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (o, analogamente, con un condòmino creditore) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condòmini e dovendo questi ultimi sostenere “pro quota” le spese necessarie alle 9 parti comuni (Sez. 2, Ordinanza n. 15302 del 13/05/2022, Rv. 664796 - 01). La stessa giurisprudenza osserva che, al di fuori dei casi in cui l’amministratore proceda immediatamente a concludere un contratto per conto del condominio, operando quale rappresentante nei limiti delle sue attribuzioni (artt. 1130 e 1131 c.c.), il condominio provvede ad assumere obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite di deliberazioni dell’assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito. Ai sensi dell’art. 1137 c.c., peraltro, le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condòmini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all’impugnazione a norma dell’art. 1137 c.c. per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, impugnazione che neppure sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione non sia ordinata dal giudice. Tuttavia, la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione (nella specie, la transazione con un condòmino) non dà luogo a un atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimità: Cass. Sez. 2, 19/03/1996, n. 2297), ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti. L’obbligo dei condòmini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dall’efficacia soggettiva del contratto ex art. 1372 c.c., quanto direttamente dalla legge in base agli artt. 1118 e 1123 c.c. (Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10371). Infine, il prospettato conflitto di interessi non è configurabile anche perché l’amministratore si è limitato a dare attuazione ad una decisione assembleare e, tuttavia, non essendo egli condòmino, non ha partecipato alla sua adozione. 10 4. Il quarto motivo denuncia la motivazione apparente della sentenza sui rilievi delle appellanti in punto di nullità/annullabilità della delibera del 09/07/2015, la quale ha contabilizzato addebiti non dovuti dai condòmini perché inesistenti, trattandosi degli importi indicati nella transazione come dovuti dal Condominio alla AP SA, e considerato che, in base all’art. 7 della transazione, le parti avevano compensato i reciproci crediti/debiti, il che consentiva di escludere l’esistenza di alcuna obbligazione di pagamento, in virtù della transazione, sia a carico del Condominio sia a carico delle ricorrenti. Si addebita alla Corte d’appello di non avere motivato sulle ragioni logiche e giuridiche poste a base del rigetto della contestazione delle appellanti in merito all’illegittimità degli addebiti operati nel consuntivo approvato con la delibera del 09/07/2015. 4.1. Il motivo è infondato. Alle considerazioni svolte in precedenza (vedi punto 1.1.) occorre aggiungere che il vizio di motivazione apparente ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639, cit., che, in motivazione [punto 3.], richiama Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145). In questa fattispecie, la motivazione esiste ed è chiaramente espressa: la sentenza d’appello risponde, in senso negativo, al motivo di appello (vedi punto 2 (iii) dei “Fatti di causa”) con il quale veniva 11 denunciata l’omessa pronuncia, da parte del Tribunale, sulle questioni relative al vizio della decisione dell’assemblea che approvava la più volte citata transazione e, nel dettaglio, puntualizza che, correttamente, sul punto, il primo giudice ha ritenuto assorbita ogni questione riferibile, nella sostanza, all’inopportunità della soluzione transattiva lamentata dalle condòmine dissenzienti. 5. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato. Nulla occorre disporre sulle spese del giudizio di cassazione al quale il Condominio non ha partecipato. 6. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte dichiara il difetto di legittimazione attiva di CE AN e, per il resto, rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, in data 01 luglio 2025. Il Consigliere est. La Presidente CA DA LE HI